アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[6501: 匿名さん]

サイトの更新しないから分からない

[6502: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[6503: 匿名さん]

まだ残ってますね。
売れ行きからするとギリギリのいい線だってことでしょうか

[6504: 匿名さん]

タワーマンションは戸数も多いですから多く売れ残るときもありますよね、きっと。

私、最寄駅が岩本町駅が弱い気がします。25階で276邸だそう。そう考えると276÷25で1フロアあたり10邸以上あることになりますよね。276家族が住むと考えるとすごいことですね。タワーマンション1つに200以上の家族が住んでいるのかと思うと、これから見る目が変わりそうです。

売れ残ると価格は変わりますか？

[6505: 匿名さん]

残り5戸ですから書き方上手な湾岸のスレだったら、5戸を残して完売なんて書くかも。
最寄駅に限定しなくても、神田駅と秋葉原駅に駅近ですよ。

[6506: 匿名さん]

至近駅なんて腐るほどあるから、神田なり秋葉原なり御茶ノ水なり日本橋なり何とでも言えてしまうけどな。さすがに東京駅てのは無理があるが笑

[6507: 匿名さん]

日本橋地区のマンションスレでは、再開発エリアの三越前駅に徒歩圏かどうかが重要みたいですよ。ここは徒歩でも銀座線でも行けますが。

[6508: 匿名さん]

>>6507
近年の日本橋○○町バブルも目を見張るものがあるよねｗ
クワバラクワバラ・・・

[6509: 匿名さん]

大判のちらしが入っていました。
最終5邸、先着順になったのですね。
このまま売れなければスターツが賃貸に出したりするでしょうか。
うちは買うつもりはないのですが、賃貸なら借りたいと思っているのでちょっと期待しています。

[6510: 匿名さん]

55Hと80Jが2戸ずつ残ってるんだね
80Jは南東の角で間取りもいいと思うけど、ファミリー需要はそれほどでもなかったってことかな。

[6511: 匿名さん]

ありえないけど80Jのゲストルーム化熱望しますね。

[6512: 匿名さん]

待機児童0は嘘ですよ。
千代田区は、区内の全保育園の入園を希望しない限り待機児童に数えないだけです。麹町地区に住む人が神田地区の保育園に通うなんて現実的に難しいので、待機児童数が少なく見積もられています。

[6513: 匿名さん]

>>6511
管理組合がスターツから借りればいいんじゃない？その分管理費が上がるけどね。

[6514: 匿名さん]

ゲストルーム化とかやるわけないでしょう。

タダで使わせる位なら7000万に値下げして売るか賃貸に回すに決まってます。

[6515: 匿名さん]

>>6514
誰もタダで使わせるなんて話はしてないでしょ。管理費から賃料を出すんですよ。
現に、規約改正して、空室の1戸を居住者向けのトランクルームにしたマンションもありますよ。もちろんトランクルームを使う人たちで賃料を負担する仕組みです。

[6516: 匿名さん]

>>6514-6515
ありえないんだから、その辺で・・・
ありえない話を振った6511さんが悪いｗ

[6517: 評判気になるさん]

５邸なら１年半くらいあるんだから、売れるでしょう（笑）
勤務地からキリン本社のブリリア八重洲アベニューの立つ様子見てるけど、あそこは立地悪いねｗ
FIXサッシにちょっといいなと思ってしまったけど

[6518: 匿名さん]

>>6516 匿名さん
6511ですが、失礼しました笑

私がスターツでもゲストルーム化するぐらいなら、賃貸にだすか社宅化しますが、当マンションをフラッグシップとして位置付けようとの社内機運から、賃貸階層の需要喚起とブランド向上への投資としての側面も相まってゲストルーム転用するという嬉しい誤算が起きたら良いなという空想を呟いた次第です笑。

[6519: 匿名さん]

ここって賃貸でどれぐらいで出てくるのかな？
結構高そうなイメージあるけど。

[6520: 匿名さん]

ここはゲストルームないのか。珍しいね。

[6521: 匿名さん]

賃貸は平米単価4,000前後かと。

http://www.keep-corp.com/s_r_12959/

[6522: 匿名さん]

>>6520 匿名さん

この立地でゲストルームを作ったら、民泊に利用されるだろうから無い方が良いでしょう。

[6523: 匿名さん]

>>6512 匿名さん

っていうより、東京都には認可保育園以外にも補助が出る認証保育園があり、千代田区には認証保育園が多い。

[6524: 匿名さん]

