アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[6441: 匿名さん]

金利はさすがに今よりは上がりそうですね。

[6442: 匿名さん]

やっぱり金利は上がってしまうんですかね～。
でもそんなに驚くほどは上がらないんじゃないでしょか。
仮に１％も上昇したら、大変厳しい状況になってしまいますから、
出来る限り、そんなことは阻止したいものです。
阻止出来ればイイですが。

[6443: 匿名さん]

>>6442
10年前も底値と言われてて10年固定2パーで組んだｗ
1パー以下はねーよｗ銀行どうやって儲けんだよｗ
って言ってたらまさかのマイナス金利ｗ

まあ将来のことは分からないけど、
政治経済の情勢を考えると金利はほぼ上げられないから心配し過ぎることはない
不安は尽きないと思うけど、最悪手付放棄がリスクの上限と割り切って、
目標に向かって節約して頭金や家具代貯めることだけ考えてればいい

[6444: 匿名さん]

11/5(土)までが最終分譲の登録期間という事で、
モデルルームには商談している方がちらほらと居ましたね。

[6445: 匿名さん]

先着順の売れ残りはもう無くなりましたか？

[6446: 住民板ユーザー]

ネガはやっぱり千代田区に住民票移したピエロなのかな？

[6447: 匿名さん]

不動産バブルが弾けようとしている今、下手に立地の悪い高額物件を買うよりは、借地権でも立地が良く値段が抑えられてる物件のほうが、相対的には損する確率は低くなるのではとも思うが？

[6448: 匿名さん]

最悪、ここなら賃金に回しても良いかと。千代田区アドレスで都内屈指の行政サービスと利便性を兼ね備えているのが強みですね

[6449: 匿名さん]

二期って抽選になりました？

そもそも登録ありました？

[6450: 匿名さん]

身バレするようなことは書き込まないでしょう

[6451: 匿名さん]

この掲示板の過疎具合からそれなりに売れ残ってるでしょう

[6452: 匿名さん]

>>6447

本当に不動産バブルが弾けようとしていますね!
中古マンションの在庫がどんどん増えているので、値下げしないと売れない状態になっています｡
新築マンションでも予定価格より下げるマンションが増えてきました｡
ここは、場所が希少ということで、安泰説が漂っていますが大丈夫でしょうか?

[6453: 匿名さん]

過去にも何度か不動産価格の下落局面がありましたが、都心3区の駅近物件の下落率は限りなく0に近かった様に思います。ここが、そうかは分かりませんが3ARの物件は今や堅気では中々手が出ない価格ですが、下落局面当時もやっぱり手が出ない価格でしたからね。
再開発予定地の近くかどうかも関係あるかもですね。

[6454: 匿名さん]

上がった分は下がる。それ以上は下がりにくいだろうけど。
また上がるときもあるので、売るならそのタイミングで売ればいいだけだけどね。
しかしここのHP更新されないね。

[6455: 匿名さん]

ここ数年はマンション価格が異常に上昇しすぎたせいで、都心3区いえども下落は逃れられないと思っています｡
特に豊洲、晴海、勝どき等の湾岸地域は大型物件が多く、戸数も多いので、下落幅も大きくなると予想されています｡
湾岸地域以外でも田町のグローバルフロントタワーなんかは、ここ数ヶ月で5％ほど販売価格が下がりました｡
少し不安です｡

[6456: 匿名さん]

GFTって売り主が強気すぎて全然成約してないと聞くけど。5%下げたところで買い手は付かないでしょ。
湾岸はこれからも新築出てくるし、ここと違って稀少性無いから焦って買わなくてもいい。しかも賃貸に出したとき競合多すぎて空室リスク高くて投資としては割りに合わない。

[6457: 匿名さん]

あそこは入居前がピークだったね。今は幻想が解けてしまった状態で誰も買わない。

[6458: 匿名さん]

田町は港区と言っても微妙だからね。浜松町も同格だったけど、再開発で希望ありだけど。田町〜品川間の新駅に期待と言ったところでしょうか。

[6459: 匿名さん]

新駅は第２品川駅と言っていいくらい品川駅に近く、田町とは殆ど関係がない。

[6460: 匿名さん]

都内は横ばいか、若干上昇してると思う。
高輪台白金台あたりを定点観測してると半年ー３か月前より
今のが確実に値上がりしてる。
大統領選契機に活気つくとさらに上がるかも。

[6461: 匿名さん]

2期全然売れてないw

[6462: 検討板ユーザーさん]

>>6461 匿名さん

売れてないんですか？

[6463: マンション検討中さん]

>>6461 匿名さん

本当ですか！？　1戸も？？
もし、そうだとすると、完売するのは大変そうですね。
偽スターツさんとかに、もう1戸くらい買ってもらうしかないかも、です(笑)

