アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[7636: 匿名さん]

ベビーブーム二世の購入ボリュームゾーン（今44.45歳くらい）になって35年ローンが組めなくなってきてるから、今後供給が劇的に増えることはなくてデベが価格落とさないように供給調整するだけな気もする。
労働人口も減る一方で作り手も減るしね。
農地や五輪用地が空いてもマンションにせずに他の用途や駐車場なんかで放置が増えるんでないかな。

作るにしても、都内の良い場所は一億ごえの高級路線だけばかりになる残念な予感。
今の政治だと、インフラ整備だけでなく、お手頃な住宅を供給する事業（昔の公団やシティタワー品川みたいなの）も国策都策でやらなさそうだしの。

[7637: 匿名さん]

近所の借地権のパークホームズで450万、武蔵小山で450万、あの北千住でさえ350万だぜ。
それに比べれば千代田区タワーの坪432が借地権といえ突出して高いとは思えないが、ここに限らず買えなかった人はこの割高環境で他のマンションに突っ込まざるを得ないのが気の毒。

[7638: 匿名さん]

ここ実質台東区やがな。

港区を主張する港南さんと同じやん。

[7639: 匿名さん]

台東区は神田川の向こうの、総武線の更に向こうね。

[7640: 匿名さん]

その港南も台東区上野も値上がりの中、いわんやをや

[7641: 匿名さん]

と、言いますと？

[7642: 匿名さん]

ホルホルですよ。

[7643: 購入経験者さん]

意味がわからない

[7644: 匿名さん]

港南や台東区が上がるんだから
そりゃ神田も上がるでしょうよ。
家賃上昇率も一位とか二位でしょ？

[7645: 匿名さん]

ここも出た当時は高いなーと思いましたが、今は郊外でも坪300は当たり前、都内なんて坪450出さないと買えなくなってしまいましたね。

[7646: 匿名さん]

一体何と比べてるんだよ。
定借だからだよ。
何回も言わせるなて。

[7647: 匿名さん]

坪432てw
坪234ならわかるけどw

[7648: 匿名]

>>7646 匿名さん
これからの相場を見込んでの
強気値付けなんでしょね。
あと相場が１割上がれば、変ではなくなるので。

その予想が当たるか外れるか、
はたまた、高いと言う人が外れるか、
生暖かく行く末見守ろうと思いますね。

300で買った購入者的には。

[7649: 匿名さん]

相場って全体相場の話ですよね。
こんな場所で１割も上がれば、都心はさらに激しい上昇率になりますが、全てのアナリストの予想と真逆のそのような事が今から起きると本当にお考えに？

[7650: 匿名さん]

坪300が坪432になるという事は、４割アップですね。

それだと都心は６割くらい上がるでしょう。苦笑

いかにこの転売部屋がとんでもない値付けかよくわかります。
このスレを見た皆さん、騙されないように。

[7651: 匿名]

去年も株は上がらない大方のアナリストが予想してましたね。
半年後、一年後がどうなるか、まあ、みてみましょうよ。
相場が上がるとだいだい、上のような人は
だんまりになりますよね。

[7652: 匿名さん]

現実を受け止められない人が未だに沢山いるようですね。
もう少し視野を広げて、都心の不動産を見た方がいいですよw

[7653: 匿名さん]

同意。
さすれば二度とここには戻ってこないでしょう。

[7654: 匿名さん]

一体何と比べてるんだよ。
転売部屋の分譲したときの坪単価を知らずに坪300万の安い部屋を買った人に振り回されて。

[7655: 匿名]

坪単価300万の部屋なんざ、転売部屋とは何も関係ないのにね。なぜ、引っかかるかね？
荒らしはてきとうな書き込みばかり。

[7656: 匿名]

>>7647 匿名さん
その坪単価では今時、定借築10年駅歩10分のシティタワー品川も買えないですがな。

[7657: マンション検討中さん]

あと、転売屋の是非や値付けの妥当性はさておき。

中古を売る時、
元の価格は今の売価に何か関係しますかね？
中古価格は、常にその地域の相場、
つまり新築価格を元に値付けするもんだと思ってましたわ。

ここは、周りに新築比較物件がなくて
歪みが出やすい地域でしょうね。

[7658: 匿名さん]

しっかし坪300万で買った人は、勘違いなレスが一杯釣れて喜んでるでしょうね。

[7659: 匿名さん]

中古買う人は必ず元値見ますよ。。。
最近あまりにも中古が売れてないのはそれも一因だと言われてますね。

[7660: 匿名さん]

