アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[7072: 匿名さん]

だから謎の2割値上がり説（笑）

[7073: 匿名さん]

なるほど、２割以上上乗せしているのですね。とんでもない人がいるものです。

話がそれましたが、本来の質問の２割値上りしてお得だ、に誰か答えてくれませんか？知りたいのですが。

[7074: 匿名さん]

他のスレでは、含み益で盛り上がってるケースもあるのにとんでもないって言い方はどうかな。

[7075: 匿名さん]

＞＞7073　匿名さん

おそらく、ここは２割値上りした物件だ、というウソを流布して、それに近い金額を上乗せして売っても正当性があるように思わせたい人の、作為的な投稿でしょう。

どうしても売れないけど、何とかして膨大な利益をのせて売りつけたいという気持ちも、わからなくはないのですが。

[7076: 匿名さん]

初めは4割乗せだからなあ、さすがにとんでもないかも。

[7077: 匿名さん]

誰も2割値上がりした値段がお得だなんて言ってなくない？
しかも乗せてるのは2割じゃないし、別にいくらで売ろうが個人の自由でしょｗ

[7078: 検討板ユーザーさん]

>>7073 匿名さん

とんでもないとかでなく、これが相場というもの
誰かが買った株がその後2割値上がりして、あなたがそれを買うとしたとき、買い値を理由に値切れると思いますか？
今売りに出してる方の相場観が結果的に正しくて、あなたは外した、それだけのことです

[7079: 通りがかりさん]

定借のここがこんな短気に２割値上がりするとはなー。２Ｌを本気で検討したがブロガーの意見鵜呑みにして最後で日和ったこと本当に後悔してる。買ってれば今頃千万円くらいは儲けが出てたのに大失敗だわ。

[7080: 匿名さん]

今売りに出してる人の相場観がデタラメだから早々に値下げしてそれでも買い手がつかない、ということだね。

[7081: 匿名さん]

まだ売れてないから2割上がったとは言えないよ。

ただ、レインズ見れば約定価格なんてわかるし、こんなレスのこと信じて買う人居ると思ってる時点で大丈夫でしょうか。
価格も主観だから結論出ないし、そもそもこの時期にこの質問してもループするだけで無意味。

[7082: 匿名さん]

竣工前の「売買」ってレインズに出るのか？
恐らくデベから直接購入という形にはできないはずだから、一旦売り手さんが引き渡しを受けて（諸費用は払う必要あるね）、即座に買い手に売却という形になるのでは。レインズにに載るのはその時ではないかな。

[7083: 匿名さん]

まぁ、この売主の理論を用いれば、私が田舎のボロ家を買って10億で売り出せば勝ち組、と勝手に言っているのと同じことですよね。

[7084: 匿名さん]

レインズは、一般媒介なら載せる載せないは自由です。なのでまだやり方次第では、載せないのも可能でしょう。

[7085: 契約済みさん]

三井誰www

[7086: 匿名さん]

管理人の方へ
完売は確認されているはずかと思いますが、閉鎖しない理由は何でしょうか？
買えなかった妬みが嫌がらせのネガをして、それを削除する。
無駄な作業だと思いませんか？

[7087: 匿名さん]

引渡し前の物件は完売していても閉鎖はしないようだね。
引渡し前にキャンセル住戸が出る可能性があるから。

[7088: 匿名さん]

ここを妬んでる人なんていませんよ。
田舎の団地を買って、もう買えないけど悔しい？って勝手に言ってるのと同じですよ、その発想。笑い

[7089: 匿名さん]

千代田区を田舎と言う人がいるとは、驚き。

[7090: 匿名さん]

たとえ、じゃない？
for example ♬

[7091: 匿名さん]

粘着性の僻みネガが完売前後ぐらいから巣食ってますが、免震・内廊下・ディスポーザー付き・スラブ厚300・千代田区の物件を田舎の団地仕様と揶揄する人なので、いつぞや話題になった引っ越しおばさんと同じレベルの人なんだろう。
論理では話し合えない系の人種。

[7092: 匿名さん]

↑
最も重要な、『定借』、が抜けてますよ。

[7093: 匿名さん]

駅の出口から歩いて３０秒。山手線駅も徒歩５分。

[7094: 匿名さん]

騒音と排ガス・粉塵はお子様には厳しい環境でしょうか。

外出時にはせめてマスクさせてあげて下さい。

[7095: 匿名さん]

