アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[7381: 匿名さん]

通常は１０年で１割減です。定借はもっと値下がり激しいかも。

[7382: 匿名さん]

>>7379 匿名さん
所有権だって築５０年なら二束三文でしょう。５０年後の日本人口は大幅減少で家余りしているから。

[7383: 匿名さん]

>>7381 匿名さん

築9年の定借シティタワー品川は、高値安定で売れています。

[7384: 匿名さん]

>>7382 匿名さん

定借はカウントダウンがはっきりとあるから、どんなにいい立地でも解体に近づくにつれ買い手がつかないよ。
定借65年以上になると、ほぼタダ同然かと。

売らなければならない状況になればの話だけど。

[7385: 評判気になるさん]

>>7383 匿名さん

高値で売れていると言っても、坪単価200前半ですが、、

あの辺りの所有権の相場よりは、何割か安い。

[7386: 匿名さん]

>>7384 匿名さん
今じゃないから。
６５年後、日本の人口が大幅減少して家が余る時代に、定借かどうか関係なく古マンションの買い手がいるかどうか。

[7387: 匿名さん]

それでも、所有権よりも条件が悪いのは確かですが。。

[7388: 匿名さん]

たとえ５０年経とうが、等価交換可能な区分所有権と、定借とでは、本質が別物であるのはよく知られたところ。
シティタワー品川は定借でもあまりの安さに転売で儲かると踏んだ不動産のプロたちが群がってああなっただけで、不動産をよく知るものは、通常定借には手を出さないのが基本中の基本。

これはネガでもなんでもなく、客観的事実の列挙である。以上

[7389: 匿名さん]

>>7388 匿名さん
客観的、と書いて主観を正当化する人間が掲示板には多いので意味無し。
シティタワー品川を高値中古で買う人たちには、分譲時の「あまりの安さメリット」など既に無い。

[7390: 名無しさん]

>>7389 匿名さん

まあね。
シティタワー品川は、定借10年近くで坪単価230弱くらい？
周辺の中古よりも3割安いくらいかな。

[7391: 匿名さん]

>>7389 匿名さん
「個人的感想」ではなく「客観的事実」での反証、お願いします。

[7392: 匿名さん]

>>7390 名無しさん

湾岸のスレで過去に分析済み。周辺中古の2割安くらいで坪250万前後です。

[7393: 名無しさん]

>>7392 匿名さん
ありがとう。
250くらいなんだ。
じゃあ、2割安いくらいなんだ。

今年の春先に中古結構出ていた記憶があるけどやはり、みんな10年以内くらいに売り抜けるのかな。

[7394: 匿名さん]

シティタワー品川でその周辺相場との乖離か。とするとここは・・・。

１０年後売却し買い換えるとなると、いわゆる住み替えというより新規取得レベルの費用になりそうだな。
売らずに賃貸＋安めの物件新規取得、のほうが怪我少ないか？！

[7395: 匿名さん]

シティタワー品川は、現在は、8戸ほど中古の売り出しがあるようですね。

３ＬＤＫ
89.86m² 6480万
（おおすごい。平米単価 72.12万円！！！）がずっと売り出しになってる。

[7396: 匿名さん]

>>7394 匿名さん

ちなみに、湾岸のスレでは周辺のタワマン中古相場との比較です。湾岸のスレでは主にタワマンしか話題にしません。

[7397: 匿名さん]

>>7395 匿名さん

坪単価２２０やんけ‥^_^;

[7398: 匿名さん]

>>7395 匿名さん

北向き。後ろに建つタワマンとお見合いの部屋。シティタワー品川はペアガラスではないから北向きは冬寒い。

[7399: 匿名さん]

港区相場の３分の１ですね。それでも売れないんですね。

[7400: 匿名さん]

10年で所有権の2割〜3割減ってこと？

10年住めるんだから全然いいじゃん。馬鹿だね〜

[7401: 匿名さん]

そのあと、どうすんの？

[7402: 匿名さん]

シティタワー品川は、新航路の飛行機が通過する予定の港南なので、その内に参考にはならなくなるかも。

[7403: 匿名さん]

また築浅か新築の所有権でも買えばいいじゃん。

そのころには君のマンションはくたびれてるかな？

[7404: 匿名さん]

>>7403
そういう買い替え前提なら、君が買いかえられる新築所有権よりはるかに高いグレードの物件を私は買いかえられるでしょうね。
不動産の２極化とはそういうものです。ご参考まで。

