アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[8205: 匿名さん]

だから、日本橋ふくめていっそ環状全部移設か廃止案が現実的と言う意見も出てる

[8206: マンション検討中さん]

神田駅　西口再開発は準備組合が結成されるようですが、まだまだ道のりは遠そうですね。
同意率が面積ベースで64%とのこと。地権者数ベースでは、おそらくもっと低いでしょう。

https://www.kanda-n.com/wordpress/wp-content/uploads/pdf_area1_topics_...
-----------------------------
協議会理事会の活動は2015年10月よりスタートし、毎月開催してきました。
次回の11月理事会で最終回となり、これまで26回おこなってきました。
12月14日の定時総会に向けて準備を進めていますので、ご加入者の皆様はご参加ください。
・準備組合に向けた理事会での活動
・10月検討会模様
・これまでの協議会2年間の振り返り
...snip...
現在のご同意数
面積ベース: 64.0%

[8207: 口コミ知りたいさん]

このペースだとあとら20年くらいで竣工まで、いけますかね！資産価値の観点でも安心だぁ

[8208: 匿名さん]

相続のときに同意する人も多いから
順次だろうね
地域的には上り調子

[8209: 検討板ユーザーさん]

西口にあまり高い建物が建つても、南西側の眺望の妨げになるので、南西の向きの部屋には開発がプラスかどうか微妙ですよね。

[8210: 匿名さん]

64%ならまず大丈夫ですが
まとまると高いの立つ可能性ありますからね。
ただ、開発ストップで再開指定から外されてるのも寂しいので、ジレンマですね。

[8211: 匿名さん]

>>8201 匿名さん
公式の展望は東向き高層階でデフォで方向動かせたと思います。

[8212: 匿名さん]

年1回ですが家族友人で集まって隅田川花火を見られる北東の高層階を選びました。

[8213: 匿名さん]

隅田川花火は綺麗だろうね。

[8214: 匿名さん]

ジオとホームズの値段が出たけど、比較するとここの売出部屋の値段も絶妙な値付けだね。
ジオは13階坪600万、ホームズは12階坪510～560万、どちらも眺望なし耐震。
ここは23階坪430万（所有権換算坪540万）、眺望あり免震コンシェ有。

[8215: 匿名さん]

ここの売り出し部屋割安に見えるね

[8216: 匿名さん]

今となったはね。
株もそうだけど、上昇局面では必ず悲観論者が幅を効かせる。
いわゆる、酸っぱいブドウ状態なのだが、上昇局面で悲観論者言える俺カッコいい的な。
ここの売り出し時もそうだったが、何が正しかったかは数年後分かる。

[8217: 匿名さん]

その理論がよくわからないのですが、もしここの上乗せ転売部屋が割安であるならば、なぜ一年近くも売れてないのでしょうか？
マンション購入の優先順位は、統計を取ると、一番が立地・二番が価格といいます。
つまり、売れない理由は

①立地がわるい
②立地はいいが、価格が高値掴み
③両方悪い

のどれかですが、みなさんどれだと考えますか。

[8218: 匿名さん]

転売部屋、といってもまだ竣工引渡されていない部屋ですからねえ。

[8219: マンション比較中さん]

③で。

[8220: 匿名さん]

酸っぱいブドウと言われて即反応するとこが、正に。
酸っぱいと思ってもう反論したいのですね。

[8221: 匿名さん]

正解は、④。
譲渡契約が完了してないものは、転売できない、でした。

売却の登録が消されるのって、少なくとも手つけ払った後でしたっけ？

[8222: 匿名さん]

④リセール営業が下手

[8223: 8222]

ダブってしまいましたので、数字を変えて
⑤リセール営業が下手

[8224: 匿名さん]

そもそも。転売部屋販売されて１年もたったかの？
新築販売完了でモデルルーム併殺からやっと来月で１年経つかてとこでは？

よく知らないニワカ荒らしさんが、巧妙に売れてない感を出そうとしてる意図が見え隠れする。

[8225: 匿名さん]