>>6523
認証と認可じゃ全然違うからねぇ

[6525: 匿名さん]

認可には0歳児枠が無い場合があるが、認証は0歳児枠がある。認可の開所は基本11時間だが、認証は13時間以上が義務化。だから一長一短。

[6526: 匿名さん]

あなたが認証に通わせてることはよくわかったけど一長一短てことはないよ 笑
早く認可に移れるといいね

[6527: 匿名さん]

>>6526 匿名さん

認可に移りたいなんて書いてないのに、何言ってんだか。

[6528: 匿名さん]

すみませんでしたm(_ _)m

[6529: マンション検討中さん]

>>6517 評判気になるさん

根拠は？
普通に考えてここよりはいいでしょ

[6530: 通りがかりさん]

ご近所物件のシティインデックス神田の広告がポストに入っていましたが、結構良さそうですね。
1LDK中心なので投資に良さそう。見に行ってみようかな。

[6531: 匿名さん]

それで思い出したけど、過去レスでCT品川がここより良いとか高級とか書いた人がいたけど、CT品川は駅徒歩10分、南側に都営住宅が並ぶ立地。
外廊下、耐震構造、窓ガラスがペアではない1枚ガラス、食洗機無し、タンク付きトイレ。

[6532: 匿名さん]

シティインデックスを投資用としてこの値段で買うのはどうなんだろうね。居住用としては良いけど、中古も含めるとちょっと利回り低すぎる気もするけど。
個人的には、首都高を眺めるダイレクトウィンドウの部屋は買って住みたいと思った。

[6533: 匿名さん]

因みに、シティの５０平米を７０００で買うなら、俺はアルファグランデの５０を買った方が満足度は高いと思うけどね。
まあ所有権に拘らなければだけど。

[6534: 匿名さん]

シティは、神田駅に行くには首都高下の歩道橋を渡ることになるんですかね。

[6535: 匿名さん]

少し歩けば交差点あるよ。あの歩道橋たまにホームレスがいるから使いたくないんだよね。
交通量が少ないといえ、首都高の真横は騒音が気になるよね。当然二重サッシなんだろうけど。

[6536: 匿名さん]

シティインデックス神田はここと単純比較する物件ではないと思うが、周辺相場をみるには参考になるかな。
坪単価367～425万程度。今の新築所有権マンションの相場ということか。
ランニングコストは54㎡で21380円/月。ちなみにここは57㎡で43660円/月程度。
あとは駐車場料金がなぜこんなに差があるのか？シティインデックスは20000～27000円（これが相場？）。
ここはHPみると38500,44000円とのことだが。

[6537: 匿名さん]

シティインデックスモデルルーム予約しちゃいました｡
外廊下だったり、ディスポーザーが無かったり、ここよりも劣る点はありますが、坪単価は360万円～となっていますのでそんなに高くはないと思います｡
何より所有権ですし、完成売りのため入居が来年早々というのは一番の魅力です｡

[6538: 匿名さん]

>>6536
駐車場マジ？
界隈の平置き相場は5万前後、機械式だと7～8掛けぐらいかな？
もちろんサイズその他の条件で結構前後するけど、
それでも2万台は破格な気がする・・・間違ってない？
千桜のほうが周辺相場に近いと思うけど・・・

[6539: 匿名さん]

アルファグランデ千桜の駐車場のランニングコストは妥当です。
メンテナンスもあるから、安けりゃ、良いっていう単純な話ではないと思うけどね。その分、別のところに負担が発生して、車持たない家庭は負担増になるから

[6540: 匿名さん]

機械式駐車場のメンテナンスコストとしては異常に高額だと思うけどね。
周辺相場に合わせてるだけだろう。
おそらく「車持つ人にたくさん負担してもらう」という考えかな。その分管理費は抑えてあるのかもしれない。
自分は車好きなんでシティインデックスに惹かれるなあ。ちょっと狭いけど。

[6541: 匿名さん]

シティインデックスの駐車場、2台分⁈
抽選に外れたら、ここの駐車場貸してもらえば？笑

[6542: 匿名さん]

シティインデックス神田の方が良さそうですよね！いろいろと．．

[6543: 匿名さん]

そうかな、俺は住むなら俄然こっちだけど。まあ、もう買えないみたいだけどね。。。

[6544: 匿名さん]