[7405: 匿名さん]

下品なラリー

[7406: 匿名さん]

はいはい。
僕も10年でここを売り抜けて、素晴らしい所有権の物件に住んでみせますよ。ここにはタダで住むようなイメージかな。
今度買い換えるときは永住かな。

[7407: 匿名さん]

品のないラビリンス

[7408: 匿名さん]

住居コストを理解していない人が多いですね。自称不動産のプロを知ったかしてる人も居るようですが。
所有権物件だって、数十年後には修繕費が上がるし、ましてタワーならなおさら。
低層ならコンシェルジュ付けたら管理費も高いですし、水周りは数回リフォームが必要になりますよ。
所有権買ったら低コストで永遠と住めるとでも思っているんですかね。

しかもこの高値の時期に所有権を買ってしまうと、同じ割合落ちるにしても下落時のダメージが大きいです。

[7409: 匿名さん]

結局はさらに２極化がすすむ、ということに集約されそうですね。
ゴミになるか維持できるか・・・。
この高値の時期の物件は、さらにその結果が顕著になるでしょう。
所有権物件は価値維持できるものを選べばリスクは少ないでしょうし、そういう物件はわかりやすいですよね、総じて高いですが。
プロの言葉を借りて言えば、安いものはより安く・高いものはより高く、でしょうかね。

[7410: 匿名さん]

2070年の日本人口予想は4千万人程度に激減だそうです。当然家余りになる世の中で、所有権の価値も下落でしょう。

[7411: 匿名さん]

CT品川は、周辺の所有権のマンションよりも何割か安くなっているということですか？
本当？

[7412: 匿名さん]

>>7411 匿名さん
周辺の所有権タワマンの2割安位です。
但し外廊下耐震構造物件なので、WCTみたいな高級物件は除外してです。

[7413: 匿名さん]

>>7412 匿名さん

ありがとうございます。

[7414: 匿名さん]

えー。だったらここは１０年後売らずに賃貸が正解じゃん。
あとはその後の新しい実需住戸の買い増しが可能かどうか。

[7415: 匿名さん]

10年後は１割減が定説なのに、２割も価値が下がることが判明したこの定借マンションのある部屋が、竣工前にもかかわらず2000万上乗せして転売している、という耳寄り情報をゲットしたのですが本当でしょうか。

[7416: 匿名さん]

>>7415 匿名さん

嫉妬豚さん、君もよく飽きもせずに定期的に投稿に勤しめますね。老婆心ながら、その労力をもっとマシな分野に割かれてはいかがでしょう？

[7417: 匿名さん]

アイロニーにひねりがないから面白くないのよ

[7418: 匿名さん]

ここの近くですが、山手線内側に今度できる三井のパークホームズが、この転売部屋の売りたい坪単価と同じくらいの値段と言われていますね。
どちらを選ぶかは、その人の見る目次第かな。

[7419: 匿名さん]

パークホームズ千代田淡路町ですよね。
山手線内側だし、いい物件です。
あちらの販売開始前に、こちらの転売物件うり抜けないと厳しいですね。

[7420: マンコミュファンさん]

>>7419 匿名さん

あそこいいよね。
坪単価いくらくらいになるかな？

[7421: マンション検討中さん]

経済紙の不動産特集で、10年後、20年後に賃料の下がらない地域で
神田は1位、岩本町も2,3位だかにつけてましたね。

[7422: マンション検討中さん]

あ、淡路町もです。抜けてすみません。

[7423: マンション検討中さん]

賃料は他より下がらなそうなのに、価値が下がるのは何故なのでしょう？
以下の論拠やソース教えていただければ
＞10年後は１割減が定説なのに、２割も価値が下がることが判明

[7424: 匿名さん]

>>7420 マンコミュファンさん
パークホームズ千代田淡路町
9月下旬販売開始

[7425: 匿名さん]

>>7423 匿名さん
現在の賃料との乖離が是正されるだけ。
高価値の物件はそのまま維持。
これがいわゆる、二極化。おわり。

[7426: 評判気になるさん]

