アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[7121: 匿名さん]

ここの一部の部屋は、竣工前にも関わらず1850万も上乗せした価格で売りつけようとしていますが、全く売れていません。

これは憶測ではなく事実ですので、投稿の質としては問題ございません。

[7122: 匿名さん]

7000なら瞬間蒸発、11000は反響なし、8800は多少反響あり？、というのが相場なんじゃない。売れる売れないは値段次第だから関係ないでしょ。
因みに、三井が近くにパークホームズを分譲するみたいね、幾らで出るか楽しみですね。

[7123: 匿名さん]

>>7122 匿名さん

三井の物件はある程度、指標になりそうですよね。今の所は昭和通り外側のウェリスタワーぐらいしか参考物件無かったです。

[7124: 匿名さん]

定借や建物や立地やデベなどの違いを考慮すると、三井の坪単価マイナス100くらいが妥当ですね、相場としては。

[7125: 匿名さん]

あちらも一部が借地ですし、高級仕様のパークコートではなくパークホームズです。
また建物は、タワマンの方の価格が高くなるのが普通です。立地はこちらは駅徒歩1分です。

[7126: 匿名さん]

一部借地だと地代は安いんだろうな。

[7127: 匿名さん]

1/3 の敷地が借地とスレに書いてありますから、それなりに地代が掛るのでは。

[7128: 匿名さん]

こちらの方が三井のパークホームズより高いのですか？

[7129: 匿名さん]

パークホームズ千代田淡路町のことか。
淡路町3分はここよりむしろいいという人も多そうだね。

[7130: 匿名さん]

ここの方がいいという人もいるのでしょうか？

[7131: 匿名さん]

あちらの話は、素晴らしいあちらの検討スレでどうぞ。ここは完売済みですから。

[7132: 匿名さん]

いや、転売してる部屋がありますよ。

[7133: 匿名さん]

全く属性の異なる物件ですが、比較なさる方はいるのでしょうか。と、あちらのスレから名文を引用。

[7134: 匿名さん]

ここの転売部屋とは、どこで見ることができますか？

[7135: マンコミュファンさん]

このマンション、眺望捨てれば、8階以上で坪単価260万からありましたね。定借加味しても安いですよ。コンシェルジュ付きのマンションは近隣にはほとんどないし。すべて部屋によるかと。

[7136: 匿名さん]

三井は12階だとどの部屋も囲まれ感ありますよね。
ワイドスパンを強調してますが、ここと同じ260位からあるなら追加で買いたいかも。

[7137: 匿名さん]

＞＞7134 匿名さん

スーモなどで見れるはず。定借で検索すればすぐ見つかります。
坪単価は450以上です。（80平米に換算すると、1億1250万です）
7135や7136の方のレスも参考になります。
取り急ぎ、参考事実まで。

[7138: 匿名さん]

>>7137 匿名さん

正しくは、坪単価は432.8万（80平米で1億493万）。まだ他人物売買契約しか結べないから、そんなすぐには動かないだろうね。

[7139: 匿名さん]

＞＞7138 匿名さん

訂正ありがとうございます。
その坪単価ですと、千代田区山手線内側でも結構選択肢が増えますよね。
少なくとも湾岸ごとき足元にも及ばない価格です。
さすがです。

[7140: マンション検討中さん]

山手線内側千代田区でも築古小規模物件で探せばあるって感じじゃない？
いくら中古でも内側千代田区タワーマンションだと坪500切らないだろうから。

永遠のテーマだけど、定借７０年をどう考えるかによりますよ。

[7141: 匿名さん]

70年後って、日本の人口が大幅減して住宅事情も変化してるでしょうね。

[7142: 匿名さん]

定借と所有権で賃貸出した際の賃料に差はないので、現在価値に引き直すと70年の定借と所有権の経済的価値なんて誤差の範囲。現状は不合理な値付けなってるので、ここはまだまだ上昇余地あるよ。坪500は固いだろうね。

[7143: 匿名さん]

そりゃ賃貸に所有権とか関係ないですからね。
接続詞の「なので」で文脈のつながりが成立していないのでよくわからないのですが、その、現在価値に引き直すって何ですか。
それを行うと経済的価値が誤差になり、坪500に上昇するのですか？

[7144: 匿名さん]

>>7143 匿名さん
7142じゃないけど、利回りで推し量ってるんじゃなかろうか？

そもそもの経済価値というのが、曖昧な指標なので結論出ないとは思うけど。

[7145: 匿名さん]