元は小学校の敷地ですよ。大通りに直接面していないから子供に優しい立地。

[7096: 匿名さん]

他の物件が苦労してる中、ここまで短期で完売したってことが全てです。
ネガるってことは自分が相場観ないって言ってるようなもんですよ笑

[7097: 匿名さん]

>>7092 匿名さん

仕様を吟じるのに定借は不要でしょう。
それとも、定借＝団地っていう脳みその持ち主で、生きる化石みたいな人？爆

[7098: 匿名さん]

ところで8800万の部屋（元は6900万）売れましたか？

[7099: 匿名さん]

>>7098 匿名さん

本当に知りたいなら、ノムコムに聞けばいいよ。

[7100: 匿名さん]

ここまで長くネガられるのも珍しいですよね、定借団地マンションの癖に千代田区民ズラされるのが気に食わないんですかね。
おまけに値上がりしてる可能性も出てきたので嫉妬も尚更？

[7101: マンコミュファンさん]

嫉妬でしょ それにつきる
大儲けのチャンス見送った自分の見識のなさ棚に上げて 物件ネガすることで溜飲下げてると見られ
契約者から見たらむしろその嫉妬が心地いいって感じですよ

[7102: 匿名さん]

大儲けのチャンスなのですか？

[7103: 匿名さん]

賑やかで何よりです。
どんどんやって～

[7104: 匿名さん]

江戸時代は、市橋家の大名屋敷、江戸末期は坂本龍馬と関連深い千葉周作の道場の玄武館、明治後期以降は千桜小学校。

買えなかったなら、妬みたくなるのも分からなくはないですね。

[7105: マンション掲示板さん]

いい加減元値の書き込み止めろよ
誰も幸せになんないだろ

[7106: 匿名さん]

価格スレだと23階は6950万円台となってるな。

[7108: 匿名さん]

[NO.7107と本レスはスレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[7109: 匿名]

>>7106 匿名さん

リアルに安いですね。
知ってたら買ったかも。
千代田区にこの値段で住めるのはお得。
定借団地でもその値段ならよくない？

[7110: 匿名さん]

>>7109 匿名さん

元値も知らない程の知識量なのに、仕様は定借＝団地と脳内自動変換して根拠なく物件を貶めるのはそろそろやめて頂けませんか？

[7111: 匿名さん]

てことは、売り出し中の部屋、今だに2000万近く上乗せして売ってるんですか。

なんかもう必死ですね。

[7112: 匿名さん]

今だにと言うほど過去から売ってましたっけ。

[7113: 匿名さん]

9000弱60平米だと築浅探せば九段番町買えますしね。

[7114: マンション掲示板さん]

>>7106 匿名さん

正式価格はもっと高かったはずですよ。権利金も考慮すると、今の売り出し価格ではほとんど利益出ないのでは。むしろ手数料分だけ売り手さんは損してる気がしますので、足元の相場ではお買い得に見えますね。

[7115: 匿名さん]

>>7113 匿名さん

その文はここよりも、番町に近い麹町タワースレに書いた方が向いていそう。

[7116: 匿名さん]

>>7110 匿名さん
誹謗中傷は淡々と削除依頼した方が良いですよ。
反論してるだけ、無駄(この書き込みも含めて)

[7117: 匿名さん]

どういうのが誹謗中傷にあたりますか？
削除依頼出す基準にしたいので。
事実を淡々と書いている（例えば原価から2000万も上乗せして全然売れてない、等）のは問題ないとして、そこは明確なほうがいいかなぁと。

[7118: 匿名さん]

>>7116
私もそう思います。
妬み僻みで嫌がらせの投稿をするヤカラに論理は通用しません。
相手にすればするほど喜んで投稿しますのでスルーで削除依頼が一番かと思います。

[7119: 匿名さん]

>>7117 匿名さん
例えば
実際は1850万位なのに2000万もと書いて、事実を淡々、問題ない、とするのが一例かなぁ。

[7120: 匿名さん]

買った人からしたら転売する人は敵なイメージなのですが、違うのでしょうか。ここは永住される方が多いと思うので、永住される予定の方以外はもうやめて欲しいです。

[7121: 匿名さん]

ここの一部の部屋は、竣工前にも関わらず1850万も上乗せした価格で売りつけようとしていますが、全く売れていません。

これは憶測ではなく事実ですので、投稿の質としては問題ございません。

[7122: 匿名さん]

