アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[7462: 匿名さん]

[NO.7460～本レスまで他の利用者様に対する嘲笑発言のため、削除しました。管理担当]

[7463: 匿名さん]

削除理由もシュールになってきたね(笑)
管理人さま、お疲れ様です

[7464: 匿名さん]

転売やーさんと何とかして安く買いたい人との話は参考にはなります。

[7465: 匿名さん]

所有権の2割減なら想定内
もうほっといてください

[7466: 匿名さん]

>>7465 匿名さん
賃貸より安くすめた程度にするのは容易。
そもそもスポットあたっているのは住民予定者ではなく、利益たっぷし転売クンの方では。

[7467: 匿名さん]

>>7465

あなた(貴女)が心配なのでほっとけません！

[7468: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7469: 匿名さん]

こにゃにゃちは。

ここの売り出し部屋って竣工前なんですが、売れるものなんですか。
欲しいのれすが、転売屋を喜ばせたくないので、元値教えてもらえやせんかね？
今は9000万で60平米台の部屋が一つ売ってま。

[7470: 匿名さん]

うーん。
誰か知ってる人ー。

[7471: 通りがかりさん]

元値を知ったところで、その値段では売らないだろうし、価格表でおおよその値段は想像つくのでは？

[7472: 匿名さん]

元値は6000万台で、今は2000万くらい乗せてるみたいですよ。
元値ならいざ知らず、この転売価格でこの定借を買う意味は全くないと、思われます。
売主さんはもう半年以上売れずに放置してますから、もう売れるまで業者を変えながらこの値で待つでしょう。
見ものです。

[7473: マンション住民さん]

質問自体、話をぶり返したい人の仕込みかと

[7476: 匿名さん]

価格スレだと、6950万らしいのに元値を6000万台って言い方イイネ。

[7479: 匿名さん]

[No.7474～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[7480: 匿名さん]

ここから近いパークホームズの価格が出てましたね。
あちらは一部借地権でここと違いますが、坪400万から。12階で最高が16,000万ですから、坪600万ぐらいでしょうか。
ここの売りに出てる23階が坪433万ですから、こんなものですかね。

間取りが良かったので安かったらあちらも買おうかと思いましたが、ちょっと見送りです。
ここが分譲されたときに比べて相場は上がってるんですかね。

[7481: マンション検討中さん]

所有権で坪単価400ならお買い得な気がしました！

[7482: 匿名さん]

これはさすがに向こう買ったほうがいいな。

[7483: 匿名さん]

タワマンと非タワマンの価格比較、なんて湾岸スレでやると笑われる。

[7484: 匿名さん]

向こうの価格が出る前に、売り抜けるべきでしたね。。。

あ〜ぁ…

[7485: 匿名さん]

まさかとは思いますが、あちらの坪400は2階のビルに囲まれた部屋ですからね。
それと眺望が抜けてるこちらの23階を比べてませんよね。

比べるなら12階の坪600でしょうか。

[7486: 匿名さん]

12階建てとタワマンを比べること自体が無理矢理でしょう。

[7487: マンション検討中さん]

一番高い部屋で坪単価548
一番安い部屋で坪単価404
でたね(o^^o)
所有権で404は安い

[7488: 匿名さん]

山手線の内と外
スターツと三井
規模の違い
低層賃貸
所有権の有無
をどう判断するかでしょ

[7489: 匿名さん]

免震タワマンと耐震の12階建てとを普通比べない。
それと敷地が所有権と借地権のミックスでは、通常の所有権とは違うでしょう。

[7490: 匿名さん]

ここを定価で買った皆さんは、今回の三井のと比べて、5年前後での住み替え前提なら、お得感はあったのでは。

ただし坪430の転売部屋、これだけはない笑笑

[7491: 匿名さん]

三井の12階の坪600買うと思えば無くはない？

[7492: 匿名さん]

いや、ないでしょ。
普通に定価で買って住む人にとってはよかったのでは？

[7493: 匿名さん]

空中族さん、やはりこちらを買っていたようですね。
湾岸物件も買っているようです。

https://www.kenbiya.com/column/kei/04/

[7494: 匿名さん]

なるほど、NHKに出演した空中族さんに当て嵌まりますね。

[7495: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7496: 匿名さん]

