アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
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アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
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アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
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【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[7703: 匿名さん]

[NO.7697～本レスまで他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7704: 通りがかりさん]

？？？
PBRて、株の用語と一緒だよね？
株の場合、PBRやPERて低い方が投資的にはお買い得てことなんだけど。

もちろん、常に高いとこは
安定してるとこなので価値は高いけど、
利幅は出にくいので、投資金額が大きい人向き。

立地とか条件悪くないのに
イメージだけで評価低いのとこが
PBR低いてことでないの？
ちょっと前に、川崎や五反田買って
ご馳走さまだったのが、正にこの典型。

さて、ここは、どうだろね？

[7705: 匿名さん]

http://toyokeizai.net/articles/-/133933?display=b
マンションPBRとは、中古マンション価格を株価、新築マンション価格を純資産に見立てて、中古マンション価格が新築マンション価格の何倍になっているかを計算したもの
過去10年平均算出

つまり、、、
去年下位ランキングになくて
今年いきなり下位ランキング出てるなら
元々出物が、ない地域で
新築価格が急上昇したか
中古価格が急下落したかのどちらか、もしくは両方
中古価格は横這いか上昇なんで
千桜のせいで新築価格が急上昇したせいかと

ここの新築相場が上がっただけで
なんも不思議でもないかと

[7706: 匿名さん]

新築、中古ともに過去10年間の平均だから、ここの価格がさほど影響するとも思えないかな。
新築がめったに出ないわけでもないでしょう。

[7707: 匿名さん]

東京カンテイで、PBR 2016はあるけど、2017が見つかりませんね。
https://www.kantei.ne.jp/report/88PBR_shuto.pdf

2016ですと、岩本町見当たらないですし。

[7708: 匿名さん]

2016 6000万以上の7位に出てる。

[7709: 匿名さん]

>>7706 匿名さん


>>7706 匿名さん
では、去年下位30位にも入ってなくて、今年いきなり入ったと仮定して（ソースは不明なんで一旦仮定）、その原因はなんでしょね？？

[7710: 匿名さん]

>>7708 匿名さん
おお！ありがとうございます

[7711: 匿名さん]

だから今年のデータはみつからないよ。
7705のリンクは2016年版。

[7712: 匿名さん]

ここは岩本町駅よりも、神田駅や秋葉原駅に徒歩5分がウリでしょう。

[7713: 匿名さん]

神田より秋葉原が近いんだっけ？

[7714: 匿名さん]

岩本町から過去10年で出た中古て、ここの個数以下でない？
年間25件以上中古成約してるかな、岩本町。

[7715: 匿名さん]

>>7704 は、PBR低い地域は中古で買うとお得、て意味。
もちろん、一般論で転売ヤーの話にあらず。

[7716: 匿名さん]

物件ごとの平均価格を使ってるんだろうね、1戸1戸ではなく。
あと、ここは定借だからけっこう安かったので新築平均価格を跳ね上げるほどではないはず。2016年のデータにはおそらく反映されていないし。
むしろ2015-16前半あたりに分譲された所有権物件が影響した可能性はある。

[7717: 匿名さん]

信託銀行分析だと秋葉原はPER(賃貸収益性)もPBR(中古資産性)も良好みたいね。
https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2014_01.html

[7718: 匿名さん]

>>7716 匿名さん
なるほど。

[7719: 匿名さん]

不都合な真実（PBR）を投下した者ですが、余りの過剰反応っぷりに驚きました。
みなさん、不安で仕方ないんですね。

[7720: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する恐れのある内容のため、本レスを削除いたしました。管理担当]

[7721: 匿名さん]

wも笑も一緒よ

あと、都合良いもなにも
岩本町徒歩だ1分も
神田徒歩5分も
秋葉原徒歩５分は真実ですがな
こう書くと、交通利便性が際立つけど

そうか、もしかして徒歩５分も離れてると
最寄駅とは言わないと言いたいとか？
JRは地下鉄と違ってあまり近いとうるさいから
5分くらいで丁度良いと思ってたけど
離れすぎ？

[7722: 匿名さん]

ん、君もしかして文系カネ？
今PBRの話してるんだよ。岩本町だろ？ここ。
これ程簡単なロジックすらわからないとは、、、残念である。

ハハッ。

[7723: 匿名さん]