7000なら瞬間蒸発、11000は反響なし、8800は多少反響あり？、というのが相場なんじゃない。売れる売れないは値段次第だから関係ないでしょ。
因みに、三井が近くにパークホームズを分譲するみたいね、幾らで出るか楽しみですね。

[7123: 匿名さん]

>>7122 匿名さん

三井の物件はある程度、指標になりそうですよね。今の所は昭和通り外側のウェリスタワーぐらいしか参考物件無かったです。

[7124: 匿名さん]

定借や建物や立地やデベなどの違いを考慮すると、三井の坪単価マイナス100くらいが妥当ですね、相場としては。

[7125: 匿名さん]

あちらも一部が借地ですし、高級仕様のパークコートではなくパークホームズです。
また建物は、タワマンの方の価格が高くなるのが普通です。立地はこちらは駅徒歩1分です。

[7126: 匿名さん]

一部借地だと地代は安いんだろうな。

[7127: 匿名さん]

1/3 の敷地が借地とスレに書いてありますから、それなりに地代が掛るのでは。

[7128: 匿名さん]

こちらの方が三井のパークホームズより高いのですか？

[7129: 匿名さん]

パークホームズ千代田淡路町のことか。
淡路町3分はここよりむしろいいという人も多そうだね。

[7130: 匿名さん]

ここの方がいいという人もいるのでしょうか？

[7131: 匿名さん]

あちらの話は、素晴らしいあちらの検討スレでどうぞ。ここは完売済みですから。

[7132: 匿名さん]

いや、転売してる部屋がありますよ。

[7133: 匿名さん]

全く属性の異なる物件ですが、比較なさる方はいるのでしょうか。と、あちらのスレから名文を引用。

[7134: 匿名さん]

ここの転売部屋とは、どこで見ることができますか？

[7135: マンコミュファンさん]

このマンション、眺望捨てれば、8階以上で坪単価260万からありましたね。定借加味しても安いですよ。コンシェルジュ付きのマンションは近隣にはほとんどないし。すべて部屋によるかと。

[7136: 匿名さん]

三井は12階だとどの部屋も囲まれ感ありますよね。
ワイドスパンを強調してますが、ここと同じ260位からあるなら追加で買いたいかも。

[7137: 匿名さん]

＞＞7134 匿名さん

スーモなどで見れるはず。定借で検索すればすぐ見つかります。
坪単価は450以上です。（80平米に換算すると、1億1250万です）
7135や7136の方のレスも参考になります。
取り急ぎ、参考事実まで。

[7138: 匿名さん]

>>7137 匿名さん

正しくは、坪単価は432.8万（80平米で1億493万）。まだ他人物売買契約しか結べないから、そんなすぐには動かないだろうね。

[7139: 匿名さん]

＞＞7138 匿名さん

訂正ありがとうございます。
その坪単価ですと、千代田区山手線内側でも結構選択肢が増えますよね。
少なくとも湾岸ごとき足元にも及ばない価格です。
さすがです。

[7140: マンション検討中さん]

山手線内側千代田区でも築古小規模物件で探せばあるって感じじゃない？
いくら中古でも内側千代田区タワーマンションだと坪500切らないだろうから。

永遠のテーマだけど、定借７０年をどう考えるかによりますよ。

[7141: 匿名さん]

70年後って、日本の人口が大幅減して住宅事情も変化してるでしょうね。

[7142: 匿名さん]

定借と所有権で賃貸出した際の賃料に差はないので、現在価値に引き直すと70年の定借と所有権の経済的価値なんて誤差の範囲。現状は不合理な値付けなってるので、ここはまだまだ上昇余地あるよ。坪500は固いだろうね。

[7143: 匿名さん]

そりゃ賃貸に所有権とか関係ないですからね。
接続詞の「なので」で文脈のつながりが成立していないのでよくわからないのですが、その、現在価値に引き直すって何ですか。
それを行うと経済的価値が誤差になり、坪500に上昇するのですか？

[7144: 匿名さん]

>>7143 匿名さん
7142じゃないけど、利回りで推し量ってるんじゃなかろうか？

そもそもの経済価値というのが、曖昧な指標なので結論出ないとは思うけど。

[7145: 匿名さん]

確かに＞＞7142さんの文章は何言ってるか全くわからないですね。
ここの契約者さん達は厳しいので、適当な持論を展開してると削除依頼されちゃいますよ。笑

[7146: 匿名さん]

