アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[6652: 匿名さん]

霞ヶ関

[6653: 匿名さん]

完売だそうです。

[6654: 匿名さん]

おめでとうございます。

[6655: 入居予定さん]

ありがとうございます。

[6656: 匿名さん]

完売と1/31モデルルーム終了の連絡来ましたね。
検討スレも終了です。ありがとうございます。

[6657: 匿名さん]

ＨＰに完売でて見られなくなりましたね

[6658: 匿名さん]

早かったすね。
http://www.chizakura.jp

[6659: 匿名さん]

エレベーターの速度が高層の割に速くなさそうなので、せめて日本メーカーの制御が良いエレベーターであって欲しいです。

[6660: 匿名さん]

シンドラー？

[6661: 匿名さん]

定期借地は、土地付に比べて２割どころか
３割減て話だったが、そうでもない。

2/4のダイヤモンドマンション大調査みるかぎり
シティタワー品川を周辺の土地付マンション
（WCTやフェイバリッチタワー品川）と比べて
70平米換算で800万しか現在価格が違わない。

マンションは仕様や土地有無より
管理の良さや立地のが優先されるのかね。

[6662: 匿名さん]

エレベータは三菱じゃなかったけ？
そもそも高層で国産でないって聞いたことないし。
メンテ困るしね

[6663: 匿名さん]

定期借地でも70年あるし、70年経ったらどんなマンションでも建て替えですからあんまり借地のデメリットはないですよ。
ここは千代田区が絡んでるので安心感がありますし、立地が良い物件を少し安く買えるって事で根強い人気があるかと思います。

[6664: 匿名さん]

建て替えと定借は根本的に大きく違いますよ。

子孫に住める権利を残せず、全くの無に帰るのが借地です。

[6665: 匿名さん]

20年以内に売るなら問題ない。
それ以降はたぶん所有権物件との差が開いてゆく。50年以降は売るのは難しくなるだろう。

[6666: 匿名さん]

築70年のマンションを相続する子供の身になると更地になった方がいい気もするかな。
地価だけは高い築古マンションなんて維持費だけが馬鹿高く掛かるし。

[6667: 匿名さん]

壊す費用を積み立てる必要があるのと、土地の価値がゼロになるのが、所有権物件との大きな違いですね。

とくに後者については、実感を持ちにくいが、時の経過とともにマイナス評価が過大視される。
壊すまでに相続が発生すれば、それこそ負動産になると思うけどな。
住信SBIなどは借地物件には融資しないというスタンスだが、物事を合理的に判断するネットバンクらしいとえいば、らしいなと。

[6668: 匿名さん]

>>6664 匿名さん
人工減住み手がないのに管理費払う
可能性があるので、
無にかえるのがよいばあいもある

100%未来永劫人気の土地で
全住民一致で大金出し合って立替できるなら
後払い土地付きも良いけどね
どっちも一長一短なんで好みや状況による

[6669: 匿名さん]

>>6667 匿名さん

>>6667 匿名さん
ネットバンクかんかは新興なんで
資産ないぶん多様性幅が取れないから、
確実な定型モデルを薄利で数こなすしかない。
薄利なんで手間（人件費）かけないしね。
イオンとかもそうだね。

定期借地OKなのは大手やバックのある銀行だね。
三井住友銀行（メガバンク）、三井住友信託銀行（住宅ローンNo1）、りそな（政治家御用達）、フラット35（半官）とかね。

[6670: 匿名さん]

タワマンの建て替えとか非現実的なんだから、築70年のボロボロマンションとか負債でしかない。
相続する側としては借地の方がいいかな。
50年で受け継いだとしてもあと20年は貸せるし、期限が来れば更地になるのでそれ以降何の負担も発生しないし。

[6671: 匿名さん]