確かに＞＞7142さんの文章は何言ってるか全くわからないですね。
ここの契約者さん達は厳しいので、適当な持論を展開してると削除依頼されちゃいますよ。笑

[7146: 匿名さん]

その、坪432.8の上乗せ転売部屋って、どういう手続きで売ることが可能なんでしょうかね。

8800万で同程度広さ千代田区で探すと、築3年くらいで九段とかにありますね。
気になったので。参考まで。

[7147: 匿名さん]

>>7146 匿名さん

九段とかでも12階建ぐらいのペンシルマンションの中層階ならあるけどね。
内廊下、コンシェルジュ付き、免震タワーだと無いよね。

[7148: 匿名さん]

まあ今の価格で売れるとは個人的には思えない。自分だったら買います？皆さん。
かといって8000万以下ではほとんど利ザヤがないので意味がない。これ以上の値下げはしないだろうね。
予想としては、1～2か月で掲載終了、かな。

[7149: 匿名さん]

まぁ残念ながら全ては立地ですからねぇ。

九段と山手線外側高速至近雑居ビル街のこことじゃ、比較するだけでも申し訳なく思っちゃいます。

[7150: 匿名さん]

>>7149
はい、鏡、鏡。顔真っ赤ですよ笑
買えなかった僻みが文章から滲み出てて笑った。

[7151: 匿名さん]

そういうレベルの低い煽りは、ここの契約者さん達は厳しいから、削除されちゃいますよ。

事実だけで議論しませんか？

[7152: 匿名さん]

>>7149 匿名さん

それでも比較したかった7146さんに悪いですよ。築3年の中古と新築との違いを気にしない7149さん。

[7153: 匿名さん]

＞＞7148 匿名さん

正解。

[7154: 匿名さん]

>>7153 匿名さん
あれ、事実だけで議論するはずだったのでは。7148さんの個人予想が「正解」か否かの事実はまだ分かりませんよ。

[7155: 匿名さん]

今確実な事実は、この定借高速至近雑居ビル街囲まれマンションが竣工前にも関わらず1850万も上乗せした価格（坪432.8）で売りつけようとしていますが全く売れていない、ということだけでしたね。
7148さんの評価はこの唯一の事実にそった意見でしたので、つい参照してしまいました。
大変失礼しました。

で、この事実についてどなたか憶測を用いずご評価頂けますか？

[7156: 匿名さん]

確実な事実の追加
千代田区では希少な、免震のタワマン。駅徒歩１分。山手線駅も徒歩５分。

[7157: 匿名さん]

更に事実を追加すると
内廊下、ディスポーザー及びコンシェルジュ付き、各階ゴミ出し可能、徒歩13分13路線利用可能、東京オリンピックマラソンコース沿い、常盤橋・神田練塀町・日本橋・神田警察署跡地再開発囲まれ物件

[7158: 匿名さん]

ここはコンシェルジェと免震と内廊下とディスポーザーの最高級贅沢マンションです。
九段や番町よりも格上です。
これも憶測ではなく不動産屋に電話で言われた事実です。

[7159: 匿名さん]

>>7155 匿名さん
売りつけよう
全く売れてない

あなたの憶測がかなり入ってますよw
事実は、8800万で売っているです。

[7160: 匿名さん]

表面的なスペックをアピールしてる方がいらっしゃいますが、質は考慮しているのでしょうか？

他方、立地は信頼出来ると思います。

[7161: 匿名さん]

床スラブ厚は、ボイドでないのに300mmを確保。トイレはもちろんタンクレス。

[7162: 匿名さん]

ここは3Aや番町より格上のディスポーザー付き高級マンションです。パークマンションには若干及びませんがその他比類なきオンリーワン内廊下マンションです。あっという間に坪単価は700になります。これも憶測ではなく不動産屋にLineで教えてもらった事実です。

[7163: 匿名さん]

ここは番町住まいの方にとって、憧れのマンションです。住めるのは選ばれた富裕層のみです。当然エアコンの値段など気にしません。これも憶測ではなくここを購入した番町住まいの友人の親戚の隣の不動産屋の話を盗み聞きした事実です。

[7164: 名無しさん]

>>7163 匿名さん
そろそろ滑ってることに気付こうな。

[7165: 匿名さん]

と、言いますと？

[7166: 匿名さん]

パークコート一番町とどっちが上ですか？

[7167: 匿名さん]

どっちも負け。

曙

[7168: 匿名さん]

こちらはコンシェルジェ付きですので、パークコート一番町より格上です。

[7169: 匿名さん]

