アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[7922: 匿名さん]

引用元が添付された実データに基づくと、ここまでで、周辺相場は坪400（定借320相当）ということのみが唯一証明されました。

こちらはデータを出しているのですから、ちゃんと比較できるデータで反論してくださいね。
あなたたちが適当な指標を見つけてきて相場上昇だとか割安だとか的外れな議論で騒いでいるので、少しは議論できる現実のデータを直視してくださいよ。

[7923: 匿名さん]

確かに、暴利転売チームは一切データを添付していませんね。
普段の仕事っぷりが染み付いているのでしょうか。

[7924: 匿名さん]

売りに出ているタワーの値段を提示しているのにも関わらず、それを無視して周辺相場が坪400万なのをごり押しされても。

ネガさんたちはそれほどこの事実を無かったことにしたいのでしょうか。
きっと、タワーマンションを売買したことが無いんでしょうね。

[7925: 匿名さん]

周辺相場、ってここ以外は非タワマンで、しかも山手線駅には近くない物件データの事かな。

[7926: 匿名さん]

ウェリスタワー千代田岩本町 2013年 15階 坪550

周辺相場坪５５０なんだが。

[7927: 匿名さん]

ウェリスタワーは山手線駅から遠いですよ

[7928: 匿名さん]

>>7922 匿名さん
周辺相場は坪400（定借320相当）ということのみが唯一証明されました。
⇧印象操作になってしまってるね。

そんなことはなくて、他にも色々読めるよ。
50平米台の狭い部屋多いとか
50戸以下の小規模非タワーが忠臣とか。

ただ、タワーだとなぜ、坪500になるのかは
理解できないので、そのあたりをポジさんに反証して欲しい。

[7929: 匿名さん]

ネガさんが眺望有りのタワーの売り出し価格を、どういったサンプルから出されたものかわからない平均（立地から考えて小規模非タワーと想定）と比べ始めて勝手に高いとか騒いでいたので、周辺タワーの売り出し価格をベースとしたデータを元に議論してあげたまでです。

正直類似物件が無いのでこの物件の相場が幾らかを出すことは難しいですが、眺望がある周りのタワーがいくらで出ているのか、パークホームズの12階が坪600で出る予定（一部普通借地だが大手デベ）なのをどう考えるのか、的外れな議論をしていないでそこらへんを直視して議論してくださいねと。

個人的には元値を考えると高いと思いますが、周辺のタワーや新築の価格を考えると、そこまで周辺に比べて逸脱した値段が付いているとは思えませんし、もし売主の立場で売り急いでないなら、同じぐらいの値段を付けていると思います。当初12,000で出たときはさすがに無いだろと思いましたが。

[7930: 匿名さん]

類似物権がない、それに尽きるんだよね。
だから、転売部屋の価格にポジもネガもしようがない。
なのに、ポジネガとも、何を根拠にしてるか知りたくて。

まあ、類似が、ない以上、何が正しいかは分からないんだけどね。

[7931: 匿名さん]

類似は難しいけど、類似不可以上、じゃあ議論できなくて楽しめないじゃないですか。

眺望ありタワー部屋を、ネガさんがPBRとか平均とか的外れな議論始めたから、比較できそうなデータを出して、仮に売り主でもこれぐらいからスタートするかなと思っただけです。

これが、坪260で分譲された低層ならまだ話はわかるけど。ネガりたい気持ちはわかるけど、もっとデータに基づいて論理的にネガってほしい。

[7932: 匿名さん]

>>7931 匿名さん
何が正しいかはわからないから、議論楽しい。

[7933: 匿名さん]

地価上がってるね。
釣られてマンション相場も上がることはあっても下がることはなさそう。
去年ピークて訳でもなさそうですね。

あと、日本橋近辺の首都高地下化が再燃してる。

[7934: 匿名さん]

