アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[8201: 匿名さん]

もう無くなってるけど、公式ページの展望写真メインはどの方向だったの？やはり、南向き？

[8202: 評判気になるさん]

>>8200 匿名さん
http://www.sangiin.go.jp/japanese/joho1/kousei/seigan/193/yousi/yo1932...

これね。1号上野線なくなったら、こちらの物件的には追い風なのかな。個人的には羽田まで自家用車で行くこともままあるので、不便にならないかと心配ですが

[8203: 匿名さん]

交通量が他の路線と比較して突出して少ないんですね
廃止になったら、騒音は減るので嬉しいですが、日本橋を地下化して残すくらいなので、廃止の可能性は低いと思いますが

[8204: 匿名さん]

日本橋地下化も反対多くてね
高速で繋がってる以上
あそこだけ地下化しても意味ないから
地下化するなら全部
でも、地下化すると1メートルあたり一億の工事費かかると言う

[8205: 匿名さん]

だから、日本橋ふくめていっそ環状全部移設か廃止案が現実的と言う意見も出てる

[8206: マンション検討中さん]

神田駅　西口再開発は準備組合が結成されるようですが、まだまだ道のりは遠そうですね。
同意率が面積ベースで64%とのこと。地権者数ベースでは、おそらくもっと低いでしょう。

https://www.kanda-n.com/wordpress/wp-content/uploads/pdf_area1_topics_...
-----------------------------
協議会理事会の活動は2015年10月よりスタートし、毎月開催してきました。
次回の11月理事会で最終回となり、これまで26回おこなってきました。
12月14日の定時総会に向けて準備を進めていますので、ご加入者の皆様はご参加ください。
・準備組合に向けた理事会での活動
・10月検討会模様
・これまでの協議会2年間の振り返り
...snip...
現在のご同意数
面積ベース: 64.0%

[8207: 口コミ知りたいさん]

このペースだとあとら20年くらいで竣工まで、いけますかね！資産価値の観点でも安心だぁ

[8208: 匿名さん]

相続のときに同意する人も多いから
順次だろうね
地域的には上り調子

[8209: 検討板ユーザーさん]

西口にあまり高い建物が建つても、南西側の眺望の妨げになるので、南西の向きの部屋には開発がプラスかどうか微妙ですよね。

[8210: 匿名さん]

64%ならまず大丈夫ですが
まとまると高いの立つ可能性ありますからね。
ただ、開発ストップで再開指定から外されてるのも寂しいので、ジレンマですね。

[8211: 匿名さん]

>>8201 匿名さん
公式の展望は東向き高層階でデフォで方向動かせたと思います。

[8212: 匿名さん]

年1回ですが家族友人で集まって隅田川花火を見られる北東の高層階を選びました。

[8213: 匿名さん]

隅田川花火は綺麗だろうね。

[8214: 匿名さん]

ジオとホームズの値段が出たけど、比較するとここの売出部屋の値段も絶妙な値付けだね。
ジオは13階坪600万、ホームズは12階坪510～560万、どちらも眺望なし耐震。
ここは23階坪430万（所有権換算坪540万）、眺望あり免震コンシェ有。

[8215: 匿名さん]

ここの売り出し部屋割安に見えるね

[8216: 匿名さん]

今となったはね。
株もそうだけど、上昇局面では必ず悲観論者が幅を効かせる。
いわゆる、酸っぱいブドウ状態なのだが、上昇局面で悲観論者言える俺カッコいい的な。
ここの売り出し時もそうだったが、何が正しかったかは数年後分かる。

[8217: 匿名さん]

その理論がよくわからないのですが、もしここの上乗せ転売部屋が割安であるならば、なぜ一年近くも売れてないのでしょうか？
マンション購入の優先順位は、統計を取ると、一番が立地・二番が価格といいます。
つまり、売れない理由は

①立地がわるい
②立地はいいが、価格が高値掴み
③両方悪い

のどれかですが、みなさんどれだと考えますか。

[8218: 匿名さん]

転売部屋、といってもまだ竣工引渡されていない部屋ですからねえ。

[8219: マンション比較中さん]

③で。

[8220: 匿名さん]

酸っぱいブドウと言われて即反応するとこが、正に。
酸っぱいと思ってもう反論したいのですね。

[8221: 匿名さん]

正解は、④。
譲渡契約が完了してないものは、転売できない、でした。

売却の登録が消されるのって、少なくとも手つけ払った後でしたっけ？

[8222: 匿名さん]

④リセール営業が下手

[8223: 8222]

