アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[6821: 匿名さん]

>>6820 匿名さん
麹町は坪1000万ぐらいなので、坪600万は妥当では？

[6822: 匿名さん]

なんだかんだで、皆気になってる物件だったということだね。最近のレスのつき方が半端ない。

[6823: 匿名]

>>6821 匿名さん
笑

[6824: 検討板ユーザーさん]

定借だということを忘れてはいけない。
坪300がいいとこ

[6825: 匿名さん]

あー、相場観のないブロガー連中の意見に耳を貸さず買えばよかったなぁ。本当に後悔です。なんだかんだ転売もできるようなので、1年で3千万の利益をふいにしたかと思うと悔しすぎる。

[6826: 評判気になるさん]

>>6825 匿名さん

>>6825 匿名さん
まるで売れたみたいに。(笑)

売り出し価格って10億付けても自由ですから。

山手線外の定借、隣に都営住宅と老人施設、これが現実。

[6827: 名無しさん]

今の段階で仲介業者に売却依頼できるものなんですね。引渡しはまだまだ先なのに。

[6828: 匿名さん]

てか、HPに間取りも載せてないんだから真剣に売る気は無いんじゃない？

残り61年になったシティタワー品川の成約坪単価に残年数、駅近、築年数分のプレミアムを幾ら載せるか。

[6829: マンション掲示板さん]

湾岸（）、駅遠、団地クオリティのシティタワー品川と比べるのはさすがに無理あるでしょ。

千桜のベンチマークはやはりワテラス、岩本町のウェリスタワーあたりじゃないかしら。

[6830: マンション検討中さん]

ワテラス？ 冗談キツイわw
ワテラスに自動車整備工場なんてありませんしw

[6831: マンション掲示板さん]

確かに所有権と定借の差はあるので訂正。でも、自動車工場というが本当にあの場所で営業続けるかは？テナントに出して賃料安い場所で営業した方が経済合理的かと。あるいは、住民で連携して…という最終手段もあり、将来的にクリニックや英語教室となる可能性は高いとみます。

[6832: 匿名さん]

定期借地権物件って、購入価格≒物件価格なので、賃貸で貸出した際にかなり減価償却が取れてCFが得られそうですね。償却した分は、売るとき20%の税金しかかからないので、税制の差をうまく使える気がしてきました。
将来も、この税制差を使えば投資家に高く売れそうとか、考え甘いですかね。

しかも、タワマンの構造体なんて100年ぐらい持ちそうですから、最近の容積率の緩和のように法律が変わって延長可能なんてことになったら、ボーナスステージ入りですね。
渋谷区役所に出来るタワマンも定期借地権らしいので、そちらも今から興味ありですね。

[6833: マンション検討中さん]

定借とか自動車工場とかの問題じゃなく
ワテラスとは一回りも二回りも格が違うでしょ。
ここは千代田区で駅近の免震タワーが欲しい人が買った
実用面重視の物件で高級感とかは諦めた物件だし。
実物見てないからわからないけど地盤と交通利便性以外は
CT品川と大差ない団地クオリティに感じるけど。
同じ敷地内に区営住宅があるからなおさら団地っぽい。

[6834: 匿名さん]

ワテラス？そんなに変わらないでしょ。

[6835: 匿名さん]

ワテラスもこちらも良い物件ですね

[6836: 検討板ユーザーさん]

ここ、団地クオリティかと思ってました。
ワテラスとは立地も躯体もクオリティが違うののでは…誰が見ても明らか。
タワーなのにゲストルーム、キッズルーム、プール、ラウンジカフェなど共用施設がなく、町会の溜まり場になるロビー？があるだけだし、区営と同じ敷地ですよね。
安いので見に行きました。安いなりで、今どきのマンションと違い、天井低いのに張りがボコボコでててモデルルームみて、ないな！と萎えました 笑 狭く感じる。
サッシ高がタワーではありえないくらい低く、タワーの命の眺望が微妙。あれだったら低層マンションとかわりませんね。
ワテラスは最低２０階以上になるだし、天下取った感の眺望が楽しめます。

[6837: マンコミュファンさん]

ここはこれから高層の立体駐車場がべったり横に作られますね。
駐車場ビューと区営団地ビューが楽しめます。
２０階以上か西、南は今のところ大丈夫そうですが…

[6838: 匿名さん]

>>6836 検討板ユーザーさん

完売した物件をそんなムキになってネガらなくても笑。お里が知れますよ

[6839: 匿名さん]

