アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[801: 匿名さん]

>>800
きっと質問することに慣れてないんでしょうね。新築マンションを売るのであれば大丈夫だろうし、新築マンションのローンプラスでここのローンが組めるぐらいの高収入なら2軒ダブルローンでも大丈夫ですよ。

[802: 匿名さん]

新築マンションを少し住んで、ここ買ったら、賃貸に出すという方法もあります。

[803: 匿名さん]

>>802

ありがとうございます。
賃貸の場合、ダブルローンということですか？汗
物件は6500万代都内です。ローンは3200万です。。

[804: 匿名さん]

>>799
ああそうでしたね、東京都でした。

>>800
1軒目が銀行ローンなら、2軒目はフラットで借りれるよ。逆は無理だけど。

[805: 匿名さん]

>>803
恐らくいまの6500万円の新築マンションが、賃料30万円程度でかせれば、賃貸まわるのでは？私も素人なので感覚ですが。

[806: 匿名さん]

>>799
ああそうでしたね、東京都でした。

>>800
1軒目が銀行ローンなら、2軒目はフラットで借りれるよ。逆は無理だけど。

[807: 匿名さん]

>>806
2軒目フラットのやり方だと2軒目はいいけど、1軒目は賃貸出すと銀行から返済求められるよ。

[808: 匿名さん]

>>807
一括返済。

[809: 匿名さん]

800さんがどうしたいか次第。

[810: 匿名さん]

というか、引越し代などかかるし、そのまま買ったマンションに住むのがいいだろう。

[811: 匿名さん]

>>803

６５００万ならそれなりにいいマンションだと思いますが、買い換えるほど魅力的なんでしょうか？
それにしても、頭金半分で購入って凄いですね、生前贈与でもしたんでしょうか。

[812: 匿名さん]

今なら6500万円じゃ、50平米から60平米ぐらいなのでは？狭いから買い換えたいとか？

[813: 匿名さん]

ありがとうございます。
1軒目は、SBIの変動金利です。
フラット35なら2軒目も通りますかね。。
ただ、もし当たったら、1軒目のほうは、ここが完成するまで住んで、売却したいです。
でも、ここの申し込み時は、抽選だろうとローンの事前審査が必要ですよね。そのときはローンを組んだ状態なので、どうなるのかなと思って。。
すみません。

[814: 匿名さん]

>>812
70平米ぎりぎりないくらいです。
子供が生まれるので、広いマンションに引っ越したいです。

[815: 匿名さん]

フラットだとすでに借りている銀行ローン分って考えず審査してくれるんでしょ？

[816: 匿名さん]

70平米で6500万、今の市況だと多摩センターや浦和あたりですかね。高くなりましたよね。

[817: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[818: 匿名さん]

フラット35なら、すでにローンを借りていても、通るでしょうか。
ローンの事前審査さえ通って、抽選に参加できれば、落ちたら落ちたで諦めもつくし、当たったら当たったらで、1軒目は売って、実際にローンを借りるときは、SBIなどにしたいと思ってはいます。。

[819: 匿名さん]

>>818
そもそもローン通す前に抽選と思われます。シティタワー品川ではローン前に抽選でした。外れたのでローン審査はしませんでした。という記憶あります。

[820: 匿名さん]

67平米で6500万円、駅近で都内だとあの物件ですか？！

[821: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[822: 匿名さん]

ここの引き渡しは2年4ヶ月後(30年7月)なので、2年ちょっと今のマンションに住んでから売却してここに住み替えればいい。
なんの問題もない。

[823: 匿名さん]

問題は引っ越し代と購入諸経費等が、かかることだね。6500万円の購入諸経費は300万円ぐらいかな？

[824: 匿名さん]

広いとこに引っ越したいっていうけど、ここの広い部屋って78平米ですよね
（プレミアムの110平米を除くと）
10平米でそんなに違うのかな？
間取りの問題もあるでしょうけど

[825: 匿名さん]

>>820
あれ？どちらの事ですか？

[826: 匿名さん]

67平米は家族で住むにはちょっと狭いと思う。
シティテラス品川イーストなんてまさに67平米だが、一般サラリーマンが手の届く6000万程度に抑えるための苦肉の策だったのだろう。

