アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[6672: 匿名さん]

まあ、どんな時代が来てもリニアも止まる東京駅至近、秋葉徒歩圏、地下鉄徒歩1分、千代田区なら需要は高いままでしょう。10年以内徒歩10分圏内に再開発も目白押しだしね。

[6673: 匿名さん]

周辺にタワーマンションがないって事は、湾岸とか勝どきみたいに競合物件がないので値は落ちにくいでしょ。
貸して良し、売って良しってところだと思いますよ。

[6674: 匿名さん]

定借じゃない物件、も70年位したら、巨費で解体廃棄して建直しなければいけない廃墟付き。単なる更地が残るのではないですよ。

[6675: 匿名さん]

>>6672 匿名さん

リニアは東京駅には止まらんだろｗ
どんな時代だよｗｗ

[6676: 匿名さん]

>>6672 匿名さん

リニアは品川です。但し品川駅付近は新航路の飛行機騒音がありそうなので、離れた千代田区の方が無難です。

[6677: 匿名さん]

★完売御礼★

[6678: 匿名さん]

>>6674
都心の所有権マンションを70年後に建て替えるとする。
費用は解体＋建設費で、70平米でせいぜい3000万ぐらいか（郊外物件価格から推定）。
相続する子孫は3000万で都心新築マンションを手に入れられる。新たに買えば１億はくだらないか。

[6679: 匿名さん]

来年のことでさえ鬼が笑うのに机上の空論

[6680: 匿名さん]

定借の未来も机上の空論でしかない。

[6681: 匿名さん]

その机上の空論を検討して、大部分の人が所有権物件を選んでいる。
それには理由がないわけではない。

[6682: 匿名さん]

>>6678 が本当なら、70年後を待たずに今でも次々に古いタワマンが建て替えられているはず。机上の空論は所詮空論。

[6683: 匿名さん]

>>6681 匿名さん

そりゃ、単に所有権物件が数として大部分だから当たり前。

[6684: 匿名さん]

>>6682
古いタワマン？はて、何年前ぐらいかね？建て替えの時期が来てるのがあったら是非教えてくれ。
>>6683
定借がメリットしかないなら、デべは定借を大量に売るだろうね。

[6685: 匿名さん]

少なくとも、これまでの所有権マンションの建て替えではオーナーは多大な利益を享受している。
それは厳然たる事実。

[6686: 匿名さん]

>>6684 匿名さん
6678の空論だと、建替時期まで待たずに建て替えてもお得になる。
デベはデベの都合。購入者は購入者の都合。

[6687: 匿名さん]

なんだかなあ。。。

なるべく長期間マンションを使ったほうがお得に決まってるでしょ。。。
なんか当たり前のことが通用しないのかね。

[6688: 匿名さん]

>>6687 匿名さん

机上の空論が「当たり前」じゃないのに、都合良く「当たり前」と言われてもなんだかなあ。

[6689: 匿名さん]

>>6688

自分は　>>6678 がそれなりに妥当だと思って書いている（根拠も書いてるよね）のだが、それが「当たり前でない」と主張するのであれば、その根拠を提示してもらいたい。

[6690: 匿名さん]

売り切れた物件で空論の議論お疲れ様です。
私は取り敢えず10年住んで、常盤橋の再開発が終わったところで売り抜けますよ。次は番町辺りに所有権を買おうかしら(笑)
さて、10年後いくらで売れるか楽しみですね。マンションは買って終わりじゃないですよ。

[6691: 匿名さん]

>>6690

6678だが、あなたの考えには全面的に賛成する。
私は定借を否定しているわけではない。そのメリットは「初期コストが安く済む」ということ。
20~30年以内に売却すればなんの問題もなくそのメリットを享受できる。
ただ、「永住する」ことを考えた場合にはどう考えても所有権のほうがよいと思う。
所有権のメリットを否定するようなコメントに対し「それはいかがなものか」ということ。

[6692: 匿名さん]

