アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[661: 購入検討者さん]

>>656
通勤していればOKならやりようはいくらでもありそうですね。

[662: 匿名さん]

＞660
フリースタイルラップでバトル。

[663: 匿名さん]

>>662
そうそう、これきついんだよなー。

[664: 匿名さん]

千代田区在勤者優先枠はないでしょうね。あくまで千代田区在住者優先枠でしょう。

[665: 匿名さん]

>>657
簡単に住民票移せる層って、
単身者とか自由業者（個人投資家含む）でしょ？
区にとっても招かざる客なんだから、三年ぐらい遡って一掃して欲しいｗ

[666: 匿名さん]

ぜひ購入したいので、妻とふたりで申し込みたいのですが、世帯でひとつという縛りはあるのでしょうか？

[667: 匿名さん]

もし縛りが無いなら、私は両親と祖父母含めて家族６人で申し込みますけどね。現金一括なのでローン審査要らないし。

[668: 匿名さん]

それは抽選対策ですか？
もし複数当たったら、辞退するってことですか？
ペナルティーとかないんでしょうか。

[669: 匿名さん]

>>667
贈与税と相続税が両方かかって馬鹿らしくない？

[670: 匿名さん]

何かここネタすれになっちゃったね

[671: 匿名さん]

維持費はどんなもんだろうねえ？

どんな付帯設備、施設が出来るかによっても大きく変わると思うが

[672: 購入検討中さん [男性 30代]]

会社業績好調につき、決算賞与60万キターーーーー

[673: 申し込み予定]

>>672
臨時収入ですね*\(^o^)/* うらやま
大企業なんでしょうね…
うちの主人は駅弁大学

[674: 匿名さん]

>>673
自分の学歴は？

[675: 申込予定さん]

東大法学部です

[676: 匿名さん]

ネタ以外に、検討に値する何か新しい情報は無いのでしょうか。不動産関連の仕事の方とか、情報を期待してます。

[677: 匿名さん]

＞不動産関連の仕事の方とか

嘘しかつかない・・・もとい、都合の悪いことは一切言わないから鵜呑みにしちゃダメだよｗ
事前のリークなんか競馬の予想屋と同じレベル（もちろん真実もある）なんだから、
焦らないで公式発表を待ってなさい

[678: 匿名さん]

CT品川は、世帯でひとつの縛りがありました。違反して当選無効になった人もいたみたいです。

[679: 匿名さん]

では新しいネタとして、
日当たり談義などいかがでしょうか？

春分の日の軌跡です。
この物件は南西方向に傾げていますので、
東側物件は直射日光が入る時間が短いですね。

騒音的にも、日照的にも、西側が倍率高くなりますね。
デベロッパが西側間取りばかり出す時点で
自明ではありますが。

[680: 匿名さん]

この時期になっても事前案内会の連絡すらないんだから4月下旬の販売は無理だよな
他の物件との兼ね合いあるのに・・もう少し情報の更新とかもちゃんとして欲しいわ。

[681: 匿名さん]

>>679
不人気な部屋プランばかりHPに出す物件のケースもありますよ。

[682: 匿名さん]

>>680
販売が遅くなるのを期待して、最近千代田区に住民票を移しました。これで優遇。

[683: 匿名さん]

>>681
そうですね。679

[684: 匿名さん]

第9回座談会、この物件はスルーされています。ブロガーたちは興味無いみたい。

[685: 匿名さん]

>>684
Twitterでは座談会の皆さん応募しそうな雰囲気ですが。真剣に検討しているからこそ座談会で言わないんだと思います(笑)

[686: 申し込み予定]

>>674
主人の学歴が駅弁大学なのに私が有名大学出身のわけないですよ(⌒-⌒; )
専門卒。

[687: 匿名さん]

GW明けか下手したら6月くらいかな。千代田区民じゃなければ更に遅いだろう。

[688: 匿名さん]

日照をみて思ったんですが、この物件分譲は8階以上？だった気がするので、低層階が安いというか、北東側の区営住宅や駐車場と向かい合う中低層部屋がパンダ部屋として250～280ぐらいで売りに出されるのではないでしょうか？
一方、北西や南側の条件のいいところは300以上になるかと。