>>8222 匿名さん
ダブりすまん。譲り合い感謝

[8226: 匿名さん]

ここの転売部屋て売れ残りを販売元が払い下げて安売りしてるの？
それとも、買った人が上乗せ転売してるの？

それによって、物件評価はちがうよね。

[8227: 評判気になるさん]

⑥ここ一年、熱心な粘着ネガが付くぐらいの人気物件

[8228: マンション比較中さん]

熱心な粘着ネガが付くぐらいの人気物件、だから売れてないんですか？

ちょっと文意がつかめません。。。

[8229: 匿名さん]

まだ引き渡し前の物件の転売部屋に対して
売れてない理由を列記させること自体が
前提状況を限定して論理展開するネガのやり口


と、いいたいのでは？

[8230: マンション検討中さん]

>>8229
転売主さんも他人物売買を知っているからこそ仲介サイトに堂々と掲載しているわけですから、前提条件を限定して～、のくだりは全く意味をなしません。
それに他人物と言えど売買契約が結ばれれば、少なくとも仲介サイトからは消えますけど。
法律上は問題なく転売しているにもかかわらず、ずっと売れてないのは事実ですから、まずはそれを認めないと議論にすらなりません。


私も③ですね。

[8231: 匿名さん]

某仲介業者から別な物件で以前に聞いたことがありますが、
他人物売買の場合は契約書ではなくて念書を作ると言ってました。
手付金放棄無しでキャンセルできるため、
安全策で仲介サイトから消さないとも言ってました。

[8232: 匿名さん]

>>8230 マンション検討中さん
仲介サイトからは契約成立するまで消えません
念書は、契約にはなりません

以上

[8233: 匿名さん]

ここの転売部屋て売れ残りを販売元が払い下げて安売りしてるの？
それとも、買った人が上乗せ転売してるの？

それによって、物件評価はちがうよね。

[8234: マンション検討中さん]

>>8130 匿名さん

26パーセントの上乗せしているようです

[8235: 匿名さん]

他の新築タワーは、上乗せ販売をしてないの？

[8236: 匿名さん]

ネガさんは、周辺の新築がようやく転売部屋についてきたとなぜ認めない。

[8237: 匿名さん]

まぁ場所が微妙でしょそもそも。

[8238: 匿名さん]

そりゃ、場所が微妙なのに高い！と倦厭した物件が値上がりしたら納得できないのでは？
酸っぱいから食べないだけだと言いたくもなるでしょう。
本当に微妙と思ってれば、わざわざネガらないよ。

[8239: 匿名さん]

>>8235 匿名さん
そもそも新築で微妙でない立地でも売れ残りまくってます。
当然微妙なここは売れ残るはず、という論理。

[8240: 評判気になるさん]

まあ、竣工するまで待ってなって。竣工して内覧できるようになって転売部屋がまだ売れ残ってたら誰の目に見ても中古売れ残りってやつだよ。
そもそも中古の売れ残りなんてパークコート愛宕虎ノ門とかでも一年近く売れずにあったりするし、即その物件自体を毀損するほどの事はないと思ったりするけど。

[8241: 匿名さん]

山手線２駅から徒歩５分。岩本町駅なら30秒。
の千代田区物件が微妙な立地というなら、
微妙でない立地物件は少なくなる。

[8242: 匿名さん]

2010年頃以降に千代田区にて分譲されたマンションを延べ床の面積順に並べてみた。
分譲されたマンションだと4位（上位3位との差は大きいが）
※色々と抜けがありそうな気がしますが、細かいところは気にせずに。