ここ一階に工場が入るらしいですね。

住宅と嫌悪施設とのコラボとは、さすが転売部屋が坪432.8万（2000万のせ）もする超高級定借マンション。
素晴らしい住環境です。

[7497: 匿名さん]

部屋の中がきれいなら、関係なくない？

[7499: 匿名さん]

工場同居マンションに嫉妬する人がいると思う方が無理があるのでは？

[7500: 匿名さん]

敢えて完売した今の時期に、既成事実を出すこと事態嫉妬感丸出しです。何ゆえ今さら？
買えなかった方は、パークホームズお勧めですよ、一部借地ですが所有権みたいですし、あちらは天下の三井、眺望は見込めませんが。

[7501: 匿名さん]

嫉妬されてるとの勘違いを解くには、もう少し収入を増やせばこちら側の見方が理解できると思うよ。
工場はお気の毒さま。2000万のせて売れるといいね。
まぁ精進してくれたまえ。

[7502: 匿名さん]

何で今頃って調べたら、中央区で下に工場が入る物件スレで千桜の名前が出てた。そこから流れてきたのか。

[7503: 匿名さん]

嫉妬に加えて、収入が高い勘違いを平気で書き込むとは恐れ入りました。
中央区の物件、中央湊でしょうか。あちらもいい物件ですよね。

[7504: 匿名さん]

勘違いと言えば、のせは1850万らしいのに2000万と盛ってますね。

[7505: 匿名さん]

のせは1850万なんですか、詳しいですね。

売主さんですか？

[7508: 口コミ知りたいさん]

[No.7498～本レスまで、他の利用者様に対する暴言や中傷、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[7509: 匿名さん]

1850万とか2000万とか細かい数字はどうでもいいけど、売り切れたマンションをディスりに来てるのって、何か意味あんの？

[7510: 匿名さん]

売り切れたマンションをパトロールに来てるのって、何か意味あんの？
悪評たつとマズい売り主しか居ないわけだよ。それ以外に意味があったら教えてくれw

[7511: 匿名さん]

売主というか、契約者でしょ。

[7512: 匿名さん]

契約者が転売部屋の為にパトロールするんだ

まぁ売り主も契約者であるのだが？

[7513: 購入者]

契約者ですが将来住む家だからパトロール（？）しています。
スレが寂れるよりは賑やかなほうがいいのでネガでも投稿してくれるのはありがたいことです。

[7514: 匿名さん]

転売部屋の為にパトロールとか書いてないし。

[No.7509～本レスまでの、一部テキストを削除しました。管理担当]

[7515: 匿名さん]

工場とか、書くと転売できないのでやめてくれませんか？

[7516: 匿名さん]

売れないね

[7517: 匿名さん]

このマンションを購入しました。我が家は区民枠の部屋を購入したため割安でした。
マンション価格が高騰している現状で、デメリットになる点はあるにせよ、いい買い物をしたと思っています。

自動車修理工場、前が区営住宅、内装が豪華さに欠ける等デメリットとなる点は納得して購入しています。

[7518: 匿名さん]

で、メリットは？

[7519: 匿名さん]

坪432.8万（1850万上乗せ）で転売できること。

[7520: 匿名さん]

区民枠で買ったって人に聞いてるんだけど。

[7521: eマンションさん]

>>7487 マンション検討中さん

>>7487 マンション検討中さん
まず、パークホームズさんそもそも
目の前のプラウドとのコスパ
比べてしんどい。
アルファグランデ最低価格は260万で8階。
18m距離で、お見合い目線無し。
躯体含めスペックは全て勝ち。
定借デメリット差し引いてどう？

[7522: 匿名さん]

>>7520 匿名さん

最大のメリットは立地じゃないですか?山手線の駅から5～6分程度

[7523: 匿名さん]

>>7520 匿名さん

うちが譲れなかったのは千代田区であることです。
現在住んでるのは山手線内側ですが、できれば内側がよかったです。

プラウド千代田淡路町、旭化成の物件、今、作ってる三井の物件すべていいとおもいます。しかし、今はマンション価格の高騰で、ファミリーが住めるような70㎡超の物件は山手線内側だと、億近くするのが現状です。サラリーマン世帯には厳しいです。

