アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[781: 匿名さん]

（説明会での主な質疑）
●住宅価格について
・建物価格と７４年分の借地料を合わせると、住宅購入者の負担は約7,500万円になる。中堅所得者層向け住宅として高いのではないか。
　→敷地が定期借地のため、分譲価格は平均4,800万円になっている。中堅所得者層にも住宅ローンが組める価格である。近隣の類似物件と比べても安価である。

・分譲購入者が支払う借地料が高い。安くならないのか。
　→全体の事業性を考慮し、綿密な計算の上で提案されたものであり、変更は考えていない。

[782: 匿名さん]

>>　779
「取壊し費用は8億8000万円」とのことは、277戸で単純に割ると
「1戸　320万円弱」です。
　解体する前は、修繕のしないだろうから、その分修繕費も下がること
　考えれば、許容範囲と考えます。
　まー70年後は生きていませんが、、

[783: 匿名さん]

>>780
ふーん
利回り2%なんだね
借り手としては、住宅ローンよりは損だけど賃貸よりはマシって感じか。

[784: 匿名さん]

>>779
保証金の意味が違います。シティタワー品川の保証金は地代敷金のことであり、解体負担金とは別です。中古転売時に返りました。

[785: 匿名さん]

>>784
この物件では解体負担金＝保証金なのですよ。
スターツはすでに保証金2億8000万円を千代田区に支払っています。
スターツは建物の購入者から同額の「解体負担金」を受け取ることになっています。

[786: 匿名さん]

保証金2億8000万円は高すぎます。
地代の30ヶ月分が相場です。
スターツは相場より高めの地代を提案して、さらにその52ヶ月分の保証金を納めるというんですからむちゃくちゃです。

2億8000万円を無利息で70年間預けるだなんて聞いたことがありません。インフレが進行しないことを祈るばかりです。

[787: 匿名さん]

>>785
定借には、保証金方式.権利金方式.賃料前払い方式があって、ここは物件概要にあるように権利金方式です。分譲時は意味が違うって事。

[788: 匿名さん]

権利金方式は、礼金に似て返ってきません。契約時には詳しく説明を聞く方がよろしいかと。

[789: 匿名さん]

要するに、分譲価格自体が相当安くないと買わない方がいいってことですね。

[790: 匿名さん]

ここを見ている大半の方が、相当安く無いと買わない、じゃなくて、相当安く無いと買えないじゃないでしょうか（笑）
ここに住みたいと思うなら、高くても買いますがね。

[791: 匿名さん]

>>787
何度も言いますがそれは間違いです。権利金方式ではなく保証金方式です。千代田区が何年も前から明言しています。

http://asp.db-search.com/chiyoda/dsweb.cgi/curdocument!1!guest03!!14153!1!1!1,-1,1!6797!395157!1,-1,1!6797!395157!4,3,2!89!154!68676!5!22!68681?Template=DocPrintWindow&DocumentType=html&DocumentSelect=One&VoiceCheckList=

[792: 匿名さん]

https://kugikai.city.chiyoda.tokyo.jp/about/nittei/kiroku/kikakusoumui...

これの6-7頁を読むとわかりますよ。
ほかにも、千代田区は「権利金を取ることはできない」と事業者に返答していますよね（以前のレスで引用していますよ）

[793: 匿名さん]

建物価格が相場よりも安いってことはありえないと思う。
民間の事業者であるスターツがつくって売るのに相場より安くする理由はないでしょう。
「中堅所得者云々」というのは、相場より安くしろといっているのではなくて、単に、安い部屋をつくればいいだけだよね（相場より安く建物を売らないといけないならスターツには旨味ゼロってこと。そんな事業に応募するはずない）。

公共事業としてこれが割安になることがあるとしたら、千代田区が受け取る地代が低めに設定されるということ。だけどここを見てる限りむしろ相場より少し高いくらいなんでしょ。

だったら建物価格も地代も別に「割安」ではないでしょう。安普請ってことはあるかもしれないけれど。

[794: 匿名さん]

>そんな事業に応募するはずない

応募時と販売時の経済環境が違うことがあるからね。
シティタワー品川も入札時から販売時にかけて相場はだいぶ上がっていたけど、港区との契約どおりの単価で住友は売ったし。
千代田区とスターツの契約で、経済環境の影響についてどうなっているか次第なんじゃないの？
出来ませんってお手上げして千代田区を敵に回すより少し損してでも契約を守るほうが企業として正解の時も往々にしてあるしね。

[795: 匿名さん]

>>794
それは確かにおっしゃるとおりですね。
その点に期待したいと思います。

[796: 匿名さん]

期待は勝手にしてもらっても構わんが、現実そうならないことがアンケートや売り方で事実となってるわけで。
せいぜい東側の条件が悪い部屋が安く出たとき、坪２５０でも買うか考えておくぐらいじゃないでしょうか。

[797: 匿名さん]

ここのチラシポストに入ってたけど、広告費かけ過ぎじゃない笑。

相当価格上げてくるんだろうな

[798: 匿名さん]

もう3月中旬ですがそろそろでしょうか

[799: 匿名さん]

>>794
CT品川の地主は港区ではなく東京都です。近くのWCT販売との兼ね合いがあった、とか地元では言われていました。

[800: 匿名さん]

