アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[6692: 匿名さん]

>>6689 匿名さん
ここはタワマンである。
6685もそうだが非タワマンの、場合よりも遥かに解体が難しい。なので推定が甘い。
更にごみ捨て場不足から、将来の建築廃材を処分するコストも巨費になるだろうため今から見積もるのは不可能。

[6693: 匿名さん]

>>6678 匿名さん
70年後は人口減で日本人が4千万人減る予測なのに、家余りのその頃のマンション価格は誰にもまだ分からないでしょ。

[6694: 匿名さん]

>>6690 匿名さん

ほぼ同じ考えです。
その頃に中古相場が悪ければ賃貸にでも出して、相場好転を待つのも良いかと思ってます。
とりあえず70年後はみんな死んでるだろうから、空論バトルしても仕方ないかと。
今から70年前って戦後間もない頃でしょ？
その頃に今の状況予想できてる人なんて絶対いませんよ。画期的な政策で、人口が意外と増えてるかもよ笑

[6695: 匿名]

10年後に売り抜けできるといいね。
基本中古マンションを探すときに条件からランニングコストが高い&自分の物にならない定借を外す人が多いのは事実。
定借中古の売れ残り多いよね。
定借は賃貸と変わらないのにローン抱えるのが馬鹿馬鹿しい。
定借中古を売るにはセカンド探す金持ちの老人探すしかない。
でも、金持ちは殺伐とした神田(しかも山手線外)にはわざわざセカンドは買わないよね。
だから賃貸にするのがベストじゃない？
結果的に70年地代を払い続ける事に。

[6696: 匿名さん]

>>6695
定借だとローンも通り難いからね
ただ結局のところ時代が良ければ高値でも売れるし、
時代が悪けりゃキャッシュ層に足元見られるだけ
これは不動産の宿命だし、やっぱりその時になってみないと分からない
諸経費含めてローンを払えるんだったら問題ないと思う

ここ（に限らないけど）買った人で近々の懸念事項は金利上昇でしょ
2年後の金利は今より確実に上がってるだろうからさ

[6697: 匿名]

下町神田の定借売って番町の所有権マンションは買えないよね 笑
微妙な頭金くらいにしかならないのでは
追加資金が倍以上必要だよ 笑
考えが甘い

[6698: 匿名さん]

>>6689 匿名さん
建て替えで利益でるのは
今の容積より大きくなる場合のみ。
低層をタワマンにするときに膨大な利益がでる。
低層地区で既にギリギリの容積でたってたり
タワマンで空白地の規制緩和など利用して
建ててる物件は建て替えしても
戸数が増やせないので利益は非常にでにくい。
もしくは、持ち出しになる。
将来的に人工減なら、尚更。

[6699: 匿名さん]

>>6696 匿名さん
金利は大きい懸念材料です。
少しの動きで数百万変わるから。
ギリギリでローン組んだ人は破綻だな

[6700: 匿名さん]

>>6698
空論はもういいと思うけど（笑）、一応言っておくと、「利益が出る」なんて言ってないでしょ。
3000万程度の出費で都心に70㎡の新築マンションが手に入れられるって言ってるわけ。戸数が増やせないのは想定済み。
まあ、皆さんいうように70年後の相場とか解体費、建設費などわからんからあくまで空論だけどね。

[6701: 匿名さん]

>>6695
金持ちていっても色々いて神田や神保町あたりを好む学者や作家や翻訳者連中は多いけどね。下町好き、古本屋好き層というか。
この層は賃貸で住む所有に拘らない人も多いし、ステイタスより利便性なので、金持ちは必ず番町に住みたがるてこともないかと。

[6702: 匿名さん]

>>6700 匿名さん

タワマンスレなんだから、単なる新築マンションを手に入れる空論は筋違いだよ。

[6703: 匿名さん]

>>6700 匿名さん
そうですね。あくまで空論。
低層だと3000万くらいの持ち出しでは無理だろうし、タワマンだと数百戸全員が3000万持ち出しを合意するのは無理だろうしね。

確かに２年後の金利のが重要。
ここは〆て住民スレでよいのでは。

[6704: 匿名さん]

>>6701 匿名さん
っていうより、金持ちじゃないけど高給取り、の層が周辺再開発で大量流入するから、そちらの住まい探しに期待でしょう。

[6705: マンション検討中さん]