違っていたら大変申し訳ございませんが
PBRは、経済用語でなかったですか？
経済学はいつから、理系に？

[7724: 匿名さん]

岩本町は、昭和通りの東側と靖国通りの北側だよ。

[7725: 匿名さん]

>>7722 匿名さん
理系にも論理にも失礼。
岩本町1分も、神田、秋葉原徒歩5分も他諸々考慮するのが論理性。
まず、この物件がキライと云う
自分の言いたい結論ありきで
都合の良いデータのみピックアップするのは
論理的ではない。
ネットやスポーツ新聞など信頼性低い煽り記事のやり方。

[7726: 匿名さん]

わかったわかった。何も君たちそこまで過剰反応しなくても。

じゃあこの物件は特に関係なく、『岩本町のPBRは最低クラスの0.78であり経済学的ロジックに基づくとこれを最寄り駅とする物件を買うと一律に損をするという客観的データが今回示された』、これでいい？

[7727: 匿名さん]

経済的ロジックというには対象が少ないよ

マスコミの数字なんて参考程度

[7728: 匿名さん]

統計を否定したいなら、ただの個人の感想ではなく同様にデータを示さなきゃ。
まぁすでに岩本町最寄りの話に一般化されてるので敢えて過剰反応する必要もないでしょう。

[7729: 匿名さん]

>>7726 匿名さん

今回ではなく2016年版のデータ。当然ながら低層しかないので低層中古のデータ。

[7730: 匿名さん]

岩本町なんて新宿行くくらいしか使わなくね。
アキバはうるさいから、神田使おうと思ってるんだけど、みんなどっち使う？

[7731: 匿名さん]

>>7728 匿名さん

そのデータ自体が信頼するに足りないでしょう。

マスコミを信用し過ぎですよ。

[7732: 匿名さん]

>7730
そういう類の話ではない。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[7733: 匿名さん]

感情的になって削除されるケース

[7734: 匿名さん]

変な文字を使ったり煽るから荒れるんですよ、自分が引き起こしている自覚が無いんでしょうか。

そもそもPBRは郊外に延びる沿線の駅を比較するときには便利だと思います。
ただ、複数路線使えるエリアでどれだけ説得性がある指標として使えますかね、そしてそれを不都合な真実とまで言って真に受けますか。
ある計算に基づくと0.78が事実なのはわかりますが、自称理系らしいですが物事の本質がまったく見えてない典型例ですね、よく会社にもこういう人居ます。
もう少し広い視野で世界を見ましょう。

[7735: 匿名さん]

視野を広げるとPBR0.78がどうなりますか？
本質をとらえて、回答、願います。

[7736: マンション検討中さん]

必死すぎ

[7737: 匿名さん]

必死すぎます、過去ログを良く読んでPBRで語れる地域、物件かご自身で理解してくださいね。
まあ、自称理系だと読解力とかあまり得意でないかもしれませんが。。。

[7738: 匿名さん]

もうこれくらいにしたら？

[7739: 匿名さん]

>>7726 匿名さん
一律に損をするかは、このデータではわからんな。
あくまで、過去10年の平均だよね。
わざとやってるんでなければ、
NHKのろんりのちから？でも見て
客観的事実をと思い込みの違いがつくように
訓練した方が良いよ。

[7740: 匿名さん]

>>7735 匿名さん
都内なんかで一物件で複数最寄り駅になる場合
その物件データは複数駅の数値に反映されてる。
ここの場合岩本町だけでなく、神田や秋葉原にも。
それだけ。

あと、煽るだけ煽って、反論されると相手にムキになるなと言って、最後には自分がキレて削除されるような書き込みするのは信用無くすからやめた方が良いよ。
あくまで、一データとして、論理的に示す方が説得力ある。

[7741: 匿名さん]

ともかく、今回のPBRという一つの客観的データに関して、皆様が非常に関心を寄せており、かつ不安に思っていらっしゃる、ということがこれまでの反響からとてもよく伝わってきましたね。

[7742: 匿名さん]

7741さんみたいな人はこのマンションを割高だと思って買ってないんですよね？

なにも損してなのにどうして執拗にネガティブな方にもっていこうとするんですか？

もう完売してるし、例え値下がりしても購入者しか損しないんじゃないですか？
購入者は納得して買ってるし、損したら自己責任でそれでいいのでは？

[7743: 匿名さん]