>>6836 検討板ユーザーさん

あなたが記載されている共有設備が必要なら湾岸の物件が良いんじゃない。
有明、豊洲あたりがお似合いでは

[6840: マンション検討中さん]

完売済みの物件だし
ワテラスなんて大それたこと言わなければネガられなかったのにw
そんなに変わらないなら交換してもらえば？
交換してくれる相手がいればだけどw

[6841: 口コミ知りたいさん]

どんなに頑張ってネガしても買えなかった事実は変わらないですわな
そして買えた方が初期投資ゼロで数千万円の濡れ手に粟の利益を得たことも

[6842: マンション検討中さん]

分譲時の市況でワテラス買えた人には敵わないからw

引き渡し前にこの物件売りに出してる人があの価格で売れたらそら濡れ手に粟の利益だけど
市況は現時点でも既に下り坂に差し掛かってるみたいだし
本当にこの物件の引き渡し時に濡れ手に粟の利益出てるかな？
個人的には高値掴みに一票入れたいところ。

[6843: 検討板ユーザーさん]

>>6841 口コミ知りたいさん

濡れ手に粟が現実になるといいですね。笑

[6844: マンション検討中さん]

ワテラスと同格なんて虚勢を張らないといけないくらい
自分の選んだ物件に自信が持てないの？
これから何十年も付き合う物件なのにその調子で大丈夫？

[6845: 匿名さん]

所有権と定借の差は大きいが、ワテラスに負けないいい物件だと思いますよ。駅距離含めた交通利便性や、千代田区アドレスは千桜の方がはっきりと上なわけで。グレード感はワテラスに軍配かな。

私は部外者なので言い争いするつもりないですが、こういう意見もあるということでご参考まで。

[6846: 通りがかりさん]

>>6845 匿名さん

それはない。
ワテラスを見に行ってみ。
仮にここが所有権だとしてもそれはないレベル。

ちょっと感覚がズレ過ぎてますよ。

[6847: 匿名さん]

ワテラスの住民に言われるならまだしも、赤の他人にどうこう言われる筋合いはないよね。どうせ買えなかった人の小言でしょ。

[6848: マンション検討中さん]

ワテラスも千代田区。
数字上の駅からの徒歩分数だけは千桜の方が少ないけど
駅力の差があるから実際には全く勝ててないし。
煽りじゃなく完敗レベルだと思う。
築年数以外で勝ってるところがあるなら聞きたいレベル。

去勢張るより地に足のついた主張をした方が
物件の資産価値が保たれると思うよ。

[6849: マンション検討中さん]

あごめん。
去勢じゃなくて虚勢だｗ

[6850: 匿名さん]

>>6847 匿名さん

どうせ買えなかった？
買ってますよ、直近だと浜離宮と池之端を。

他にももっている、
ワテラスとブリリア池袋を。

ワテラスとここを同列に論じるというのは、
三井不動産や三菱地所とスターツを同列に論じるくらいに、間の抜けたズレた感覚だということ。

きみには、わからないか…
いろいろとセンスがなさそうだもんね。

[6851: マンション検討中さん]

どちらも良い物件ですね。

って言うことで
どさくさに紛れて同格に持ち込もうとする手法、
もう使い古されてバレてるのにねw

[6852: 匿名さん]

>>6850 匿名さん

そんなムキになって反論しなくても(笑)
そんなにお金があるなら、GWをこんな掲示板で潰さずに有意義に使いましょうねw

[6853: 管理担当]

いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨に反するやり取りが継続されているようです。

以降、同様のご発言が継続する場合、投稿制限等の対象となりますので、
本レスをもて、お控えくださいますようお願いいたします。

また、同様の発言をお見かけになられた方は、削除依頼フォームより
ご連絡をいただけますと幸いです。

健全な掲示板運営へのご協力のほど、何卒よろしくお願いいたします。

[6854: 匿名さん]

1億1千万円は高過ぎと思うが、8千万円なら買いたいよ。

[6855: 匿名さん]

三菱地所じゃなく三菱地所レジデンスとスターツだったら
藤和とスターツってことだからいい勝負だな
あ、部外者でーす。

[6856: 匿名さん]

完売してるのに、検討板残してるからこんな風に荒れるんだと思います。キャンセルがあり得るから残してるのかな？

[6857: 検討板ユーザーさん]

ワテラスと同じはない
お金がある人は池の端か浜離宮を買っているでしょう。

[6858: 匿名さん]

何か、部外者が必死に荒らしてますね～
ゴールデンウィークに他にやること無いのかしらね

[6859: 匿名さん]