完売したのに空論、ディスをしているのかわかりません。
総論として安いと考えた人が多かったから早く完売したのでは。
管理人さんへ、完売したので閉鎖した方がいいです。

[6706: 匿名さん]

6704 オフィス再開発ね

[6707: 匿名さん]

>>6702
その空論に反論がすごくてね（笑）
まあ定借と所有権について議論するのはスレ違いだろうけど無意味ではないと思う。
完売したんだから、この物件についての話はないでしょ、どうせ。

[6708: 匿名さん]

既に売り切れた物件なのに、発売当時の賑わい様ですね。売り切れても注目されるのは結構なことです。
一部の方は定借と一言で中古の売れ残りを語りますが、残り60年の物件と20年の物件とは訳が違いますよ。気になる方は、10年経ったシティータワー品川の動きを見てきたらどうでしょうか。
また、共働きが今後も進むこと、大規模開発が控える東京駅から近く、且つ駅近タワーの物件が少ない地域、これらの需要を見込んで買っているのです。単に安いからではないですよ。

番町物件は無理と言われましても、この物件はほぼローン無で買えますし、10年後は1億ぐらいはありますのでご安心を（笑）
番町は焦って高値で買わなくても供給される物件は今後もありますので。

[6709: 匿名さん]

>>6708 匿名さん
過去レスでCT品川は高級だから高いなんて、いい加減な書き込みした人もいましたね。
あそこは外廊下、耐震、窓ガラスがペアではない、など超庶民的物件なのに。

[6710: 匿名さん]

>>6709 匿名さん

その定借庶民物件でさえ70平米5500万で売れる世の中
2021予想でも5100万だそうな。

[6711: 匿名さん]

そして、その庶民的物件が土地付WCTと800万しかかわんないんだっけ。
前に品川の土地付に土地無し比較で1000万差て意見にそんなことはないて反論して人いたけど、結論としては現状は築10年程度ならその程度の差で売れる訳で。

[6712: 匿名さん]

山手線南エリアは新航路があるので、その内にここの参考にはならなくなる可能性も。

[6713: 匿名さん]

そだね。新航路地域よりはここのが有利かも。
>>6661の雑誌みても、やはり新航路後の2021年予想は現在より400万弱下がってるしね。

[6714: 匿名さん]

>>6711 匿名さん

定借なのに割高だったここに手を出した情弱さんがしまいにはWCTまでネガるという滑稽さｗ

[6715: 匿名さん]

何度も言うが、近くに比較できる物件がないのに割高割安議論はナンセンス。ただ、今はどこを買っても数年前と比較すると割高なのは事実。

[6716: 匿名さん]

>>6715 匿名さん

確かに別なスレではネガさんが、数年前分譲の定借価格を出してここが割高だと書いてました。数年前から時間が止まってるらしい。

[6717: 匿名さん]

しかし完売してからも一生懸命ネガキャンするってよっぽど買えなかったのが悔しいんですね。

[6718: 匿名さん]

惰弱って表現流行ってるの？
一般事務では見ないから2ちゃん煽りとか？

[6719: 匿名さん]

数字に元付いた雑誌にも載ってる事実を書いてなんでネガになるの？
それとも数値集計に恣意的に細工してるとでも言うつもり。
CT品川も新航路だけど、こっちはネガにならないの？
あなたの自分の気に要らない物件や意見のみ煽りまくる姿勢は良くわかったけど。

[6720: 匿名さん]

惰弱が本来通りの意味なら、買った人より
買わずに買った人を煽る人のが怠惰で惰弱だと思う。

ローン本申し込みまで一年ちょっとだから
金利上がらないと良いね。

[6721: 匿名さん]

名前を出さない方が良い物件や街があるわけよね。

[6722: 匿名さん]

>>6719 匿名さん
その雑誌に載ってる数値は事実じゃないから。
レインズの成約ベースでCT品川は坪260以下、WCTは平均で坪325、70平米換算で1500万近く差があるわけ。
しかもその雑誌にも記載されてるけどWCTは眺望によって差が大きいから人気の湾岸ビューの部屋は平均を大きく上回る。
他の物件語るなら飛ばし記事を鵜呑みにせずもうちょっと調べてからにしてくれ。
http://wangantower.com/?p=11778

[6723: 匿名さん]