>>6689 匿名さん
ここはタワマンである。
6685もそうだが非タワマンの、場合よりも遥かに解体が難しい。なので推定が甘い。
更にごみ捨て場不足から、将来の建築廃材を処分するコストも巨費になるだろうため今から見積もるのは不可能。

[6693: 匿名さん]

>>6678 匿名さん
70年後は人口減で日本人が4千万人減る予測なのに、家余りのその頃のマンション価格は誰にもまだ分からないでしょ。

[6694: 匿名さん]

>>6690 匿名さん

ほぼ同じ考えです。
その頃に中古相場が悪ければ賃貸にでも出して、相場好転を待つのも良いかと思ってます。
とりあえず70年後はみんな死んでるだろうから、空論バトルしても仕方ないかと。
今から70年前って戦後間もない頃でしょ？
その頃に今の状況予想できてる人なんて絶対いませんよ。画期的な政策で、人口が意外と増えてるかもよ笑

[6695: 匿名]

10年後に売り抜けできるといいね。
基本中古マンションを探すときに条件からランニングコストが高い&自分の物にならない定借を外す人が多いのは事実。
定借中古の売れ残り多いよね。
定借は賃貸と変わらないのにローン抱えるのが馬鹿馬鹿しい。
定借中古を売るにはセカンド探す金持ちの老人探すしかない。
でも、金持ちは殺伐とした神田(しかも山手線外)にはわざわざセカンドは買わないよね。
だから賃貸にするのがベストじゃない？
結果的に70年地代を払い続ける事に。

[6696: 匿名さん]

>>6695
定借だとローンも通り難いからね
ただ結局のところ時代が良ければ高値でも売れるし、
時代が悪けりゃキャッシュ層に足元見られるだけ
これは不動産の宿命だし、やっぱりその時になってみないと分からない
諸経費含めてローンを払えるんだったら問題ないと思う

ここ（に限らないけど）買った人で近々の懸念事項は金利上昇でしょ
2年後の金利は今より確実に上がってるだろうからさ

[6697: 匿名]

下町神田の定借売って番町の所有権マンションは買えないよね 笑
微妙な頭金くらいにしかならないのでは
追加資金が倍以上必要だよ 笑
考えが甘い

[6698: 匿名さん]

>>6689 匿名さん
建て替えで利益でるのは
今の容積より大きくなる場合のみ。
低層をタワマンにするときに膨大な利益がでる。
低層地区で既にギリギリの容積でたってたり
タワマンで空白地の規制緩和など利用して
建ててる物件は建て替えしても
戸数が増やせないので利益は非常にでにくい。
もしくは、持ち出しになる。
将来的に人工減なら、尚更。

[6699: 匿名さん]

>>6696 匿名さん
金利は大きい懸念材料です。
少しの動きで数百万変わるから。
ギリギリでローン組んだ人は破綻だな

[6700: 匿名さん]

>>6698
空論はもういいと思うけど（笑）、一応言っておくと、「利益が出る」なんて言ってないでしょ。
3000万程度の出費で都心に70㎡の新築マンションが手に入れられるって言ってるわけ。戸数が増やせないのは想定済み。
まあ、皆さんいうように70年後の相場とか解体費、建設費などわからんからあくまで空論だけどね。

[6701: 匿名さん]

>>6695
金持ちていっても色々いて神田や神保町あたりを好む学者や作家や翻訳者連中は多いけどね。下町好き、古本屋好き層というか。
この層は賃貸で住む所有に拘らない人も多いし、ステイタスより利便性なので、金持ちは必ず番町に住みたがるてこともないかと。

[6702: 匿名さん]

>>6700 匿名さん

タワマンスレなんだから、単なる新築マンションを手に入れる空論は筋違いだよ。

[6703: 匿名さん]

>>6700 匿名さん
そうですね。あくまで空論。
低層だと3000万くらいの持ち出しでは無理だろうし、タワマンだと数百戸全員が3000万持ち出しを合意するのは無理だろうしね。