>>7741 匿名さん
PBR ←客観的数値
皆が不安に思ってる←個人的推測

推測を事実と混同して飛躍するあたり
論理的とは言えないな

自分はPBRより自称論理的な人間の
破綻した論理を見るのを楽しんで
盛り上がってるので
検討材料と論理飛躍があれば
懲りずにまたよろしく

[7744: 匿名さん]

>>7742 匿名さん
購入者も売る気が無ければ別に損しない

[7745: 匿名さん]

PER はどうよ？
ダイヤモンドが信用できるなら
2017は岩本町や神田のPER は急上昇するのかね？

[7746: 匿名さん]

三越前も神田も秋葉原も１．１越えてて、岩本町だけ０．７８？
どこまでの物件を最寄り岩本町にしたのか不明。
またこの辺の10駅以上使える物件の場合、その辺どういう基準にしてるのかもよくわからないね。

またいつもの嫉妬豚が一所懸命に－材料見つけて必死すぎなだけに見えますね。

[7747: 匿名さん]

>>7731 匿名さん

おっしゃる通り
都合良く洗脳されちゃダメよ

[7748: 匿名さん]

https://www.ieshil.com/stations2331/buildings/

こういう全く反対のデータもあるしな。
岩本町の築年数による値下がりグラフは東京平均よりだいぶ良い成績。

[7749: 匿名さん]

入居まで一年切ったけど、ここの盛り上がりはすごいね。
ネガもポジも活気があって、良いか悪いかは知らないけど大人気物件てのは証明されたんじゃ無いですか？？一人がずっと騒いでるてのもあるかもだけど。

[7750: 購入者]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170905-00000067-jij-bus_all
初の民間分譲マンション解体＝築60年、老朽化で建て替え

このニュースを見ると定借期間（70年間）はちょうど良いと思います。

[7751: 匿名さん]

>>7750
その通り。
持ってるだけで固定資産税がかかるボロボロのタワマンを子孫に残すのは可愛そう。

[7752: 匿名さん]

でも、今35歳とすると50年後ぐらいには子供の手に渡る可能性が高い。
築50年のボロボロマンションに管理費修繕費地代固定資産税払い続けるのも大変かも。
定借期間残り20年だと買い手はつかないだろうし、賃貸でも相当安くないと借り手つかないかもしれんね。

[7753: 匿名さん]

日本の総人口は激減し、2070年には4000万人になるとの予想もある。古いマンションは余り放題になるから、
定借も所有権も、買い手がつかない借り手がいないの未来は同じです。

[7754: 匿名さん]

所有権より定借の方が良いと騒いでるのは日本中探してもキミらだけだよ。

ハハッ。

[7755: 匿名さん]

>>7753

築40年以上の築古になったとき、所有権で都心であれば十分に買い手がつくと思う。
でも定借は厳しいのではないかな。
だからここは長く持っていてはいけない物件だと思う。

[7756: 匿名さん]

>>7755 匿名さん
40年後も人口激減の真っ最中ですよ。
所有権は相続放棄でもしなければ放棄できないから、ばば状態に成りかねないので所有したい人も減るでしょう。

[7757: 匿名さん]

>>7756

23区部ですら、2055年でも875万人(2015年は927万人)と予測されている。
都心部に限れば人口減少はほとんどないと考えていいのではないかな。

[7758: 匿名さん]

郊外駅遠所有権物件買うぐらいなら、都心駅近タワマン定借の方が売るにも貸すにも出口は明るいって。都心駅近所有権物件はこのご時世手を出すには余りにも、グロスが重すぎるし。
比較の問題。

[7759: 匿名さん]

>>7757 匿名さん
減少だけではなく、子供を産まない高齢化ですから。
減少の大きさは年々大きくなります。

[7760: 匿名さん]

反論になってない（笑）

[7761: 匿名さん]

温暖化が進む中で、夏の五輪開催が高温になると予想されているのに将来の東京が人の住みたがる環境なのかもあるね。

[7762: 匿名さん]

東京が首都である限りは住みたがるだろうね。
自分は北への遷都が妥当と思ってるが、候補地が難しいね。

[7763: 匿名さん]

東京が荒れれば、富裕者たちはセキュリティ厳重なエリアを作って住むかも。

[7764: 匿名さん]