元値見て買うとか、どんだけお花畑なんですか？
今の値段が相場なんです、昔の値段だして交渉でもするんですか？

[7661: 匿名さん]

え。
ほんとに知らないんですか。
人対人の生身の取引にその考えは危ないですよ。
どんだけお花畑なんですか？

[7662: 匿名さん]

基本、人は見知らぬ他人を儲けさせたくないですからね。
ここまで転売部屋が売れないのが良い証拠でしょう。

[7663: マンション検討中さん]

自分は損をしても相手を儲けさせたくない傾向が強いのが日本人
そう、自分が損をしても

合理的ではないのです
ただし、中古の場合は1人でも合理的な人がいれば良いので
その図式は成り立ちにくいですね

あ、転売物件の話でなく、一般論です

[7664: 匿名]

>>7659 匿名さん

今の時期それだと、
中古買う人、ではなく
中古買えない人になりますね、、、。
新築も売れ行き良くないので
元値どうこうより単純に高くて買えずに
元値より高いとクダ巻いて
最終的には地縛霊になってるような。。

買うことだけが全てではないので成仏してください。。

[7665: 匿名さん]

昔は○○○万だったので、その値段で売ってくださいとでも言うんですかw
恥ずかしいですよ

[7666: 通りがかりさん]

■完売御礼なのに話題沸騰■
アルファグランデ千桜タワー

[7667: マンション検討中さん]

それに引き換え淡路町は人気ないね～

[7668: 匿名さん]

>7666
ちょっちソレ間抜けん。
話題は転売部屋だけっちりん。

[7669: 匿名さん]

別に買わないこと＝損ではないと思うけど。
買わない人をバカにしてた人の多くが痛い目にあったのが、バブルです。

「合理的」な人達が沢山いれば、デフレも抜け出させるんだけどね
合理的が正しいかは知らんが

[7670: 匿名]

だから、

買うことだけが全てではないので成仏してください。。

あと、今がバブルかは見解相違ですね。
気がつくとロンドン、NYみたいになってる
途中かもしれませんよ。

[7671: 匿名]

>>7668 匿名さん
可愛いけど、どこの方言？

[7672: マンション検討中さん]

ネタがないんで、テンバイヤーに人気殺到なわけですかね？

渋谷クヤクションでも公表してくれれば
そちらが話題沸騰になるのでしょうけど。
まあ、あちらはココとは比較にならない
超坪単価になりそうなんで、
地縛霊がまた大量発生するのかな？

でも、ここのおかげ？で
シティタワー品川みたいな坪単価を
夢見るドリーマーは減って皆冷静に今の相場を
認識できるかも。

[7673: 匿名さん]

7663さんに言ったつもりが64さんが来てしまった
同じ人かな？
別に今がバブルとはいってないけど

一意見に対してそんな言い方しなくても

[7674: 匿名さん]

>>7673 匿名さん
返信先アンカー↑つけたらどうでしょう？
誰宛か紛らわしいですので。
返信したい書き込みで「投稿」押せば
自動でつきますよ？

[7675: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7676: 匿名さん]

それ以前に、販売完了したのにこのスレはいつ閉じるのか当てるってのは？

[7677: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7678: 匿名さん]

相場が上がってるのに気づかないお花畑さんが居るんですね。
パークホームズの値段見て現実を受け止めてください、郊外の実家で真似するのは虚しくないですか(笑)

[7679: 匿名さん]

じゃーなんで全く売れずに転売業者のロンダリングを延々と繰り返してるんですかぁ。
誰も答えてくんないんスよー。

[7680: 匿名さん]

簡単に売れたら買えなかった人がまた僻んじゃうじゃんw
買えなかったからって何時までも僻んでないで、他にも転売で儲かる物件あるから、そちらを探してみては？
物事は前向きに考えようね

[7681: 匿名さん]

簡単に売れたら僻まれるから、全く売れない、という理由で本当によろしいのですか？

[7682: 匿名さん]

さらりと売り主が登場してきてて、草。

もう隠さないんですね。。。

[7683: 匿名さん]

あ、今の売り主ではなく将来の売り主ですw
5年後高く買ってくださいね、今からいくらで売れるか楽しみだな～

さて、空中族に憧れる皆さん次の物件を仕込みましょうね

[7684: 匿名さん]

んじゃワイ、坪250までなら出したるでw
お古やけど奮発したるはw

[7685: 匿名さん]

了解です^^
250で買えると良いですね！

[7686: 匿名さん]