ここは再開発目白押しな地区に囲まれてるので、暴落はないのかなーと思ってます。人口減、家余りとかのマクロ視点での議論もありだけど、各論的には千代田区駅徒歩1分免震タワマンが暴落する日は日本が沈む時。
暴落＝5年で半値とかって定義とするとね。
ミサイル落ちたら有るかもですけど。

[7935: 匿名さん]

ミサイルばんばん飛ばされてるのに
株価も商業地地価も上がり続ける不思議

[7936: 匿名さん]

結局まとめると、ここの周辺相場は坪400万まで上昇、ただし定借はデータなし（2割減とする意見も多いが、その場合だと坪320万あたりか）

[7937: 匿名さん]

ふーん、なるほど。
かたや転売中のお部屋が坪430・・・か。さすがにそれは無茶では？

[7938: 匿名さん]

会話がフラフープのように回り、垂らされる餌がいつも同じでは飽きます。創意工夫が必要ですね。

[7939: 匿名さん]

地価上昇とか首都高地下化再燃とかフレッシュなニュース出してるんだから、ポジもネガももう少しがんがる！

[7940: 匿名さん]

ここに比べて山手線駅には遠い物件で非タワマン相場が坪400万以上、タワマン相場はもっと高いってのが結局まとめ。

[7941: 匿名さん]

最も重要な、「定借2割減」が抜けとるぞい。
つまりだ、サービスでタワマンなら坪450ということにしてあげても、定借タワーはせいぜい坪360が上限。
現実は、やはりきびしいのらー。

[7942: 匿名さん]

ネガさんのサービス坪単価は要らないので、ネガさんにはなぜタワーと中小規模の低層平均坪単価をさも当たり前のように比べられるのか、できればデータを使って示して欲しい。
タワーも低層と高層では価格が違うことも踏まえて、是非考えてみてください。
空中族になりたければ、きっと役立ちます。

[7943: 匿名さん]

他の中古タワマンの売り出し価格をもって転売部屋の売り出し価格の妥当性を語ろうとするから無意味な話になってるな。
千代田区のタワマンもピンキリだから、まずまず比較できる対象としてウェリスタワー千代田岩本町に絞って、その成約価格を提示して議論したら？

[7944: 匿名さん]

ウェリスタワーは千代田区でも最も東端に立地し、最寄駅は小伝馬町駅で出口はむかし刑場だった公園にある。
山手線駅までは大通りを渡って徒歩8分。コンシェルジュ無し、耐震構造、戸数120戸の小規模タワマン。で、かなりこことは異なる。

[7945: 匿名さん]

そのタワーてのは、定借なの？
ここと何か、関係ある物件なのかな。

定借＞所有権かどうかは人によるとは思うけど
どっちのメリットデメリットや価格を元に選択するかだけでない。
ただ、所有権でないと絶対嫌！て人はいるだろうけど
定借でないと絶対嫌！て人はいないと思うよ。

[7946: 匿名さん]

千代田区のタワマンは絶対数が少ないので、選択は限られます。免震タワーは中でも希少です。

[7947: 匿名さん]

他にあるっけ？免震

[7948: 匿名さん]

>>7941 匿名さん
数年前はタワマン定借は３割４割言われる時代もあったのに今は２割定説か。

[7949: 匿名さん]

数年前は定借50年が一般、ただ人気無さ過ぎて最近は70年が一般。
それによって掛け目も変わったんじゃないの？

[7950: 匿名さん]

秋葉原だけどタイムズタワーとかパークタワー辺りが比較できるんじゃない？
さすがにワテラスとは比較できないから、タイムズ辺りの成約単価を新築に引き直して、多少ディスカウントすれば比較としては良い線？

[7951: 匿名さん]

タイムズタワーが築13年。パークタワーが築11年。
最寄駅にこだわってた人がいたけど、パークタワーの最寄駅は徒歩2分のつくばエクスプレス秋葉原駅なのですね。

[7952: マンション検討中さん]

タワマンといいつつ、共用部って充実してましたっけ？ 普通、パーティルームやフィットネスやゲストルームとか、スタディるーむとか。

[7953: 匿名さん]

タワマンが高い理由てそこなの？

[7954: 匿名さん]

ほんとこのスレは完売しようがほぼ常に上にスレが上がってるな。
まぁそれほど注目度があるのと買いたい人が多かったということなのだろうが..