# マンション名 所在地 延べ面積、階数、構造
1 WATERRAS TOWER RESIDENCE 千代田区神田淡路町 128,436.87㎡、地上41階、地下3階
2 プラウドタワー千代田富士見 千代田区富士見 73,993.69㎡、地上38階、地下2階
3 パークコート千代田富士見 ザ タワー 千代田区富士見 68,523.74㎡、地上40階、地下2階
4 アルファグランデ千桜タワー 千代田区神田東松下町 27,032.56㎡、地上25階、地下0階
5 ＢＲＡＮＺ四番町 千代田区四番町 21,883.93㎡、地上15階、地下1階
6 ザ・パークハウスグラン 三番町 千代田区三番町 20,339.83㎡、地上15階、地下1階
7 クラッシィハウス千代田富士見 千代田区富士見 15,637.20㎡、地上21階、地下2階
8 ブリリア一番町 千代田区一番町 15,557.63㎡、地上17階、地下2階
9 ザ・パークハウス　グラン　千鳥ヶ淵 千代田区三番町 14,604.79㎡、地上13階、地下3階
10 パークコート一番町 千代田区一番町 11,644.40㎡、地上15階、地下0階
11 パークホームズ千代田淡路町 千代田区神田須田町 11,642.69㎡、地上12階、地下1階
12 ブランズ　ザ・ハウス　一番町 千代田区一番町 11,317.44㎡、地上12階、地下1階
13 ザ・パークハウス千代田区麹町 千代田区麹町 10,752.03㎡、地上17階、地下1階
14 麹町パークハウス 千代田区麹町 10,256.53㎡、地上19階、地下2階
15 ウェリスタワー千代田岩本町 千代田区岩本町 9,998.28㎡、地上23階、地下1階
16 パークコート三番町ヒルトップレジデンス 千代田区三番町 9,997.70㎡、地上18階、地下1階
17 プラウド九段南 千代田区九段南 9,687.10㎡、地上15階、地下1階
18 プラウド千代田淡路町 千代田区神田須田町 8,365.54㎡、地上13階、地下1階
19 シティタワー・ルフォン九段の杜 千代田区九段北 7,877.53㎡、地上19階、地下1階
20 ONE AVENUE一番町文人通り 千代田区一番町 7,312.07㎡、地上14階、地下1階
21 ザ・レジデンス平河町 千代田区平河町 6,855.59㎡、地上16階、地下1階
22 ブランズ六番町 千代田区六番町 6,379.20㎡、地上15階、地下0階
23 ルネ神田和泉町 千代田区神田和泉町 6,317.11㎡、地上12階、地下1階
24 プレミスト六番町 千代田区六番町 6,045.24㎡、地上16階、地下1階
25 プレミスト九段 千代田区九段南 5,645.10㎡、地上17階、地下1階
26 クラッシィハウス千代田富士見 千代田区富士見 5,501.07㎡、地上14階、地下1階
27 シティインデックス神田 千代田区岩本町 5,309.90㎡、地上15階、地下0階
28 ザ・パークハウス六番町 千代田区六番町 5,095.41㎡、地上7階、地下1階
29 ザ・パークハウス　五番町 千代田区五番町 2,999.58㎡、地上13階、地下0階

[8243: 匿名さん]

ジオとかパークホームズの価格スレをみてみたけど、
パークホームズ千代田淡路町で平均坪460万ぐらい
ジオ千代田大手町もざっとみて平均450-460万ぐらいかな。
どちらも山手線内側でジオは大手町5分、パークホームズは丸ノ内線淡路町3分と立地的にはほとんどの人にとってここよりかなり魅力的だと思う。
ちなみにライオンズの岩本町は坪400ぐらいらしい。

定借で月2万以上ランニングコストが高いことを考えると、なかなか難しそう。
個人的には上記2新築物件に魅力を感じてしまうね。

[8244: 評判気になるさん]

>>8243 匿名さん

もはや、どんぐりの背比べです。

[8245: マンション検討中さん]

>>8243 匿名さん
他の物件には無い魅力はこちらにもありますし、趣味の世界かと。他物件も立地は良いので、良いと思います。どうぞそちらを購入してくださいませ

[8246: マンション検討中さん]

山手線の外側はなしでしょ。

[8247: 匿名さん]

外側、なるほど、ギリ外側だ 笑
そんなこと、気にする人いるのね
遠慮なく、ここはシカトして
番町青山を1-3億で買われてはいかがでしょう？

[8248: 匿名さん]