250かぁ、いいセンはいってると思うけど。
5年後ならギリ築浅だし280前後はキープしてるのでは？

[7687: 匿名さん]

シティタワー品川も買えない値段。
夢見すぎだね。

[7688: 匿名さん]

市況を考えると、5年後なら元値から5%減あたりが、まぁ論理的に考えて妥当なところ。

今後は都心でも極一部の立地を除き緩やかに下落していく、という見方でプロのアナリスト達や不動産関係者の意見が一致しているのだが、それでも頑なに値上がりを主張するならロジカルに説明しないと。

坪430で転売してるのは羨ましいのではなく嘲笑されているという事実に、きっとたどり着けるでしょう。

[7689: 匿名さん]

だからパークホームズがいくらで売られる予定かよく見てくださいよ、プロだかアナリストだか知りませんが、そんなコメント素人の俺でも言えるわ(笑)

[7690: 匿名さん]

キミら、パークホームズは比較対象じゃないって言ってたのに、急にどうしたの？

まぁとりあえず説明できないなら敢えて書き込まなくてもよいのでは？

[7691: マンション検討中さん]

比較対象じゃないのは小日向のパークホームズで(あまりにも特色が違いすぎる)、淡路町のパークホームズや湯島のシティハウスはガチに競合すると思うけど。

遠慮しないで、どんどん比較すると良いと思うよ
こちらの物件は買えないけどね

[7692: 匿名さん]

>>7688 匿名さん
その主張に欠けているのは、３年後の羽田新飛行ルート問題。５年後よりも３年後の大変化でしょ。
マン点さん曰く国交省の寝た子を起こすな作戦だそうでですが、飛行ルート下か否かの地価への影響は３年後に分かる。

[7693: 匿名さん]

ここは思い切り外れてるね

[7694: 匿名さん]

マンションPBR下位10駅
7位 岩本町 0.78
だってさ。ここ最寄りじゃん、よかったね。

[7695: 匿名さん]

ダイアモンドの賃貸上昇率は見てないの？

[7696: 匿名さん]

>>7694 匿名さん
ソース、お願いいたします。

[7703: 匿名さん]

[NO.7697～本レスまで他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、及び、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7704: 通りがかりさん]

？？？
PBRて、株の用語と一緒だよね？
株の場合、PBRやPERて低い方が投資的にはお買い得てことなんだけど。

もちろん、常に高いとこは
安定してるとこなので価値は高いけど、
利幅は出にくいので、投資金額が大きい人向き。

立地とか条件悪くないのに
イメージだけで評価低いのとこが
PBR低いてことでないの？
ちょっと前に、川崎や五反田買って
ご馳走さまだったのが、正にこの典型。

さて、ここは、どうだろね？

[7705: 匿名さん]

http://toyokeizai.net/articles/-/133933?display=b
マンションPBRとは、中古マンション価格を株価、新築マンション価格を純資産に見立てて、中古マンション価格が新築マンション価格の何倍になっているかを計算したもの
過去10年平均算出

つまり、、、
去年下位ランキングになくて
今年いきなり下位ランキング出てるなら
元々出物が、ない地域で
新築価格が急上昇したか
中古価格が急下落したかのどちらか、もしくは両方
中古価格は横這いか上昇なんで
千桜のせいで新築価格が急上昇したせいかと

ここの新築相場が上がっただけで
なんも不思議でもないかと

[7706: 匿名さん]

新築、中古ともに過去10年間の平均だから、ここの価格がさほど影響するとも思えないかな。
新築がめったに出ないわけでもないでしょう。

[7707: 匿名さん]

東京カンテイで、PBR 2016はあるけど、2017が見つかりませんね。
https://www.kantei.ne.jp/report/88PBR_shuto.pdf

2016ですと、岩本町見当たらないですし。

[7708: 匿名さん]

2016 6000万以上の7位に出てる。

[7709: 匿名さん]

>>7706 匿名さん


>>7706 匿名さん
では、去年下位30位にも入ってなくて、今年いきなり入ったと仮定して（ソースは不明なんで一旦仮定）、その原因はなんでしょね？？

[7710: 匿名さん]

>>7708 匿名さん
おお！ありがとうございます

[7711: 匿名さん]

だから今年のデータはみつからないよ。
7705のリンクは2016年版。

[7712: 匿名さん]

ここは岩本町駅よりも、神田駅や秋葉原駅に徒歩5分がウリでしょう。

[7713: 匿名さん]

