アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[6881: 匿名さん]

検討時に、スターツ営業から想定賃料と保証付賃料みせてもらいましたが、70平米27/23万（管理費別）でしたね。階数は上層階だったかと。

[6882: マンション掲示板さん]

>>6881
不思議なもので、賃貸に出すと階数や向きはほぼ誤差扱いになってしまうんですよね。買うときは全然違うのに。

[6883: 検討板ユーザーさん]

23万でもし借りられるなら買うよりお得？19階まではお見合い多いからそんなもんかな。

[6884: 匿名さん]

大幅値下げ9990万円（分譲価格比＋44％）
http://www.nomu.com/mansion/id/ED1T4009/?mode=mk

[6885: 匿名さん]

早すぎる（笑）

[6886: 匿名さん]

こんな素人みたいな女の子に売れるのこれ？

[6887: 匿名さん]

現実的な価格じゃないと野村も本気でやる気はないでしょ。
でも素早いね。とりあえず売主の言い値で出して「反応全くなし」をみせつけて値下げを促す。
じわじわ現実価格に持ってくつもりでしょう。

[6888: 匿名さん]

東京駅の再開発が終わる10年後に向けて値段が上がるようなイメージなので、それまで賃貸で寝かせておくつもりだったのが、買った瞬間にここまで上がると売るか悩んでしまいすね。

[6889: マンション検討中さん]

売れてから言えって

[6890: 匿名さん]

贔屓目にみても9000弱がいいとこでは？
住んでないから、3000万ルール適用されないのはご注意をって感じですかね。

[6891: 匿名さん]

都心3区（湾岸を除く）は ダメモトの売値でも たまに成約するから、
可能性が無いとは言わないが、個人的には
8000（+15％）～9000（＋30％）が現実的と思う。

上場企業の業績が過去最高益で、日本株が大きく上昇している資産効果で、
懐が温まっている人が増えているので、マンション市況が上向くと良いですね。

[6892: 匿名さん]

税率は約40%かな？

[6893: 口コミ知りたいさん]

分譲時より相場つき悪くなってんだから、割高で抽選倍率もつかなかったような物件が両手の仲手取り返せるような値段で売れるわけないだろ

[6894: 匿名さん]

この部屋は倍率付いたはずだが。

[6895: 匿名さん]

一部の新築は売れ行き悪くなってるけど、株価は1年前に比べて大幅に改善してるし高額の中古は結構いい値段で売れてるよ、三井が出してるプレミアムレポートとか読んでみな。
まあ、高く売れる夢があって良いじゃん、売れなきゃ住むか賃貸に回せば良いわけだし。
私も株高で儲かりましたし、ここも買った部屋の値段が上がっていればさらに嬉しいですね＾＾

[6896: 匿名さん]

エビデンスは？

[6897: 匿名さん]

過去レス読んでも、主観の人が大部分。

[6898: 評判気になるさん]

レインズの成約見れば都心マンションは15年ピークに下がってるんだから、ここが分譲価格より大きく上がることないことくらいすぐ分かりそうなものだけど
私はレインズには成約価格載せないので〜とか、タワマンは割安住戸が〜とか、枝葉末節の反論があればどうぞ

[6899: 匿名さん]

>>6898 評判気になるさん

レインズに載せるのは専任媒介。一般は義務ではない。今時専任で頼むのは、買替特約か少数派、が常識。

[6900: 匿名さん]

ここの抽選前月にイギリスのＥＵ離脱で日経平均株価が1万5千円を割れたり懸念材料ばかりで、
無難に安い部屋に変更してしまったが、日経平均株価が2万円直前となった今では、
高くても住みたい部屋にすべきだったと後悔。

[6901: 匿名さん]

＞＞6891　匿名さん
最初法外な1.1億という値段を見せておいて、値下げしてお得感を演出する、詐欺師がよく使う典型的な手口でしたよね。テレビショッピング等でも使い古された方法です。

ですのであなたの妥当だと言う8000万という値段を見ると、今回の件を最初から知っている人は安いor妥当だと思うかもしれませんが、初見の方でこの部屋でその金額を見るとおそらく唖然とするでしょう。