ダブってしまいましたので、数字を変えて
⑤リセール営業が下手

[8224: 匿名さん]

そもそも。転売部屋販売されて１年もたったかの？
新築販売完了でモデルルーム併殺からやっと来月で１年経つかてとこでは？

よく知らないニワカ荒らしさんが、巧妙に売れてない感を出そうとしてる意図が見え隠れする。

[8225: 匿名さん]

>>8222 匿名さん
ダブりすまん。譲り合い感謝

[8226: 匿名さん]

ここの転売部屋て売れ残りを販売元が払い下げて安売りしてるの？
それとも、買った人が上乗せ転売してるの？

それによって、物件評価はちがうよね。

[8227: 評判気になるさん]

⑥ここ一年、熱心な粘着ネガが付くぐらいの人気物件

[8228: マンション比較中さん]

熱心な粘着ネガが付くぐらいの人気物件、だから売れてないんですか？

ちょっと文意がつかめません。。。

[8229: 匿名さん]

まだ引き渡し前の物件の転売部屋に対して
売れてない理由を列記させること自体が
前提状況を限定して論理展開するネガのやり口


と、いいたいのでは？

[8230: マンション検討中さん]

>>8229
転売主さんも他人物売買を知っているからこそ仲介サイトに堂々と掲載しているわけですから、前提条件を限定して～、のくだりは全く意味をなしません。
それに他人物と言えど売買契約が結ばれれば、少なくとも仲介サイトからは消えますけど。
法律上は問題なく転売しているにもかかわらず、ずっと売れてないのは事実ですから、まずはそれを認めないと議論にすらなりません。


私も③ですね。

[8231: 匿名さん]

某仲介業者から別な物件で以前に聞いたことがありますが、
他人物売買の場合は契約書ではなくて念書を作ると言ってました。
手付金放棄無しでキャンセルできるため、
安全策で仲介サイトから消さないとも言ってました。

[8232: 匿名さん]

>>8230 マンション検討中さん
仲介サイトからは契約成立するまで消えません
念書は、契約にはなりません

以上

[8233: 匿名さん]

ここの転売部屋て売れ残りを販売元が払い下げて安売りしてるの？
それとも、買った人が上乗せ転売してるの？

それによって、物件評価はちがうよね。

[8234: マンション検討中さん]

>>8130 匿名さん

26パーセントの上乗せしているようです

[8235: 匿名さん]

他の新築タワーは、上乗せ販売をしてないの？

[8236: 匿名さん]

ネガさんは、周辺の新築がようやく転売部屋についてきたとなぜ認めない。

[8237: 匿名さん]

まぁ場所が微妙でしょそもそも。

[8238: 匿名さん]

そりゃ、場所が微妙なのに高い！と倦厭した物件が値上がりしたら納得できないのでは？
酸っぱいから食べないだけだと言いたくもなるでしょう。
本当に微妙と思ってれば、わざわざネガらないよ。

[8239: 匿名さん]

>>8235 匿名さん
そもそも新築で微妙でない立地でも売れ残りまくってます。
当然微妙なここは売れ残るはず、という論理。

[8240: 評判気になるさん]

まあ、竣工するまで待ってなって。竣工して内覧できるようになって転売部屋がまだ売れ残ってたら誰の目に見ても中古売れ残りってやつだよ。
そもそも中古の売れ残りなんてパークコート愛宕虎ノ門とかでも一年近く売れずにあったりするし、即その物件自体を毀損するほどの事はないと思ったりするけど。

[8241: 匿名さん]

山手線２駅から徒歩５分。岩本町駅なら30秒。
の千代田区物件が微妙な立地というなら、
微妙でない立地物件は少なくなる。

[8242: 匿名さん]

2010年頃以降に千代田区にて分譲されたマンションを延べ床の面積順に並べてみた。
分譲されたマンションだと4位（上位3位との差は大きいが）
※色々と抜けがありそうな気がしますが、細かいところは気にせずに。