まあ、いくら人口減や古びて賃料下がったとしても、管理費+土地代+解体費等のランニングコスト合計5万ちょっと（70平米の場合）。
古くなって管理費上がったとしても、ここの賃料が将来的にランニングコスト以下になるとは考えにくい。
それにランニングコストは解体費込みなので、取り壊しで費用もかからんし。
この定期借地は、相続しても負動産にならない物件てことかと。

[6672: 匿名さん]

まあ、どんな時代が来てもリニアも止まる東京駅至近、秋葉徒歩圏、地下鉄徒歩1分、千代田区なら需要は高いままでしょう。10年以内徒歩10分圏内に再開発も目白押しだしね。

[6673: 匿名さん]

周辺にタワーマンションがないって事は、湾岸とか勝どきみたいに競合物件がないので値は落ちにくいでしょ。
貸して良し、売って良しってところだと思いますよ。

[6674: 匿名さん]

定借じゃない物件、も70年位したら、巨費で解体廃棄して建直しなければいけない廃墟付き。単なる更地が残るのではないですよ。

[6675: 匿名さん]

>>6672 匿名さん

リニアは東京駅には止まらんだろｗ
どんな時代だよｗｗ

[6676: 匿名さん]

>>6672 匿名さん

リニアは品川です。但し品川駅付近は新航路の飛行機騒音がありそうなので、離れた千代田区の方が無難です。

[6677: 匿名さん]

★完売御礼★

[6678: 匿名さん]

>>6674
都心の所有権マンションを70年後に建て替えるとする。
費用は解体＋建設費で、70平米でせいぜい3000万ぐらいか（郊外物件価格から推定）。
相続する子孫は3000万で都心新築マンションを手に入れられる。新たに買えば１億はくだらないか。

[6679: 匿名さん]

来年のことでさえ鬼が笑うのに机上の空論

[6680: 匿名さん]

定借の未来も机上の空論でしかない。

[6681: 匿名さん]

その机上の空論を検討して、大部分の人が所有権物件を選んでいる。
それには理由がないわけではない。

[6682: 匿名さん]

>>6678 が本当なら、70年後を待たずに今でも次々に古いタワマンが建て替えられているはず。机上の空論は所詮空論。

[6683: 匿名さん]

>>6681 匿名さん

そりゃ、単に所有権物件が数として大部分だから当たり前。

[6684: 匿名さん]

>>6682
古いタワマン？はて、何年前ぐらいかね？建て替えの時期が来てるのがあったら是非教えてくれ。
>>6683
定借がメリットしかないなら、デべは定借を大量に売るだろうね。

[6685: 匿名さん]

少なくとも、これまでの所有権マンションの建て替えではオーナーは多大な利益を享受している。
それは厳然たる事実。

[6686: 匿名さん]

>>6684 匿名さん
6678の空論だと、建替時期まで待たずに建て替えてもお得になる。
デベはデベの都合。購入者は購入者の都合。

[6687: 匿名さん]

なんだかなあ。。。

なるべく長期間マンションを使ったほうがお得に決まってるでしょ。。。
なんか当たり前のことが通用しないのかね。

[6688: 匿名さん]

>>6687 匿名さん

机上の空論が「当たり前」じゃないのに、都合良く「当たり前」と言われてもなんだかなあ。

[6689: 匿名さん]

>>6688

自分は　>>6678 がそれなりに妥当だと思って書いている（根拠も書いてるよね）のだが、それが「当たり前でない」と主張するのであれば、その根拠を提示してもらいたい。

[6690: 匿名さん]

売り切れた物件で空論の議論お疲れ様です。
私は取り敢えず10年住んで、常盤橋の再開発が終わったところで売り抜けますよ。次は番町辺りに所有権を買おうかしら(笑)
さて、10年後いくらで売れるか楽しみですね。マンションは買って終わりじゃないですよ。

[6691: 匿名さん]

