アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[7363: 匿名さん]

確かに、みなさんで今後この転売部屋が坪432.8万で売り抜けられる方法を考えるスレ、にしませんか。

[7364: 匿名さん]

またくだらない議論を永遠に繰り返すつもりか。
欲しい人がいれば売れるし、居なきゃ売れないだけ。

[7365: 匿名さん]

別に？

中古なんて高く売り出しても、安く売り出しも、所有者のある意味自由。

相場より高ければ売れないし、安ければ売れるでしょう。

売れなくて困るのは売主だけなんだから、考えてどうなるの？

私は10年以内の水周りがダメになる前に、購入坪単価320〜330くらいまたは、最低290くらいまでで売り抜けるつもりだけど。

それで十分です。

[7367: 匿名さん]

ここをDisってる近所の家族が住んでるのは、3500万の
40平米の1DK。
タコ部屋

[7368: 匿名さん]

>>7365 匿名さん

ごもっとも。
10年住んでトントンか500万ぐらい引いて売れれば、月5〜10万で新築の千代田区駅徒歩1分、山手線二駅徒歩5分の免震タワマンに住めたことになる。
欲かかず、足るを知るのが肝要かと。

[7369: 匿名さん]

[No.7366、本レスを、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[7370: 匿名さん]

住居コストという概念が無い人が意外と多いんですね。
私は10年この利便性を享受した後、次はどんなところに住もうか今から楽しみですよ。

[7371: 匿名さん]

>>7370 匿名さん
10年後は、日本橋や常盤橋ビルなどの新規オフィスが大量に完成して
金持ちではないが高給取りサラリーマンの住居需要が多くなるでしょうから、利便性の良いここを手放す好機でしょう。

[7372: 匿名さん]

普通に考えて、お金に余裕ある人が１０年後にこんなとこ買わないだろ。
そもそもここは価格最重視な人が選ぶ物件なので、上で言ってるように分譲価格からちょうど償却分くらいの値ごろならそこそこ需要はあると思う。
そういう意味では割安賃貸に住めたと割り切ったほうが、気楽かも。

[7373: 匿名さん]

お金に余裕の金持ちではなく、若い高給取りサラリーマンなら利便性第一でしょう。

[7374: 匿名さん]

みんな10年でいっせいに手放しちゃダメ。

[7375: 匿名さん]

当たり前でしょう。

年老いて、介護施設に入りたい、地方に移住したい、子供達夫婦と暮らしたい、その時定借50年近くたった物件では、売りたい時売れないし、馬鹿みたいに売り叩かれるだけ。

つまり、選択の自由が制限される。

でも、定借10年〜15年以内なら、そう価値も下がらずに売れるし、低コストで、こんないいタワーに住めるって、賃貸に住むよりはるかによくそれだけで、住居コストがかかってない。

そして、10年後くらいに、また新築、築浅の所有権を買えるわけですから。

おバカさんですね。

[7376: 匿名さん]

若くして高給な方は頭も良いので、調べ上げた上でますますここには手を出しません。
気持ちはわかりますが、少し冷静に分析して見てください。
価格重視層には必ず需要はあるので、損する額は賃貸と比すると微々たるものではないでしょうか。

[7377: 匿名さん]

>>7374 匿名さん
そうなのですよね。自分は10年後に売る見込みだけど、競合は避けたいからあまり書きたくはない。

[7378: 匿名さん]

>>7375
１０年程度で１割減で売却できても、その間は格安で住めたとはいえ賃貸で住んだのと同じ意味合いで、所有権分譲と違いただの消費となりますので、１０年後に所有権分譲が欲しくなっても、過ぎ去った人生という時間的制約があるので、ローン前提だとろくな物件は買えなくなりますが、それは・・・。

[7379: 匿名さん]

たしかに、定借50年近くたって、老人になってから思いがけず売らなければいけない状況になったときは所有権以上に大打撃でしょうね。二束三文でしょう。

でも、築浅だったら、問題ないし、綺麗なマンションに住み替えできるしいいじゃん！
ずっと住むわけじゃないし、馬鹿みたい。

[7380: 検討板ユーザーさん]

>>7378 匿名さん

はあ？
所有権だって住み替えあるし、価値がほぼ下がらず売れるんなら余裕でしょ

[7381: 匿名さん]

通常は１０年で１割減です。定借はもっと値下がり激しいかも。

[7382: 匿名さん]

>>7379 匿名さん
所有権だって築５０年なら二束三文でしょう。５０年後の日本人口は大幅減少で家余りしているから。

[7383: 匿名さん]

>>7381 匿名さん

築9年の定借シティタワー品川は、高値安定で売れています。

[7384: 匿名さん]

>>7382 匿名さん

定借はカウントダウンがはっきりとあるから、どんなにいい立地でも解体に近づくにつれ買い手がつかないよ。
定借65年以上になると、ほぼタダ同然かと。

売らなければならない状況になればの話だけど。

[7385: 評判気になるさん]

>>7383 匿名さん

高値で売れていると言っても、坪単価200前半ですが、、

あの辺りの所有権の相場よりは、何割か安い。

[7386: 匿名さん]