すみません。質問させてください。
実は、新築マンションをすでに購入してしまいました。来月入居予定です。
駄目元で、こちらを応募したいのですが、すでにローンを組んでいる場合でも大丈夫なのでしょうか。
ちなみに、旦那年収1050万。妻年収300万です。。

[801: 匿名さん]

>>800
きっと質問することに慣れてないんでしょうね。新築マンションを売るのであれば大丈夫だろうし、新築マンションのローンプラスでここのローンが組めるぐらいの高収入なら2軒ダブルローンでも大丈夫ですよ。

[802: 匿名さん]

新築マンションを少し住んで、ここ買ったら、賃貸に出すという方法もあります。

[803: 匿名さん]

>>802

ありがとうございます。
賃貸の場合、ダブルローンということですか？汗
物件は6500万代都内です。ローンは3200万です。。

[804: 匿名さん]

>>799
ああそうでしたね、東京都でした。

>>800
1軒目が銀行ローンなら、2軒目はフラットで借りれるよ。逆は無理だけど。

[805: 匿名さん]

>>803
恐らくいまの6500万円の新築マンションが、賃料30万円程度でかせれば、賃貸まわるのでは？私も素人なので感覚ですが。

[806: 匿名さん]

>>799
ああそうでしたね、東京都でした。

>>800
1軒目が銀行ローンなら、2軒目はフラットで借りれるよ。逆は無理だけど。

[807: 匿名さん]

>>806
2軒目フラットのやり方だと2軒目はいいけど、1軒目は賃貸出すと銀行から返済求められるよ。

[808: 匿名さん]

>>807
一括返済。

[809: 匿名さん]

800さんがどうしたいか次第。

[810: 匿名さん]

というか、引越し代などかかるし、そのまま買ったマンションに住むのがいいだろう。

[811: 匿名さん]

>>803

６５００万ならそれなりにいいマンションだと思いますが、買い換えるほど魅力的なんでしょうか？
それにしても、頭金半分で購入って凄いですね、生前贈与でもしたんでしょうか。

[812: 匿名さん]

今なら6500万円じゃ、50平米から60平米ぐらいなのでは？狭いから買い換えたいとか？

[813: 匿名さん]

ありがとうございます。
1軒目は、SBIの変動金利です。
フラット35なら2軒目も通りますかね。。
ただ、もし当たったら、1軒目のほうは、ここが完成するまで住んで、売却したいです。
でも、ここの申し込み時は、抽選だろうとローンの事前審査が必要ですよね。そのときはローンを組んだ状態なので、どうなるのかなと思って。。
すみません。

[814: 匿名さん]

>>812
70平米ぎりぎりないくらいです。
子供が生まれるので、広いマンションに引っ越したいです。

[815: 匿名さん]

フラットだとすでに借りている銀行ローン分って考えず審査してくれるんでしょ？

[816: 匿名さん]

70平米で6500万、今の市況だと多摩センターや浦和あたりですかね。高くなりましたよね。

[817: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[818: 匿名さん]

フラット35なら、すでにローンを借りていても、通るでしょうか。
ローンの事前審査さえ通って、抽選に参加できれば、落ちたら落ちたで諦めもつくし、当たったら当たったらで、1軒目は売って、実際にローンを借りるときは、SBIなどにしたいと思ってはいます。。

[819: 匿名さん]

>>818
そもそもローン通す前に抽選と思われます。シティタワー品川ではローン前に抽選でした。外れたのでローン審査はしませんでした。という記憶あります。

[820: 匿名さん]

67平米で6500万円、駅近で都内だとあの物件ですか？！

[821: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[822: 匿名さん]

ここの引き渡しは2年4ヶ月後(30年7月)なので、2年ちょっと今のマンションに住んでから売却してここに住み替えればいい。
なんの問題もない。

[823: 匿名さん]

問題は引っ越し代と購入諸経費等が、かかることだね。6500万円の購入諸経費は300万円ぐらいかな？

[824: 匿名さん]

広いとこに引っ越したいっていうけど、ここの広い部屋って78平米ですよね
（プレミアムの110平米を除くと）
10平米でそんなに違うのかな？
間取りの問題もあるでしょうけど

[825: 匿名さん]

>>820
あれ？どちらの事ですか？

[826: 匿名さん]

67平米は家族で住むにはちょっと狭いと思う。
シティテラス品川イーストなんてまさに67平米だが、一般サラリーマンが手の届く6000万程度に抑えるための苦肉の策だったのだろう。

[827: 匿名さん]

引っ越しや諸費用以外に、ここが完成するまで住んで売却益が出てしまうと、住宅ローン控除が使えなくなりますが大丈夫ですか？

[828: 匿名さん]

>>827
微々たる売却益だったら、住宅ローン控除使う選択すればいいのだし、売却益が大きかったら、住宅ローン控除は使わなければいいから、大した問題じゃないと思います。

[829: 匿名さん]

>>828
どっちにしろ、片方しか使えない。だから、損なのは確か。

[830: 匿名さん]

公式HPでは今月下旬から事前案内会の連絡をすると書いていますが、未だ連絡が来ません…
誰かもう来た人いますか？