>>8243
人によって魅力の捉え方が違って、面白いですね。
ジオもパークホームズも、バルコニーからは目の前のビルしか見えず、共用施設も無し。そんな生活に坪450万も出して魅了には感じません。単に会社から近くて寝れればいいというなら別ですが。

この立地で眺望やコンシェルジュのようなサービスを得ようとすると、坪450じゃ無理なのが現実なんでしょうね。

[8249: マンション検討中さん]

山手線の外側や内側で判断するような人は、確かに山手線の内側だけど、線路脇の物件買った人くらいでは？

[8250: 匿名さん]

内側良いなら、神田駅反対側にダイワのマンションできるからそっちが良いと思う。
ただ、アンケート答えた感触だと、たかくなりそうね〜。

[8251: eマンションさん]

>>8243 匿名さん


>>8243 匿名さん
千桜は、坪260からなんですけどね。
安い部屋はお向かい区営だけど
区営側は窓無しの壁面で18m距離
8階以上で、都心では悪くないよ。
比較のパークホームズやジオの現地行ってみなよ。低層は囲まれ感半端ないよ。倍近い価格だしてお得と言えるかね？

[8252: eマンションさん]

パークホームズの立地は雑居ビル密集で、火事や災害起きたら一発アウトだと思う。
アルファグランデは、避難場所指定で、空地率高く火事や災害に安心感強い。

[8253: マンション検討中さん]

ダイワってどの辺りにできるのですか？

[8254: 匿名さん]

eマンションさんが言うとおり、ここら辺のマンション検討している人なら、こことパークホームズ、ジオそれぞれ見たほうが良いよ。
パークホームズ、ジオ、ここより立地がいいのかもしれないけど、囲まれ感半端ないよ。
坪450万出して、カーテン開けられない生活は一生できない。だからと言ってここを今の値段で買えともいえないけど、値段が下がらないならしょうがないよね。

[8255: 名無しさん]

他の物件が囲まれ感がどうのとか千桜タワーと関係ないので、やめて貰えませんかね？
御近所の物件なので、仲良くしましょう！
どうせ、書き込みしているのはジオやパークホームズを買える資金力がない愉快犯が書き込みしているのでしょう。

[8256: 住民板ユーザーさん1]

703：マンション検討中[2017-12-09 18:22:52]
一応中古扱いということでこちらで質問させて頂きます。
転売中のお部屋みましたが、ちょっとファミリーで住むには狭すぎませんかね。
４畳のお部屋だと机かベッドのどちらかしか置けませんが、みなさん子連れの方は４畳部屋はどう扱う予定でしょうか。

[8257: 住民予定]

さすがにファミリーは60平米タイプでなく70や80買ってるのではないかと？

あと、子供が小学生くらいのうちは、
大丈夫かなと思う。
ブログ推奨期間という事で以下参照ね。
https://www.sumu-log.com/archives/8847/

この場合、モデルルームみたくベッドだけ置いて
勉強はリビングダイニングで。
親の目の届く食卓で勉強するのは効果高いらしいよ。

[8258: 匿名さん]

新築契約当初からの計画どおりの一時金だよ。
事前に管理から青い封筒の連絡きてるし
掲示板にもあるから、見てごらん。

[8259: 匿名さん]

↑すみません、スレ間違いです。

[8260: 匿名さん]

ここ3人乗り電動チャリNGだとよ！残念なマンションだわw

[8261: 匿名さん]

そもそも子連れで住める立地や部屋の広さではないので、問題ないのでは？

[8262: マンション検討中さん]

渾身のギャグですね（笑）
最低書き込みがなくて寂しかったので、どうぞどうぞご自由に〜♪

[8263: 匿名さん]

ここは検討スレですので、購入者にとって都合が悪い情報が晒されるのは仕方ありませんよ。
笑、とかつけて誤魔化したり荒らしたりするのはやめて頂きたいです。

[8264: マンション検討中さん]

ごめんなさい。あまりにも面白かったもので、自然と。。。
悪気はなかったのです。どうぞ、ご自由に議論してください。

[8265: 匿名さん]

