アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[6795: 匿名さん]

物件自体、ワテラスの8掛け。
×非所有権の8掛けで
坪400の8,500万程度+αならあり得るのでは？

1.1億は値下げ前提でしょう。

[6796: 匿名さん]

千代田区、駅徒歩1分、免震タワマン、山手線二駅徒歩5分利用可っていうステータスだけ見ると高層階なら所有権で坪500以上、定借で坪400以上は至極妥当だとは思うが、定借坪540は野村の担当者もさすがに吹っかけすぎって助言しなかったのかと笑
まあ不動産は一点ものとは言いますけどね

[6797: 口コミ知りたいさん]

ついこないだまで売れ残ってて、すっ高値で掴んだって陰口叩かれて嫌な思いしていたので、このような強気な値付けには勇気付けられますね！

[6798: 匿名さん]

この65Cは、比較的倍率の高い部屋でしたよね。

[6799: 匿名さん]

一期で大半が売れてたので、売れ残ってた印象は無いですけどね。
規模や構造が違いますが、同じような物件で同じような値段で出てますね。明らかに他の部屋と価格帯が違いますが。

http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=F28TXA3C

[6800: 匿名さん]

虎ノ門と甲乙つけ難いですね！利便性は岩本町の勝ちでしょうか？

http://www.rehouse.co.jp/smp/bukkenDetail/?sDokujiKukakuId=F40U4A09&tr...

[6801: 匿名さん]

利便性はライフスタイル次第だね。
愛宕虎ノ門は神谷町至近で御成門、六本木一丁目。
岩本町だの秋葉原がいい人とは無縁な世界かも。

[6802: eマンションさん]

虎ノ門にも良さはあるが、共用施設や暮らしやすさ、交通利便性、アドレス（千代田区≧港区）は千桜が上では。一方で定借な点は実需の人にとってはマイナス評価かと。まだ再開発の伸びしろあること勘案すると、資産価値的にはやや虎ノ門が有利かな。それでも甲乙つけ難いというのは本当にその通りで、個人的には千桜に惹かれてしまうね。

[6803: 匿名さん]

なるほど。
そういう感覚だとああいう値付けになるわけか。

[6804: マンション検討中さん]

売れ残ってはいないものの、この値段で買う人がいるとしたら、何故新品で買わなかったのか。これだけ出せば、色んな部屋があったはず。

[6805: 評判気になるさん]

買えなかった、ということでしょうね。チャンスの神様は前髪しか〜という故事がありますが、本当にその通りだなと実感。

[6806: 評判気になるさん]

しかし、竣工前からかなりの含み益が出ているはずで、買えた方の高笑い、買えなかった方の歯ぎしりが聞こえますね。私もネットの毀誉褒貶に惑わされ逡巡の末に見送ってしまったクチですので、素直にうらやましいです。

[6807: 匿名さん]

マンションマニア以外マンションを検討する期間なんて人生で数年だから、買えなかったと言うよりは買うタイミングじゃなかったけど、これからこの近辺で他に検討する物件がないから欲しいと言う人が高値で買っていくんだと思う。
しかし、冷静に考えてこの値段は無いよね。たぶんこの値段では売れないと思うけど、万が一売れてしまったらこれが基準値となるから恐ろしい値上がり率。

[6808: 名無しさん]

>>6807 匿名さん

あの価格では一生売れないと思います｡おそらく100%

[6809: 匿名さん]

予想より高かったっていうブロガーの反応も開けてみたら、一部の部屋は値下げもしたりで千代田区タワマンと考えるとお買い得でしたからね。もっと早く値下げして価格公表してくれてたら、参戦してたなー。残念。
てか、最初激安って煽るだけ煽っといてその後割高って逆煽りしてたネットの方々はなんだったんだ・・

[6810: 匿名]

あの値段だすなら神田には買わないかな。地代もかかるし、もともとの値段でも妥当か若干高めだと思ったから。

[6811: 通りがかりさん]

調べたら既に近い単価水準で成約事例あるんだね
俺にはやや割高に見えるが、セカンダリーだと地代あまり考慮されない傾向あるので違和感ないわ
千代田区で駅徒歩1分の再開発タワーなんて二度と出ないので、そこが評価されてるんだろう

[6812: 匿名さん]

すぐ売る必要もないので、とりあえず花火を打ち上げて「これがここの中古相場か」と思ってもらえれば大成功、だろうね。

[6813: 匿名さん]

>>6811 通りがかりさん

もう既に売れた部屋があるんですか？

[6814: 匿名さん]

>>6811 通りがかりさん
そんなに高い成約事例って他にあるんですか？
中古でも地代は払わなきゃいけませんよね。

[6815: 匿名]

あの値段でも出せるなら、麹町か港区の所有権中古タワーかな。
神田のしかも山の手外側の借地であの普段は可笑しい 笑
地代を考えると7000位が丁度良いのでは

[6816: 匿名さん]

っていうか転売は５年間なしとかいう話なかったっけ。

[6817: 匿名さん]

高層階と南側は転売可能です。
千代田区優先も基本5年は転売不可ですが、結婚、人事異動、介護、出産とかでも解除可能らしく、実質無いようなイメージでしたが。

[6818: 匿名さん]

引き渡しは1年以上先でしょ。
その段階での「売買」で成約事例ってわかるのかな。

[6819: 匿名さん]

売主あるいは仲介業者と思われる意見が多いですね。普通は6815さんの感覚かと。まぁ購入した人の中にはこの値段で売れたら自分も売れるかもということで煽る人もいるのでしょうが。

[6820: 匿名]

麹町の住民からすると
神田に行けば6割くらいの値段になる感覚です。
億超えはないでしょう

[6821: 匿名さん]