神田より秋葉原が近いんだっけ？

[7714: 匿名さん]

岩本町から過去10年で出た中古て、ここの個数以下でない？
年間25件以上中古成約してるかな、岩本町。

[7715: 匿名さん]

>>7704 は、PBR低い地域は中古で買うとお得、て意味。
もちろん、一般論で転売ヤーの話にあらず。

[7716: 匿名さん]

物件ごとの平均価格を使ってるんだろうね、1戸1戸ではなく。
あと、ここは定借だからけっこう安かったので新築平均価格を跳ね上げるほどではないはず。2016年のデータにはおそらく反映されていないし。
むしろ2015-16前半あたりに分譲された所有権物件が影響した可能性はある。

[7717: 匿名さん]

信託銀行分析だと秋葉原はPER(賃貸収益性)もPBR(中古資産性)も良好みたいね。
https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2014_01.html

[7718: 匿名さん]

>>7716 匿名さん
なるほど。

[7719: 匿名さん]

不都合な真実（PBR）を投下した者ですが、余りの過剰反応っぷりに驚きました。
みなさん、不安で仕方ないんですね。

[7720: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する恐れのある内容のため、本レスを削除いたしました。管理担当]

[7721: 匿名さん]

wも笑も一緒よ

あと、都合良いもなにも
岩本町徒歩だ1分も
神田徒歩5分も
秋葉原徒歩５分は真実ですがな
こう書くと、交通利便性が際立つけど

そうか、もしかして徒歩５分も離れてると
最寄駅とは言わないと言いたいとか？
JRは地下鉄と違ってあまり近いとうるさいから
5分くらいで丁度良いと思ってたけど
離れすぎ？

[7722: 匿名さん]

ん、君もしかして文系カネ？
今PBRの話してるんだよ。岩本町だろ？ここ。
これ程簡単なロジックすらわからないとは、、、残念である。

ハハッ。

[7723: 匿名さん]

違っていたら大変申し訳ございませんが
PBRは、経済用語でなかったですか？
経済学はいつから、理系に？

[7724: 匿名さん]

岩本町は、昭和通りの東側と靖国通りの北側だよ。

[7725: 匿名さん]

>>7722 匿名さん
理系にも論理にも失礼。
岩本町1分も、神田、秋葉原徒歩5分も他諸々考慮するのが論理性。
まず、この物件がキライと云う
自分の言いたい結論ありきで
都合の良いデータのみピックアップするのは
論理的ではない。
ネットやスポーツ新聞など信頼性低い煽り記事のやり方。

[7726: 匿名さん]

わかったわかった。何も君たちそこまで過剰反応しなくても。

じゃあこの物件は特に関係なく、『岩本町のPBRは最低クラスの0.78であり経済学的ロジックに基づくとこれを最寄り駅とする物件を買うと一律に損をするという客観的データが今回示された』、これでいい？

[7727: 匿名さん]

経済的ロジックというには対象が少ないよ

マスコミの数字なんて参考程度

[7728: 匿名さん]

統計を否定したいなら、ただの個人の感想ではなく同様にデータを示さなきゃ。
まぁすでに岩本町最寄りの話に一般化されてるので敢えて過剰反応する必要もないでしょう。

[7729: 匿名さん]

>>7726 匿名さん

今回ではなく2016年版のデータ。当然ながら低層しかないので低層中古のデータ。

[7730: 匿名さん]

岩本町なんて新宿行くくらいしか使わなくね。
アキバはうるさいから、神田使おうと思ってるんだけど、みんなどっち使う？

[7731: 匿名さん]

>>7728 匿名さん

そのデータ自体が信頼するに足りないでしょう。

マスコミを信用し過ぎですよ。

[7732: 匿名さん]

>7730
そういう類の話ではない。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[7733: 匿名さん]

感情的になって削除されるケース

[7734: 匿名さん]

変な文字を使ったり煽るから荒れるんですよ、自分が引き起こしている自覚が無いんでしょうか。

そもそもPBRは郊外に延びる沿線の駅を比較するときには便利だと思います。
ただ、複数路線使えるエリアでどれだけ説得性がある指標として使えますかね、そしてそれを不都合な真実とまで言って真に受けますか。
ある計算に基づくと0.78が事実なのはわかりますが、自称理系らしいですが物事の本質がまったく見えてない典型例ですね、よく会社にもこういう人居ます。
もう少し広い視野で世界を見ましょう。

[7735: 匿名さん]

視野を広げるとPBR0.78がどうなりますか？
本質をとらえて、回答、願います。