わかりました。荒れやすいので気をつけて下さいね。

話を戻すと、3人乗り電動自転車を置くことはできないが、子連れで住めるような環境でもなく、部屋もファミリー向きの広さがないのがほとんどなので、特に問題ないのでは、という結論でした。

[8266: eマンションさん]

それについては以前からどなたも異論を申してはいませんよ。

私はここの転売中のお部屋が心配です。
もう随分と長く売れる気配がないまま放置されているところを見ると、この定借マンションには坪400だす価値はないと市場が判断した、と結論付けてよさそうですね。

[8267: 匿名さん]

買った値段は坪300、売ってる値段は坪400、竣工前、表面5%以上で回る再開発タワマン高層階で、心配になる要素あります？

[8268: マンション検討中さん]

この掲示板の厳しいネガさんたちが、元の分譲価格に対して割高とは言わないところを見ると、分譲価格は今となっては割安だったんでしょうね。利益モリモリの転売部屋価格は知らないけど。

[8269: 匿名さん]

私はここの転売部屋に懐疑的な見方をする者（ネガの一員？）ですが、その通り、ここを分譲価格で買えた人達は勝ち 組というのは否定しませんよ。
ただ諸々の条件上、値上がりはあっても極わずかで転売利益が出せるほどではない、と思っています。
一番賢い運用方法は、売らずに賃貸で回すことでしょうね。元が安い＋賃借人には関係のない定借、ですから。

[8270: 匿名さん]

とりあえず、転売部屋の割高云々は竣工後にした方が良いですね。竣工前の今は水掛論になるだけなので。

[8271: 匿名さん]

しかし完売から1年経とうと言うのにこんなに盛り上がってる掲示板もないのでは？
散々高い高いと言われましたが、この盛り上がりが人気の高さを裏付けてますね。
のらえもん等の素人評論家に影響されて買えなかった人は悔しくてしょうがないでしょう。

[8272: 匿名さん]

完売してからずいぶん経ちますがまだ検討板閉鎖されないんですね

[8273: 匿名さん]

転売部屋が笑われてるだけで、盛り上がってるわけではないかな。
久しぶりだ。

[8274: 匿名さん]

人気物件で早々に完売していても、竣工までは検討板が閉鎖されないのはマンション掲示板の運用ルールみたいですよ。70年の定期借地とは言え、千代田区の駅近の免振タワーと言う希少性の高い物件を坪300万そこそこで手に入れることができた方々はホクホクですね。

[8275: 匿名さん]

まぁこの住環境を加味しての安さですからね。

[8276: 匿名さん]

>>8275
住環境はメッチャいいと思いますが。

[8277: 匿名さん]

>>8276
余程、すごいところにお住まいの方なんでしょう。
・地下鉄 徒歩1分、山手線2駅に徒歩5分など、13駅・13路線利用可の都内屈指の交通アクセス
・秋葉原、日本橋と言う大規模商業エリアに徒歩アクセス圏内
・コンシェルジュ、各階ゴミ置き場、ディスポーザ、免振タワーと住居の上で必要な基本設備は十分
・周辺に高い建物はなく、中層階以上は眺望良好
と、分譲価格以上の価値はあるね。

[8278: マンション掲示板さん]

お恥ずかしい、住環境の意味分かってないのね笑

[8279: 匿名さん]

>>8278
都心における住環境の意味は？
大規模な公園が目の前にないとか、そう言う話ですか？

[8280: 匿名さん]

緑が豊か。閑静。周囲に囲まれ感がない。住居専用地域や文教地区、風致地区など指定。
といったところか。

[8281: 匿名さん]

一般的に住環境と言うと以下ですね。

・駅から住戸まで徒歩所要時間
・生活利便性（スーパーや商店街の有無と場所、品揃え、営業時間）
・学校、公園、病院、図書館などの所在状況
・騒音、臭い、振動などの原因になる施設の有無
・自治体による子育て支援など行政サービスの充実
・災害が起きた時に危険な場所や避難場所など
・犯罪の発生状況や危険な地域など

