アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[8221: 匿名さん]

正解は、④。
譲渡契約が完了してないものは、転売できない、でした。

売却の登録が消されるのって、少なくとも手つけ払った後でしたっけ？

[8222: 匿名さん]

④リセール営業が下手

[8223: 8222]

ダブってしまいましたので、数字を変えて
⑤リセール営業が下手

[8224: 匿名さん]

そもそも。転売部屋販売されて１年もたったかの？
新築販売完了でモデルルーム併殺からやっと来月で１年経つかてとこでは？

よく知らないニワカ荒らしさんが、巧妙に売れてない感を出そうとしてる意図が見え隠れする。

[8225: 匿名さん]

>>8222 匿名さん
ダブりすまん。譲り合い感謝

[8226: 匿名さん]

ここの転売部屋て売れ残りを販売元が払い下げて安売りしてるの？
それとも、買った人が上乗せ転売してるの？

それによって、物件評価はちがうよね。

[8227: 評判気になるさん]

⑥ここ一年、熱心な粘着ネガが付くぐらいの人気物件

[8228: マンション比較中さん]

熱心な粘着ネガが付くぐらいの人気物件、だから売れてないんですか？

ちょっと文意がつかめません。。。

[8229: 匿名さん]

まだ引き渡し前の物件の転売部屋に対して
売れてない理由を列記させること自体が
前提状況を限定して論理展開するネガのやり口


と、いいたいのでは？

[8230: マンション検討中さん]

>>8229
転売主さんも他人物売買を知っているからこそ仲介サイトに堂々と掲載しているわけですから、前提条件を限定して～、のくだりは全く意味をなしません。
それに他人物と言えど売買契約が結ばれれば、少なくとも仲介サイトからは消えますけど。
法律上は問題なく転売しているにもかかわらず、ずっと売れてないのは事実ですから、まずはそれを認めないと議論にすらなりません。


私も③ですね。

[8231: 匿名さん]

某仲介業者から別な物件で以前に聞いたことがありますが、
他人物売買の場合は契約書ではなくて念書を作ると言ってました。
手付金放棄無しでキャンセルできるため、
安全策で仲介サイトから消さないとも言ってました。

[8232: 匿名さん]

>>8230 マンション検討中さん
仲介サイトからは契約成立するまで消えません
念書は、契約にはなりません

以上

[8233: 匿名さん]

ここの転売部屋て売れ残りを販売元が払い下げて安売りしてるの？
それとも、買った人が上乗せ転売してるの？

それによって、物件評価はちがうよね。

[8234: マンション検討中さん]

>>8130 匿名さん

26パーセントの上乗せしているようです

[8235: 匿名さん]

他の新築タワーは、上乗せ販売をしてないの？

[8236: 匿名さん]

ネガさんは、周辺の新築がようやく転売部屋についてきたとなぜ認めない。

[8237: 匿名さん]

まぁ場所が微妙でしょそもそも。

[8238: 匿名さん]

そりゃ、場所が微妙なのに高い！と倦厭した物件が値上がりしたら納得できないのでは？
酸っぱいから食べないだけだと言いたくもなるでしょう。
本当に微妙と思ってれば、わざわざネガらないよ。

[8239: 匿名さん]

>>8235 匿名さん
そもそも新築で微妙でない立地でも売れ残りまくってます。
当然微妙なここは売れ残るはず、という論理。

[8240: 評判気になるさん]

まあ、竣工するまで待ってなって。竣工して内覧できるようになって転売部屋がまだ売れ残ってたら誰の目に見ても中古売れ残りってやつだよ。
そもそも中古の売れ残りなんてパークコート愛宕虎ノ門とかでも一年近く売れずにあったりするし、即その物件自体を毀損するほどの事はないと思ったりするけど。

[8241: 匿名さん]

山手線２駅から徒歩５分。岩本町駅なら30秒。
の千代田区物件が微妙な立地というなら、
微妙でない立地物件は少なくなる。

[8242: 匿名さん]

2010年頃以降に千代田区にて分譲されたマンションを延べ床の面積順に並べてみた。
分譲されたマンションだと4位（上位3位との差は大きいが）
※色々と抜けがありそうな気がしますが、細かいところは気にせずに。