その、坪432.8の上乗せ転売部屋って、どういう手続きで売ることが可能なんでしょうかね。

8800万で同程度広さ千代田区で探すと、築3年くらいで九段とかにありますね。
気になったので。参考まで。

[7147: 匿名さん]

>>7146 匿名さん

九段とかでも12階建ぐらいのペンシルマンションの中層階ならあるけどね。
内廊下、コンシェルジュ付き、免震タワーだと無いよね。

[7148: 匿名さん]

まあ今の価格で売れるとは個人的には思えない。自分だったら買います？皆さん。
かといって8000万以下ではほとんど利ザヤがないので意味がない。これ以上の値下げはしないだろうね。
予想としては、1～2か月で掲載終了、かな。

[7149: 匿名さん]

まぁ残念ながら全ては立地ですからねぇ。

九段と山手線外側高速至近雑居ビル街のこことじゃ、比較するだけでも申し訳なく思っちゃいます。

[7150: 匿名さん]

>>7149
はい、鏡、鏡。顔真っ赤ですよ笑
買えなかった僻みが文章から滲み出てて笑った。

[7151: 匿名さん]

そういうレベルの低い煽りは、ここの契約者さん達は厳しいから、削除されちゃいますよ。

事実だけで議論しませんか？

[7152: 匿名さん]

>>7149 匿名さん

それでも比較したかった7146さんに悪いですよ。築3年の中古と新築との違いを気にしない7149さん。

[7153: 匿名さん]

＞＞7148 匿名さん

正解。

[7154: 匿名さん]

>>7153 匿名さん
あれ、事実だけで議論するはずだったのでは。7148さんの個人予想が「正解」か否かの事実はまだ分かりませんよ。

[7155: 匿名さん]

今確実な事実は、この定借高速至近雑居ビル街囲まれマンションが竣工前にも関わらず1850万も上乗せした価格（坪432.8）で売りつけようとしていますが全く売れていない、ということだけでしたね。
7148さんの評価はこの唯一の事実にそった意見でしたので、つい参照してしまいました。
大変失礼しました。

で、この事実についてどなたか憶測を用いずご評価頂けますか？

[7156: 匿名さん]

確実な事実の追加
千代田区では希少な、免震のタワマン。駅徒歩１分。山手線駅も徒歩５分。

[7157: 匿名さん]

更に事実を追加すると
内廊下、ディスポーザー及びコンシェルジュ付き、各階ゴミ出し可能、徒歩13分13路線利用可能、東京オリンピックマラソンコース沿い、常盤橋・神田練塀町・日本橋・神田警察署跡地再開発囲まれ物件

[7158: 匿名さん]

ここはコンシェルジェと免震と内廊下とディスポーザーの最高級贅沢マンションです。
九段や番町よりも格上です。
これも憶測ではなく不動産屋に電話で言われた事実です。

[7159: 匿名さん]

>>7155 匿名さん
売りつけよう
全く売れてない

あなたの憶測がかなり入ってますよw
事実は、8800万で売っているです。

[7160: 匿名さん]

表面的なスペックをアピールしてる方がいらっしゃいますが、質は考慮しているのでしょうか？

他方、立地は信頼出来ると思います。

[7161: 匿名さん]

床スラブ厚は、ボイドでないのに300mmを確保。トイレはもちろんタンクレス。

[7162: 匿名さん]

ここは3Aや番町より格上のディスポーザー付き高級マンションです。パークマンションには若干及びませんがその他比類なきオンリーワン内廊下マンションです。あっという間に坪単価は700になります。これも憶測ではなく不動産屋にLineで教えてもらった事実です。

[7163: 匿名さん]

ここは番町住まいの方にとって、憧れのマンションです。住めるのは選ばれた富裕層のみです。当然エアコンの値段など気にしません。これも憶測ではなくここを購入した番町住まいの友人の親戚の隣の不動産屋の話を盗み聞きした事実です。

[7164: 名無しさん]

>>7163 匿名さん
そろそろ滑ってることに気付こうな。

[7165: 匿名さん]

と、言いますと？

[7166: 匿名さん]

パークコート一番町とどっちが上ですか？

[7167: 匿名さん]

どっちも負け。

曙

[7168: 匿名さん]

こちらはコンシェルジェ付きですので、パークコート一番町より格上です。

[7169: 匿名さん]

負け。清原

[7170: 匿名さん]

立地もコンシェルジュも一番町より格上ですね。

[7171: 匿名]

ふざけてるの？
馬鹿馬鹿しい