[6464: 匿名さん]

単にHPの更新サボってるだけなんじゃない？
二期は６戸、先着３戸、果たしてどうなったのか。

[6465: 匿名さん]

次回更新予定が10月21日だからね（笑）
まあ、すんなり2期完売したのならさっさとHPに表示すべきだとは思う。

[6466: 匿名さん]

完売したの？

[6467: 匿名さん]

>>6460 匿名さん

白金や高輪は、都心飛行機通過ルートの下になる予定ですよ。山手線南側は需要が減るのでは。

[6468: 匿名さん]

したよ

[6469: 匿名さん]

再登録2戸だそうだ。
先着順と合わせて残り5戸か。

[6470: 匿名さん]

再登録って申込がなかった部屋を先着順でなく抽選にするってことですよね？

先着順にすればいいのにw

[6471: 匿名さん]

最上階の億ションは売れたみたいね。

[6472: 匿名さん]

麹町のタワーに２、３億出して高値掴みするなら、ここの最上階はリーズナブルだよね

[6473: 匿名さん]

再登録になっちゃったんだ。
まだ広告も打ってるしスターツも大変だね。

[6474: 匿名さん]

再登録って、先着と違って申込期間があるから、書類不備かなにかだった購入希望者が既にいるんじゃないのかな。

[6475: 匿名さん]

>>6472 匿名さん
確かに千代田区で、広さが欲しくて神田ではありますが、周辺の多数の駅使えること考えると、ここの方が良いというのも分からなくはないですね。

[6476: 匿名さん]

先着順の3戸はだいぶ入れ替わったようだ。最安は5520万だったはずが5830万になっている。
そして1億3870万のが消えている。
つまり、少なくとも3戸中2戸は新たな住戸ということになる。これが2期売れ残りとすると、2期は6戸中2戸（ひょっとするとそれ以下）しか売れなかったことになる。
先着順から消えた2戸は素直に受け取れば「売れた」となるのだろうが、それも不透明かもしれない。

[6477: 匿名さん]

>>6476 匿名さん
相当この物件が売れるのが嫌なんですね(笑)

[6478: 匿名さん]

>>6477
どうしたらそういう発想になるのか理解不能。
6476は単純に情報から現状を分析しただけ。
私は都心物件に広く興味をもっていて多くのスレにコメントをしており、6476もその１つにすぎない。

[6479: マサ]

東京駅に連なる路線駅近
大規模物件
免震
ものすごい美味しい物件かは知らんが、今年選ぶ中では手堅いよね。なんでそう思わないのかな。

[6480: 匿名さん]

手堅いって何ですか？
単純に売れ残り部屋は価格設定が高いと思う人も多いのでは？

[6481: 匿名さん]

売れ残りとか、最後まで売れ行きを気にする辺りが今年度注目ナンバーワン物件だった名残がありますね。
一期でほぼ売れてしまった事実には目を向けずに、売れ残っている部屋に粘着する人がいても致し方ないのかと（笑）

[6482: 匿名さん]

確かに価格発表までは注目度ナンバーワンだったね。
モモレジさんが取り上げてるこれ↓なんかみても

>【千代田区駅徒歩1分の上層階でこのお値段】メインステージ神田須田町12階53平米5,400万円【坪単価334万円】

定借でこの価格、お得感はどうかなというのが大方の評価だったのではないだろうか。

[6483: 匿名さん]

マンションは立地を買えと言いますからね！
メインステージ超好立地でこの値段は良心的ですね。
ただ、幾ら立地と値段が良心的でも仕様や規模がちょっと。。。

[6484: 匿名さん]

価格とのバランスも含めていいものは売れる。
この物件の売れ行きは上に書かれているとおりですね。

[6485: 匿名さん]

>>6482 匿名さん

読んできましたが、小規模でワンルーム中心物件であり、免震タワマンと比較する物件ではないでしょう。

[6486: マサ]

定借に求めるお得感がないという人の意見もわからないではないよ。ただ、買いたいタイミングが今ならメインステージ5400万円より、ランドマークになり得る6000万の方がいいと思うタイプです。今後、同じ規模はしばらく出来にくいと思うので。

[6487: 匿名さん]

価値観は色々あるからね、所有権に拘ってメインステージ選ぶ人の気持ちもわからないではない。

そう言えば、現地では低層が建ってきてガラスのバルコニーが良い感じだよ。実際見ると区営住宅とも距離が結構あるから、東でも圧迫感は思ったより無さそう。

[6488: 匿名さん]

投資物件のメインステージと比べるのはないでしょう。あっちは賃貸向けグレードであの価格でも不動産素人向けのぼったくり価格ですから

[6489: 匿名さん]

