アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[7882: 匿名さん]

2013年時の九段下狭小物件≒2016年時の岩本町タワー物件、か。

そりゃ比較するのもおこがましい。笑
どうにか転売しようと必死なことだけは証明されたが。笑

[7883: 匿名さん]

九段下新築物件を探を比較にだしたのは、アンチ煽りの人でなかったでした？
ここの人は九段下を目の敵にはしてないと思うけど。
狭小になると坪単価高くなるから、
九段下て、坪単価ここよりひくいけど、
価値はここより遥かに高いてことで貴方的にはオッケイ？

[7884: 匿名さん]

ようは、九段下と比較するのは謝り

ということで、ここと同程度と思われる新築を新たに提示よろ

パンダ部屋は除く部屋で

[7885: 匿名さん]

>>7881 匿名さん
一人で会話してないで、検討よろしくお願い申し上げます。

[7886: 匿名さん]

>>7880 匿名さん

>>7880--81
リンクアップしてくれた人かな？
データちゃんと注意して見てないくれたんだね？
岩本町の価格が下がってるというのは、
勘違いでしたてことで、良いかな？

[7887: 匿名さん]

岩本町の情報に使われたデータは、ここ以外は昭和通り東側の山手線駅には近くない物件ばかりですね。

[7888: 匿名さん]

九段下へ誘導したのは無理ポジさんのようですね。

リンク先を実際に見てみたことにより、最安時期の九段下≒最高値時期の岩本町なのがバレて完全にブーメランをくらった模様ですが。

[7889: 匿名さん]

そうなんですよね
地図にマークすると、ここの利便性が良く分かります

[7890: 匿名さん]

最初に九段下だしたのは以下のレスですね
ポジかネガかは判断しかねますが、
岩本町買うなら九段下や番町買えるて解釈すればネガに見えます

>>7834 匿名さん
定借は所有権の2割がけなので、所有権・坪518万を買うのと同等ということになります。

千代田区が御所望なら、九段・番町でも買えますね。
新築限定なら、シティタワー九段の杜、それからパークコート一番町のパンダ部屋もこのレンジでしたね。
築浅中古まで含めると書ききれません故。

取り急ぎご報告まで。

[7891: 匿名さん]

>>7888 匿名さん
その回答は論理的ではありません。
事実は九段下の最新データは無いので
比較にならない。
なので、他のデータがある同等坪単価地区と
比較するのが良いかと。

[7892: 匿名さん]

>>7890 匿名さん


それ、ここの転売部屋の坪単価がいかにおかしいか、を示す具体例の列挙でしょ。

現在の岩本町の相場は坪320万と示されたのだから、印象操作すると問題になりますよ。

[7893: 匿名さん]

ここまでまとめると、現在の周辺相場は坪400で、定借だと2割かけで坪320。相場ピークの昨年と比べると、坪330で昨年販売されたここは、やや割高なるも坪10程度の差なので、昨今の物件の中ではお得であった。

今後の論点は、現在の相場は定借だと坪320であるにも関わらず約4割のせ（坪432）で暴利転売中なるもずっと売れていない転売部屋を、どうやって売り抜けさせることができるのか、に絞ったほうがよいのでは？

[7894: 匿名さん]

>>7888 匿名さん

>>7834 のレスを無理ポジと判断した根拠をよろ

このレスではなくもっと前のレスを言っている
のだとすると、そのレスをよろ

[7895: 匿名さん]

>>7892 匿名さん
ということは、九段下をだしたのはやはり転売物件ネガさんですね。
すっきりしました。

[7896: 匿名さん]

>>7893 匿名さん

大筋に異論はないが、なぜ転売がこんな値付けをしたのかに、興味があるだけなんで
どうすればこの価格で売り抜けられるかに
絞る必要性は感じない。

あと、岩本町の価格が下がってるという
のはデータ上事実ではなく
数値と、グラフ読み間違いによる
印象操作になるのて訂正でよいよね？

認めないなら、今後も
ことば遊びにはことば遊びを
印象操作には印象操作で
返すだけだけどね。

[7897: 匿名さん]

>>7888 のレスが事実と異なる印象操作
嘘つきの論法

[7898: 匿名さん]

>>7890 匿名さん
九段下とは書いてないようですが。
ちなみにシティータワールフォン九段の杜は九段北です。
全然路線価違います（九段北のほうがはるかに上です）。
これも印象操作の一環ですかね。

[7899: 匿名さん]

分かった！

岩本町の価格下落説といい
九段下といい
事実誤認が印象操作になってしまい
誤解を作り出している。

誤解解けてよかったね。

[7900: 匿名さん]

>>7898 匿名さん
その物件を探しの最寄り駅は
九段下、市ヶ谷、飯田橋ですね
一番近いのは市ヶ谷

[7901: 匿名さん]