ちなみに千代田区9000万台のレンジですと、新築70㎡で住不の九段北の低層部屋が買えますね。
他にも60㎡後半なら番町界隈の築浅が買えます。

聡明な方々へ、ご参考までに。

[6902: 匿名さん]

湾岸と違って周辺に同条件の物件がないから、値段の議論されても正直今はわからないよね。
どうしても欲しい人が高値で買うかもしれないし、そこが転売の面白いところ。こう言う物件は独自の相場を作れるから、まあ楽しみに見守りましょうよ、私は住む方が楽しみですがw

[6903: 匿名さん]

千代田区でも、大手町に徒歩で行けるタワマンてここ以外にあるの？聡明な方はそういうのも考えて買う人もいるんじゃない？

[6904: 匿名さん]

大手町までって徒歩25分ぐらい？
徒歩で行けるっていうのかね。あんまりメリットないような。

[6905: 匿名さん]

神田まで5分、大手町までは15分、丸の内20分くらいかな
丸の内勤務にとってはちょうどいい運動ができていいですね。
タワマンかつ山の手沿線でこの価格ならいいと思います。このマンションができて、周囲がにぎわえば価値もあがるでしょうけど、現状はあまりにも寂しいですね。近くのスリーエフはまさかの休日営業なしでした。

[6906: 匿名さん]

一応グーグルマップで’調べたんだけどね。徒歩25分。
大手町といっても場所によるよね。

[6907: 通りがかりさん]

不動産の注目すぺき価値は利便性に尽きるよ。駅徒歩1分は普通に考えても需要は尽きないだろうね。これはあくまで一般論。自分もマンションを買うなら絶対駅近。

[6908: マンション検討中さん]

駅力は重視しないんですか？
ここの駅コンビニすらまばらですが。

[6909: 匿名さん]

岩本町は新宿に行かない限り使わないでしょう。
神田もしくは秋葉原、あとは銀座線くらいしかおそらく使わない。
神田も秋葉原も1回角曲がれば着く感じ。秋葉原はうっとおしかったので、山手線使うときは神田使うと思います。

[6910: 検討板ユーザーさん]

実家が近いので近隣に住んでいますが、
大手町まで２５分。徒歩圏内とは若干言いがたいです。結局、岩本町から神保町乗り換えで大手町にいきます。15分くらいでつきますが…。
新宿勤務などで寝るだけに家に帰る人は岩本町徒歩１分はかなり便利かもしれません。ただ、正直、公園も緑もない高速傍と大通り、雑居ビルに囲まれた街なので、正直潤いはゼロです。ホームレスがあちこちにいるので、小さい子がいるファミリーにはオススメしません。たまにある公園もホームレスが寝ています。
ちなみに、学区の千代田小までの通学路ですが、朝は神田周辺の飲み屋が生ゴミを出しているので、通学時間はごみ袋が歩道のそばに並んでいます。小学生は気にしないかもしれませんが…。綺麗とは言いがたい。ファミリーにはオススメできません。近くに実家があるとかなら別ですが

[6911: 匿名さん]

大手町勤務なら湯島徒歩2分とかのマンションのほうが便利ってことか。

[6912: 検討板ユーザーさん]

そうですね。

[6913: 匿名さん]

まぁ完売したあともこうしてスレが伸び続けるのだからそういう物件なのだろう。
未だに注目度高しということですかね。個々の意見は色々あるだろうけど

[6914: 匿名さん]

中古物件、早速9,900万円まで値段を落としてきてますね。
こういう値段の動かし方は良くないと思うのですが

[6915: 匿名さん]

なんで良くないの？
良くない理由教えて

[6916: 匿名さん]

まともな値付けの場合、簡単に値下げをすると「さらに値下げするか」と逆に買い手が控える可能性も。
だから値下げはせず、指値に対応というのがいいと思う。

ただ、この場合はやっぱり　>>6901さんの言うような戦略なんだろうね。

[6917: 匿名さん]

新宿線は15路線に乗り換え出来るので、雨にほぼ濡れずに利用できるなら必要十二分。乗り換えなしでいくのは新宿か高尾山ぐらいだけど笑。

[6918: 匿名さん]

>>6916 匿名さん
検討者に値下げの履歴は見せないから、別に問題ないと思うのですが。
不動産業者に検討者が値下げ履歴を問い合わせすれば正直に回答するだろうが、問い合わせしなければ検討者は値下げ履歴を知らないまま検討し、購入すると思います