>>6690

6678だが、あなたの考えには全面的に賛成する。
私は定借を否定しているわけではない。そのメリットは「初期コストが安く済む」ということ。
20~30年以内に売却すればなんの問題もなくそのメリットを享受できる。
ただ、「永住する」ことを考えた場合にはどう考えても所有権のほうがよいと思う。
所有権のメリットを否定するようなコメントに対し「それはいかがなものか」ということ。

[6692: 匿名さん]

>>6689 匿名さん
ここはタワマンである。
6685もそうだが非タワマンの、場合よりも遥かに解体が難しい。なので推定が甘い。
更にごみ捨て場不足から、将来の建築廃材を処分するコストも巨費になるだろうため今から見積もるのは不可能。

[6693: 匿名さん]

>>6678 匿名さん
70年後は人口減で日本人が4千万人減る予測なのに、家余りのその頃のマンション価格は誰にもまだ分からないでしょ。

[6694: 匿名さん]

>>6690 匿名さん

ほぼ同じ考えです。
その頃に中古相場が悪ければ賃貸にでも出して、相場好転を待つのも良いかと思ってます。
とりあえず70年後はみんな死んでるだろうから、空論バトルしても仕方ないかと。
今から70年前って戦後間もない頃でしょ？
その頃に今の状況予想できてる人なんて絶対いませんよ。画期的な政策で、人口が意外と増えてるかもよ笑

[6695: 匿名]

10年後に売り抜けできるといいね。
基本中古マンションを探すときに条件からランニングコストが高い&自分の物にならない定借を外す人が多いのは事実。
定借中古の売れ残り多いよね。
定借は賃貸と変わらないのにローン抱えるのが馬鹿馬鹿しい。
定借中古を売るにはセカンド探す金持ちの老人探すしかない。
でも、金持ちは殺伐とした神田(しかも山手線外)にはわざわざセカンドは買わないよね。
だから賃貸にするのがベストじゃない？
結果的に70年地代を払い続ける事に。

[6696: 匿名さん]

>>6695
定借だとローンも通り難いからね
ただ結局のところ時代が良ければ高値でも売れるし、
時代が悪けりゃキャッシュ層に足元見られるだけ
これは不動産の宿命だし、やっぱりその時になってみないと分からない
諸経費含めてローンを払えるんだったら問題ないと思う

ここ（に限らないけど）買った人で近々の懸念事項は金利上昇でしょ
2年後の金利は今より確実に上がってるだろうからさ

[6697: 匿名]

下町神田の定借売って番町の所有権マンションは買えないよね 笑
微妙な頭金くらいにしかならないのでは
追加資金が倍以上必要だよ 笑
考えが甘い

[6698: 匿名さん]

>>6689 匿名さん
建て替えで利益でるのは
今の容積より大きくなる場合のみ。
低層をタワマンにするときに膨大な利益がでる。
低層地区で既にギリギリの容積でたってたり
タワマンで空白地の規制緩和など利用して
建ててる物件は建て替えしても
戸数が増やせないので利益は非常にでにくい。
もしくは、持ち出しになる。
将来的に人工減なら、尚更。

[6699: 匿名さん]

>>6696 匿名さん
金利は大きい懸念材料です。
少しの動きで数百万変わるから。
ギリギリでローン組んだ人は破綻だな

[6700: 匿名さん]

>>6698
空論はもういいと思うけど（笑）、一応言っておくと、「利益が出る」なんて言ってないでしょ。
3000万程度の出費で都心に70㎡の新築マンションが手に入れられるって言ってるわけ。戸数が増やせないのは想定済み。
まあ、皆さんいうように70年後の相場とか解体費、建設費などわからんからあくまで空論だけどね。

[6701: 匿名さん]

>>6695
金持ちていっても色々いて神田や神保町あたりを好む学者や作家や翻訳者連中は多いけどね。下町好き、古本屋好き層というか。
この層は賃貸で住む所有に拘らない人も多いし、ステイタスより利便性なので、金持ちは必ず番町に住みたがるてこともないかと。