>>7384 匿名さん
今じゃないから。
６５年後、日本の人口が大幅減少して家が余る時代に、定借かどうか関係なく古マンションの買い手がいるかどうか。

[7387: 匿名さん]

それでも、所有権よりも条件が悪いのは確かですが。。

[7388: 匿名さん]

たとえ５０年経とうが、等価交換可能な区分所有権と、定借とでは、本質が別物であるのはよく知られたところ。
シティタワー品川は定借でもあまりの安さに転売で儲かると踏んだ不動産のプロたちが群がってああなっただけで、不動産をよく知るものは、通常定借には手を出さないのが基本中の基本。

これはネガでもなんでもなく、客観的事実の列挙である。以上

[7389: 匿名さん]

>>7388 匿名さん
客観的、と書いて主観を正当化する人間が掲示板には多いので意味無し。
シティタワー品川を高値中古で買う人たちには、分譲時の「あまりの安さメリット」など既に無い。

[7390: 名無しさん]

>>7389 匿名さん

まあね。
シティタワー品川は、定借10年近くで坪単価230弱くらい？
周辺の中古よりも3割安いくらいかな。

[7391: 匿名さん]

>>7389 匿名さん
「個人的感想」ではなく「客観的事実」での反証、お願いします。

[7392: 匿名さん]

>>7390 名無しさん

湾岸のスレで過去に分析済み。周辺中古の2割安くらいで坪250万前後です。

[7393: 名無しさん]

>>7392 匿名さん
ありがとう。
250くらいなんだ。
じゃあ、2割安いくらいなんだ。

今年の春先に中古結構出ていた記憶があるけどやはり、みんな10年以内くらいに売り抜けるのかな。

[7394: 匿名さん]

シティタワー品川でその周辺相場との乖離か。とするとここは・・・。

１０年後売却し買い換えるとなると、いわゆる住み替えというより新規取得レベルの費用になりそうだな。
売らずに賃貸＋安めの物件新規取得、のほうが怪我少ないか？！

[7395: 匿名さん]

シティタワー品川は、現在は、8戸ほど中古の売り出しがあるようですね。

３ＬＤＫ
89.86m² 6480万
（おおすごい。平米単価 72.12万円！！！）がずっと売り出しになってる。

[7396: 匿名さん]

>>7394 匿名さん

ちなみに、湾岸のスレでは周辺のタワマン中古相場との比較です。湾岸のスレでは主にタワマンしか話題にしません。

[7397: 匿名さん]

>>7395 匿名さん

坪単価２２０やんけ‥^_^;

[7398: 匿名さん]

>>7395 匿名さん

北向き。後ろに建つタワマンとお見合いの部屋。シティタワー品川はペアガラスではないから北向きは冬寒い。

[7399: 匿名さん]

港区相場の３分の１ですね。それでも売れないんですね。

[7400: 匿名さん]

10年で所有権の2割〜3割減ってこと？

10年住めるんだから全然いいじゃん。馬鹿だね〜

[7401: 匿名さん]

そのあと、どうすんの？

[7402: 匿名さん]

シティタワー品川は、新航路の飛行機が通過する予定の港南なので、その内に参考にはならなくなるかも。

[7403: 匿名さん]

また築浅か新築の所有権でも買えばいいじゃん。

そのころには君のマンションはくたびれてるかな？

[7404: 匿名さん]

>>7403
そういう買い替え前提なら、君が買いかえられる新築所有権よりはるかに高いグレードの物件を私は買いかえられるでしょうね。
不動産の２極化とはそういうものです。ご参考まで。

[7405: 匿名さん]

下品なラリー

[7406: 匿名さん]

はいはい。
僕も10年でここを売り抜けて、素晴らしい所有権の物件に住んでみせますよ。ここにはタダで住むようなイメージかな。
今度買い換えるときは永住かな。

[7407: 匿名さん]

品のないラビリンス

[7408: 匿名さん]

住居コストを理解していない人が多いですね。自称不動産のプロを知ったかしてる人も居るようですが。
所有権物件だって、数十年後には修繕費が上がるし、ましてタワーならなおさら。
低層ならコンシェルジュ付けたら管理費も高いですし、水周りは数回リフォームが必要になりますよ。
所有権買ったら低コストで永遠と住めるとでも思っているんですかね。

しかもこの高値の時期に所有権を買ってしまうと、同じ割合落ちるにしても下落時のダメージが大きいです。

[7409: 匿名さん]

結局はさらに２極化がすすむ、ということに集約されそうですね。
ゴミになるか維持できるか・・・。
この高値の時期の物件は、さらにその結果が顕著になるでしょう。
所有権物件は価値維持できるものを選べばリスクは少ないでしょうし、そういう物件はわかりやすいですよね、総じて高いですが。
プロの言葉を借りて言えば、安いものはより安く・高いものはより高く、でしょうかね。

[7410: 匿名さん]

2070年の日本人口予想は4千万人程度に激減だそうです。当然家余りになる世の中で、所有権の価値も下落でしょう。

[7411: 匿名さん]

CT品川は、周辺の所有権のマンションよりも何割か安くなっているということですか？
本当？

[7412: 匿名さん]

>>7411 匿名さん
周辺の所有権タワマンの2割安位です。
但し外廊下耐震構造物件なので、WCTみたいな高級物件は除外してです。