アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[6795: 匿名さん]

物件自体、ワテラスの8掛け。
×非所有権の8掛けで
坪400の8,500万程度+αならあり得るのでは？

1.1億は値下げ前提でしょう。

[6796: 匿名さん]

千代田区、駅徒歩1分、免震タワマン、山手線二駅徒歩5分利用可っていうステータスだけ見ると高層階なら所有権で坪500以上、定借で坪400以上は至極妥当だとは思うが、定借坪540は野村の担当者もさすがに吹っかけすぎって助言しなかったのかと笑
まあ不動産は一点ものとは言いますけどね

[6797: 口コミ知りたいさん]

ついこないだまで売れ残ってて、すっ高値で掴んだって陰口叩かれて嫌な思いしていたので、このような強気な値付けには勇気付けられますね！

[6798: 匿名さん]

この65Cは、比較的倍率の高い部屋でしたよね。

[6799: 匿名さん]

一期で大半が売れてたので、売れ残ってた印象は無いですけどね。
規模や構造が違いますが、同じような物件で同じような値段で出てますね。明らかに他の部屋と価格帯が違いますが。

http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=F28TXA3C

[6800: 匿名さん]

虎ノ門と甲乙つけ難いですね！利便性は岩本町の勝ちでしょうか？

http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=F40U4A09&tr...

[6801: 匿名さん]

利便性はライフスタイル次第だね。
愛宕虎ノ門は神谷町至近で御成門、六本木一丁目。
岩本町だの秋葉原がいい人とは無縁な世界かも。

[6802: eマンションさん]

虎ノ門にも良さはあるが、共用施設や暮らしやすさ、交通利便性、アドレス（千代田区≧港区）は千桜が上では。一方で定借な点は実需の人にとってはマイナス評価かと。まだ再開発の伸びしろあること勘案すると、資産価値的にはやや虎ノ門が有利かな。それでも甲乙つけ難いというのは本当にその通りで、個人的には千桜に惹かれてしまうね。

[6803: 匿名さん]

なるほど。
そういう感覚だとああいう値付けになるわけか。

[6804: マンション検討中さん]

売れ残ってはいないものの、この値段で買う人がいるとしたら、何故新品で買わなかったのか。これだけ出せば、色んな部屋があったはず。

[6805: 評判気になるさん]

買えなかった、ということでしょうね。チャンスの神様は前髪しか〜という故事がありますが、本当にその通りだなと実感。

[6806: 評判気になるさん]

しかし、竣工前からかなりの含み益が出ているはずで、買えた方の高笑い、買えなかった方の歯ぎしりが聞こえますね。私もネットの毀誉褒貶に惑わされ逡巡の末に見送ってしまったクチですので、素直にうらやましいです。

[6807: 匿名さん]

マンションマニア以外マンションを検討する期間なんて人生で数年だから、買えなかったと言うよりは買うタイミングじゃなかったけど、これからこの近辺で他に検討する物件がないから欲しいと言う人が高値で買っていくんだと思う。
しかし、冷静に考えてこの値段は無いよね。たぶんこの値段では売れないと思うけど、万が一売れてしまったらこれが基準値となるから恐ろしい値上がり率。

[6808: 名無しさん]

>>6807 匿名さん

あの価格では一生売れないと思います｡おそらく100%

[6809: 匿名さん]

予想より高かったっていうブロガーの反応も開けてみたら、一部の部屋は値下げもしたりで千代田区タワマンと考えるとお買い得でしたからね。もっと早く値下げして価格公表してくれてたら、参戦してたなー。残念。
てか、最初激安って煽るだけ煽っといてその後割高って逆煽りしてたネットの方々はなんだったんだ・・

[6810: 匿名]

あの値段だすなら神田には買わないかな。地代もかかるし、もともとの値段でも妥当か若干高めだと思ったから。

[6811: 通りがかりさん]

調べたら既に近い単価水準で成約事例あるんだね
俺にはやや割高に見えるが、セカンダリーだと地代あまり考慮されない傾向あるので違和感ないわ
千代田区で駅徒歩1分の再開発タワーなんて二度と出ないので、そこが評価されてるんだろう

[6812: 匿名さん]

すぐ売る必要もないので、とりあえず花火を打ち上げて「これがここの中古相場か」と思ってもらえれば大成功、だろうね。

[6813: 匿名さん]