抽選で安く買えるかわりに、日照やプライバシーは我慢してくださいねと。
ＨＰ等に公開されている北西側の間取りは、高いお金出してじゃないと買えませんと。
当初の目的とはずいぶん違いますが、建物の形状を見て安く出さないとクレームが来ると思うと、こういう売り方になる可能性が。。。

[689: 匿名さん]

>>688
定借の条件悪い部屋を280で買って、「安く買えた」と思える人はオヒトヨシな方かも。

[690: 匿名さん]

中堅所得者が千代田区で買える部屋は、運良く抽選に勝ち抜いても日照がない部屋だとね～
しかも借地権で。デべもパンダ部屋をわざわざ宣伝する必要もないので、北西しか出さないのは納得だが。

[691: 匿名さん]

日照画像、話のネタに役立ってますね(笑)。

この物件は北東部分が凹んだ
L字形をしていますが、
そのくぼんだ部分にエレベーターホールをつくり、
各階ゴミ捨て場、防災備蓄庫、非常用トイレなどが
集まるでしょうね。
中住戸の廊下側に部屋が作られていないこと、
周辺の騒音環境を鑑みますと、
内廊下かと思います。
L字の縦偏？の右面と横偏？の上面が
お見合いになるような作りにはしないと思います。

[692: 匿名さん]

そもそも駐車場棟の位置が変わっちゃったからあまり参考にならないけど、もとはこういう間取りだからね

[693: 匿名さん]

>>691
物件サイトのCGを見るとL字の縦と横で、ベランダに出れば他人の室内を覗ける部屋もありそうですが。

[694: 匿名さん]

>>692
Hのクランクした珍しい間取りは、詳しく見てみたいです。

[695: 匿名さん]

>>693
691です。確かにそうですね。
Webではなく、冊子のCGの方ですよね。

私も「物件内でお見合いかよ～」と思いましたが、
窓のある、明るい内廊下なのではないかと
期待を込めております…

[696: 匿名さん]

695です。

すみません。外側はどうみてもベランダですね…
内側はエレベーターホールっぽいですが、

[697: 匿名さん]

>>696

ちょうどL字を埋めるように駐車場が建つので、影に隠れる部屋はありそうですが。
逆に駐車場の高さを抜けると、ベランダから覗けそうですね。

何れにしても、L字に面する部屋は見晴らしが気になります。

[698: 匿名さん]

>>697
今はGoogleマップで色々な角度、高さで見れますので便利ですね。

15階より上ぐらいでないと
眺望の抜け感はないでしょうね。

北西方向や南方向は、超高層が目に入りますが、
北東方向、東方向は超高層はあまりなさそうですね。

[699: 匿名さん]

駐車場棟との距離がかなり近く感じます。
駐車場棟に面したベランダがあるとしたらかなり違和感のある造りですね。

[700: 匿名さん]

上から5階か6階くらいなら区営住宅と見合わずに済みそうです。
区営住宅との間には広場があるので駐車場棟ほど近接していないですしね。

[701: 匿名さん]

>>692
これを見ると、タワーパークに面したところが外廊下（吹抜け？）ということですよね。
内廊下に変更になったということなんでしょうか？

[702: 匿名さん]

冊子の資料には内廊下を採用と書かれていますよ。

[703: 匿名さん]

>>698
この画像は一体、地上何mの高さなんでしょうか ?

[704: 匿名さん]

>>703
698です。わかりません。
スカイツリー展望台レベルですかね？(笑)
頭が抜けてる23階より上辺りの購入見当の方は
Googleで色々みれますよー という話です。
あしからずすみません

[705: 匿名さん]

>>702
ありがとうございます。安心しました。

[706: 匿名さん]

>>701
この添付図面は入札時の古いものですよ

[707: 匿名さん]

区営住宅棟の方は契約を変更して工賃を上げています。
民間住宅棟の方はどうなるでしょうか。

[708: 匿名さん]

>>706
はい、承知しています。

[709: 匿名さん]

>>699
タワーパーキング部とかぶる部分は
エレベーターシャフト、
内廊下なんでしょうね。

[710: 匿名さん]

HP3/11更新予定なんだから早く更新お願いします。

[711: 購入検討中]

千代田区の平均的エリートサラリーマンが二馬力で辛うじて買える物件はここですか？

[712: 匿名さん]

私は１馬力で買えますが。
２馬力前提だと奥さんが仕事やめられなくなりますからやめた方がいいのでは？

[713: 匿名さん]