# マンション名 所在地 延べ面積、階数、構造
1 WATERRAS TOWER RESIDENCE 千代田区神田淡路町 128,436.87㎡、地上41階、地下3階
2 プラウドタワー千代田富士見 千代田区富士見 73,993.69㎡、地上38階、地下2階
3 パークコート千代田富士見 ザ タワー 千代田区富士見 68,523.74㎡、地上40階、地下2階
4 アルファグランデ千桜タワー 千代田区神田東松下町 27,032.56㎡、地上25階、地下0階
5 ＢＲＡＮＺ四番町 千代田区四番町 21,883.93㎡、地上15階、地下1階
6 ザ・パークハウスグラン 三番町 千代田区三番町 20,339.83㎡、地上15階、地下1階
7 クラッシィハウス千代田富士見 千代田区富士見 15,637.20㎡、地上21階、地下2階
8 ブリリア一番町 千代田区一番町 15,557.63㎡、地上17階、地下2階
9 ザ・パークハウス　グラン　千鳥ヶ淵 千代田区三番町 14,604.79㎡、地上13階、地下3階
10 パークコート一番町 千代田区一番町 11,644.40㎡、地上15階、地下0階
11 パークホームズ千代田淡路町 千代田区神田須田町 11,642.69㎡、地上12階、地下1階
12 ブランズ　ザ・ハウス　一番町 千代田区一番町 11,317.44㎡、地上12階、地下1階
13 ザ・パークハウス千代田区麹町 千代田区麹町 10,752.03㎡、地上17階、地下1階
14 麹町パークハウス 千代田区麹町 10,256.53㎡、地上19階、地下2階
15 ウェリスタワー千代田岩本町 千代田区岩本町 9,998.28㎡、地上23階、地下1階
16 パークコート三番町ヒルトップレジデンス 千代田区三番町 9,997.70㎡、地上18階、地下1階
17 プラウド九段南 千代田区九段南 9,687.10㎡、地上15階、地下1階
18 プラウド千代田淡路町 千代田区神田須田町 8,365.54㎡、地上13階、地下1階
19 シティタワー・ルフォン九段の杜 千代田区九段北 7,877.53㎡、地上19階、地下1階
20 ONE AVENUE一番町文人通り 千代田区一番町 7,312.07㎡、地上14階、地下1階
21 ザ・レジデンス平河町 千代田区平河町 6,855.59㎡、地上16階、地下1階
22 ブランズ六番町 千代田区六番町 6,379.20㎡、地上15階、地下0階
23 ルネ神田和泉町 千代田区神田和泉町 6,317.11㎡、地上12階、地下1階
24 プレミスト六番町 千代田区六番町 6,045.24㎡、地上16階、地下1階
25 プレミスト九段 千代田区九段南 5,645.10㎡、地上17階、地下1階
26 クラッシィハウス千代田富士見 千代田区富士見 5,501.07㎡、地上14階、地下1階
27 シティインデックス神田 千代田区岩本町 5,309.90㎡、地上15階、地下0階
28 ザ・パークハウス六番町 千代田区六番町 5,095.41㎡、地上7階、地下1階
29 ザ・パークハウス　五番町 千代田区五番町 2,999.58㎡、地上13階、地下0階

[8243: 匿名さん]

ジオとかパークホームズの価格スレをみてみたけど、
パークホームズ千代田淡路町で平均坪460万ぐらい
ジオ千代田大手町もざっとみて平均450-460万ぐらいかな。
どちらも山手線内側でジオは大手町5分、パークホームズは丸ノ内線淡路町3分と立地的にはほとんどの人にとってここよりかなり魅力的だと思う。
ちなみにライオンズの岩本町は坪400ぐらいらしい。

定借で月2万以上ランニングコストが高いことを考えると、なかなか難しそう。
個人的には上記2新築物件に魅力を感じてしまうね。

[8244: 評判気になるさん]

>>8243 匿名さん

もはや、どんぐりの背比べです。

[8245: マンション検討中さん]

>>8243 匿名さん
他の物件には無い魅力はこちらにもありますし、趣味の世界かと。他物件も立地は良いので、良いと思います。どうぞそちらを購入してくださいませ

[8246: マンション検討中さん]

山手線の外側はなしでしょ。

[8247: 匿名さん]

外側、なるほど、ギリ外側だ 笑
そんなこと、気にする人いるのね
遠慮なく、ここはシカトして
番町青山を1-3億で買われてはいかがでしょう？

[8248: 匿名さん]

>>8243
人によって魅力の捉え方が違って、面白いですね。
ジオもパークホームズも、バルコニーからは目の前のビルしか見えず、共用施設も無し。そんな生活に坪450万も出して魅了には感じません。単に会社から近くて寝れればいいというなら別ですが。

この立地で眺望やコンシェルジュのようなサービスを得ようとすると、坪450じゃ無理なのが現実なんでしょうね。

[8249: マンション検討中さん]

山手線の外側や内側で判断するような人は、確かに山手線の内側だけど、線路脇の物件買った人くらいでは？

[8250: 匿名さん]

内側良いなら、神田駅反対側にダイワのマンションできるからそっちが良いと思う。
ただ、アンケート答えた感触だと、たかくなりそうね〜。

[8251: eマンションさん]