>>6722 匿名さん
中古転売は一般で頼むのが常識。
レインズは専任媒介だけ載せる義務があり、一般媒介は義務がない。と今時皆知ってるわけだが。

[6724: 匿名さん]

>>6722 匿名さん
それで、仮に1500万差があって70m2で
CT品川 5500万
WCT 7000万

結局定期借地は最大でも土地付きの2割減程度で売れてるって例で良いの？
CT品川の仕様は実物見てるがここ以下なので、思ったより高く売れてる印象なのは変わらないかな。

[6725: 匿名さん]

>>6722 匿名さん

CT品川の元住人ですけど、高層階を坪280万で去年売ったからその情報は間違いです。

[6726: 匿名さん]

>>6721 匿名さん
CT品川は大丈夫でもWCTは煽りを呼ぶヤバイ方か。
了解した。WCTは例に出さないようにしよう。

[6727: 匿名さん]

>>6725 匿名さん
専任でなく一般でしたか？

[6728: 匿名さん]

>>6727 匿名さん

住友で専任すると商品券を貰えると聞きましたが、他社と一般で競わせました。

[6729: 匿名さん]

比較するなら平均で比べれば良いじゃん。
懇意にしてる物件だけ、「人気の湾岸ビューの部屋」の高値を例に出すなら、それこそ恣意的だし。

[6730: 匿名さん]

7年後にここ借りたい。家賃はいくらくらいだろうな〜。高いだろうね。

[6731: 匿名さん]

>>6728 匿名さん
ありがとうございます。
やはり、そちらのが専任平均より
高く売れるんですね。
１年半後に今の家売るときに参考にします。

[6732: 匿名さん]

>>6725

リンクののらえもんさんの記事では
>坪260以下の成約・在庫含めてすべてシティタワー品川です。
だから、坪280成約のCT品川があっても全然間違いじゃない。

[6733: 匿名さん]

完売御礼
いくらネガろうとも他が苦労してるこのご時世に早期完売。
これが全てを物語ってるっしょ。

[6734: 匿名さん]

>>6722 匿名さん
リンク先読んだが
港南のマンション群のグラフのうち「坪260以下の成約・在庫含めてすべてシティタワー品川」なだけで、「シティタワー品川は全て坪260以下」とは書いてないよね。
違い解る？読解力大丈夫かね。
それとも、故意に恣意的に解釈してるの？
データと文章は正しく読みましょう。

[6735: 匿名さん]

>>6722にある、「CT品川は坪260以下、WCTは平均で坪325、70平米換算で1500万近く差がある」
というのは、CT品川の平均がわからない以上読解ミスから来る誤りと言うことかな。

[6736: 匿名さん]

のらえもんさんは、坪50違う、という表現をしてるからそのくらいの差はあるんだろう。

[6737: 匿名さん]

>>6734 匿名さん

この記事自体は、他のスレでも見掛けたネタでしたが、なるほどですね。

[6738: 匿名さん]

>>6736 匿名さん
坪50だと1.5割程度しかかわらないねー。
70m2で1000万差か。

[6739: 匿名さん]

>>6734 匿名さん
むしろ260以下の成約グラフを見るかぎり平均はもっと低そうだね。

[6740: 匿名さん]

>>6739 匿名さん
それだと今度は、6736が嘘なのかになる。

[6741: 匿名さん]

妖精のらえもんは嘘なんてつかないもん！


たぶん。

[6742: 匿名さん]

港南の物件と比較するのは勝手ですが、あちらは1000戸近くある大型物件、一方ここは戸数が300未満ですよ。
千代田区タワーで売りに出てる物件数をちゃんと見てくださいね、10戸も無いですから希少性は言わずもがな。大量に売りに出てる湾岸物件と比較に出す時点で情弱。
その湾岸物件でも2割しか違わない事実をどう考えるか。

[6746: 匿名さん]

[No.1743～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[6747: 匿名さん]

現金買いはすごいな。例えばここの8000万をぽんと現金買いできるなら、15000万以上は持ってるだろう。
そうすると普通はパークコート一番町とか行きそうだな、確かに。

[6748: 匿名さん]

8000万のを買ったなんて書いてませんよ。

[6749: 匿名さん]