>>6811 通りがかりさん

もう既に売れた部屋があるんですか？

[6814: 匿名さん]

>>6811 通りがかりさん
そんなに高い成約事例って他にあるんですか？
中古でも地代は払わなきゃいけませんよね。

[6815: 匿名]

あの値段でも出せるなら、麹町か港区の所有権中古タワーかな。
神田のしかも山の手外側の借地であの普段は可笑しい 笑
地代を考えると7000位が丁度良いのでは

[6816: 匿名さん]

っていうか転売は５年間なしとかいう話なかったっけ。

[6817: 匿名さん]

高層階と南側は転売可能です。
千代田区優先も基本5年は転売不可ですが、結婚、人事異動、介護、出産とかでも解除可能らしく、実質無いようなイメージでしたが。

[6818: 匿名さん]

引き渡しは1年以上先でしょ。
その段階での「売買」で成約事例ってわかるのかな。

[6819: 匿名さん]

売主あるいは仲介業者と思われる意見が多いですね。普通は6815さんの感覚かと。まぁ購入した人の中にはこの値段で売れたら自分も売れるかもということで煽る人もいるのでしょうが。

[6820: 匿名]

麹町の住民からすると
神田に行けば6割くらいの値段になる感覚です。
億超えはないでしょう

[6821: 匿名さん]

>>6820 匿名さん
麹町は坪1000万ぐらいなので、坪600万は妥当では？

[6822: 匿名さん]

なんだかんだで、皆気になってる物件だったということだね。最近のレスのつき方が半端ない。

[6823: 匿名]

>>6821 匿名さん
笑

[6824: 検討板ユーザーさん]

定借だということを忘れてはいけない。
坪300がいいとこ

[6825: 匿名さん]

あー、相場観のないブロガー連中の意見に耳を貸さず買えばよかったなぁ。本当に後悔です。なんだかんだ転売もできるようなので、1年で3千万の利益をふいにしたかと思うと悔しすぎる。

[6826: 評判気になるさん]

>>6825 匿名さん

>>6825 匿名さん
まるで売れたみたいに。(笑)

売り出し価格って10億付けても自由ですから。

山手線外の定借、隣に都営住宅と老人施設、これが現実。

[6827: 名無しさん]

今の段階で仲介業者に売却依頼できるものなんですね。引渡しはまだまだ先なのに。

[6828: 匿名さん]

てか、HPに間取りも載せてないんだから真剣に売る気は無いんじゃない？

残り61年になったシティタワー品川の成約坪単価に残年数、駅近、築年数分のプレミアムを幾ら載せるか。

[6829: マンション掲示板さん]

湾岸（）、駅遠、団地クオリティのシティタワー品川と比べるのはさすがに無理あるでしょ。

千桜のベンチマークはやはりワテラス、岩本町のウェリスタワーあたりじゃないかしら。

[6830: マンション検討中さん]

ワテラス？ 冗談キツイわw
ワテラスに自動車整備工場なんてありませんしw

[6831: マンション掲示板さん]

確かに所有権と定借の差はあるので訂正。でも、自動車工場というが本当にあの場所で営業続けるかは？テナントに出して賃料安い場所で営業した方が経済合理的かと。あるいは、住民で連携して…という最終手段もあり、将来的にクリニックや英語教室となる可能性は高いとみます。

[6832: 匿名さん]

定期借地権物件って、購入価格≒物件価格なので、賃貸で貸出した際にかなり減価償却が取れてCFが得られそうですね。償却した分は、売るとき20%の税金しかかからないので、税制の差をうまく使える気がしてきました。
将来も、この税制差を使えば投資家に高く売れそうとか、考え甘いですかね。

しかも、タワマンの構造体なんて100年ぐらい持ちそうですから、最近の容積率の緩和のように法律が変わって延長可能なんてことになったら、ボーナスステージ入りですね。
渋谷区役所に出来るタワマンも定期借地権らしいので、そちらも今から興味ありですね。

[6833: マンション検討中さん]

定借とか自動車工場とかの問題じゃなく
ワテラスとは一回りも二回りも格が違うでしょ。
ここは千代田区で駅近の免震タワーが欲しい人が買った
実用面重視の物件で高級感とかは諦めた物件だし。
実物見てないからわからないけど地盤と交通利便性以外は
CT品川と大差ない団地クオリティに感じるけど。
同じ敷地内に区営住宅があるからなおさら団地っぽい。