これでもぼったくり価格とは。
まあでもその程度の相場なんだろう、このあたりは。

[6490: 匿名さん]

あそこの検討スレは存在するのに、誰も興味がなくて書き込みなしね。

[6491: 匿名さん]

またDM来たよ。買わないって断ったのに。売れ残り必死な感じ。

[6492: 通りがかりさん]

>>6491 匿名さん

私も来ました｡キャンセルしたのに･･

[6493: 匿名さん]

千代田区優先枠以外は地雷でしょう

[6494: 匿名さん]

縛りのある優先枠は、の間違いでしょう

[6495: マンコミュファンさん]

あれ、縛り、そんなにないですよ。
当初と変わりましたから。

[6496: 匿名さん]

確か子供の学校が遠いからとかでも縛り解除できるんでしたよね。
扶養控除の103万も撤廃されるし、扶養者年収上限も出来るみたいだから、千代田区が今後も待機児童0キープ出来るなら千代田区アドレス、ファミリー向け物件価値は相対的に高まらないかなあと思って見てます。

[6497: 匿名さん]

借地権でこの値段で買ったら失敗だよ。
不動産関係者はこの物件に手を出してない。

[6498: 匿名さん]

再登録からぶりー

[6499: 匿名さん]

>>6497 匿名さん
部屋による

[6500: 匿名さん]

売れ残り部屋は売れましたか？

[6501: 匿名さん]

サイトの更新しないから分からない

[6502: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[6503: 匿名さん]

まだ残ってますね。
売れ行きからするとギリギリのいい線だってことでしょうか

[6504: 匿名さん]

タワーマンションは戸数も多いですから多く売れ残るときもありますよね、きっと。

私、最寄駅が岩本町駅が弱い気がします。25階で276邸だそう。そう考えると276÷25で1フロアあたり10邸以上あることになりますよね。276家族が住むと考えるとすごいことですね。タワーマンション1つに200以上の家族が住んでいるのかと思うと、これから見る目が変わりそうです。

売れ残ると価格は変わりますか？

[6505: 匿名さん]

残り5戸ですから書き方上手な湾岸のスレだったら、5戸を残して完売なんて書くかも。
最寄駅に限定しなくても、神田駅と秋葉原駅に駅近ですよ。

[6506: 匿名さん]

至近駅なんて腐るほどあるから、神田なり秋葉原なり御茶ノ水なり日本橋なり何とでも言えてしまうけどな。さすがに東京駅てのは無理があるが笑

[6507: 匿名さん]

日本橋地区のマンションスレでは、再開発エリアの三越前駅に徒歩圏かどうかが重要みたいですよ。ここは徒歩でも銀座線でも行けますが。

[6508: 匿名さん]

>>6507
近年の日本橋○○町バブルも目を見張るものがあるよねｗ
クワバラクワバラ・・・

[6509: 匿名さん]

大判のちらしが入っていました。
最終5邸、先着順になったのですね。
このまま売れなければスターツが賃貸に出したりするでしょうか。
うちは買うつもりはないのですが、賃貸なら借りたいと思っているのでちょっと期待しています。

[6510: 匿名さん]

55Hと80Jが2戸ずつ残ってるんだね
80Jは南東の角で間取りもいいと思うけど、ファミリー需要はそれほどでもなかったってことかな。

[6511: 匿名さん]

ありえないけど80Jのゲストルーム化熱望しますね。

[6512: 匿名さん]

待機児童0は嘘ですよ。
千代田区は、区内の全保育園の入園を希望しない限り待機児童に数えないだけです。麹町地区に住む人が神田地区の保育園に通うなんて現実的に難しいので、待機児童数が少なく見積もられています。

[6513: 匿名さん]

>>6511
管理組合がスターツから借りればいいんじゃない？その分管理費が上がるけどね。

[6514: 匿名さん]

ゲストルーム化とかやるわけないでしょう。

タダで使わせる位なら7000万に値下げして売るか賃貸に回すに決まってます。

[6515: 匿名さん]

>>6514
誰もタダで使わせるなんて話はしてないでしょ。管理費から賃料を出すんですよ。
現に、規約改正して、空室の1戸を居住者向けのトランクルームにしたマンションもありますよ。もちろんトランクルームを使う人たちで賃料を負担する仕組みです。

[6516: 匿名さん]

>>6514-6515
ありえないんだから、その辺で・・・
ありえない話を振った6511さんが悪いｗ

[6517: 評判気になるさん]

５邸なら１年半くらいあるんだから、売れるでしょう（笑）
勤務地からキリン本社のブリリア八重洲アベニューの立つ様子見てるけど、あそこは立地悪いねｗ
FIXサッシにちょっといいなと思ってしまったけど