金はあるけどローンは組みたくない人も世の中にはいるでしょう。
年齢とか団信に入れないとかね。
早期完売してもネガが湧くのは良い物件の証。

管理人も早く完売確認して締めればいいのに。

[6750: 匿名さん]

麻布青山は通勤に不便なので、利便性の悪い場所を敢えて選ぶ必要は無いでしょう。
それに、今は1億無いので番町は買えません＞＜
あなたと違って、誰かに勝つためにマンションは買っていませんよ。

[6751: 匿名さん]

買えなかったのはしょうがないじゃん。
妬み僻みで一生懸命完売物件のネガやってる暇があったら次の物件探しなよ。
いい大人が情け無いよ。

[6752: 匿名さん]

青山とか、オペンハウゼでもそれこそ一億弱くらからでなかったっけ。
普通の物件だと一億は下らないよね。

煽りが標的変えたようなんでスルーするのが良いかと。

[6753: 通りがかりさん]

>>6749 匿名さん

>年齢とか団信に入れないとかね。

なかなかキツいこと言いますね！

[6754: 匿名さん]

被害妄想がひどいな。なんでもネガにみえるのかね。

[6755: 匿名さん]

　完売御礼でも話題沸騰
ー アルファグランデ千桜 ー

[6756: (^.^)]

千代田区だぞ、それで駅近だぞ、そのうえ定借マンションだぞ。コレしかないだろ。

[6757: 匿名さん]

千代田区では希少な免震タワマンだぞ、が抜けてます。

[6758: 匿名さん]

唯一無二の希少な立地ですから早期完売も当然でしょう。
買っておけば良かったと地団駄踏んでるネガさんも多い訳です。
免震、二重天井、二重床ってのもポイントですね。

[6759: 匿名さん]

床を言うなら、ボイドではないのに厚みがあるって事の方でしょう。

[6760: 匿名さん]

ついに公式ＨＰも無くなってしまいましたね。
馬喰町、小伝馬町辺りの物件の値下げが始まっているようですが、来年完成後のここの中古相場が気になりますね。

[6761: マンション検討中さん]

売り出した時にはこんな場所の定借でぼったくり価格だと騒がれてたけど、ようやく全部売れた後にはこの物件は良かったと言われるものなんだな。不思議だね。

[6762: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[6763: 匿名さん]

>>6760 匿名さん

馬喰町、小伝馬町、の中央区は新築供給多過ぎ。

[6764: 匿名さん]

立地は近くても中央区と千代田区じゃあ、特性は大分違うだろうて。共働き育児世代的には職場至近で保育手厚い行政区は有り難いところ

完売して公式HPも無くなったのに検討板閉鎖されない理由てなんかあるの？

[6765: 検討板ユーザーさん]

>>6763 匿名さん
神田もボロいビル多いからドンドンマンションたちますよ。実際、岩本町2丁目や東神田あたりはここ1年でマンションがいくつもできてます。

[6766: 匿名さん]

マンションができたとしても、まとまった土地が確保できないからどれも小規模ばかり。
この規模のマンションは、あと10年はできないだろうね。そういう意味では貴重かな？

[6767: 匿名さん]

１０年間は貴重ですね

[6768: 匿名さん]

>>6761
値上がりしてる人気マンションもボッタクリだなんだって最初はネガが多かったですよ。
結局、買えなかった人や抽選相手を減らそうって人が一生懸命ネガッてただけなんですよね。

[6769: 名無しさん]

>>6768 匿名さん

完売した物件を後からネガしてる人って心がこじれてるとは思いますね。

[6770: 名無しさん]

地下鉄徒歩1分、JR山手線・中央線5分内。
大通りから1本奥まるから音も気にならない。
更に1Fには生鮮スーパーも入るとのこと。
希少性高いかも、この物件。

[6771: 匿名さん]

今更ですが
千代田区では珍しい免震タワマンです。
それから常盤橋に建つ日本一高いビルを、下の方も欠けることなくベストポジションで眺めることになりそうです。

[6772: 通りがかりさん]

キャンセル待ちされている方は結構いらっしゃるのでしょうか。

[6773: 住民板ユーザーさん1]

格安ですしね。キャンセル待ちは多いのではないかと思います。転勤とかない限りキャンセルする人はほとんどいないと思いますが…。
マンションの共用部など仕様は普通ですが、定借ですし、資産というより、賃貸で家賃払う感覚で買われた方も多いと思います。