[827: 匿名さん]

引っ越しや諸費用以外に、ここが完成するまで住んで売却益が出てしまうと、住宅ローン控除が使えなくなりますが大丈夫ですか？

[828: 匿名さん]

>>827
微々たる売却益だったら、住宅ローン控除使う選択すればいいのだし、売却益が大きかったら、住宅ローン控除は使わなければいいから、大した問題じゃないと思います。

[829: 匿名さん]

>>828
どっちにしろ、片方しか使えない。だから、損なのは確か。

[830: 匿名さん]

公式HPでは今月下旬から事前案内会の連絡をすると書いていますが、未だ連絡が来ません…
誰かもう来た人いますか？

[831: 匿名さん]

現地見たけど雑多なビルに囲まれたエリアですね。

[832: 匿名さん]

私も先日、現地の周りをぐるっとまわりましたが生活環境がすごくよさそうな感じはしませんでした。
でも千代田区ではあるし、JR徒歩圏内ではあるし、値段によってはやはり魅力的な物件だとは思います。
首都高に直接面してないこともいいのかなと思いました。

[833: 匿名さん]

>>830
ほんと、いつまで集客するつもりなんだろーね？
チャチャっと売って、パパっと終わりにすんのかと思ってたけど、
広告もまあまあ見掛けるし何となく嫌な予感・・・

[835: 匿名さん]

最初は3月中旬の案内だったのにねー

価格あげようとして予想以上に苦戦しそうなんでしょ

[836: 匿名さん]

このマンションもいっぱい杭が打たれているんだろうけど、
杭が全部打ち終わるまで、どれだけの期間が掛かるんだろうね。
耐震構造や免振構造もいろいろあるけど、一番いいのはどんな構造の建物なんだろうか。

それにしても、神田や秋葉原は、夜は新宿に比べたら暗いよね。
ここは夜は眠る街なんだな。

[837: 匿名さん]

一番いい構造のマンションより、シティタワー品川のようなリセールバリュー良いマンションが欲しい。

[838: 匿名さん]

定借だしね。

[839: 匿名さん]

>>837
品川は東京五輪前に、都心通過の飛行機が低空で飛ぶ街になる可能性がありますよ。住みたいですか。

[840: 匿名さん]

ここも高速道路＆昭和通り＆靖国通りが近いから同レベルだと思います。

[841: 匿名さん]

ここって豊洲より安く買えますか？

[842: 匿名さん]

>>839
住みたいよ

[843: 匿名さん]

>>842
地上450mで飛行機が2分おきに飛ぶようになってから、品川に買いに行けば。

[844: 匿名さん]

占い師に占ってもらいました。
私がここを契約する未来が見えたそうです。

嬉しかったです。

[845: 匿名さん]

パンフレットが4日たってもきません

[846: 匿名さん]

>>843
そうだね。そうするよ。

[847: 匿名さん]

品川のシティテラスも見に行ったけど倉庫街のコンテナ埠頭で愕然としたよ。あれは公式詐欺だよな
嫁も唖然としてたわ、ストリートビューでも見ときゃ良かった。あんなとこ買う人いんのかなって思った。
さらに上を飛行機飛ぶみたいだしいいことないよな。

[848: 匿名さん]

yahooへの献金が足りないのかアクセス数ランキングに入ってきませんね。
もっとお金積まないとダメよ。スターツさん

[849: 匿名さん]

品川とか他の地区の悪口はやめましょう。

[850: 匿名さん]

＞＞８４９
そうですね。他所様の悪口はよくないですね。そういうつもりは無かったのですが周辺環境があまりに衝撃的すぎる光景でつい書いてしまいました。ごめんなさい。

[851: 匿名さん]

予算5000万以下、明らかにパンダ部屋って人は後回しになってないよね？

[852: 匿名さん]

ウチもパンフレットの到着はかなり時間かかったような
忘れた頃に来ました

[853: 購入検討中さん]

やっと来たと思ったらネット情報が紙になっていただけであきれて、なんか夢から覚めた気分だった。
紙が厚かったから、キッチンで肉や魚切るときの使い捨て俎板代わりにして都度捨ててる。