[6919: 匿名さん]

戦略もなにも、単にこれぐらいで売れたらラッキーぐらいで出してるだけでしょ。さすがに11,000万だと反響は無かったんだろうけど。
しかし、晴海で350、有明330、大井町400、武蔵小山450?、馬車道500?、最近のマンション価格はぶっ飛びすぎですよ。

[6920: 通りがかりさん]

>>6911 匿名さん

もちろん。
大手町2駅4分ですからね。

池之端と東松下町では周辺環境が雲泥の差です。
ブリリアは駅4分でしたかね？

それでも大手町直通2駅はかなり価値高いです。

[6921: 匿名さん]

>>6920 通りがかりさん

池之端ステマお疲れ様です。
いうても台東区、腐っても千代田区

[6922: 匿名さん]

腐ってもですか。。。

[6923: マンション検討中さん]

だって腐ってるじゃん

[6924: 検討板ユーザーさん]

確かに

[6925: 通りがかりさん]

>>6921 匿名さん

いや、腐ってるよ君んとこ。

[6926: 匿名さん]

池ノ端なら迷わずこちらですね

[6927: 匿名さん]

価格が坪100万違うんだから比較は無意味でしょ。
購入層が違うんじゃないのかな。

[6928: 通りがかりさん]

>>6926 匿名さん

センスないね〜
池之端の不忍池ビューの東側低層の所有権が分譲時400前半。

このマンションの25Fの東側2Lも430くらい。

さて、どちらが市場価値が高いでしょう？

レインズ転売成約単価勝負する？
500はおろか450万ですら成約できないだろうね。

池之端の東側は450万で転売なんてめちゃイージーにできるよ、むしろ500近くを狙える。

この意味がわかるかな〜

市場価値、調べてごらんスターツ君。

ここの400前半の定借住戸

[6929: 匿名さん]

千代田区駅近が良くて買ってるので、台東区の駅遠物件なんて興味ないでしょ。どうせ眺めるなら池より東京タワーが良いです。

[6930: 匿名さん]

上野公園のホームレスを眺めてもね。興味無いわ～

[6931: 匿名さん]

客層が全然違うので比較は意味が無い。
しかも千桜の第1期で要望が入らず、第2期に先送りした最上階部屋との比較は見苦しいよ。

個人的には迷わずに千代田区の財力＝行政サービスを選ぶよ。

待機児童　千代田区ゼロ vs 台東区240人（2016年4月）
子供医療費助成　千代田区18才年度末まで vs 台東区15才年度末まで
高校生への手当　千代田区 月5千円（所得制限なし） vs 台東区　なし
高齢者福祉サービスも千代田区優位です。

[6932: 匿名さん]

一流高校の落ちこぼれと三流高校のトップはどちらが上ですかね？

[6933: 匿名さん]

都心3区：千代田、中央、港

都心6区：上記3区＋新宿、渋谷、文京（不動産経済研究所の定義）

都心9区：上記6区＋品川、大田、江東（政府が国家戦略特区と定める都心9区）

[6934: 通りがかりさん]

>>6929 匿名さん

いや、そんな話してない。
単純に市場価値の話をしている。

人の話題にのっかっといて論点をずらすな。

[6935: 通りがかりさん]

>>6930 匿名さん

きみの興味とか聞いてない。
単に市場価値の話を客観的にしている。

きみの主観や興味は聞いてない。
話題をそらすな。

[6936: 通りがかりさん]

>>6931 匿名さん

きみは比較は意味がないとか冒頭で言いながら、後半では自ら比較をしている。

分裂病の方ですか？

見苦しいとかきみの主観で決めるな。
同じ坪単価どうしで値上がり幅を決めなければ、意味がないだろ。何を言ってるんだ？

[6937: 通りがかりさん]

>>6933 匿名さん

何度も言うが都心3区に意味などない。
いつまで妄想している？

何度も言っているが、中央区より渋谷区の方が住環境ははるかに上だ。千代田区にもピンキリあって、千代田区ならいいってもんではない。

わたしの論点は市場価値だ。
値上がり幅の少ない千代田区と、値上がり幅の高い台東区は市場価値は後者のが上。

オニキスで半分所有のベンツより完全所有のトヨタのクラウンの方が市場価値は高い。

きみの好きな例示で示してやった。
それときみの高校の例は頓珍漢の的はずれ。

一流高校の落ちこぼれは日大程度だが、三流校のトップは早慶にも受かる。

つまり、後者が上だ。
みずから市場価値の低さを認めたな、無理ポジどもよ。

[6938: マンション検討中さん]