[6774: 匿名さん]

>>6773 住民板ユーザーさん1さん
ここと同じ定借のブランズシティ世田谷中町スレでは検討者が、
賃貸とは違って資産として勘定できる、と書いてます。

[6775: 匿名さん]

千代田区の定借はいいけど世田谷区はダメじゃないか？

[6776: マンコミュファンさん]

文京区の小石川グランドヒルズも
仕様が最高級、広さも90平米以上リフォーム有りの贅沢な作りなのに
定借残存32年で相場の半値くらいで取引されています。
40年切ると一気に値崩れするので、その前に売りぬけるか、賃貸に出すか、住み倒すかでしょう。
千代田区なので、70年地代はらうの覚悟で賃貸が一番いいかもしれませんね。

[6777: 匿名さん]

千代田区だから大丈夫だけど何言っちゃってるの？

[6778: 匿名さん]

文京区の小規模では、高級でも希少性がないでしょう。そこを買わなくても。

[6779: 匿名さん]

>>6777 匿名さん
千代田区でも、神田ですから
麹町と一緒にしないでほしい

[6780: 匿名さん]

↑でも、神田でも、たしかに千代田区は千代田区だし、
ココは駅近だし大丈夫でしょう。
定借でも二足三文にはならないかとは思います。

[6781: 匿名さん]

もういいよ。神田と世田谷は一緒で。

[6782: 匿名さん]

旧神田区も広いよ、ワテラスも神保町も神田。
ここが特筆すべきは、山手線ターミナル規模2駅徒歩5分、都営地下鉄徒歩1分等の交通至便性を享受出来ながらも、千代田区の福利厚生を享受出来る所じゃない？

神田が麴町より優ってるのは、電車による交通至便性。まあ麴町区在住者の大半は電車使わないんだろうけどね。

[6783: マンション住民さん]

広尾や麻布麹町や番町などセレブな街は庶民からすると交通の便があまりよくないとおもってしまいます。そのへんに住む人は電車なんか使わないんでしょう。駅遠くても関係ないのでしょう。昔、南北線？だか三田線？だったか白金とか麻布十番に地下鉄を引こうとした時に白金麻布の人は反対したという話がありましたよね。静かな環境を壊されるのは嫌だとかいって。庶民にはわからない感覚です。私は庶民なので電車必須です。なので神田にしました。でも退職して年取ったらそういう静かなとこで暮らしたいです。

[6784: 匿名さん]

10年は持ってても下がらないでしょうね。それ以降はババ抜き大会が始まるって感じでしょうか。
何れにしてもキャンセル待ちが出るほど人気らしいので、買えた人はラッキーですね。

[6785: 匿名さん]

>>6784 匿名さん
大阪ではあべのハルカスが見える所が値上がりしたって話があるので、ここから綺麗に見えるはずの
日本一常盤橋タワーが完成する10年後が楽しみです。

[6786: 匿名さん]

>>6784 匿名さん

キャンセル待ちの話は出所不明で訝しいけど、昨今の相場からいうと、リーズナブルな物件で完売までの早さからも人気物件だったのは同意ですね。

[6787: 匿名]

うちは10年で売る予定。
だいたい10年くらいで飽きてくるし、10年以内が中古で一番売れやすい。特に定借は早めに売らないと、それこそみんなが売り出したらババ抜きになるかもしれないし。住宅ローン減税も終わるからね。また引っ越して減税うけようかと。

[6788: 匿名さん]

今年9年目になるシティタワー品川を参考にします。異なる点もありますが。

[6789: 匿名さん]

ちょうど一年前、将来値上がりの可能性があるマンションってここかパークタワー新川崎位だったんですよね。
今年はお得な物件って何処かありますかね。駅遠のパークタワー晴海は何だか高そうですし。

[6790: 匿名さん]

永住ならどこでも良いけど、ある程度出口戦略考えながらの買い物だと晴海は駅から遠すぎて却下ですね。BRTの話があってもバス便みたいなもんだしね。
今からだと北中か春日の両駅直結待って買っとけば間違えなさそうとは思います。

[6791: 匿名さん]

建つ前から転売ってすごいですね。Cタイプが11,000万だそうです。
売値から4,000万近く乗っけてますね、売れるんですかね。

http://www.nomu.com/mansion/id/ED1T4009/