アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[7541: 匿名さん]

>>7540 匿名さん

元値の坪単価を調べないで、またいい加減に書いてますね。

[7542: 匿名さん]

>>7532
南麻布の２つの定借はここよりよっぽど都心部で、住居環境も抜群にいいが、地代はここの数分の一なんだけど笑

こういう地代が馬鹿にみたいに高い定借は中古価値は7割が相場だよ。CT品川は地代は安いし、それでも7.5割くらいだから。

[7543: 匿名さん]

300の価値もないと思います。どう客観的に見てもね。

[7544: 匿名さん]

ここみたいに地代がバカ高いのは、PC神宮前くらいだよね。あそこは傑作といえるほど建物もランドスケープも、ここと比較にならない素晴らしさだが地代が高いから非定借相場の7割の中古価値しかない。

[7545: 匿名さん]

南麻布も神宮前も50年定借なので70年定借より不利である。

70年定借だからCT品川を例に出してるのが理解できてない時点で、定借を分かってないね。

[7546: 匿名さん]

皆さんがなんと言おうと、空中族さんが買ってるんですよ。それが全てを語ってます。

[7547: 匿名さん]

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-07-05

三井健太さんのブログより
>契約期間が50年か70年かでは、売却価格に大きな差が生まれる可能性が大ということです。
>定借マンションの資産価値を左右するのは土地の賃貸契約期間ということになって来るのです。

[7548: 匿名さん]

>>7542 匿名さん
パークホームズ南麻布ザレジデンスは、分譲時に一括で1000万円前後の地代を前払いしている。
更に併用して支払う月額地代の金額だけ見て安いと言うのは勘違い。

[7549: 匿名さん]

>>7545 匿名さん
一般から見て50年も70年も同じ。最後は更地で1円の価値も残らない。解体代が追加徴収される可能性もある負の遺産のリスクもある。

[7550: 匿名さん]

売れませんね、

[7551: 匿名さん]

>>7548
パークホームズ南麻布レジデンスは分譲価格に前払い地代が含まれていたが、分譲価格は当時の非定借新築の7割の金額と大変リーズナブルな価格であった。つまり、分譲価格に前払い地代を入れるという形でデベが肩代わりしたという図式。しかもデベは三井で清水建設。プラウド南麻布も同様に月の地代はめちゃ安い。どちらも住居環境は抜群だし、南麻布アドレスで超都心。ここは分譲価格は当時の非定借新築と比較して8割、地代は最高レベルの高さ、住居環境は麻布と比較するまでもない。中古で苦労するのは目に見えてる。

[7552: 匿名さん]

>>7547
その理論はCT品川ですでに破綻してるんだよね笑

CT品川は定借でなければ、港南で数少ない徒歩10分圏内、三大デベ物件、スーパーありと地域でVタワーの次点にくる物件なんだよ。現在の中古価値は非定借だった場合の想定価格の丁度7割から7割5分くらい。50年定借の中古価値と全く変わらない。つまり、50年も70年も定借という次点で最後は0円の価値、変わらないというのが世間の認識。定借の年数より、月地代と解体費という普通の物件にないランニングコストがいくらかのほうがよっぽど重要。

[7553: 匿名さん]

地代が高い定借としてはPC神宮前とパークハウス麻布台が有名。どちらも立地や建物はここより圧倒的に格上だが、地代が高すぎて中古売却はみんな苦労してますよ。残念ながら。

[7554: 匿名さん]

だってここ、70平米くらいで毎月の地代4万以上くらいだったよね、、
千代田区民以外なところは倍率０の部屋かなりあったけど、地代が高すぎたから辞めたら、営業からずっと電話かかってきてたし、売れ残りのハガキもきてたよ。
一回で売れなかったんだね。

[7555: 匿名さん]

うん。
ここは土地の地代に、管理費、修繕費を足したら、毎月のランニングコストだけで、7万〜8万くらいになってそこは残念

さらに、ローンも払うとなるとね

[7556: 匿名さん]

>>7552 匿名さん
笑わせてくれるな。何が次点だ。都営住宅の再開発で産まれた
CT品川は、耐震構造、外廊下、窓ガラスはペアでないなど、同じ徒歩10分直基礎のコスポリ以下。

[7557: 匿名さん]

>>7556
コスポも耐震だよ笑
コスポ以下とかマジ必死ですね。コスモスイニシアという聞いたこともない販売会社の物件が同じ立地で三大デベの物件より高くなっている現象は見たことない笑笑

[7558: 匿名さん]

ローン以外の月ランキングコストが7-8万ってあり得ないよ。パークコート買うクラスが許容できる金額では。ランキングコストあまり考えず買った人は結構いるんだろうなとは前から思ってた。有名ブロガー系は全員ここは購入見送ったのは偶然ではない。毎月捨て金が8万も発生して、70年後は価値ゼロになる物件の中古は苦労するでしょう。

[7559: 匿名さん]

>>7554 匿名さん
よく嘘をつけるね。
ここの69.40平米の部屋の地代は、20480円。従って7555も嘘。

[7560: 匿名さん]

>>7557 匿名さん

コスポリは制震だよ。笑って嘘をつくんだね。