いやいやそれは間違ってるよ。

確かに定借は、所有権の2割減が基本。

だから、ここも新築では千代田区民以外は所有権の2割減くらいの相場だったはず。

中古もおなじことで、他の所有権の中古と比べて2割減なのであって、減少のペースが1割から2割に増えているわけではない。

CT品川はちょうど定借10年近くになるが、3割減の部屋もあるから、楽観視は禁物だろうが。

定借は基本的には年々価値が下がっていく。

[7427: 評判気になるさん]

続き

だから、CT品川で見るように、定借10年で、他の所有権中古の2〜3割減

定借は、年をとるごとに基本的には価値の減少が起こるから
定借20年、30年となるごとに、所有権の3〜4割減となっていく。

要はライフプランニングだよね。

また、今度出る淡路町の新築物件の坪単価が400〜420くらいなら、ここの売り出し坪単価320〜330はちょうど2割減だから、適正価格だったってことだね。

[7428: 匿名さん]

割安で買えたと連呼してましたが、それは…。

[7429: 匿名さん]

淡路町は、土地の1/3が賃貸とあちらのスレに書かれていましたけど。つまり何と呼ぶのかな、所有権兼賃貸権物件かな。

[7430: 匿名さん]

賃貸と言うより借地で、所有権兼借地権物件。

[7431: 匿名さん]

淡路町は周りが囲まれてますからね。
ここのお見合い部屋は、9階以上でも260～280程度じゃなかったっけ？
ここ近辺で眺望有り無しでどれくらい差が出るか知りませんが。

[7432: 匿名さん]

他と比較する事が無意味だと思います。
マンションにとって一番重要なのが立地と希少性。
ここは駅から30秒、2つの山手線の駅まで5分、周辺に大規模マンションなし。
その事実を受けての短期での完売。
誰が何を言おうと真実はそれだけです。

[7433: 匿名さん]

>>7431 匿名さん
ここの南側からは将来に日本一の常盤橋ビルを眺められそう。
東向き高層階はスカイツリーと隅田川花火の眺望です。

[7434: 匿名さん]

よくわからんのだけど、ct品川っていうところが、まわりの中古よりも2、3割りやすいってこと？そこって借地権なの？

[7435: 匿名さん]

超有名借地マンションです。
ただし、最近最上階82m3が7000万越えで売れたらしい。
周辺より2割落ちではなさそう？

[7436: 匿名さん]

>>7433 匿名さん
ゴジラ倒すために、映画では立つ前からイージス攻撃で折れたビルだっけ？

[7437: 匿名さん]

>>7435 匿名さん

CT品川の中古を見たら、それに便乗してか最上階でなくても@300万で出てるのがあった。

[7438: 匿名さん]

CT品川は3割以下でもずっと売れない部屋もあるし、平均すると、所有権の2割くらいなのか。

10年後は知らんけど。

[7439: 匿名さん]

再開発マニアが悲鳴上げた、常盤橋ビル爆破
http://yosha-ki.hateblo.jp/entry/2016/08/03/013218

[7440: 匿名さん]

>>7438 匿名さん
ずっと売れてないと思って問い合わせると
一般で重複登録されたやつが売れても
そのまま掲載されてるだけでガッカリする。

[7441: 匿名さん]

>>7440 匿名さん

じゃあ坪単価220は売れたの？
来月はもう掲載されないかな
よかったねー！

[7442: 匿名さん]

CT 品川の話。
煽っても無駄。

[7443: 匿名さん]

０か10かでいえば参考にはなるよ。

新築で、新築相場の2割減
定借10年で、中古相場の平均2割減ってことね

[7444: 匿名さん]

>>7442 匿名さん

CT品川は、駅遠、外廊下、耐震、食洗機無し、ガラスがペアではない、などこことは全く違いますからねぇ。

[7445: eマンションさん]

>>7444 匿名さん

としたら、WCTみたいな高スペックと比べたら平均3割減くらいまで目減りしちゃうのかな？

同じく築10年くらいだもんね。

[7446: 匿名さん]

マンションは、方角や条件によって値段が変わることを知らない人が居るんですね。

[7447: 匿名さん]

借地権は所有権のだいたい2割減が目安なのは基本だし、みんな分かってるから、今更、いろいろ言わなくても、、、

[7448: 匿名さん]

CT品川だけと比較しても意味ないでしょ。仕様も立地も全く違う。

共通点は定借であること。
定借なら他にも麻布台パークハウス、広尾ガーデンフォレス等も統計にいれて平均値を出した方がまだ建設的じゃないか？
特に嫉妬豚認定されてる某氏の発言は程度の低さが露呈されていて目に余る。