6930万円の部屋がノムコムで＋58.7％の1億1千万円で売りに出たので、
買っておくべきだったかな？と少し悔しく思って
ネガ投稿している人がいるのでしょう。

[6860: 匿名さん]

売値はどうとでもつけられるので別になんとも思わんけど、野村の営業さんも困ってるだろうね。
自分も野村の仲介で売却をお願いしたことがあるけど、近隣の成約事例をもとに実に精緻に補正をして査定価格を出してくる。
まあ他の物件が割安にみえて売りやすくなればそれでいいぐらいかもしれないね。

[6861: 匿名さん]

大丸有日本橋秋葉原界隈の再開発で今後オフィス供給が更に増えますよね。
優良企業だとオフィスから三駅以内は家賃補助有りだったりする所が一定数あるので、ここは売るよりも貸す出口戦略考えてる人の方が多いと思ってます。
千代田区の福祉と交通利便性にニーズを見出す賃貸派は少なくないんじゃない？

[6862: マンション検討中さん]

交通利便性と、価格の安さ（あくまで今の市況では。今後は知らん）、
免震と千代田区の福祉が目的なら良い物件でしたね。でいいじゃん。
変に背伸びしてワテラスと同じなんて言い出したから荒れたんだよ。

[6863: 匿名さん]

番町などから見れば格下だけど千代田区は良いね。
例えば23区で高校生の医療費助成があるのは千代田区（入院＆通院）、北区（入院のみ）だけ。

[6864: 匿名さん]

両者の価格を見れば、誰もまともにワテラスと同じなんて思ってないし、仮に思ってても個人の自由だから流せば良いのに、このレスはまともに反論してくる人がいるから荒れるんですよ。
なぜそんなに真剣に反論とディスられるか、他のレスと比べると異様に感じてしまいますよね。
まあ、どちらも出した値段なりに満足するマンションでしょう。

[6865: マンション検討中さん]

ここのポジもネガに対してまともに反論してたよねw
決して流さずに。
特に坪単価の発表以降だから反論して火消しするのが仕事の人だったのかな？

[6866: マンション検討中さん]

ここの人は中堅所得ばかりだろうから高値掴みしたと思っている人が多くネガに敏感に反応するんじゃないかな。
でも格安だよね。
借地で区営団地と同じ敷地の中とはいえ千代田区では格安だとおもうよ。

[6867: 検討板ユーザーさん]

安ければいい人には最高の物件だと思います。

[6868: 匿名さん]

中堅所得って年収いくらぐらいをいうのかな？千代田小の学区年収平均が900万代なので1000万ぐらい？

[6869: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[6870: 匿名さん]

なかなか立派な建物だよね。
あれで54㎡3~5万は格安だなあ。

[6871: マンション掲示板さん]

>>6868 匿名さん

1000ないと思いますよー
1000あればもっと良いとこ買うでしょ。

[6872: マンション掲示板さん]

千代田区の小学校の平均年収って意外と低いんですね。
まあ、あるとこは私立に行かせるか

[6873: 匿名さん]

>>6872 マンション掲示板さん

学区だから私立に行かせようが、国立だろうが、計算に入ってるよ。住まいサーフィンのデータですが。平均なんてそんなもん、港区でも区営住宅もあれば、生活保護世帯もある。

[6874: マンション検討中さん]

神田だと年収900万くらいですめちゃうんだね。

[6875: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236710/162/

住まいサーフィンによる山手線の駅力。ここは秋葉原と神田とに徒歩５分だから。かなり良い。

[6876: 匿名さん]

貸す場合の賃料はこれが一つの目安ですね。
坪1.1万。これよりはグレードからも若干高めに出せるでしょう

http://chiyoda-koureishajuutaku.es-ws.jp/es/building/f3ceff55-e9fe-493...

[6877: 匿名さん]

こんなに安く借りれるんだったら今でも借りたいんですが、可能なんですか？

[6878: マンコミュファンさん]

神田は安いよ
周辺環境はいいとはお世辞にも言い難いが、都心なので交通の便は最高。
ファミリーには向かない。忙しい独身、DINKSには良いのでは。

[6879: 匿名さん]

神田徒歩5分の2LDK50㎡以上で18万（共益費込）は安いですね。
築10年以内なら20万程度です。（Homes等より）

[6880: 匿名さん]

ここの低層階はスターツの賃貸になるので、そちらの賃料の方が目安になるでしょう。

[6881: 匿名さん]

検討時に、スターツ営業から想定賃料と保証付賃料みせてもらいましたが、70平米27/23万（管理費別）でしたね。階数は上層階だったかと。

[6882: マンション掲示板さん]