[6834: 匿名さん]

ワテラス？そんなに変わらないでしょ。

[6835: 匿名さん]

ワテラスもこちらも良い物件ですね

[6836: 検討板ユーザーさん]

ここ、団地クオリティかと思ってました。
ワテラスとは立地も躯体もクオリティが違うののでは…誰が見ても明らか。
タワーなのにゲストルーム、キッズルーム、プール、ラウンジカフェなど共用施設がなく、町会の溜まり場になるロビー？があるだけだし、区営と同じ敷地ですよね。
安いので見に行きました。安いなりで、今どきのマンションと違い、天井低いのに張りがボコボコでててモデルルームみて、ないな！と萎えました 笑 狭く感じる。
サッシ高がタワーではありえないくらい低く、タワーの命の眺望が微妙。あれだったら低層マンションとかわりませんね。
ワテラスは最低２０階以上になるだし、天下取った感の眺望が楽しめます。

[6837: マンコミュファンさん]

ここはこれから高層の立体駐車場がべったり横に作られますね。
駐車場ビューと区営団地ビューが楽しめます。
２０階以上か西、南は今のところ大丈夫そうですが…

[6838: 匿名さん]

>>6836 検討板ユーザーさん

完売した物件をそんなムキになってネガらなくても笑。お里が知れますよ

[6839: 匿名さん]

>>6836 検討板ユーザーさん

あなたが記載されている共有設備が必要なら湾岸の物件が良いんじゃない。
有明、豊洲あたりがお似合いでは

[6840: マンション検討中さん]

完売済みの物件だし
ワテラスなんて大それたこと言わなければネガられなかったのにw
そんなに変わらないなら交換してもらえば？
交換してくれる相手がいればだけどw

[6841: 口コミ知りたいさん]

どんなに頑張ってネガしても買えなかった事実は変わらないですわな
そして買えた方が初期投資ゼロで数千万円の濡れ手に粟の利益を得たことも

[6842: マンション検討中さん]

分譲時の市況でワテラス買えた人には敵わないからw

引き渡し前にこの物件売りに出してる人があの価格で売れたらそら濡れ手に粟の利益だけど
市況は現時点でも既に下り坂に差し掛かってるみたいだし
本当にこの物件の引き渡し時に濡れ手に粟の利益出てるかな？
個人的には高値掴みに一票入れたいところ。

[6843: 検討板ユーザーさん]

>>6841 口コミ知りたいさん

濡れ手に粟が現実になるといいですね。笑

[6844: マンション検討中さん]

ワテラスと同格なんて虚勢を張らないといけないくらい
自分の選んだ物件に自信が持てないの？
これから何十年も付き合う物件なのにその調子で大丈夫？

[6845: 匿名さん]

所有権と定借の差は大きいが、ワテラスに負けないいい物件だと思いますよ。駅距離含めた交通利便性や、千代田区アドレスは千桜の方がはっきりと上なわけで。グレード感はワテラスに軍配かな。

私は部外者なので言い争いするつもりないですが、こういう意見もあるということでご参考まで。

[6846: 通りがかりさん]

>>6845 匿名さん

それはない。
ワテラスを見に行ってみ。
仮にここが所有権だとしてもそれはないレベル。

ちょっと感覚がズレ過ぎてますよ。

[6847: 匿名さん]

ワテラスの住民に言われるならまだしも、赤の他人にどうこう言われる筋合いはないよね。どうせ買えなかった人の小言でしょ。

[6848: マンション検討中さん]

ワテラスも千代田区。
数字上の駅からの徒歩分数だけは千桜の方が少ないけど
駅力の差があるから実際には全く勝ててないし。
煽りじゃなく完敗レベルだと思う。
築年数以外で勝ってるところがあるなら聞きたいレベル。

去勢張るより地に足のついた主張をした方が
物件の資産価値が保たれると思うよ。

[6849: マンション検討中さん]

あごめん。
去勢じゃなくて虚勢だｗ

[6850: 匿名さん]