>>7893 匿名さん
相場ピークて昨年なの？
自分が検討してしてる3区地域は上がってるか
高止まりなんだけど

あと、坪単価330の根拠はここの平均値？
260からあったみたいだけど

[7902: 匿名さん]

凄いどうでもよいことで議論しているなぁ。
くだらなさ過ぎて、どうぞ、勝手にやってくれという感じ。

[7903: 匿名さん]

>>7902 匿名さん
落ち着いて。
それがこの掲示板さ。

[7904: 匿名さん]

>>7901 匿名さん

平均値かどうか知りませんが、タワマンなので分譲価格には幅がありますよ。

[7905: 匿名さん]

転売部屋は糞、正規部屋は格安でいいじゃないか
それで次の空中族物件を教えてあげるよｗ
「ザ・タワー横浜北」これな。横浜中心地タワマンで坪300ですわｗ
次はこっち行く

[7906: 匿名さん]

眺望ありタワーも考慮して、価格の妥当せいを議論してね。

[7907: 匿名さん]

今は横浜まで離れないと坪300物件はないのか。

[7908: 匿名さん]

PBR出したり九段下と比べたり、相変わらずまったく的外れな議論をしてますね。
売主じゃないけど、ここの転売部屋が他と比較してどうかを数値的に出してあげるね。

まず、ここは新築免震タワーで23階眺望あり、所有権換算だと坪540万。

東京レジデンス 2003年 24階 坪435
東京パークタワー 2003年 8階 坪470
東京タイムズタワー 2004年 8階 坪445
シティタワー九段下 2007年 12階 坪504
ワテラスタワーレジデンス 2013年 29階 坪662
ウェリスタワー千代田岩本町 2013年 15階 坪550
プラウドタワー千代田富士見レジデンス 2014年 12階 坪553

築年数を考えて、それでも法外に高いと言う？
この条件を所有権で満たそうとすると、1億は軽く超えてパワーカップルで買える人は限られてくるからね。

中小の低層や相場と比べてもナンセンス、仮に自分が売主だったとしたら、タワーと眺望を無視して低層と同じ値段で出しますか？
高いと言う方、これが相場なんです、現実を直視してください。

[7909: 匿名さん]

>>まず、ここは新築免震タワーで23階眺望あり、所有権換算だと坪540万。

いきなりしょっぱなから情報操作ですか。
売主認定されても文句は言えないのでは？

[7910: 匿名さん]

定借が所有権の8割換算とすると、君の主張する坪540は定借換算で坪432の計算になる。

ん、、、どっかで見た数字。


おいおいｗ

転売部屋の暴利上乗せ価格じゃねーかそれｗ
何食わぬ顔で相場に見せかけんじゃねーよｗ


ここの現在の周辺相場は所有権400（定借320）という客観的データが先ほど示されたところ。

くやしいだろうが反論したくば、まずはデータ引用の上ファクトベースで語ってくれたまえ。

[7911: 匿名さん]

ここ数日で、テンバイヤーロジックが分かってスッキリだわ

[7912: 匿名さん]

>>7911 匿名さん

フォローありがとうございます。
もうそろそろ無理ポジどもを正してあげるのに疲れてきてたところでした。

わかりやすいデータを出してあげたにも関わらず、それすら坪432暴利転売価格の方向へ事実を捻じ曲げようとするとは思いもよりませんでした。

[7913: 匿名さん]

まあ冷静に、ｗとか使うとまた笑われますよ。
定借と所有権の換算が0.8が妥当かどうかは、別でやってくださいね。仮定をおかないとそもそも類似物件がないから議論できないですから。

上記のデータは、すべてスーモで千代田区で出ていたタワマンです。
相場の坪400は低層の眺望なしの部屋と言ってるでしょ。そもそもこの地域はそういった物件しかないのだから。
低層と真剣に比較して納得してたなんて、湾岸スレにでも行ったら笑われますよ。

何度も言いますが、売主じゃないですけど、マンションを売ったことがあるなら当然ここら辺を考慮して売値を考えます。低層の坪単価と同じ値段でタワマン売るなんて、ド素人ですか？
特に、ここは交通の便がいい、今後東京駅や日本橋の再開発需要が見込める場所。丸の内に勤めるパワーカップルをターゲットに、タワマン好き、でもグロス1億超は無理とかの人をターゲットに売るのが良いんじゃないですかね。

[7914: 匿名さん]

捨て銭の定借はある意味賃貸と同等。
プロの意見もどうぞ。

https://www.sumu-log.com/archives/8068/

早くファクトベースで語ってくれないかな。
一方的に客観的データを示し続けるのも大変なのよ。

[7915: 匿名さん]

実データを出してこちらは議論しているのに、なんで今更そんな自称プロの個人的な意見を出すんでしょうか。

どういったサンプルで算出したかもわからない駅の平均相場を出して議論するのも同様です、反論するなら比較できるデータを出してくださいね。

売りに出ているマンションの相場をちゃんと出して議論してもらわないと、議論になりません。

[7916: 匿名さん]