>>6881
不思議なもので、賃貸に出すと階数や向きはほぼ誤差扱いになってしまうんですよね。買うときは全然違うのに。

[6883: 検討板ユーザーさん]

23万でもし借りられるなら買うよりお得？19階まではお見合い多いからそんなもんかな。

[6884: 匿名さん]

大幅値下げ9990万円（分譲価格比＋44％）
http://www.nomu.com/mansion/id/ED1T4009/?mode=mk

[6885: 匿名さん]

早すぎる（笑）

[6886: 匿名さん]

こんな素人みたいな女の子に売れるのこれ？

[6887: 匿名さん]

現実的な価格じゃないと野村も本気でやる気はないでしょ。
でも素早いね。とりあえず売主の言い値で出して「反応全くなし」をみせつけて値下げを促す。
じわじわ現実価格に持ってくつもりでしょう。

[6888: 匿名さん]

東京駅の再開発が終わる10年後に向けて値段が上がるようなイメージなので、それまで賃貸で寝かせておくつもりだったのが、買った瞬間にここまで上がると売るか悩んでしまいすね。

[6889: マンション検討中さん]

売れてから言えって

[6890: 匿名さん]

贔屓目にみても9000弱がいいとこでは？
住んでないから、3000万ルール適用されないのはご注意をって感じですかね。

[6891: 匿名さん]

都心3区（湾岸を除く）は ダメモトの売値でも たまに成約するから、
可能性が無いとは言わないが、個人的には
8000（+15％）～9000（＋30％）が現実的と思う。

上場企業の業績が過去最高益で、日本株が大きく上昇している資産効果で、
懐が温まっている人が増えているので、マンション市況が上向くと良いですね。

[6892: 匿名さん]

税率は約40%かな？

[6893: 口コミ知りたいさん]

分譲時より相場つき悪くなってんだから、割高で抽選倍率もつかなかったような物件が両手の仲手取り返せるような値段で売れるわけないだろ

[6894: 匿名さん]

この部屋は倍率付いたはずだが。

[6895: 匿名さん]

一部の新築は売れ行き悪くなってるけど、株価は1年前に比べて大幅に改善してるし高額の中古は結構いい値段で売れてるよ、三井が出してるプレミアムレポートとか読んでみな。
まあ、高く売れる夢があって良いじゃん、売れなきゃ住むか賃貸に回せば良いわけだし。
私も株高で儲かりましたし、ここも買った部屋の値段が上がっていればさらに嬉しいですね＾＾

[6896: 匿名さん]

エビデンスは？

[6897: 匿名さん]

過去レス読んでも、主観の人が大部分。

[6898: 評判気になるさん]

レインズの成約見れば都心マンションは15年ピークに下がってるんだから、ここが分譲価格より大きく上がることないことくらいすぐ分かりそうなものだけど
私はレインズには成約価格載せないので〜とか、タワマンは割安住戸が〜とか、枝葉末節の反論があればどうぞ

[6899: 匿名さん]

>>6898 評判気になるさん

レインズに載せるのは専任媒介。一般は義務ではない。今時専任で頼むのは、買替特約か少数派、が常識。

[6900: 匿名さん]

ここの抽選前月にイギリスのＥＵ離脱で日経平均株価が1万5千円を割れたり懸念材料ばかりで、
無難に安い部屋に変更してしまったが、日経平均株価が2万円直前となった今では、
高くても住みたい部屋にすべきだったと後悔。

[6901: 匿名さん]

＞＞6891　匿名さん
最初法外な1.1億という値段を見せておいて、値下げしてお得感を演出する、詐欺師がよく使う典型的な手口でしたよね。テレビショッピング等でも使い古された方法です。

ですのであなたの妥当だと言う8000万という値段を見ると、今回の件を最初から知っている人は安いor妥当だと思うかもしれませんが、初見の方でこの部屋でその金額を見るとおそらく唖然とするでしょう。

ちなみに千代田区9000万台のレンジですと、新築70㎡で住不の九段北の低層部屋が買えますね。
他にも60㎡後半なら番町界隈の築浅が買えます。

聡明な方々へ、ご参考までに。

[6902: 匿名さん]

湾岸と違って周辺に同条件の物件がないから、値段の議論されても正直今はわからないよね。
どうしても欲しい人が高値で買うかもしれないし、そこが転売の面白いところ。こう言う物件は独自の相場を作れるから、まあ楽しみに見守りましょうよ、私は住む方が楽しみですがw