>>6847 匿名さん

どうせ買えなかった？
買ってますよ、直近だと浜離宮と池之端を。

他にももっている、
ワテラスとブリリア池袋を。

ワテラスとここを同列に論じるというのは、
三井不動産や三菱地所とスターツを同列に論じるくらいに、間の抜けたズレた感覚だということ。

きみには、わからないか…
いろいろとセンスがなさそうだもんね。

[6851: マンション検討中さん]

どちらも良い物件ですね。

って言うことで
どさくさに紛れて同格に持ち込もうとする手法、
もう使い古されてバレてるのにねw

[6852: 匿名さん]

>>6850 匿名さん

そんなムキになって反論しなくても(笑)
そんなにお金があるなら、GWをこんな掲示板で潰さずに有意義に使いましょうねw

[6853: 管理担当]

いつもご利用ありがとうございます。

本スレッドの趣旨に反するやり取りが継続されているようです。

以降、同様のご発言が継続する場合、投稿制限等の対象となりますので、
本レスをもて、お控えくださいますようお願いいたします。

また、同様の発言をお見かけになられた方は、削除依頼フォームより
ご連絡をいただけますと幸いです。

健全な掲示板運営へのご協力のほど、何卒よろしくお願いいたします。

[6854: 匿名さん]

1億1千万円は高過ぎと思うが、8千万円なら買いたいよ。

[6855: 匿名さん]

三菱地所じゃなく三菱地所レジデンスとスターツだったら
藤和とスターツってことだからいい勝負だな
あ、部外者でーす。

[6856: 匿名さん]

完売してるのに、検討板残してるからこんな風に荒れるんだと思います。キャンセルがあり得るから残してるのかな？

[6857: 検討板ユーザーさん]

ワテラスと同じはない
お金がある人は池の端か浜離宮を買っているでしょう。

[6858: 匿名さん]

何か、部外者が必死に荒らしてますね～
ゴールデンウィークに他にやること無いのかしらね

[6859: 匿名さん]

6930万円の部屋がノムコムで＋58.7％の1億1千万円で売りに出たので、
買っておくべきだったかな？と少し悔しく思って
ネガ投稿している人がいるのでしょう。

[6860: 匿名さん]

売値はどうとでもつけられるので別になんとも思わんけど、野村の営業さんも困ってるだろうね。
自分も野村の仲介で売却をお願いしたことがあるけど、近隣の成約事例をもとに実に精緻に補正をして査定価格を出してくる。
まあ他の物件が割安にみえて売りやすくなればそれでいいぐらいかもしれないね。

[6861: 匿名さん]

大丸有日本橋秋葉原界隈の再開発で今後オフィス供給が更に増えますよね。
優良企業だとオフィスから三駅以内は家賃補助有りだったりする所が一定数あるので、ここは売るよりも貸す出口戦略考えてる人の方が多いと思ってます。
千代田区の福祉と交通利便性にニーズを見出す賃貸派は少なくないんじゃない？

[6862: マンション検討中さん]

交通利便性と、価格の安さ（あくまで今の市況では。今後は知らん）、
免震と千代田区の福祉が目的なら良い物件でしたね。でいいじゃん。
変に背伸びしてワテラスと同じなんて言い出したから荒れたんだよ。

[6863: 匿名さん]

番町などから見れば格下だけど千代田区は良いね。
例えば23区で高校生の医療費助成があるのは千代田区（入院＆通院）、北区（入院のみ）だけ。

[6864: 匿名さん]

両者の価格を見れば、誰もまともにワテラスと同じなんて思ってないし、仮に思ってても個人の自由だから流せば良いのに、このレスはまともに反論してくる人がいるから荒れるんですよ。
なぜそんなに真剣に反論とディスられるか、他のレスと比べると異様に感じてしまいますよね。
まあ、どちらも出した値段なりに満足するマンションでしょう。

[6865: マンション検討中さん]

ここのポジもネガに対してまともに反論してたよねw
決して流さずに。
特に坪単価の発表以降だから反論して火消しするのが仕事の人だったのかな？

[6866: マンション検討中さん]

ここの人は中堅所得ばかりだろうから高値掴みしたと思っている人が多くネガに敏感に反応するんじゃないかな。
でも格安だよね。
借地で区営団地と同じ敷地の中とはいえ千代田区では格安だとおもうよ。

[6867: 検討板ユーザーさん]