東京に暑いから住みたがらないて、シンガポールや香港はどうなるねん
借りにそんな時代がきても東京にいるより
2020問題もあるし都内の定借より
郊外の土地付きが売れる市場状況はまずない
比較の問題

[7765: 匿名さん]

2020問題と書くとオリンピックと誤解されそうだけど、期限切れ農地の土地あまり状態ね
田舎はもちろん東京近郊でも農地多い地区なんか、土地はゼロ円でも売れなくなるかもね

[7766: 匿名さん]

定期借地って安いから買いたい人はいると思うけどローンおりるのかってかんじ。いまは、提携銀行あるけど、中古だとなおさらね。貸してくれないわ。

[7767: 匿名]

所有権の場合、どんなに古くても売れますよ。建て替え狙いで。リノベ技術もすごいし。特に都心はね。
私の友達は港区の高級住宅地の古〜いマンションを買い、そこが再開発でタワーになって、古いマンションが億ションに化けました。
古いマンションを残しても、建て替え費用の2〜3000万(再開発でマンションの規模がでかくなるとほぼ負担なし)で新しいマンションが手に入るわけなので、都心の場合、子孫もありがたがるはず。

[7768: 匿名さん]

>>7767 匿名さん
現在の話をしても意味無し。しかも容積率の余っていた古いマンションの建て替え例は参考に成りません。
60年後や70年後の日本は人口激減でマンションも土地も余る時代です。

[7769: 匿名さん]

都心の所有権が一番リスクは少ないだろうね。

[7770: 匿名さん]

羽田への新しい飛行ルートがあるし、更に東側にも新しく滑走路を作る計画もあるので都心も一律に安心ではないでしょう。

[7771: 匿名さん]

買えなかったのが懸命にネガキャンやってるとこを見ると、やっぱ良いマンションだったんだな。
のらえもんなんかに惑わされずに買っときゃ良かった...。

[7772: 匿名さん]

↑
わざわざこういう事を書き込むのは、心理的にはまぁ購入者だろうね。
見破ってすまぬー。恥ずかしい？

[7773: 匿名]

まあまあ。普通購入者は自分の買い物に間違いはなかったと思いたいでしょ。
自分の買い物を否定されたらだれでもムキになりますよ。よほど満足しているのでなければ特に。
意地悪はやめましょう。

[7774: 匿名さん]

>>7767 匿名さん
それ、建て替え前庭だよね？
立地よくないとこの先建て替えないのですが。
今、都内の好立地買うといくらか分かってる？

[7775: 匿名さん]

>>7765 匿名さん
世田谷、練馬、埼玉やばい。

[7776: 匿名さん]

高くても一等地の物件買う方が、捨て銭の定借よりよほど上。その権利を子孫に残してあげられる事をおもうと、固定資産税や管理修繕費などはゴミみたいなもの。
てかここまで常識外れの定借推しが続くと、もしかしてそもそも一等地所有権自体の認識が違うのでは、と思う。ちなみにこのタワマンの立地はひいき目にみて3流の中の下くらい。あとは各自で推して測るべし。

[7777: 匿名さん]

>>7776
今の一等地が、人口激減の60年後や70年後にも一等地であり続ける保証など無い。
それが分からない方が常識外れ。で、認識が違う人の主観的評価など関係無し。

[7778: 匿名さん]

エビデンス出せば少しは説得力あるかもしれんが。
現在の都心超人気エリアが50年後に「人気がなくな」って「人口激減」、「不動産価値暴落」するという予測、シミュレーションでもあれば是非拝見したいものだ。

[7779: 匿名さん]

60年70年を50年に摩り替えたのが、自分の主張に自信の無い表れ。

[7780: 匿名さん]

まあ皆さんそんなに熱くならずに。
70年前、東京は焼け野はらだったんですよ。それがここまで繁栄したけど、今後70年先どうなってるかなんて分かりませんよ。
大震災で首都移転だって可能性無いわけではないですよ。
そんな先を真面目に議論するだけ無駄、議論するなら予測できそうな10年先とかを議論してくださいよ。

[7781: 匿名さん]

>>7776 匿名さん
いや、帰る人は青山や六本木買って、神田買ってる人を見下して笑えば良いんでない？
世の中生まれながらに先祖の遺産で潤ってる人は山ほどいるし、そう言う人は先祖から受け継いだものを効率的に子孫に残す義務もあるだろう。