上記で乏しいのは、公園などの自然と犯罪発生状況（飲み屋街があるので喧嘩などが起きやすい）くらいじゃないの？

[8282: 匿名さん]

三井のパークコートの基準「良好な住環境」

>各地で憧れとなる歴史ある住宅地の多くは、都会の安らぎの地とも言える、静かで落ち着きのある土地。季節を感じることができる緑豊かな土地であるにも関わらず交通の便がよく、都会ならではの感性豊かな日々を送ることができる。そんな土地に本格邸宅をご提供するのが「パークコート」です。
>良好な住環境に映える上質な外観、心地よさを追求したマンションです。

[8283: 匿名さん]

三井がパークコートって名付けたら、住環境が良好って考えるほど盲目信者ではありません。
パークコートだから、何でも良いって訳じゃないでしょ。

[8284: マンション検討中さん]

>>8280 匿名さん
それ、大体不便な場所。

[8285: 匿名さん]

>>緑が豊か。閑静。周囲に囲まれ感がない。住居専用地域や文教地区、風致地区など指定。

まあ、そういう住環境に価値観を求めている人はここは買ってないよね。そういう住環境がお好きならば、文京区のパークホームズ文京小日向とかオススメですね。残り4戸みたいですね。

[8286: 匿名さん]

ここは利便性は高いけど住環境はいまいち、というのが普通の感覚でしょ。

[8287: マンション検討中さん]

田舎出身で、虫面倒だから嫌いなんで緑は控え目で良いです。
山ダニやヒアリとかイラガとか、デング熱とか滅びればいい。
植栽で十分。
緑豊かな住環境が良いなら地方住めば良いと思うけど、結局どこを取るか好みの問題でしょう。

[8288: 匿名さん]

皇居でジョギングするので、それで十分ですね。
ジョギングが趣味な人間には自然と利便性を兼ね備えた立地です。

[8289: 評判気になるさん]

世田谷目黒の山か農村地帯だった場所に住むか、古くから町人の街として栄えてた都心のここに住むか。求めるものが違うよ。
CoCo壱いってステーキ頼むようなもん。

[8290: 匿名さん]

もし転売するなら、常盤橋の390mの高層ビルができた頃(2027～28年度)に売却するのがよさそうですね。
住宅ローン控除も切れる頃なので、タイミング的にも良い。急いで手放す理由はないですね。

[8291: 匿名さん]

立地も申し分ないし、免震タワマン、希少性等を勘案して上がらない理由がないですね。
賃貸に出しても利回り良いですし、優良資産として活躍してくれることと思います。

[8292: 評判気になるさん]

山手線中央線徒歩5分で銀座線、日比谷線各徒歩4分、新宿線徒歩1分なら主要都市ほぼ網羅できますからね。大通りからも一本内に入ってるし。
周辺再開発もコンスタントにあるし、まあ固いでしょう

[8293: 匿名さん]

自治体が主導する定期借地タワマンと言うことで次の注目は、渋谷区役所建替プロジェクトですね。資産価値は間違いないでしょうが、千桜タワーと違って、一般サラリーマンには手が届かない値段になりそうなので、見るだけになりそうですが、とりあえず、ウォッチだけはしておきたい来年の注目物件ですね。

[8294: マンション検討中さん]

すでに、まだかまだかのチェックちゅうです。
株価上がりましたからローン組まなくてもいいですからね。

[8295: マンション検討中さん]

マンションに合体した、自動車整備工場の調子はいかがでしょうか？
繁盛していつまでもマンションと一緒に寄り添っていけると、素晴らしいですね。

[8296: 評判気になるさん]

黒田さんの任期延長なりますかね。株価も上がって金利もこのままだと消費税アップ前の駆け込みで来年不動産市場はさらに強気になってそう。
ここ、ホントお買い得でしたね。

[8297: 匿名さん]

>>8294
ローン無しで購入できる資産をお持ちなら、渋谷区役所建替プロジェクトの定借もほしいですよね。
販売価格次第ですが、自治体が絡んだ優良の70年定期借地マンションは立地が抜群に良くて資産価値が高い。
千桜タワーもそうでしたが、今後なかなか出てこない希少性が高い優良物件なのは間違いない。

>>8296
ほんと、お買い得でした。マンションは立地が全てということですね。

[8298: 匿名さん]

売れ行き好調「定期借地権マンション」購入者の思考法
https://mainichi.jp/premier/business/articles/20170830/biz/00m/010/016...