[7955: 匿名さん]

パーティルームやゲストルームは又貸しのトラブルがあるからいりません。

[7956: 匿名さん]

完売後の投稿件数では、トップクラス（笑）
ここより多いマンションある？

[7957: 匿名さん]

資産性は意見分かれるけど、一定の予算で買うことを考えると、今坪300では北千住でさえ買えないからね。
それが千代田区駅近免震タワーコンシェルジュ付が手に入るんだから、注目されて当たり前。

[7958: 匿名さん]

いくら安マンでも環境最悪なここに喘息起こさせてまで子供と住みたくないなぁ。

安かろう悪かろう・・・ここスルーした大半がそうじゃないの？

[7959: 匿名さん]

もともと子供たちの小学校があった場所なのに、よく言いますねぇ。

[7960: 匿名さん]

喘息持ちだが、とくに問題なかったよ。
港区と変わらない。
ここがダメなら、都内ダメでない？

[7961: 匿名さん]

>>7958 匿名さんは、そう納得して検討外にしたんだね？子供や子孫ために良くかんがえてて偉いね。

ここは子供いない人や空気気にしない人が買ったんだろね。
ちなみに、表参道は都内稀にみる大気汚染エリアだったが、不動産価格に影響してる気配なかったね。
まあ、石原の排ガス規制以降、都内で二酸化窒素濃度が高くなることも無くなったけどね。

[7962: 匿名さん]

それより、ここスルーしたはずなのにいまだにスレ読んで書き込みしてるってどうなの。

[7963: 匿名さん]

気になっちゃうんでしょう。
東京駅まではタクシー通勤、パワーカップルで子供がいれば丸の内の保育所も使える、帰りは大丸か日本橋デパ地下、休日は上野公園や人形町散策。

空気が綺麗？な郊外の戸建ても憧れますが、都内の生活も良いものです。

[7964: 匿名さん]

東京とその周辺は世界でも大気汚染ひどい地域だけど、神田は今68〔平常値〕で、都内でもマシな方。
http://aqicn.org/city/japan/chiyodaku/chiyodakukandatsukasamachi/jp/

書き込み時点で都内で汚染濃度が高いのは、新宿御苑の102〔赤〕だけだね。

ちなみに、半端に東京から離れた方が規制がなくて返って空気が汚い場合もあるので注意。

[7965: 匿名さん]

＊＊＊みネガさんの悔し紛れの主張が次々論破されていって気持ちいいですね笑

[7966: 匿名さん]

陽が落ちたら、かなり50〔緑〕が増えたね。
神田は変わらず。
今一番汚染が高そうなのは、都内から離れた草加の92〔でもギリ平常値〕

とりあえず、昼間からずっと〔緑〕な、洗足池万歳！
喘息持ちは、ここに、住むしかない？！

[7967: 匿名さん]

手を替え品を替えネガさん乙です。
北海道にでも住めばいいと思うよ。

[7968: 匿名さん]

この時間帯だと、神田は57〔平常値〕
都内は〔緑〕の50以下が増えてきたけど
すこし離れた、さいたま市や霞ヶ浦あたりに
70-80くらいのとこ目立つね。
排ガス規制してない都外で夜間トラックが移動してるのかね。

[7969: 匿名さん]

PM2.5の影響でかいのか、西日本に100以上多発。
中国は150以上の真っ赤なエリアたくさんあるし、排ガスもあるけどPM2.5の影響が大きいのかもね。

[7970: 匿名さん]

日本の大気汚染は、近くに高速道路や幹線道路が
あるかより、中国に近いかどうかを気にするべき。

[7971: 匿名さん]

川崎や群馬高崎あたりも、この時間帯89だ。
都内より、都外のが大気汚い。
石原効果か。