実データどれ？
引用元てんぷよろ

[7917: 匿名さん]

くやしいですが、坪432の大幅上乗せ転売部屋を正当化できるデータは見つかりませんでした。
すみません。

[7918: 匿名さん]

>>7914

その、三井健太先生の御意見。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-07-05

>しかし、仮に70年契約の定借マンションであったらどうでしょうか？　購入から20年経っても余命は50年ということになります。50年あれば、一般マンションの寿命と大差ないと思う人も少なくないことでしょう。
であれば、価格も極端なことにはならないはずです。

>契約期間が50年か70年かでは、売却価格に大きな差が生まれる可能性が大ということです。
定借マンションの資産価値を左右するのは土地の賃貸契約期間ということになって来るのです。

[7919: 匿名さん]

自称プロの個人的な意見のはずだったのに、急にどうしたの？

[7920: 匿名さん]

7918だけど、7915さんは他人です。

[7921: 匿名さん]

ある条件で比較可能なデータを出した途端、定借は賃貸とか自称プロの意見を今更出したり、成りすまししたり7917、相変わらずですね。

こちらはデータを出しているのですから、ちゃんと比較できるデータで反論してくださいね。
あなたたちが適当な指標を見つけてきて暴利とか転売とか売れないとか的外れな議論で騒いでいるので、少しは議論できる現実のデータを直視してくださいよと。

[7922: 匿名さん]

引用元が添付された実データに基づくと、ここまでで、周辺相場は坪400（定借320相当）ということのみが唯一証明されました。

こちらはデータを出しているのですから、ちゃんと比較できるデータで反論してくださいね。
あなたたちが適当な指標を見つけてきて相場上昇だとか割安だとか的外れな議論で騒いでいるので、少しは議論できる現実のデータを直視してくださいよ。

[7923: 匿名さん]

確かに、暴利転売チームは一切データを添付していませんね。
普段の仕事っぷりが染み付いているのでしょうか。

[7924: 匿名さん]

売りに出ているタワーの値段を提示しているのにも関わらず、それを無視して周辺相場が坪400万なのをごり押しされても。

ネガさんたちはそれほどこの事実を無かったことにしたいのでしょうか。
きっと、タワーマンションを売買したことが無いんでしょうね。

[7925: 匿名さん]

周辺相場、ってここ以外は非タワマンで、しかも山手線駅には近くない物件データの事かな。

[7926: 匿名さん]

ウェリスタワー千代田岩本町 2013年 15階 坪550

周辺相場坪５５０なんだが。

[7927: 匿名さん]

ウェリスタワーは山手線駅から遠いですよ

[7928: 匿名さん]

>>7922 匿名さん
周辺相場は坪400（定借320相当）ということのみが唯一証明されました。
⇧印象操作になってしまってるね。

そんなことはなくて、他にも色々読めるよ。
50平米台の狭い部屋多いとか
50戸以下の小規模非タワーが忠臣とか。

ただ、タワーだとなぜ、坪500になるのかは
理解できないので、そのあたりをポジさんに反証して欲しい。

[7929: 匿名さん]

ネガさんが眺望有りのタワーの売り出し価格を、どういったサンプルから出されたものかわからない平均（立地から考えて小規模非タワーと想定）と比べ始めて勝手に高いとか騒いでいたので、周辺タワーの売り出し価格をベースとしたデータを元に議論してあげたまでです。

正直類似物件が無いのでこの物件の相場が幾らかを出すことは難しいですが、眺望がある周りのタワーがいくらで出ているのか、パークホームズの12階が坪600で出る予定（一部普通借地だが大手デベ）なのをどう考えるのか、的外れな議論をしていないでそこらへんを直視して議論してくださいねと。

個人的には元値を考えると高いと思いますが、周辺のタワーや新築の価格を考えると、そこまで周辺に比べて逸脱した値段が付いているとは思えませんし、もし売主の立場で売り急いでないなら、同じぐらいの値段を付けていると思います。当初12,000で出たときはさすがに無いだろと思いましたが。

[7930: 匿名さん]

類似物権がない、それに尽きるんだよね。
だから、転売部屋の価格にポジもネガもしようがない。
なのに、ポジネガとも、何を根拠にしてるか知りたくて。

まあ、類似が、ない以上、何が正しいかは分からないんだけどね。

[7931: 匿名さん]

類似は難しいけど、類似不可以上、じゃあ議論できなくて楽しめないじゃないですか。

眺望ありタワー部屋を、ネガさんがPBRとか平均とか的外れな議論始めたから、比較できそうなデータを出して、仮に売り主でもこれぐらいからスタートするかなと思っただけです。

これが、坪260で分譲された低層ならまだ話はわかるけど。ネガりたい気持ちはわかるけど、もっとデータに基づいて論理的にネガってほしい。