確かに２年後の金利のが重要。
ここは〆て住民スレでよいのでは。

[6704: 匿名さん]

>>6701 匿名さん
っていうより、金持ちじゃないけど高給取り、の層が周辺再開発で大量流入するから、そちらの住まい探しに期待でしょう。

[6705: マンション検討中さん]

完売したのに空論、ディスをしているのかわかりません。
総論として安いと考えた人が多かったから早く完売したのでは。
管理人さんへ、完売したので閉鎖した方がいいです。

[6706: 匿名さん]

6704 オフィス再開発ね

[6707: 匿名さん]

>>6702
その空論に反論がすごくてね（笑）
まあ定借と所有権について議論するのはスレ違いだろうけど無意味ではないと思う。
完売したんだから、この物件についての話はないでしょ、どうせ。

[6708: 匿名さん]

既に売り切れた物件なのに、発売当時の賑わい様ですね。売り切れても注目されるのは結構なことです。
一部の方は定借と一言で中古の売れ残りを語りますが、残り60年の物件と20年の物件とは訳が違いますよ。気になる方は、10年経ったシティータワー品川の動きを見てきたらどうでしょうか。
また、共働きが今後も進むこと、大規模開発が控える東京駅から近く、且つ駅近タワーの物件が少ない地域、これらの需要を見込んで買っているのです。単に安いからではないですよ。

番町物件は無理と言われましても、この物件はほぼローン無で買えますし、10年後は1億ぐらいはありますのでご安心を（笑）
番町は焦って高値で買わなくても供給される物件は今後もありますので。

[6709: 匿名さん]

>>6708 匿名さん
過去レスでCT品川は高級だから高いなんて、いい加減な書き込みした人もいましたね。
あそこは外廊下、耐震、窓ガラスがペアではない、など超庶民的物件なのに。

[6710: 匿名さん]

>>6709 匿名さん

その定借庶民物件でさえ70平米5500万で売れる世の中
2021予想でも5100万だそうな。

[6711: 匿名さん]

そして、その庶民的物件が土地付WCTと800万しかかわんないんだっけ。
前に品川の土地付に土地無し比較で1000万差て意見にそんなことはないて反論して人いたけど、結論としては現状は築10年程度ならその程度の差で売れる訳で。

[6712: 匿名さん]

山手線南エリアは新航路があるので、その内にここの参考にはならなくなる可能性も。

[6713: 匿名さん]

そだね。新航路地域よりはここのが有利かも。
>>6661の雑誌みても、やはり新航路後の2021年予想は現在より400万弱下がってるしね。

[6714: 匿名さん]

>>6711 匿名さん

定借なのに割高だったここに手を出した情弱さんがしまいにはWCTまでネガるという滑稽さｗ

[6715: 匿名さん]

何度も言うが、近くに比較できる物件がないのに割高割安議論はナンセンス。ただ、今はどこを買っても数年前と比較すると割高なのは事実。

[6716: 匿名さん]

>>6715 匿名さん

確かに別なスレではネガさんが、数年前分譲の定借価格を出してここが割高だと書いてました。数年前から時間が止まってるらしい。

[6717: 匿名さん]

しかし完売してからも一生懸命ネガキャンするってよっぽど買えなかったのが悔しいんですね。

[6718: 匿名さん]

惰弱って表現流行ってるの？
一般事務では見ないから2ちゃん煽りとか？

[6719: 匿名さん]

数字に元付いた雑誌にも載ってる事実を書いてなんでネガになるの？
それとも数値集計に恣意的に細工してるとでも言うつもり。
CT品川も新航路だけど、こっちはネガにならないの？
あなたの自分の気に要らない物件や意見のみ煽りまくる姿勢は良くわかったけど。

[6720: 匿名さん]

惰弱が本来通りの意味なら、買った人より
買わずに買った人を煽る人のが怠惰で惰弱だと思う。

ローン本申し込みまで一年ちょっとだから
金利上がらないと良いね。

[6721: 匿名さん]

名前を出さない方が良い物件や街があるわけよね。