ブランド立地の定借物件を例に挙げた事での今後の炎上は本意ではない。あくまで例です。

[7449: 匿名さん]

>>7445 eマンションさん

その論理だと、ワテラス、パークコートが坪600なら、3割ぐらいで売られてる今の値段は妥当になっちゃうよ。

[7450: 匿名さん]

結論としては、マンションに定価は無いに等しいと言う事だ。

[7451: 匿名さん]

力説してくれなくても、中古も所有権の2割減だと思って買ってるし（借地権なんだから悪い方に考えて常にリスクヘッジして備えるのが当然）、別にそれで支障はないが。

[7452: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害するため、本レスを削除いたしました。管理担当]

[7453: 7448]

[削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[7454: 匿名さん]

どうやら売り主さんは、広尾ガーデンフォレストと比較させることで本定借タワマンの格をなんとか吊り上げ、パークホームズ千代田淡路町販売開始前に、どうしても坪432.8万（2000万のせ）で売り抜けたいようです。

[7455: 匿名さん]

>>7454
で、それはお前に何か関係あるの？
買えなかったんだから、そんなに嫉妬したってしょうがないじゃん。
判断が間違ってた事を否定したいが為に転売妨害工作に勤しんで虚しくないか？

[7456: 匿名さん]

>>7455
高値転売が成功しない事が、何かあなたに関係あるのでしょうか。

[7457: 匿名さん]

定住希望の身としては、転売屋は迷惑なんだが、転売屋さんを応援する人が多いと言うことは結局他の方も売り抜け予定なのでしょうか。ここは地味に定住予定の方の多さが魅力だと思ったのですが。

[7458: 匿名さん]

>>7457 匿名さん
定住も選択肢の一つにして、色んな選択肢がある方が安心ではないですか。

[7459: マンション検討中さん]

マンションを資産価値で語るのは、当たり前だけど販売終了物件でここまで気にする人が多いのは、欲深さだね。

山手線駅近で、再開発余地があって、大規模物件で、買える物件を買ったんだから、良かったよね。

[7462: 匿名さん]

[NO.7460～本レスまで他の利用者様に対する嘲笑発言のため、削除しました。管理担当]

[7463: 匿名さん]

削除理由もシュールになってきたね(笑)
管理人さま、お疲れ様です

[7464: 匿名さん]

転売やーさんと何とかして安く買いたい人との話は参考にはなります。

[7465: 匿名さん]

所有権の2割減なら想定内
もうほっといてください

[7466: 匿名さん]

>>7465 匿名さん
賃貸より安くすめた程度にするのは容易。
そもそもスポットあたっているのは住民予定者ではなく、利益たっぷし転売クンの方では。

[7467: 匿名さん]

>>7465

あなた(貴女)が心配なのでほっとけません！

[7468: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7469: 匿名さん]

こにゃにゃちは。

ここの売り出し部屋って竣工前なんですが、売れるものなんですか。
欲しいのれすが、転売屋を喜ばせたくないので、元値教えてもらえやせんかね？
今は9000万で60平米台の部屋が一つ売ってま。

[7470: 匿名さん]

うーん。
誰か知ってる人ー。

[7471: 通りがかりさん]

元値を知ったところで、その値段では売らないだろうし、価格表でおおよその値段は想像つくのでは？

[7472: 匿名さん]

元値は6000万台で、今は2000万くらい乗せてるみたいですよ。
元値ならいざ知らず、この転売価格でこの定借を買う意味は全くないと、思われます。
売主さんはもう半年以上売れずに放置してますから、もう売れるまで業者を変えながらこの値で待つでしょう。
見ものです。

[7473: マンション住民さん]

質問自体、話をぶり返したい人の仕込みかと

[7476: 匿名さん]

価格スレだと、6950万らしいのに元値を6000万台って言い方イイネ。

[7479: 匿名さん]

[No.7474～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[7480: 匿名さん]

ここから近いパークホームズの価格が出てましたね。
あちらは一部借地権でここと違いますが、坪400万から。12階で最高が16,000万ですから、坪600万ぐらいでしょうか。
ここの売りに出てる23階が坪433万ですから、こんなものですかね。

間取りが良かったので安かったらあちらも買おうかと思いましたが、ちょっと見送りです。
ここが分譲されたときに比べて相場は上がってるんですかね。