負け。清原

[7170: 匿名さん]

立地もコンシェルジュも一番町より格上ですね。

[7171: 匿名]

ふざけてるの？
馬鹿馬鹿しい

[7172: 匿名さん]

コンシェルジュいるのはパークコート一番町より格上でしょう。

パークコートついでに駅距離では千代田富士見より格上です。

とんでもない物件ですよ、ここ。
坪432.8万では買えません。まず不可能でアル。

[7173: 匿名さん]

ここ最近どうしても転売部屋が売れて欲しくない嫉妬豚1人がこのスレ荒らしたいが為に、しょうもないこと書き込み過ぎ。
心配しなくても他人物売買なんて簡単には決まらないってば。
あたかも、ここの契約者が品位ない様に仕立てる書き込み連投するのはもうやめてください。

[7174: 匿名さん]

7173さんが言うような人なのかね？なんか違うような。
私は素直だからここの契約者かと思ってたよ（笑）

[7175: 匿名さん]

湾岸スレなどでは、褒めネガとか言われている類でしょう。

[7176: 匿名さん]

例えばここと同レベルの物件はどこになると思いますか？

[7177: 匿名さん]

どういう意味で同レベルということかわかりませんが、個人的には、あまり同じようなマンションは無い気がしています。

借地権タワーだし、低層階は賃貸。
都心近くにありながら（土地柄か）部屋の仕様は普通（郊外駅のタワー並み）なので、少なくてもハイグレードな都心タワーマンションではない。
タワーによくある共有施設もほとんどない。
それでいて交通の便は至便。山手線、中央線、京浜東北線、銀座線、丸ノ内線、日比谷線などＪＲとメトロの主要路線が全て徒歩10分以内。多数路線使えるところは他にもたくさんありますが、この路線組み合わせはあまり無いような気がします。

[7178: 匿名さん]

近くに同じような物件がないから、評価が別れるんだよね。
岩本町のウェリスか秋葉原のパークタワーが近いと言えば近いんじゃない。中古は坪400位？
ただ、耐震コンシェルジュスーパー無しだけど。

[7179: 匿名さん]

確かに類似物件はないですよね。
山手線二駅徒歩五分かつ千代田区免震タワー。共用部分も必要最低限なのでリーズナブルと感じます。

[7180: 匿名さん]

総合的に見ると、千代田区No. 1マンションじゃないですか。
ここ。
坪432.8万とか適正単価の半分くらいでは？

[7182: 匿名さん]

[NO.7181と本レスは前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[7183: 匿名さん]

>>7180
適正単価の半分とは言わないが、坪600くらいの価値はあるね。
ちょうど今、なぜか坪432.8万とかいう、とんでもない破格のお買い得価格で、一件転売してるのがあるね。

これさすがに数日中に売れちゃうのでは？
このスレたまたま見た人はラッキーだよ。
今ならまだ間に合うかもしれないから。

[7184: 住民板ユーザーさん6]

ダメダメ、ずーっと売れてないのに嘘をついてはいけません 笑
千代田区NO1とか言ってる人は今まで良いマンションを見たことないんだなーと思います。

[7185: 通りがかりさん]

借地権でしょ？笑

高い土地の賃料毎月払わなきゃなんだよ。その他に、管理費や共益費もね。

[7186: 匿名さん]

褒めネガしてる人、がいるとこうなるのですね。

[7187: 匿名さん]

おいおい笑
まだこの転売部屋誰も買ってないのかよ笑
今みたらまだここ売ってるみたいだけど、正直今日まで残ってるのって奇跡的だよ？ほんと。
よく考えてみろよ？坪600オーバー確定値付け間違え物件のラスイチだぞこれ。
この転売価格計算してみたら、約坪432.8万だってさ・・・売主さんマジ天使。

[7188: 匿名さん]

厳しいでしょう、、
その証拠に売れてない。
無理やり買わすことはできないよ。
地代高すぎ

毎月土地の賃料をはらうなんて、賃貸みたい。

[7189: 匿名さん]

賃貸するよりはだいぶお得、とかいう謎理論のポジレスがあったな。
資産形成したことのない人なのは容易に想像ができるが。

[7190: 匿名さん]

ここの物件はオッキーの値上がりする7つの法則に当てはまってますね。

http://diamond.jp/articles/amp/134338?page=4&skin=amp

[7191: 匿名さん]

7つの法則見させてもらいましたが、すべてに文句なく当てはまっているのって、最近だとここではなくPC浜離宮だけのような気がするのですが。
まぁこことは比較対象にすらなりませぬが。