そんななか、ファミリーが住める広さで、値段も手頃な千桜は私たちにとって有難い物件でした。

実際、定期借地権より所有権がいいのはわかっています。でも、所有権の同じような条件の物件は買えなかった。だから、千桜にしたっていうのが現状です。

[7524: 匿名さん]

実需では7523のような人も居るだろうし、投資で考えても千代田区タワーの8階が260～なんて買いだよ。
それを定借とか工場とかケチつけてる奴は、買えなかった自分を正当化する以外の嫉妬野郎以外考えられないでしょ。

[7525: 匿名さん]

260万かあ。
23区内だと端っこしか買えない値段だね。

[7526: 匿名さん]

>>7524 匿名さん

そうです。このあとでた物件で買いだー！って物件ないですよ。

[7527: 匿名さん]

話が捻じ曲がってるけど、要はこの坪432.8万（1850万上乗せ）の転売部屋が妥当かどうか、では？
実需の方は部外者。口を挟む方は売り主。
まずはこの立場関係の認識から。

[7528: 匿名さん]

売れれば妥当、売れなければ妥当ではない。立場に関係なく、それだけでしょ。

[7529: 匿名さん]

抜けてない上層階で比べても、2年前分譲のプラウドが450～500、秋分譲開始のパークホームズが一部借地で550～600。
割高といわれれば割高、でもこの立地でタワー免震眺望が欲しければここしかないので欲しい人もいるかもね。

[7530: 匿名さん]

そもそも定借物件は中古で7割くらいの価値しかありませんよ笑 他の物件でも結局7割。転売目的の432とか買う人はなかなかいないだろう。定借物件しらない情弱捕まえるしかない。

[7531: 匿名さん]

ここは過去の定借物件より、借地代が高すぎる。ランニングコストも安く悪すぎ。

[7532: 匿名さん]

千代田区の駅近だから地代は高くて当たり前だよ。

[7533: 匿名さん]

工場も定借？？

[7534: 匿名さん]

わずかな地代すら工面に苦労するような方が千代田区に住んでも苦労するだけでは…
これくらいの物件選ぶ方はあまり細かい金額にこだわりませんよ

[7535: 匿名さん]

>>7530 匿名さん

シティタワー品川が中古で8割なのを知らない情弱ですね。しかも周辺のタワーとの価値比較であり、非タワーとの比較ではない。

[7536: 匿名さん]

やたらパークホームズ出てくるけど、そもそも立地が全然違うでしょ。

どっちかというとライオンズやウェリスでは。

[7537: 匿名さん]

ここの立地は山手線2駅に徒歩5分なので、どっちもそっちも比較に値しません。

[7538: 匿名さん]

淡路町と岩本町ってそんなに違う？
同じ神田でしょ、風景は同じ、古い雑居ビルに囲まれたどっちもどっち

[7539: 匿名さん]

っていうか、タワーとタワーではないのとを比べても....

[7540: 匿名さん]

坪432.8万（1850万のせ）で売れないということは、つまり万人がここは坪300程度の価値しかないと評価しているということ。

実需の住民はこれを認めているようだが一部、この事実を必死にねじ曲げようとしている勢力がいるようだが、一体目的は何？
気に入らないかもしれないが結果が全てでアル。

[7541: 匿名さん]

>>7540 匿名さん

元値の坪単価を調べないで、またいい加減に書いてますね。

[7542: 匿名さん]

>>7532
南麻布の２つの定借はここよりよっぽど都心部で、住居環境も抜群にいいが、地代はここの数分の一なんだけど笑

こういう地代が馬鹿にみたいに高い定借は中古価値は7割が相場だよ。CT品川は地代は安いし、それでも7.5割くらいだから。

[7543: 匿名さん]

300の価値もないと思います。どう客観的に見てもね。

[7544: 匿名さん]

ここみたいに地代がバカ高いのは、PC神宮前くらいだよね。あそこは傑作といえるほど建物もランドスケープも、ここと比較にならない素晴らしさだが地代が高いから非定借相場の7割の中古価値しかない。

[7545: 匿名さん]

南麻布も神宮前も50年定借なので70年定借より不利である。

70年定借だからCT品川を例に出してるのが理解できてない時点で、定借を分かってないね。

[7546: 匿名さん]