そう言う人がこのスレで何を検討をしてるのか、さっぱりわからんが。
ここはどっちかというと、先祖の遺産より自力二馬力とかで買う人多そうだから。

[7782: 匿名さん]

>>7776さんの、パンなんて食べてないで、ケーキを食べれば良いじゃない理論良くわかりましたわ。
わたくしも、買えるなら、1、2億ぐらいの予算で青山のあのマンションとか買いたいものですわねえ。をほほほほ。

[7783: 匿名さん]

ここは、六本木や青山の土地付きと比較されとったんかい。
検討のされ方がパないな。

[7784: マンション検討中さん]

郊外駅遠所有権物件《 都心駅近タワマン定借

て話がいつのまにか、

都心駅近タワマン定借 《 都心一等地所有物件

て話しになってるな。

金さえあって買えて維持できるなら、後者で間違いないだろね。
比較の問題で予算応相談でどこを妥協するかだな。
妥協しなくて良い予算豊富な人は、一等地所有買えば良いのでは？

[7785: マンション検討中さん]

70年後、子孫に遺産を～とか言われてもね(笑)

[7786: 匿名さん]

>>7779
60,70年後でもいいよ。
さあ出してくれ。

[7787: 匿名さん]

>>7785

所有権マンションの所有者にとっては、想定してるのは40-50年後。
前も書いたが、30台で取得すればこのあたりが「相続時期」となる。

このころ、都心の所有権ならかなりの金額で売却できると思うが、定借だとどうだろうね、という話。

[7788: 匿名さん]

もうだれも答え出せない未来の話なんて、ムキになっても意味ないって。
マンション相場は去年に比べて下がってるんですか？？来年はどうですか？ぐらいで話し合おうよ

[7789: 匿名さん]

>>7786 匿名さん
他人に出せって前に自分のエビデンスを出せば。
都心超人気エリアなんかにグレードアップしないで普通の一等地で。

[7790: 匿名さん]

>>7789

http://www.seisakukikaku.metro.tokyo.jp/actionplan_for_2020/honbun/hon...

東京23区の人口は2060年でも840万人（2005年と同等以上）と推測されている。

[7791: 匿名さん]

>>7790 匿名さん
それ43年後

[7792: 匿名さん]

>>7792

以下の私のコメントを読めば、私の意図がわかると思うが。
私が問題にしてるのは40-50年後の話。

>>7778
>>7787

[7793: マンション検討中さん]

>>7786 匿名さん

>>7786 匿名さん
そんな、からかい易い人ばかり構って、ないで、定借対抗馬の土地所有権マンション立地が郊外からいつのまにか、青山になった理由が知りたいんだけど。

ここを、青山やなんかの一等地を比較して検討する論理的根拠は？
落とし易いつっこみ易いとこばかり狙うナンパ師なの？
絶対論破したいマン？

[7794: マンション検討中さん]

>>7790 匿名さん
あなた、絡みやすいから狙われてるよ。

[7795: 匿名さん]

親切で書いてあげたのに。

>>7752
>>7755

定借は早めに売ったほうがいいと思うよってアドバイス。

[7796: マンション検討中さん]

>>7795 匿名さん

それには、特に異論ないかな。

ただ、新築時のここの価格5000〜8000万程度だった気がするから、そんな金額では買えない青山の土地付きと比較する意味が不明。
その金額で青山買えるなら、そりゃ皆かうだろう。
ここと比較する土地付きなら、もう少し都心から離れた物件になるんでない？
そういう場所は、土地余りに人口減少であと5.10年で価格が落ち始める可能性高いかもね。

[7797: 匿名さん]

日本橋や常盤橋の再開発終われば、ここサービスアパートメントとして使っても良さそうだよね。
コンシェルジュ付いてるし。
売ることばかり考えず、使い倒すことも考えましょうね。
http://www.mag2.com/p/news/261648/amp

[7798: マンション検討中さん]

賃貸と比較すれば便利で安いから、最後まで使い倒すのも手だよね。
定借だから、後腐れないし。

[7799: 匿名]

ここの外観は定借仕様だね。
まあ定借だから合理的。

[7800: 匿名さん]

定借仕様てのが、あるの？
麻布の定借とかでも？へー。