>>8243 匿名さん


>>8243 匿名さん
千桜は、坪260からなんですけどね。
安い部屋はお向かい区営だけど
区営側は窓無しの壁面で18m距離
8階以上で、都心では悪くないよ。
比較のパークホームズやジオの現地行ってみなよ。低層は囲まれ感半端ないよ。倍近い価格だしてお得と言えるかね？

[8252: eマンションさん]

パークホームズの立地は雑居ビル密集で、火事や災害起きたら一発アウトだと思う。
アルファグランデは、避難場所指定で、空地率高く火事や災害に安心感強い。

[8253: マンション検討中さん]

ダイワってどの辺りにできるのですか？

[8254: 匿名さん]

eマンションさんが言うとおり、ここら辺のマンション検討している人なら、こことパークホームズ、ジオそれぞれ見たほうが良いよ。
パークホームズ、ジオ、ここより立地がいいのかもしれないけど、囲まれ感半端ないよ。
坪450万出して、カーテン開けられない生活は一生できない。だからと言ってここを今の値段で買えともいえないけど、値段が下がらないならしょうがないよね。

[8255: 名無しさん]

他の物件が囲まれ感がどうのとか千桜タワーと関係ないので、やめて貰えませんかね？
御近所の物件なので、仲良くしましょう！
どうせ、書き込みしているのはジオやパークホームズを買える資金力がない愉快犯が書き込みしているのでしょう。

[8256: 住民板ユーザーさん1]

703：マンション検討中[2017-12-09 18:22:52]
一応中古扱いということでこちらで質問させて頂きます。
転売中のお部屋みましたが、ちょっとファミリーで住むには狭すぎませんかね。
４畳のお部屋だと机かベッドのどちらかしか置けませんが、みなさん子連れの方は４畳部屋はどう扱う予定でしょうか。

[8257: 住民予定]

さすがにファミリーは60平米タイプでなく70や80買ってるのではないかと？

あと、子供が小学生くらいのうちは、
大丈夫かなと思う。
ブログ推奨期間という事で以下参照ね。
https://www.sumu-log.com/archives/8847/

この場合、モデルルームみたくベッドだけ置いて
勉強はリビングダイニングで。
親の目の届く食卓で勉強するのは効果高いらしいよ。

[8258: 匿名さん]

新築契約当初からの計画どおりの一時金だよ。
事前に管理から青い封筒の連絡きてるし
掲示板にもあるから、見てごらん。

[8259: 匿名さん]

↑すみません、スレ間違いです。

[8260: 匿名さん]

ここ3人乗り電動チャリNGだとよ！残念なマンションだわw

[8261: 匿名さん]

そもそも子連れで住める立地や部屋の広さではないので、問題ないのでは？

[8262: マンション検討中さん]

渾身のギャグですね（笑）
最低書き込みがなくて寂しかったので、どうぞどうぞご自由に〜♪

[8263: 匿名さん]

ここは検討スレですので、購入者にとって都合が悪い情報が晒されるのは仕方ありませんよ。
笑、とかつけて誤魔化したり荒らしたりするのはやめて頂きたいです。

[8264: マンション検討中さん]

ごめんなさい。あまりにも面白かったもので、自然と。。。
悪気はなかったのです。どうぞ、ご自由に議論してください。

[8265: 匿名さん]

わかりました。荒れやすいので気をつけて下さいね。

話を戻すと、3人乗り電動自転車を置くことはできないが、子連れで住めるような環境でもなく、部屋もファミリー向きの広さがないのがほとんどなので、特に問題ないのでは、という結論でした。

[8266: eマンションさん]

それについては以前からどなたも異論を申してはいませんよ。

私はここの転売中のお部屋が心配です。
もう随分と長く売れる気配がないまま放置されているところを見ると、この定借マンションには坪400だす価値はないと市場が判断した、と結論付けてよさそうですね。

[8267: 匿名さん]

買った値段は坪300、売ってる値段は坪400、竣工前、表面5%以上で回る再開発タワマン高層階で、心配になる要素あります？

[8268: マンション検討中さん]

この掲示板の厳しいネガさんたちが、元の分譲価格に対して割高とは言わないところを見ると、分譲価格は今となっては割安だったんでしょうね。利益モリモリの転売部屋価格は知らないけど。

[8269: 匿名さん]

私はここの転売部屋に懐疑的な見方をする者（ネガの一員？）ですが、その通り、ここを分譲価格で買えた人達は勝ち 組というのは否定しませんよ。
ただ諸々の条件上、値上がりはあっても極わずかで転売利益が出せるほどではない、と思っています。
一番賢い運用方法は、売らずに賃貸で回すことでしょうね。元が安い＋賃借人には関係のない定借、ですから。

[8270: 匿名さん]

とりあえず、転売部屋の割高云々は竣工後にした方が良いですね。竣工前の今は水掛論になるだけなので。