>>6820 匿名さん
麹町は坪1000万ぐらいなので、坪600万は妥当では？

[6822: 匿名さん]

なんだかんだで、皆気になってる物件だったということだね。最近のレスのつき方が半端ない。

[6823: 匿名]

>>6821 匿名さん
笑

[6824: 検討板ユーザーさん]

定借だということを忘れてはいけない。
坪300がいいとこ

[6825: 匿名さん]

あー、相場観のないブロガー連中の意見に耳を貸さず買えばよかったなぁ。本当に後悔です。なんだかんだ転売もできるようなので、1年で3千万の利益をふいにしたかと思うと悔しすぎる。

[6826: 評判気になるさん]

>>6825 匿名さん

>>6825 匿名さん
まるで売れたみたいに。(笑)

売り出し価格って10億付けても自由ですから。

山手線外の定借、隣に都営住宅と老人施設、これが現実。

[6827: 名無しさん]

今の段階で仲介業者に売却依頼できるものなんですね。引渡しはまだまだ先なのに。

[6828: 匿名さん]

てか、HPに間取りも載せてないんだから真剣に売る気は無いんじゃない？

残り61年になったシティタワー品川の成約坪単価に残年数、駅近、築年数分のプレミアムを幾ら載せるか。

[6829: マンション掲示板さん]

湾岸（）、駅遠、団地クオリティのシティタワー品川と比べるのはさすがに無理あるでしょ。

千桜のベンチマークはやはりワテラス、岩本町のウェリスタワーあたりじゃないかしら。

[6830: マンション検討中さん]

ワテラス？ 冗談キツイわw
ワテラスに自動車整備工場なんてありませんしw

[6831: マンション掲示板さん]

確かに所有権と定借の差はあるので訂正。でも、自動車工場というが本当にあの場所で営業続けるかは？テナントに出して賃料安い場所で営業した方が経済合理的かと。あるいは、住民で連携して…という最終手段もあり、将来的にクリニックや英語教室となる可能性は高いとみます。

[6832: 匿名さん]

定期借地権物件って、購入価格≒物件価格なので、賃貸で貸出した際にかなり減価償却が取れてCFが得られそうですね。償却した分は、売るとき20%の税金しかかからないので、税制の差をうまく使える気がしてきました。
将来も、この税制差を使えば投資家に高く売れそうとか、考え甘いですかね。

しかも、タワマンの構造体なんて100年ぐらい持ちそうですから、最近の容積率の緩和のように法律が変わって延長可能なんてことになったら、ボーナスステージ入りですね。
渋谷区役所に出来るタワマンも定期借地権らしいので、そちらも今から興味ありですね。

[6833: マンション検討中さん]

定借とか自動車工場とかの問題じゃなく
ワテラスとは一回りも二回りも格が違うでしょ。
ここは千代田区で駅近の免震タワーが欲しい人が買った
実用面重視の物件で高級感とかは諦めた物件だし。
実物見てないからわからないけど地盤と交通利便性以外は
CT品川と大差ない団地クオリティに感じるけど。
同じ敷地内に区営住宅があるからなおさら団地っぽい。

[6834: 匿名さん]

ワテラス？そんなに変わらないでしょ。

[6835: 匿名さん]

ワテラスもこちらも良い物件ですね

[6836: 検討板ユーザーさん]

ここ、団地クオリティかと思ってました。
ワテラスとは立地も躯体もクオリティが違うののでは…誰が見ても明らか。
タワーなのにゲストルーム、キッズルーム、プール、ラウンジカフェなど共用施設がなく、町会の溜まり場になるロビー？があるだけだし、区営と同じ敷地ですよね。
安いので見に行きました。安いなりで、今どきのマンションと違い、天井低いのに張りがボコボコでててモデルルームみて、ないな！と萎えました 笑 狭く感じる。
サッシ高がタワーではありえないくらい低く、タワーの命の眺望が微妙。あれだったら低層マンションとかわりませんね。
ワテラスは最低２０階以上になるだし、天下取った感の眺望が楽しめます。

[6837: マンコミュファンさん]

ここはこれから高層の立体駐車場がべったり横に作られますね。
駐車場ビューと区営団地ビューが楽しめます。
２０階以上か西、南は今のところ大丈夫そうですが…

[6838: 匿名さん]

>>6836 検討板ユーザーさん

完売した物件をそんなムキになってネガらなくても笑。お里が知れますよ

[6839: 匿名さん]

>>6836 検討板ユーザーさん

あなたが記載されている共有設備が必要なら湾岸の物件が良いんじゃない。
有明、豊洲あたりがお似合いでは

[6840: マンション検討中さん]

完売済みの物件だし
ワテラスなんて大それたこと言わなければネガられなかったのにw
そんなに変わらないなら交換してもらえば？
交換してくれる相手がいればだけどw

[6841: 口コミ知りたいさん]

どんなに頑張ってネガしても買えなかった事実は変わらないですわな
そして買えた方が初期投資ゼロで数千万円の濡れ手に粟の利益を得たことも

[6842: マンション検討中さん]

分譲時の市況でワテラス買えた人には敵わないからw

引き渡し前にこの物件売りに出してる人があの価格で売れたらそら濡れ手に粟の利益だけど
市況は現時点でも既に下り坂に差し掛かってるみたいだし
本当にこの物件の引き渡し時に濡れ手に粟の利益出てるかな？
個人的には高値掴みに一票入れたいところ。

[6843: 検討板ユーザーさん]

>>6841 口コミ知りたいさん

濡れ手に粟が現実になるといいですね。笑

[6844: マンション検討中さん]

ワテラスと同格なんて虚勢を張らないといけないくらい
自分の選んだ物件に自信が持てないの？
これから何十年も付き合う物件なのにその調子で大丈夫？