>>712
考え方が昭和ですね。笑

[714: 匿名さん]

>>711
買った後、大変だよ。

[715: 購入検討中さん]

俺なら１馬力で余裕を持って組んで２馬力なら繰り上げ返済だな

[716: 匿名さん]

俺ならキャッシュだな。定借ごとき。

[717: 匿名さん]

キャッシュで買える人じゃないとその後辛いよな～

[718: 匿名さん]

>>717
なんだそれ。具体的に言ってくれよ。何がその後つらい？単なるネガティヴキャンペーンか？

[719: 匿名さん]

キャッシュ購入者への過剰反応

[720: 匿名さん]

お金の使いどころが偏った感じの会話ですね。

[721: 匿名さん]

この低金利の状況で、キャッシュで買うとかバカなの？

[722: 匿名さん]

キャッシュ持ってても上手く運用できないなら、固定資産に換えるのは何ら間違ってないだろw
金利以上の利回りを出せるなら、借金してでもキャッシュ残して運用する方が利益的な選択。
でも、投資意欲がなく、単に銀行預金として置いておくだけなら使った方がよほどマシ。
このマンションにおいては5年間の自己使用制限があり、その期間は利益を出せないから、6年目から賃貸して運用する目的で買うなら、どう考えてもキャッシュの方がいい。

[723: 匿名さん]

＞＞７２２

なんでこのマンションならキャッシュの方がいいのかね？？？

住宅ローン控除を考えながら、５年目まで年４０万円満額節税できるよう調整して頭金出してローン組んだら、団信付でボーナスもらうのと同じ。

１０年固定で０．５％とかでローンが出だしたから、たとえば５０００万のローンを組んで、当初年２５万円の金利負担。でも４０万円節税できるなら、１５万円のボーナスもらうのと同じ。しかもローン支払中に所定の状態に陥ったら、保険が下りる。そうするとキャッシュで購入できたけどあえてローンを組んだ分の現金も残るし、ローンも消えてマンションのみ残る。

現金は投資に回すかな。

自宅として住まなきゃいけないがね。わかってるようでわかってない人ね、もう少し頭使おうか。

[724: 匿名さん]

住宅ローン控除と3000万控除とは併用できない。今の自宅を売却時にタップリ利益が出るんでね。自宅住み替えだからこそ。

[725: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[729: 匿名さん]

売れば儲かる自宅を所有中でない人に、認識不足と言うのは酷か。

[730: 匿名さん]

>キャッシュだな、定借ごとき

考え方によっては
定期借地権は良いですよね。
時価である土地価格を
その時の時価で分割で払えるのですから。

上がりもするし下がりもするのですが、
これからはどうでしょうかね。

土地代抜きの正当なマンション価格って
どんなものなのか、
よく分からないですけど。

キャッシュで払えるなら
4000万円分はローン組んだ方が
私もよいと思いますよ。
ご年齢によりますでしょうけれど。

[731: 購入検討中さん]

わたしも買うとしたらキャッシュです。

[732: 匿名さん]

値段公表っていつ？

大事なのは借地代をいくらにするつもりなのかでしょう。神宮のテイシャクみたいな高額借地代したら非常に厳しい。さすがにないだろうけど。

[733: 匿名さん]

年収450万の方から、キャッシュ一括のリッチ層まで幅広い住民が住みそうなマンションになりそうですね。
まあキャッシュはネタだと思いますが。。。

[734: 匿名さん]

いつかキャッシュで買ってやりたいという願望は強くあります。毎度、めちゃめちゃガチンコでローン組んでますけどね笑。

[735: 匿名さん]

借地代は前払い分と月払い分がでてきますが、特に月払い分のことね。平米50円以下にしてくれないと意味ない。

[736: 匿名さん]

ここだけじゃなく、ちらほら取引先から値段聞いたって言ってる人がいるけど、総じて歯切れが悪い。
そろそろ公になるんだろうけど、中層階250、高層階350、最上階450とかそんな値付けだったりするんだろうか。
しかも、中層階=3フロア(30戸)で、残りの150戸が350～450だとしたら、そういう反応になるのも頷ける。。
そうならないことを祈るのみだなー。

[737: 匿名さん]

>>732
277戸で540万円ですから、平均2万円くらいでしょうか。

[738: 匿名さん]