単身者が主なターゲット（せいぜい、DINKSまで）の物件とはそもそも競合しないでしょ。

[6548: マンション検討中さん]

[No.6545～本レスまで前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[6549: 匿名さん]

他物件の話はやめましょう。
我々の物件はちゃんと売り切れるのだろうか

[6550: 匿名さん]

あと、1戸だそうですよ

[6551: 匿名さん]

まぁ今週末にでも完売するのでは

[6552: マンション検討中さん]

割高でも売れるねぇ〜〜
みんな金持ってるなあ

[6553: 匿名さん]

駅出口から横の道を通って徒歩30秒の免震タワマン、では周辺に比較できる物件はありません。

[6554: 周辺住民さん]

ホームページが更新されないから情報がわからない。割高だが、日本橋界隈のありえない値つけの周辺と比較したらましだったのでは。

[6555: 匿名さん]

割高てのも、周辺に比較物件があって初めて言える事だからな。相場がピークと言われて久しいから、お手頃な値段とはさすがに言わないけど、売れ行きを見れば相場的には悪くなかったんじゃない？

[6556: 匿名さん]

南側は割高だったけどそれ以外はまともな値付けだったと思うけどな～特に優先部屋は安かったイメージ。

少し建ってきたので見に行くと、この界隈では考えられないくらい空地が確保されてるよ。
日本橋界隈の物件や神保町の物件見てしまうと、住むならこっちの方が満足度は高いと思うけどね。

[6557: 匿名さん]

千代田区が選定してるだけあって、他の物件と比べて企業利益だけではなくきちんとしたマンションになると思うよ
やはりこのエリアでタワマン、空地率、駅近、ってのはいいわ～
永久に住むんだったら70年後は死んでるから気にならない
あとは月5万以上でしかも上がっていく維持費をどう考えるかだな～

[6558: 匿名さん]

南側も角以外は、予定価格よりも大幅調整したのでまともな値付けになってましたよ。

[6559: 匿名さん]

まあ、妥当な値段だったという事ですね。
増税の対象にもならないし個人的にはいい買い物だったと思います。
実際出来て住んでみないと本当の所はわかりませんけど。

[6560: 匿名さん]

増税の対象にならなかったのは良かったですね。13階が真ん中なので、14階以上が増税になるとこでした。

[6561: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[6562: 匿名さん]

>>6561 匿名さん
自民党大綱によれば、来年四月一日までに売買契約交わしている住戸は対象から除かれるという但し書きがあるので、そもそも千桜は対象外の様です。因みに不動産取得税の増税に関しても除外です。

[6563: 6561]

>>6562 え～そうなんですね。それは良かったです。
間違いを訂正していただき、ありがとうございます！

[6564: 匿名さん]

来週でモデルルーム終了

[6565: eマンションさん]

>>6564 匿名さん

本当ですか！？いよいよ完売なのですね！
キャンセルした私にも郵便やメールが届いていたので、苦労している印象でしたが、やっとですね。
早かったのか、遅かったのか･･

[6566: 匿名さん]

登録開始したのが7月でしたから、戸数的に早かったと思いますよ。1期1次のあと長い夏休みをしてましたし。

[6567: 匿名さん]

キャンセル住戸が1戸でたみたいですね。
完売間近かな。

[6568: 匿名さん]

キャンセルした場合って、やっぱり手付金は放棄しなきゃいけないんですかね？
このままだと諸事情で住めなくなる可能性があるので、賃貸に出さざるを得ないかなと思っているのでどうしようか迷い中です。

[6569: マンション検討中さん]

賃貸出せるっけ?

[6570: 匿名さん]

一般的に個人的理由の解約なら、手付金放棄が普通ですよ。家族が大病でお金が必要なんて泣き落としも、例外的にあるみたいですが。

[6571: 通りがかりさん]

1戸キャンセル発生とメールが来ました。
55㎡、南向き8階とありますので、最後まで残っていた住戸だと思います。

[6572: マンション検討中さん]

買うか

[6573: 評判気になるさん]

>>6572 マンション検討中さん

買おう

[6574: 匿名さん]

>>6571 通りがかりさん

本当に8階なら地権者住戸だったはずなので、地権者がキャンセルしたのかなあ。

[6575: 匿名さん]

岩本町って家賃安いね。

[6576: 匿名さん]

ヤフー不動産の新築賃貸を簡単に見てきたが、小伝馬町よりも岩本町の方が家賃が高いようだ。

[6577: 匿名さん]