皆さんがなんと言おうと、空中族さんが買ってるんですよ。それが全てを語ってます。

[7547: 匿名さん]

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-07-05

三井健太さんのブログより
>契約期間が50年か70年かでは、売却価格に大きな差が生まれる可能性が大ということです。
>定借マンションの資産価値を左右するのは土地の賃貸契約期間ということになって来るのです。

[7548: 匿名さん]

>>7542 匿名さん
パークホームズ南麻布ザレジデンスは、分譲時に一括で1000万円前後の地代を前払いしている。
更に併用して支払う月額地代の金額だけ見て安いと言うのは勘違い。

[7549: 匿名さん]

>>7545 匿名さん
一般から見て50年も70年も同じ。最後は更地で1円の価値も残らない。解体代が追加徴収される可能性もある負の遺産のリスクもある。

[7550: 匿名さん]

売れませんね、

[7551: 匿名さん]

>>7548
パークホームズ南麻布レジデンスは分譲価格に前払い地代が含まれていたが、分譲価格は当時の非定借新築の7割の金額と大変リーズナブルな価格であった。つまり、分譲価格に前払い地代を入れるという形でデベが肩代わりしたという図式。しかもデベは三井で清水建設。プラウド南麻布も同様に月の地代はめちゃ安い。どちらも住居環境は抜群だし、南麻布アドレスで超都心。ここは分譲価格は当時の非定借新築と比較して8割、地代は最高レベルの高さ、住居環境は麻布と比較するまでもない。中古で苦労するのは目に見えてる。

[7552: 匿名さん]

>>7547
その理論はCT品川ですでに破綻してるんだよね笑

CT品川は定借でなければ、港南で数少ない徒歩10分圏内、三大デベ物件、スーパーありと地域でVタワーの次点にくる物件なんだよ。現在の中古価値は非定借だった場合の想定価格の丁度7割から7割5分くらい。50年定借の中古価値と全く変わらない。つまり、50年も70年も定借という次点で最後は0円の価値、変わらないというのが世間の認識。定借の年数より、月地代と解体費という普通の物件にないランニングコストがいくらかのほうがよっぽど重要。

[7553: 匿名さん]

地代が高い定借としてはPC神宮前とパークハウス麻布台が有名。どちらも立地や建物はここより圧倒的に格上だが、地代が高すぎて中古売却はみんな苦労してますよ。残念ながら。

[7554: 匿名さん]

だってここ、70平米くらいで毎月の地代4万以上くらいだったよね、、
千代田区民以外なところは倍率０の部屋かなりあったけど、地代が高すぎたから辞めたら、営業からずっと電話かかってきてたし、売れ残りのハガキもきてたよ。
一回で売れなかったんだね。

[7555: 匿名さん]

うん。
ここは土地の地代に、管理費、修繕費を足したら、毎月のランニングコストだけで、7万〜8万くらいになってそこは残念

さらに、ローンも払うとなるとね

[7556: 匿名さん]

>>7552 匿名さん
笑わせてくれるな。何が次点だ。都営住宅の再開発で産まれた
CT品川は、耐震構造、外廊下、窓ガラスはペアでないなど、同じ徒歩10分直基礎のコスポリ以下。

[7557: 匿名さん]

>>7556
コスポも耐震だよ笑
コスポ以下とかマジ必死ですね。コスモスイニシアという聞いたこともない販売会社の物件が同じ立地で三大デベの物件より高くなっている現象は見たことない笑笑

[7558: 匿名さん]

ローン以外の月ランキングコストが7-8万ってあり得ないよ。パークコート買うクラスが許容できる金額では。ランキングコストあまり考えず買った人は結構いるんだろうなとは前から思ってた。有名ブロガー系は全員ここは購入見送ったのは偶然ではない。毎月捨て金が8万も発生して、70年後は価値ゼロになる物件の中古は苦労するでしょう。

[7559: 匿名さん]

>>7554 匿名さん
よく嘘をつけるね。
ここの69.40平米の部屋の地代は、20480円。従って7555も嘘。

[7560: 匿名さん]

>>7557 匿名さん

コスポリは制震だよ。笑って嘘をつくんだね。

[7561: 匿名さん]

75平米くらいの部屋、地代4万だったよね？