>>736

値段を聞いたなら、あなたの予想ではなくその値段を書いてくれないか？
ワシは他社のマンション内覧したとき、担当の営業が知り合いに聞いたところでは３３０位でそこまで安くないと言われたけど。

[739: 匿名さん]

>>737
そうですね。
私は70平米で1.5万円程度を見込んでいます。

ちなみに、
入札決定時の平成22年と、
平成28年で、
マンション北面道路の路線価は
それぞれ、970、960でした。
今年は下がりましたね。

課税標準額もそうですけど、
地代の算定、改訂は、千代田区が間に入る分
リニアに判定されないでしょうけれど…

[740: 匿名さん]

>>738
330なら撤退だな
全く安くない
今の市況通りで、割高

[741: 匿名さん]

不動産関係者は、さも確実な情報のように言うけど、実際には本人の予想・希望・願望が含まれるからなあ。

[742: 匿名さん]

私なんか300で徹底だよ。

[743: 匿名さん]

Blogやツイッターで、最近は高いコメントが多くなりましたね。そろそろ価格が分かるわけですが、低価格を希望していた方は買いたいけど買えない不満を千代田区や売主に文句を言うのでしょうか？

[744: 匿名さん]

俺も300超えるなら撤退かな

他に気になる物件ちらほらあるので、同じ割高なら所有権の物件買うよ。

千代田区優先枠も一個減るし、350でも購入する方には朗報ですね。

[745: 匿名さん]

金利が下がりまくってる環境で定借だと、地代の利回り分うま味が少ない
土地の価値は建物と違って経年劣化しないし
金利低下の恩恵は所有権マンション＞定借マンション

とはいえ、250以下なら安いので買いたいけど
うちは250以上なら撤退だわ

[746: 匿名さん]

まぁ元々平均225の予定だったからね。

[747: 匿名]

250とかは無理やろー

280着地と読んでます。

もちろん買う。

[748: 匿名さん]

毎月の地代や解体費や管理維持費なども、低金利の恩恵は無しだね。

[749: 匿名さん]

価格、でどんな部屋が買えるかだな。坪280でお見合い低層階なら、買う価値無い。

[750: 匿名さん]

別にお見合いでもいいけど。そこは、自分がどう判断するかだな。

[751: 匿名さん]

これ見ると、安い部屋は東側の一部な気がするけどね。
仮に２５０だとしても、ここを買うかは悩むね。

[752: 匿名さん]

この図面だと、北側の一部がお見合いってことかな。

いずれにせよ、圧迫感がありそう。
タワーならではの高い管理費を負担しなければいけないのに、
タワーならではの開放感が得られない住戸。

坪250でも遠慮します。

[753: 匿名さん]

階の間隔が3200mmおきですね。
各階を仕切るスラブの厚さが200なのか300なのかわかりませんが、
割り付けはこんなかんじですかね。
あんまり高い天井高は期待できそうにないですね。。

3200－200mmスラブ厚
3000－躯体天井
2800－リビング天井
2700－居室
2600－キッチン天井
0300－上がり框
0288－12mmフローリング
0268－20mmパーティクル２
0248－20mmパーティクル１
0200－内廊下床
0000－躯体床


2800－リビング天井
から、
0300－上がり框
をひくと2500mm＝リビング天井高。

[754: 匿名さん]

面白い流れだね。坪単価250とかで安いんだったら、お見合いでも倍率高いよ。遠慮したいひとは遠慮すればいいでしょ。

[755: 匿名さん]

>>753
このマンションにクオリティを期待しては駄目ですよ。
坪単価250万円以下という価格のみを期待するマンション。

[756: 匿名さん]

定借は建物のみだから、安くて当たり前。

[757: 匿名さん]

スターツは、土地の仕入れ代はタダで、上物だけつくってそこそこの値段で売れるなら相当儲かるだろうね。
究極の地上げってかんじ。

[758: 匿名さん]

今のご時世、坪300なら買い！
ちょっと高くてもよいので、制約（賃貸禁止/売買禁止）は
掛けないでくださいませ

[759: 匿名さん]

>>755
免震＆内廊下ってだけでも十分なクオリティかとｗ

[760: 匿名さん]

近くで同じような駅地価条件で、坪420万円ってことなので、定借特価300万円は妥当でしょうね。