櫻井幸雄 / 住宅ジャーナリスト　2017年8月31日

定期借地権付きマンションのなかでも、借地期間が長い６０年定借、７０年定借であれば、安心感が大きい。しかし、定期借地権付きマンションはなじみが薄い分、「買うべきか、スルーすべきか」で迷う人が多い。
定期借地権について勉強しても、住宅ローンが組みにくいのではないか、中古として売れないのではないか、最後に解体費用を負担しなければならないのではないか……解決できない疑問も浮かぶ。
迷ったあげく、知り合いの金融関係者に相談したところ、「よく分からないけど、やめたほうがいいんじゃないですか」とアドバイスされ、購入をやめた人もいる。よく分からないのにアドバイスするほうもするほうだが、根拠のないアドバイスに「それもそうね」と従うほうもどうかと思う。
が、誰でもお金が絡むことには用心深くなるもの。「よく分からないもの」には手を出さないという姿勢は、ある意味、正しいといえる。



“定借”は一戸建てよりマンションが人気
その一方で、定期借地権付きマンションは売れ行き好調のものが多い。
２００１年に銀座エリアで初めて定期借地権付きマンションとして分譲された「銀座タワー」（三菱地所）、同時期に千葉県船橋市で分譲された「パークハウス　プレシア」（三菱地所）、０２年に東京都新宿区で分譲された「神楽坂アインスタワー」（藤和不動産）、そして０８年に分譲された「シティタワー品川」（住友不動産）－－これらは、すべて高倍率で即日完売している。

じつは、マンションより先に定期借地権付きで分譲された一戸建てもあるのだが、そちらの売れ行きは芳しくなかった。一戸建てならば、期限を定めない一般借地権付きを好む人が多く、定期借地権の人気は低かったのだ。
マンションなら定期借地権でもよい。そう考える購入者が多い。その人たちは、なぜ購入を決断したのか。これまで何人かに話を聞いた。その取材メモからは、多くの人たちと異なる発想があることがわかった。異なる発想を二つ紹介したい。



定期借地権付きなら住み替えやすい
定期借地権付きマンションを買った人から、こんな話を聞いた。その人は借地期間満了時までずっと住み続ける気はない、と言う。
「都心への通勤が便利な場所にあるので、会社勤めしている間は住み続け、リタイアしたら、賃貸に出す。その賃貸収入で、次の家を買う」と。
この方法をとると、“５０年定借”であっても２０年から２５年くらいは賃貸収入が見込める。“７０年定借”なら、さらに長く賃貸に出すことができる。
便利な場所なので、賃借人は入りやすいだろう。賃貸に出した後、定借マンションの持ち主は新居を探す。新居はリタイア後の住まいとなるので、便利な場所でなくてもよい。郊外とか地方都市でよいので、安く買える。返済期間が２０年から２５年程度のローンで購入できるだろう。ローン返済には賃貸収入をまわせばよい。
定期借地権付きマンションは、「将来、中古で売れるのだろうか」という不安がある。特に、借地間の残存年数が減ると、売りにくいだろうと考えられる。しかし、賃貸であれば心配がない。賃貸の場合、賃借期間を定める「定期借家方式」があり、「賃借期間２年」とか「賃借期間３年」と定めて貸すことができるからだ。
ちなみに、現在、都心部の高級賃貸マンションでは、この定期借家方式を採用するケースが増えている。だから、将来、定期借家方式で賃貸に出すことに違和感はなくなるだろう。
この方法をとることで、定期借地の期間が満了しても家を失うことはない。だから、定期借地権付きマンションでも不安がないというわけだ。
実際、これまで分譲された都心部の定期借地権付きマンションの場合、賃貸に出すことで高い家賃収入が得られるケースが多い。これから２０年ごとか３０年後になれば、さらに大きな家賃収入が期待できるだろう。
この点が評価されたためだろう、これまで分譲された都心部の定期借地権付きマンションはどれも中古市場で分譲時よりも高く取引されているのである。