# マンション名 所在地 延べ面積、階数、構造
1 WATERRAS TOWER RESIDENCE 千代田区神田淡路町 128,436.87㎡、地上41階、地下3階
2 プラウドタワー千代田富士見 千代田区富士見 73,993.69㎡、地上38階、地下2階
3 パークコート千代田富士見 ザ タワー 千代田区富士見 68,523.74㎡、地上40階、地下2階
4 アルファグランデ千桜タワー 千代田区神田東松下町 27,032.56㎡、地上25階、地下0階
5 ＢＲＡＮＺ四番町 千代田区四番町 21,883.93㎡、地上15階、地下1階
6 ザ・パークハウスグラン 三番町 千代田区三番町 20,339.83㎡、地上15階、地下1階
7 クラッシィハウス千代田富士見 千代田区富士見 15,637.20㎡、地上21階、地下2階
8 ブリリア一番町 千代田区一番町 15,557.63㎡、地上17階、地下2階
9 ザ・パークハウス　グラン　千鳥ヶ淵 千代田区三番町 14,604.79㎡、地上13階、地下3階
10 パークコート一番町 千代田区一番町 11,644.40㎡、地上15階、地下0階
11 パークホームズ千代田淡路町 千代田区神田須田町 11,642.69㎡、地上12階、地下1階
12 ブランズ　ザ・ハウス　一番町 千代田区一番町 11,317.44㎡、地上12階、地下1階
13 ザ・パークハウス千代田区麹町 千代田区麹町 10,752.03㎡、地上17階、地下1階
14 麹町パークハウス 千代田区麹町 10,256.53㎡、地上19階、地下2階
15 ウェリスタワー千代田岩本町 千代田区岩本町 9,998.28㎡、地上23階、地下1階
16 パークコート三番町ヒルトップレジデンス 千代田区三番町 9,997.70㎡、地上18階、地下1階
17 プラウド九段南 千代田区九段南 9,687.10㎡、地上15階、地下1階
18 プラウド千代田淡路町 千代田区神田須田町 8,365.54㎡、地上13階、地下1階
19 シティタワー・ルフォン九段の杜 千代田区九段北 7,877.53㎡、地上19階、地下1階
20 ONE AVENUE一番町文人通り 千代田区一番町 7,312.07㎡、地上14階、地下1階
21 ザ・レジデンス平河町 千代田区平河町 6,855.59㎡、地上16階、地下1階
22 ブランズ六番町 千代田区六番町 6,379.20㎡、地上15階、地下0階
23 ルネ神田和泉町 千代田区神田和泉町 6,317.11㎡、地上12階、地下1階
24 プレミスト六番町 千代田区六番町 6,045.24㎡、地上16階、地下1階
25 プレミスト九段 千代田区九段南 5,645.10㎡、地上17階、地下1階
26 クラッシィハウス千代田富士見 千代田区富士見 5,501.07㎡、地上14階、地下1階
27 シティインデックス神田 千代田区岩本町 5,309.90㎡、地上15階、地下0階
28 ザ・パークハウス六番町 千代田区六番町 5,095.41㎡、地上7階、地下1階
29 ザ・パークハウス　五番町 千代田区五番町 2,999.58㎡、地上13階、地下0階

[8243: 匿名さん]

ジオとかパークホームズの価格スレをみてみたけど、
パークホームズ千代田淡路町で平均坪460万ぐらい
ジオ千代田大手町もざっとみて平均450-460万ぐらいかな。
どちらも山手線内側でジオは大手町5分、パークホームズは丸ノ内線淡路町3分と立地的にはほとんどの人にとってここよりかなり魅力的だと思う。
ちなみにライオンズの岩本町は坪400ぐらいらしい。

定借で月2万以上ランニングコストが高いことを考えると、なかなか難しそう。
個人的には上記2新築物件に魅力を感じてしまうね。

[8244: 評判気になるさん]

>>8243 匿名さん

もはや、どんぐりの背比べです。

[8245: マンション検討中さん]

>>8243 匿名さん
他の物件には無い魅力はこちらにもありますし、趣味の世界かと。他物件も立地は良いので、良いと思います。どうぞそちらを購入してくださいませ

[8246: マンション検討中さん]

山手線の外側はなしでしょ。

[8247: 匿名さん]

外側、なるほど、ギリ外側だ 笑
そんなこと、気にする人いるのね
遠慮なく、ここはシカトして
番町青山を1-3億で買われてはいかがでしょう？

[8248: 匿名さん]

>>8243
人によって魅力の捉え方が違って、面白いですね。
ジオもパークホームズも、バルコニーからは目の前のビルしか見えず、共用施設も無し。そんな生活に坪450万も出して魅了には感じません。単に会社から近くて寝れればいいというなら別ですが。

この立地で眺望やコンシェルジュのようなサービスを得ようとすると、坪450じゃ無理なのが現実なんでしょうね。

[8249: マンション検討中さん]

山手線の外側や内側で判断するような人は、確かに山手線の内側だけど、線路脇の物件買った人くらいでは？

[8250: 匿名さん]

内側良いなら、神田駅反対側にダイワのマンションできるからそっちが良いと思う。
ただ、アンケート答えた感触だと、たかくなりそうね〜。