[854: 匿名さん]

地権者・千代田区・スターツの基本契約書

建物の分譲は「適正な価格により行うこと」としか書いていない

時間と費用をかけて外部委員まで連れてきて事業者選定をしたのはなんだったの状態

[855: 匿名さん]

最近、年収450万の奥さんがトンチンカンな発言しないので、つまらない。毎回、いらっとしていたが、なくなると寂しい。

[856: 匿名さん]

今週末に動かないと、なんかトラぶってると疑ってしまうね。
当初の値段より高くしすぎて、区と対立なんてことにならないよね・・・

坪３００でも買うので、早く連絡くださいな

[857: 匿名さん]

330～350万円／坪くらいでやるらしいね

[858: 匿名さん]

>>857
まじか、、それってリーマンが手が届くっていう千代田区の意向に反してるんじゃ。せめて300切ってほしいと思うのは自分だけ？

[859: 匿名さん]

>>857
倍率がそこまで高くならないかも
ファミリーが住むには環境が悪そうだし

[860: 匿名さん]

330っていわれたら7000万近く出してやっと70平米。
確かに千代田区で安いんだろうけど、買える人も限られような。やはり金持ちしか、、とほほ

[861: 匿名さん]

あの環境で7000万円出すファミリー世帯ってなんかずれてる気がする
環境さえよければ、千代田区だし、便利な場所だし、もっと出してもいいんだけど

[862: 匿名さん]

>>861

350なら、7500万で70平米です。やはり買える層は限られますが、他の千代田区物件を買えるんでしょう。

[863: 匿名さん]

>>862

すみません、言葉足らず。7500万だから、他の千代田区物件を買える人なら無理なく買えるんでしょう。

[864: 匿名さん]

そして、売るときは坪500から600くらいでは売れるだろうから、安いっちゃ安いけど。70平米7500万買える人なら。

[865: 匿名さん]

でも借地だからイニシャルコストが安くてもランニングコストが高いんだよね
メリットもあるけどデメリットもね。まぁいまみたいに賃貸に20万払うよりは全然安いんだが..

[866: 匿名さん]

>>865

ランニングコストねえ、、
都内でシティタワー品川みたいな物件知らない？ここ以外ないかな

[867: 匿名さん]

入居5年（8年後）に坪500で売れるってどんだけ楽観的なの

そのころ新築の所有権物件は坪700になってるとでも？

[868: 匿名さん]

バブルの末期の発想ですね。

[869: 匿名さん]

>>867

今の千代田区は買おうと思ったら500くらいはする

[870: 匿名さん]

>>869
今の市況でも、千代田区定借物件で坪５００で買う馬鹿はない
この立地だと、所有権でも坪５００はしない

[871: 匿名さん]

秋葉原、岩本町界隈の相場を知らないで「千代田区だと」と言ってる人が多すぎる。

[872: 匿名さん]

>>870

所有権なら坪単価500はいくでしょう

[873: 匿名さん]

シティインデックス千代田岩本町　坪358〜374万円

[874: 匿名さん]

>>873

ピアース千代田で445か。難しいね。どこも高い

[875: 匿名さん]

パークホームズ日本橋は900ですけど、、

[876: 匿名さん]

>>874
そうだね。淡路町と岩本町の相場差はそれくらいはある。

[877: 匿名さん]

ちなみにアトラス千代田御茶ノ水は、住まいサーフィンの評価では425万くらいらしい。そんなもんだよね。

[878: 匿名さん]

まあ「千代田区だから500,600の価値がある」と思い込んで買うのもいいとは思うけど。

冷静に評価すれば、ここは所有権で坪400万＋程度、定借なので320万程度が適正価格という感じか（確か住まいサーフィンの評価もそんなもんだったような）。
これを基準に「お買い得かどうか」を決めればいいと思う。

[879: 匿名さん]

>>878

ありがとうございます。。シティタワー品川が、懐かしいですね。もうあんな物件ないのかな。
抽選に外れた人多いですよね。

[880: 匿名さん]

いやいや、住まいサーフィンそんなに信頼されてるんですか。。

[881: 匿名さん]

シティインデックス千代田岩本町の価格は事実だよ。

[882: 匿名さん]