[6903: 匿名さん]

千代田区でも、大手町に徒歩で行けるタワマンてここ以外にあるの？聡明な方はそういうのも考えて買う人もいるんじゃない？

[6904: 匿名さん]

大手町までって徒歩25分ぐらい？
徒歩で行けるっていうのかね。あんまりメリットないような。

[6905: 匿名さん]

神田まで5分、大手町までは15分、丸の内20分くらいかな
丸の内勤務にとってはちょうどいい運動ができていいですね。
タワマンかつ山の手沿線でこの価格ならいいと思います。このマンションができて、周囲がにぎわえば価値もあがるでしょうけど、現状はあまりにも寂しいですね。近くのスリーエフはまさかの休日営業なしでした。

[6906: 匿名さん]

一応グーグルマップで’調べたんだけどね。徒歩25分。
大手町といっても場所によるよね。

[6907: 通りがかりさん]

不動産の注目すぺき価値は利便性に尽きるよ。駅徒歩1分は普通に考えても需要は尽きないだろうね。これはあくまで一般論。自分もマンションを買うなら絶対駅近。

[6908: マンション検討中さん]

駅力は重視しないんですか？
ここの駅コンビニすらまばらですが。

[6909: 匿名さん]

岩本町は新宿に行かない限り使わないでしょう。
神田もしくは秋葉原、あとは銀座線くらいしかおそらく使わない。
神田も秋葉原も1回角曲がれば着く感じ。秋葉原はうっとおしかったので、山手線使うときは神田使うと思います。

[6910: 検討板ユーザーさん]

実家が近いので近隣に住んでいますが、
大手町まで２５分。徒歩圏内とは若干言いがたいです。結局、岩本町から神保町乗り換えで大手町にいきます。15分くらいでつきますが…。
新宿勤務などで寝るだけに家に帰る人は岩本町徒歩１分はかなり便利かもしれません。ただ、正直、公園も緑もない高速傍と大通り、雑居ビルに囲まれた街なので、正直潤いはゼロです。ホームレスがあちこちにいるので、小さい子がいるファミリーにはオススメしません。たまにある公園もホームレスが寝ています。
ちなみに、学区の千代田小までの通学路ですが、朝は神田周辺の飲み屋が生ゴミを出しているので、通学時間はごみ袋が歩道のそばに並んでいます。小学生は気にしないかもしれませんが…。綺麗とは言いがたい。ファミリーにはオススメできません。近くに実家があるとかなら別ですが

[6911: 匿名さん]

大手町勤務なら湯島徒歩2分とかのマンションのほうが便利ってことか。

[6912: 検討板ユーザーさん]

そうですね。

[6913: 匿名さん]

まぁ完売したあともこうしてスレが伸び続けるのだからそういう物件なのだろう。
未だに注目度高しということですかね。個々の意見は色々あるだろうけど

[6914: 匿名さん]

中古物件、早速9,900万円まで値段を落としてきてますね。
こういう値段の動かし方は良くないと思うのですが

[6915: 匿名さん]

なんで良くないの？
良くない理由教えて

[6916: 匿名さん]

まともな値付けの場合、簡単に値下げをすると「さらに値下げするか」と逆に買い手が控える可能性も。
だから値下げはせず、指値に対応というのがいいと思う。

ただ、この場合はやっぱり　>>6901さんの言うような戦略なんだろうね。

[6917: 匿名さん]

新宿線は15路線に乗り換え出来るので、雨にほぼ濡れずに利用できるなら必要十二分。乗り換えなしでいくのは新宿か高尾山ぐらいだけど笑。

[6918: 匿名さん]

>>6916 匿名さん
検討者に値下げの履歴は見せないから、別に問題ないと思うのですが。
不動産業者に検討者が値下げ履歴を問い合わせすれば正直に回答するだろうが、問い合わせしなければ検討者は値下げ履歴を知らないまま検討し、購入すると思います

[6919: 匿名さん]

戦略もなにも、単にこれぐらいで売れたらラッキーぐらいで出してるだけでしょ。さすがに11,000万だと反響は無かったんだろうけど。
しかし、晴海で350、有明330、大井町400、武蔵小山450?、馬車道500?、最近のマンション価格はぶっ飛びすぎですよ。

[6920: 通りがかりさん]

>>6911 匿名さん

もちろん。
大手町2駅4分ですからね。

池之端と東松下町では周辺環境が雲泥の差です。
ブリリアは駅4分でしたかね？

それでも大手町直通2駅はかなり価値高いです。