千代田区千代田区！駅徒歩1分駅徒歩1分！と言っても
ここ岩本町だし、定借だし、自動車工場と区営住宅一体だし
何か虎の威を借りてるようにしか見えないw

[6939: 匿名さん]

抽選漏厨乙！

[6940: 検討板ユーザーさん]

池の端とここでは客層がちがうし、
マンション自体のクオリティも全然違う。
池の端かえるひとはここもかえる。
でも、ここを買うひとで池の端買える人は1割もいないのでは？

[6941: マンコミュファンさん]

池の端って初めて聞きました。緑が多くいい場所ですね。しかし、この物件の契約者は誰も池の端とは比較していないと思いますよ。資産価値や待機児童の数を比較すると千代田区で駅徒歩１分のこちらがずっと上だと思いますし、くだらない比較はやめませんか。突然にベンツとか持ち出してどうしたいのでしょうか。。

[6942: マンコミュファンさん]

緑が多く、大手町まで直通4分、ハイクオリティ、東大など近い文教地区に近い、所有権。でも価格も高めの台東区
雑居ビル、飲食店のゴミ、自動車整備、都営と立体駐車場お見合い、大手町まで乗り換え、定借。でも価格が格安、千代田区ブランド、岩本町１分子育て世帯に優しい。
どちらを選ぶかはそれぞれの価値観。
全てにおいて真逆だから比べても仕方ない。

[6943: 匿名さん]

中古価格が出合ってないのに、市場価値の話されてもね。
割安な低層と割高な高層を比較したら、そりゃ低層の方が価値あるけどさ、論点ずれてるだろ。
転売目的なら千代田区住民になって東側の低層買ったでしょ、坪280だよ、前壁だけどw

[6944: 匿名さん]

>>6937 通りがかりさん

池之端さん必死すぎ笑。
よその板まで出張って来て、そんな荒らさないでください。
少なくともこういう人の住むマンションには住みたくない。
千代田区でも台東区でもなんでもいいけど、お里が知れますよ笑

[6945: 匿名さん]

ここの多くの購入者は、池之端と比較検討してないとおもいますよ。
市場価値の連発の池之端さん、お疲れ様です。
そして、さようなら

[6946: 匿名さん]

転売屋さんが儲けられる時って相場上昇期なんだよね。
株と同じで、「まだまだ上がる」という時は高くても買う人がいる。逆に下がってる時は安くなってもなかなか手を出す人がいない。
今後が相場上昇トレンドとはどうしても思えないんだけどね。

あと、ここって最後の10戸ぐらいはかなり時間がかかってたよね。「この物件に8000万以上出す人はなかなかいない」みたいなこと書いてる人がいた。基本的に安いから買ってるんだみたいな。
中古になると急に70㎡もない部屋に1億出す人が出てくるんだろうか。

[6947: 匿名さん]

最初の発売から完売まで半年かかったけど、
池之端さんは９ヶ月もかかったのでは？

[6948: 匿名さん]

>>6937

おじさん、きみ呼ばわりはいかんよ。

[6949: 匿名さん]

池之端にこだわるね（笑）
池之端はここより100戸以上多くて、平均約1億。
8000万以上がなかなか売れなかったここと比較しても無意味でしょ。

[6950: 匿名さん]

なぜ池之端の人は、千桜スレにネガ投稿を繰り返すのだろう

[6951: 匿名さん]

私は池之端の人ではないよ。
6946に池之端のこと書いてある？

絡まれたらしょうがないから事実を書くよね。

[6952: マンション検討中さん]

指値しようと商談を申し入れたら検討中の方がいて成約するかもと。とりあえず結果報告もらえることとなりましたが。

希少立地の利便性高い物件はまだまだ上がってるんですねー。なんか永遠に都心タワマン手が届かない気がしてきた…。

[6953: 匿名さん]