＞８８０
住まいサーフィンとか参考にしてる人、今ほとんどいないかと。実勢価格とかなりズレがある時点でアウト、意味なさすぎです。

[883: 匿名さん]

坪３００以上で売るとか本当にあるの？千代田区との約束破りすぎじゃない？

[884: 匿名さん]

別にもう坪300以上でもいいよ
そしたら他の所有権の新築か中古買うだけだから。

さっさと価格発表して下さいな

[885: 匿名さん]

>>883
プレミアムフロアも用意してることだし、幅広いレンジになるんじゃない？
前出のような坪250を切る安い部屋もあるんじゃないの？
まあ60平米ぐらいに抑えちゃえば坪300でも5500万だし十分サラリーマンでも手が出せるｗ

>>884
ほんと、それｗ
ま、焦ったところで他に目ぼしいのも無いし（あっても高い）、
お互いのんびり行きましょうｗ

[886: 匿名さん]

３００以上で出して来たらスターツは二度とこういう形の定借は任されることはないだろうね。ＣＴのスミフは利益度外視できっちり約束守りまし、３００以上できたらやっぱりこういう事業は大手に任せないとという流れになりそう。

[887: 匿名さん]

>>886
CT品川、耐震、ガラスはペアではない、床やクロスはキズ付きやすい、食洗器無し、風呂の栓や蓋は昔ながら、などなど

[888: 匿名さん]

＞887
なんか的外れな書き込みですね。時代が違いますし、そういう問題ではないと思いますよ。区と約束した値段でだせないというのはデベとしては信用を失うリスクは当然あると思いますよ。その金額でないと買えないから期待している区民は少なくないわけですから。

[889: 匿名さん]

今日届いたメディカルトリビューンに千桜タワーの広告が入ってました。精力的に広報活動しているようだけど、その分値段にはね返ってこないといいんですけど。。

[890: 匿名さん]

>>888
あなたの方が的はずれでは(笑)
そもそも契約書は実勢価格で販売と書いてあるわけで、誰も価格を区と価格を約束したなんて言ってないですよ。
皆さんが勝手に妄想してるだけ。低金利なので平均的なサラリーマンでも坪３００は買えますよ。

[891: 匿名さん]

区と約束通りの値段で出してくるなら広告なんて一切いらない。即完間違いなし。既に十分マンション検討者には認知されているからこの段階での広告は不要かと。

[892: 匿名さん]

＞890
そういう論理で300でだすデベなのか、スミフのようにコンセプト通り出す良心的なデベなのかということでしょう。やけにデベ側のスタンスなのが首をかしげたくなりますが。

[893: 匿名さん]

平均的なサラリーマンが坪300万円買える？
平均年収は300万円ぐらいじゃなかった？

[894: 匿名さん]

>>893
千代田区の平均（年収700前後だったかな？）が指標

[895: 匿名さん]

>>892
価格が安いと、低所得の方が群がって抽選やいざこざが起こるのが嫌なので。
適正価格で買うので適正価格で売ってくださいと言うスタンスです。

[896: 匿名さん]

年収700万円で、70平米、6000万円って買える？

[897: 匿名さん]

>>890
実勢価格で販売なんてどこにも書いてないよ

平均4800万円（平均坪単価225万円）は「原則として変更できない」「やむを得ない事情がある場合は千代田区の承諾があれば変更できる」というのが千代田区の公式見解ね

[898: 匿名さん]

>>897

ありがとうございまはす！そうですよね。

年収700万で、70平米、7000万は無理です。（坪単価330の場合の値段）

[899: 匿名さん]

>>897
うむ・・・

ただ当時とは状況が全く異なるし、
一時期公共事業がほとんど不調に終わった事実も当然認識してるだろうし、
行政としても、約束だろ！？損してでもやれ！倒産覚悟でやれ！とも言えないよねｗ
その辺りが「やむを得ない事情」に該当するかは当事者同士の話し合いな訳で、
外野が口を挟める問題でもないし、坪225が平均価格であることを皆で祈りながら待ちましょう

[900: 匿名さん]

>>898
それプラス地代+解体積立金だから買えるはずないよね。