[7192: 評判気になるさん]

何かにすがりたい気持ちもわかる
法則も何も借地だもん、、、
地代高杉

[7193: 匿名さん]

千代田区だから地代高くて当たり前。

[7194: 匿名さん]

75年間の土地の賃料おつかれさん
そして75年後に所有の上物は解体
借り物の土地は返すと

[7195: 匿名さん]

75年後の日本は、人口が大幅減。住宅は大余り。そんな時代に
土地を所有しているとお荷物になりかねない。

[7196: 匿名さん]

まあ、そういうしかないよね。

[7197: 匿名さん]

それが現実だからね。

[7198: 匿名さん]

思い込みたいだけ笑

[7199: 匿名さん]

笑って現実から目を背ける

[7200: 匿名さん]

現実は売れてないということ。
そして、毎月、土地の賃料を払い続けるということ。

ずっと残ってるけど、早く売れますように♪

[7202: 匿名さん]

所有権と言ったって、毎年固定資産税払って、相続するときは相続税払って、結局土地は国の持ち物なんだよ。自己満足の世界。

それにしても、仮にこの値段でも売れてしまったらネガさんには悲報になってしまうんじゃない？確実に利益は乗ってるわけだから、ネガらないで買っておけばよかったとなってしまわないか。

[7203: 匿名さん]

[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7204: 匿名さん]

早く売れますように！！
神さま

[7205: 匿名さん]

この値段で売れれば、手数料等々差し引いて、1500万の利益ですね。
年収2500万の方の手取り分に当たります。

すでにこれほど噂が広まっちゃいましたが、どなたか買ってくれませんか？笑

[7206: 匿名さん]

どうか1日も早く売れますように。

神様、仏様、地権者様。

[7207: 匿名さん]

借地でも固定資産税とられるよ。建物の。

解体準備金も

そして毎月の管理費、修繕積立金、地代

地代だけで3LDKで毎月3〜4万強くらい？

年金生活になっても頑張るんだおーファイト〜

[7208: 匿名さん]

所有権物件を買うと、老人になってから発生する建替問題。しかも、日本の人口が大幅減少する時代になって。

[7209: 匿名さん]

てことはその理論でいくと、今からここ無条件で所有権にしてあげる、と言われても拒否するわけですね。

[7210: 匿名さん]

毎月地代払います。

75年で3000万〜3500万くらいの土地の賃料？
毎月コツコツ。地権者さまにコツコツ。

そして解体準備金を用意して取り壊わします。土地を地権者さまにお返しし、家をなくします！！

[7211: 匿名さん]

そういう馬鹿な自分本位の意見はもうお腹いっぱいです、結局価値観見出した人がたくさん買ったわけだし。

[7212: 口コミ知りたいさん]

>>7211 匿名さん

いやいや、ふざけた口調で書いてるが、概ね真実

[7213: 匿名さん]

てか改めてみると、60㎡台の3LDKってすごいな。笑
せめて3Lなら80㎡からにしとけよ。笑

[7214: 匿名さん]

>>7212 口コミ知りたいさん

7209みたいな、有り得ない事まで真実扱いかな。

[7215: 匿名さん]

7209は仮に、の話でしょう。あまり話をこねないほうが賢明かと。
踏襲しますと、定借の方が良いと主張しているのでここが所有権になっても定借のままが良いのですか、というご質問ですね。
いかがですか？

[7216: 匿名さん]

>>7215 匿名さん

仮にも有り得ないタラレバ話です。

[7217: 匿名さん]

同じ条件なら何千万も地代として払わなくていいんですから所有権の方がいいですよ。
でも、ありえないですし、無駄な議論です。

[7218: 匿名さん]

なるほど、やはり所有権の方が良いですよね。
皆様のご意見はこのようですので、以上を＞＞7208さんに捧げます。
ご回答有難うございました。

[7219: 匿名さん]

>>7218 匿名さん

一人の意見を、皆様、にスリカエました。

[7220: 匿名さん]

マンションは結局長く住むと修繕金が高くなるし、戸建ては上物の価値が無くなるし、一番賢い住み方は割安なタワマンを十年ごとに買い換えるのがベストなんですよ。借地であろうが所有権であろうが関係ないです。
70年住むとか言ってる人、数千万儲けたオッキーの本を読んで勉強してくださいね。

利便性を享受しつつコストが少なく住み替えが出来る、且つ現在は再開発の恩恵を受けて値上がりの可能性があるマンションに住む権利がある。嫉まれて当然ですよね。