そうなんですか。もう一段下がったら、私も指値しようと考えていましたが、難しそうですね。

[6954: 匿名さん]

なんで新築で買わなかったんだよ笑
手数料もいらなかったのに
しかもここに二人もそんな人がいるなんて

[6955: 通りがかりさん]

>>6952 マンション検討中さん

結局どうなりましたか？

[6957: 匿名さん]

まだ掲載されてるけど、指値の3人はどうなった？

[6958: 住民板ユーザーさん1]

成約しましたか？

[6961: マンション検討中さん]

値下げもあってか反響や内見かなりあるようで、指値は全く通りませんでした。私は予算オーバーなので泣く泣く断念しますが、売れるのも時間の問題との印象を受けました。都心の利便性高いタワーは依然として値上がりしているようですね…。

[6964: 匿名さん]

KITTEからこのマンションが見えるらしいから、西側高層階は東京駅の夜景と地所の高層タワーが見えるんだろうね。
そこにどの程度価値が見出せるかってところかな。他に無いからね。
それにしても、千代田区のタワーはまったく出物がありませんね、ワテラス、パークコート、プラウド。タワー需要はあるってことかね。

[6965: マンション検討中さん]

それでは23区査定価格が前年比で5%以上上昇というのもきっと売主の陰謀ですね

[6967: 契約者？]

ここの住人予定です。賃貸に住むよりマシかなという感覚の方が多いような気がします。
今回、8000万で購入しましたが、2030年に15階前後の南向きで70平米の物件に7000万で買い手がつくと思いますか？
たぶん買い手がつけば、この物件は安い物件だし、買い手がつかないようなら、2030年にはいくらが中古相場になるのか、皆さんのご意見を伺いたいです。

[6971: 契約者？]

ここの住人予定です。賃貸に住むよりマシかなという感覚の方が多いような気がします。
今回、8000万で購入しましたが、2030年に15階前後の南向きで70平米の物件に7000万で買い手がつくと思いますか？
たぶん買い手がつけば、この物件は安い物件だし、買い手がつかないようなら、2030年にはいくらが中古相場になるのか、皆さんのご意見を伺いたいです。

[6972: 匿名さん]

少なくとも常盤橋の再開発効果は期待できるんじゃ無いですか？

千代田区、免震タワマン、駅徒歩１分の希少性と２０３０年の市況次第でしょうね。
市況は誰にもわかりません。逆に、現段階で未来の市況を断定する人はただのホラ吹き。
定借なので、その分の資産価値の低下は否めませんが。

[6973: 匿名さん]

上場企業は過去最高益。日経平均は2万円超え。再び資産効果が現れるのでは？
スターツの株価上昇もスゴイが、
流通在庫を大量に抱えている？とも言われている住友不動産の株価は年初来高値更新（昨年４月以来の高値）。

[6974: マンション掲示板さん]

現時点の瞬間風速で分譲価格の2割増しといった相場なので、客観的に見れば2030年はまだ7000万を維持できる可能性が高いと思う。インフレも見込むと分譲価格とほぼ同じ8000前後かねぇ。一方、弱点は定借である点で、もう一段の大きな値上がりは期待できないローリスクミドルリターンの物件かな。

[6975: 匿名さん]

>現時点の瞬間風速で分譲価格の2割増しといった相場なので

竣工前の物件で「相場」はないでしょ。

[6976: 匿名]

定借だからな〜
銀座の定借でもうるの厳しいみたいだし。
賃貸にして家賃収入かな

[6977: 匿名さん]

[No.6956～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、幾つかのレスを削除しました。管理担当]

[6978: 匿名さん]

ここって、70平米の約7000万の物件を70年だと考えると年100万でざっと月10万(金利含)。管理費と地代のランニングが月5万と考えると月15万。賃貸だと築年数によるが25万はするだろうから(築浅では30万くらい)、今の市況ではお買い得ですね

[6979: マンション掲示板さん]

>>6978 匿名さん
10年後仮に同じ値段で売れれば月5万で住めたことになりますからね。金利等諸経費込みでも10万以下で住めます。
流石にそれ以上は減価するので厳しいでしょうが、賃貸としては破格です。

[6980: 匿名さん]

コスパの高さは半端ないですね。
山手線外側千代田区ではナンバー1物件ですしね。