安ければいい人には最高の物件だと思います。

[6868: 匿名さん]

中堅所得って年収いくらぐらいをいうのかな？千代田小の学区年収平均が900万代なので1000万ぐらい？

[6869: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[6870: 匿名さん]

なかなか立派な建物だよね。
あれで54㎡3~5万は格安だなあ。

[6871: マンション掲示板さん]

>>6868 匿名さん

1000ないと思いますよー
1000あればもっと良いとこ買うでしょ。

[6872: マンション掲示板さん]

千代田区の小学校の平均年収って意外と低いんですね。
まあ、あるとこは私立に行かせるか

[6873: 匿名さん]

>>6872 マンション掲示板さん

学区だから私立に行かせようが、国立だろうが、計算に入ってるよ。住まいサーフィンのデータですが。平均なんてそんなもん、港区でも区営住宅もあれば、生活保護世帯もある。

[6874: マンション検討中さん]

神田だと年収900万くらいですめちゃうんだね。

[6875: 匿名さん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/236710/162/

住まいサーフィンによる山手線の駅力。ここは秋葉原と神田とに徒歩５分だから。かなり良い。

[6876: 匿名さん]

貸す場合の賃料はこれが一つの目安ですね。
坪1.1万。これよりはグレードからも若干高めに出せるでしょう

http://chiyoda-koureishajuutaku.es-ws.jp/es/building/f3ceff55-e9fe-493...

[6877: 匿名さん]

こんなに安く借りれるんだったら今でも借りたいんですが、可能なんですか？

[6878: マンコミュファンさん]

神田は安いよ
周辺環境はいいとはお世辞にも言い難いが、都心なので交通の便は最高。
ファミリーには向かない。忙しい独身、DINKSには良いのでは。

[6879: 匿名さん]

神田徒歩5分の2LDK50㎡以上で18万（共益費込）は安いですね。
築10年以内なら20万程度です。（Homes等より）

[6880: 匿名さん]

ここの低層階はスターツの賃貸になるので、そちらの賃料の方が目安になるでしょう。

[6881: 匿名さん]

検討時に、スターツ営業から想定賃料と保証付賃料みせてもらいましたが、70平米27/23万（管理費別）でしたね。階数は上層階だったかと。

[6882: マンション掲示板さん]

>>6881
不思議なもので、賃貸に出すと階数や向きはほぼ誤差扱いになってしまうんですよね。買うときは全然違うのに。

[6883: 検討板ユーザーさん]

23万でもし借りられるなら買うよりお得？19階まではお見合い多いからそんなもんかな。

[6884: 匿名さん]

大幅値下げ9990万円（分譲価格比＋44％）
http://www.nomu.com/mansion/id/ED1T4009/?mode=mk

[6885: 匿名さん]

早すぎる（笑）

[6886: 匿名さん]

こんな素人みたいな女の子に売れるのこれ？

[6887: 匿名さん]

現実的な価格じゃないと野村も本気でやる気はないでしょ。
でも素早いね。とりあえず売主の言い値で出して「反応全くなし」をみせつけて値下げを促す。
じわじわ現実価格に持ってくつもりでしょう。

[6888: 匿名さん]

東京駅の再開発が終わる10年後に向けて値段が上がるようなイメージなので、それまで賃貸で寝かせておくつもりだったのが、買った瞬間にここまで上がると売るか悩んでしまいすね。

[6889: マンション検討中さん]

売れてから言えって

[6890: 匿名さん]

贔屓目にみても9000弱がいいとこでは？
住んでないから、3000万ルール適用されないのはご注意をって感じですかね。

[6891: 匿名さん]

都心3区（湾岸を除く）は ダメモトの売値でも たまに成約するから、
可能性が無いとは言わないが、個人的には
8000（+15％）～9000（＋30％）が現実的と思う。

上場企業の業績が過去最高益で、日本株が大きく上昇している資産効果で、
懐が温まっている人が増えているので、マンション市況が上向くと良いですね。

[6892: 匿名さん]

税率は約40%かな？

[6893: 口コミ知りたいさん]

分譲時より相場つき悪くなってんだから、割高で抽選倍率もつかなかったような物件が両手の仲手取り返せるような値段で売れるわけないだろ

[6894: 匿名さん]

この部屋は倍率付いたはずだが。