ここと同じタワーが小伝馬町で５５平米で２３万で出てるね

[6578: 匿名さん]

小伝馬町のウェリスタワーは分譲時に見に行きました。耐震構造でコンシェルジュ無しです。

[6579: 匿名さん]

じゃあここは５５平米で２５万ぐらいかな？

[6580: 匿名さん]

以前物件検討時に、営業が部屋別の想定賃料が表になってるのを見せてくれました。確か、家賃保証賃料と一般の想定賃料が列記されてまして、想定賃料は保守的な数字が載ってました。数字は忘れましたが、安くはなかったと記憶してます。

[6581: 匿名さん]

利回り良さげじゃないの？

[6582: 名無しさん]

55平米で23万だと割りに合わない。ここは借地だから出口期待できないのに。
問屋街はやっぱり安いなあ。セレブはこのへんで借りないもんな。

[6583: 匿名さん]

5年経ったら10階くらいの80Gを借りたいです。
家賃はいくらくらいするでしょうか？30万円でくらい？

[6584: 匿名さん]

55平米だと地代管理費抜きで年200位？
25年貸せば元取れない？残り45年もあるし、何をもって割に合わないとするかだけどさ。

[6585: 匿名さん]

55平米で5000万の想定？でも残戸は57平米で5800万円台。
これだとずっと23万の家賃が維持され、切れ目もないとして元が取れるのが30年ぐらいか。
ずっと23万で貸せるというのがちょっと甘い気もするがどうなんだろう。

[6586: 匿名さん]

定期借地のシティタワー品川が高値で中古取引されてるのに、出口期待できないってのが偏見。

[6587: 匿名さん]

このご時世、好立地で継続的な賃料が見込めて、かつランドマーク的な物件で美味しい物件なんてないでしょ

[6588: 匿名さん]

築20年の55平米を23万円も出して借りる物好きはいないでしょう。
駅前のパークタワーだってそれより下がってますよ。築10年未満ですが。

[6589: 匿名さん]

パークタワーは駅徒歩4分だよね。

[6590: マンション検討中さん]

ここは都営のみの周辺に何も無い駅だから徒歩1分なだけだし。
バス停前のマンションと大して変わらんから。

[6591: 匿名さん]

実際は駅出入口まで30秒。小雨程度なら傘不要。

[6592: 匿名さん]

5700万の住戸なら、購入時の手数料や修繕積み立て一括金を入れたら実質6000万。 元取るのに30年は辛い。 10年でやっぱり建物も設備も古ぼけてくるからなあ。
築6年シティタワー の成約が坪単価240万
ここの出口はどうだろう。

[6593: 匿名さん]

ここの購入者は都営新宿線を日常的に使う人が多いの？

[6594: 匿名さん]

シティタワー品川は築8年です。都心飛行機ルートの近くなので、その内、参考にはならなくなりますが。

[6595: 匿名さん]

>>6593 匿名さん

私は勤務先が九段下なので日常的に新宿線ですが、神田駅も近いですよ。

[6596: 名無しさん]

>>6593 匿名さん
そんなの人それぞれです。
幾らでも路線があるから

[6597: 匿名さん]

>>6590 マンション検討中さん

煽り的ネガにマジレスするのも大人気ないと自覚してますが、岩本町≒秋葉原なので何もないどころか何でもあるんですよね。それでいて秋葉原的な雰囲気は軽微なのがまた良い。

[6598: 匿名さん]

6593だけど、「駅徒歩1分」を強調する人があまりに多いと感じたもので。
自分は都営新宿線を使ったことはほとんどなく、自慢ではないが岩本町は１度も使ったことがない。
自分にとっては秋葉原、神田５分が重要かな。
少なくとも、岩本町徒歩１分だから周辺物件より家賃が高くとれると考えるのはどうだろうね。

[6599: 匿名さん]

近所に住んでいるけど、都営新宿線は九段下で千代田区役所方面に行く時か、半蔵門乗り換えで何処かに行く時か、京王線の方に行く時に使う位かな。通勤通学で着かない人はあまり利用頻度は高くは無いのかなぁと思います。神田、秋葉原の方が重要アクセスなのは間違いないだろうけどね

[6600: 匿名さん]

それよりは神田と秋葉原が両方使えるのは、地味に良いですよ。
総武線でも、中央線でも、行き先によって選べるので、面倒くさいお茶の水で乗り換えをしなくて良い&山手線も使える