便利な都心部に住み、教育にもお金をかける
今、新築マンションを購入する人たちは、「都心」や「駅近」のマンションを好む傾向が強い。その結果、「都心」と「駅近」の新築マンションは分譲価格が上がってしまった。
結構な値段になったが、それを購入すれば、子どもに有益な不動産資産を残すことができると考えられている。
しかし、定期借地権付きマンションを選ぶ人たちは異なる考えを持っている。
「そんな不動産資産を子どもに残す気はない」「残しても、遺産相続でもめる原因をつくるだけ」「上がり続ける相続税で奪い取られる可能性もある」と。続けて、次のように考える。
定期借地権付きマンションであれば、「都心」や「駅近」のマンションが割安で購入できる。実際、所有権分譲のマンションより３割以上安いケースもある。
安く購入できれば、子どもの教育にお金をかけることがしやすい。家族旅行など家族の思い出にお金をかけることもできる。「教育や家族の楽しい思い出も立派な財産である」「そちらの財産のほうが、遺産相続でもめることがなく、相続税の心配もない」……傾聴に値する意見だと思う。
定期借地権付きマンションは資産として残らない、という人が多い。いや、しっかり残せるし、プライスレスな財産も残る，と考える人たちが、定期借地権付きマンションを支持しているのである。
ちなみに、現在は定期借地権付きマンションでも住宅ローンは普通に組むことができる。貸付額に限度を設けているケースもあるが、もともと定期借地権付きマンションは価格が抑えられているので、問題はない。
最後に、土地返却時に解体費用が必要な場合、積み立てが行われる。が、今は、「解体せずに、建物を明け渡す」契約が増えており、その場合、解体費用は発生しない。
誕生から２０年近くが経過し、定期借地権方式も進化しているのである。

[8299: 検討板ユーザーさん]

長文は決起集会には欠かせませんよね。

[8300: 名無しさん]

定借は別に悪くないけど、住環境が悪いとこが多いんだよなぁ。あと建物も安かろう悪かろう（高級マンション在住のオレ基準で。笑笑）

唯一、次の渋谷のだけは、これまでの定借概念を覆す良い立地、かつ良いグレードのマンション（のはず。なんせ三井だし。笑笑）

[8301: 匿名さん]

パークコート神宮前を知らないんですね。
そもそも高級マンション買える人が、あえて定期借地権を選ばないでしょ。

[8302: 評判気になるさん]

そもそも、定借は所有権で売るに勿体ない希少性のある好立地が殆どでしょう。ここも元小学校で遡ると千葉周作の玄武館跡の由緒ある立地なので千代田区が手放せなかったわけで。

[8303: 匿名さん]

ここみたいな希少な立地を70年も借りれるだけで超ラッキーですよ。
どんなタワマンだって70年経てば建て替えです。
建て替えの合意が出来なくてオバケマンションになるくらいなら期限が決まってる方がよっぽど子孫に迷惑かけない。

[8304: 匿名さん]

>>8300
どういう物件にお住まいか知りませんけど、千桜タワーも安かろうと言われるほど、安くないですよ。
※分譲価格が発表された直後は割高だと個人ブロガーさん達がこぞって書き込みしていたくらいですから。

また、悪かろうと言われるほど、手抜きはないですよ。大手ディベロッパーのような華やかさはないが、千桜タワーは金が掛かる住居としては、変更が効かない基本部分（免振タワー、内廊下、各階ゴミ置場、スラブ厚など）には一定水準以上の金がかかっています。

大手ディベロッパの豪華なエントランスが好きな方々もいらっしゃるので、それはそれで否定はしませんが、結局、マンションは立地ですからね。一見して豪華な設備は年月が経過すれば陳腐化しますが、この立地・希少性は年月が経過しても陳腐化はしませんね。