[6518: 匿名さん]

>>6516 匿名さん
6511ですが、失礼しました笑

私がスターツでもゲストルーム化するぐらいなら、賃貸にだすか社宅化しますが、当マンションをフラッグシップとして位置付けようとの社内機運から、賃貸階層の需要喚起とブランド向上への投資としての側面も相まってゲストルーム転用するという嬉しい誤算が起きたら良いなという空想を呟いた次第です笑。

[6519: 匿名さん]

ここって賃貸でどれぐらいで出てくるのかな？
結構高そうなイメージあるけど。

[6520: 匿名さん]

ここはゲストルームないのか。珍しいね。

[6521: 匿名さん]

賃貸は平米単価4,000前後かと。

http://www.keep-corp.com/s_r_12959/

[6522: 匿名さん]

>>6520 匿名さん

この立地でゲストルームを作ったら、民泊に利用されるだろうから無い方が良いでしょう。

[6523: 匿名さん]

>>6512 匿名さん

っていうより、東京都には認可保育園以外にも補助が出る認証保育園があり、千代田区には認証保育園が多い。

[6524: 匿名さん]

>>6523
認証と認可じゃ全然違うからねぇ

[6525: 匿名さん]

認可には0歳児枠が無い場合があるが、認証は0歳児枠がある。認可の開所は基本11時間だが、認証は13時間以上が義務化。だから一長一短。

[6526: 匿名さん]

あなたが認証に通わせてることはよくわかったけど一長一短てことはないよ 笑
早く認可に移れるといいね

[6527: 匿名さん]

>>6526 匿名さん

認可に移りたいなんて書いてないのに、何言ってんだか。

[6528: 匿名さん]

すみませんでしたm(_ _)m

[6529: マンション検討中さん]

>>6517 評判気になるさん

根拠は？
普通に考えてここよりはいいでしょ

[6530: 通りがかりさん]

ご近所物件のシティインデックス神田の広告がポストに入っていましたが、結構良さそうですね。
1LDK中心なので投資に良さそう。見に行ってみようかな。

[6531: 匿名さん]

それで思い出したけど、過去レスでCT品川がここより良いとか高級とか書いた人がいたけど、CT品川は駅徒歩10分、南側に都営住宅が並ぶ立地。
外廊下、耐震構造、窓ガラスがペアではない1枚ガラス、食洗機無し、タンク付きトイレ。

[6532: 匿名さん]

シティインデックスを投資用としてこの値段で買うのはどうなんだろうね。居住用としては良いけど、中古も含めるとちょっと利回り低すぎる気もするけど。
個人的には、首都高を眺めるダイレクトウィンドウの部屋は買って住みたいと思った。

[6533: 匿名さん]

因みに、シティの５０平米を７０００で買うなら、俺はアルファグランデの５０を買った方が満足度は高いと思うけどね。
まあ所有権に拘らなければだけど。

[6534: 匿名さん]

シティは、神田駅に行くには首都高下の歩道橋を渡ることになるんですかね。

[6535: 匿名さん]

少し歩けば交差点あるよ。あの歩道橋たまにホームレスがいるから使いたくないんだよね。
交通量が少ないといえ、首都高の真横は騒音が気になるよね。当然二重サッシなんだろうけど。

[6536: 匿名さん]

シティインデックス神田はここと単純比較する物件ではないと思うが、周辺相場をみるには参考になるかな。
坪単価367～425万程度。今の新築所有権マンションの相場ということか。
ランニングコストは54㎡で21380円/月。ちなみにここは57㎡で43660円/月程度。
あとは駐車場料金がなぜこんなに差があるのか？シティインデックスは20000～27000円（これが相場？）。
ここはHPみると38500,44000円とのことだが。

[6537: 匿名さん]

シティインデックスモデルルーム予約しちゃいました｡
外廊下だったり、ディスポーザーが無かったり、ここよりも劣る点はありますが、坪単価は360万円～となっていますのでそんなに高くはないと思います｡
何より所有権ですし、完成売りのため入居が来年早々というのは一番の魅力です｡

[6538: 匿名さん]

>>6536
駐車場マジ？
界隈の平置き相場は5万前後、機械式だと7～8掛けぐらいかな？
もちろんサイズその他の条件で結構前後するけど、
それでも2万台は破格な気がする・・・間違ってない？
千桜のほうが周辺相場に近いと思うけど・・・

[6539: 匿名さん]

アルファグランデ千桜の駐車場のランニングコストは妥当です。
メンテナンスもあるから、安けりゃ、良いっていう単純な話ではないと思うけどね。その分、別のところに負担が発生して、車持たない家庭は負担増になるから

[6540: 匿名さん]

機械式駐車場のメンテナンスコストとしては異常に高額だと思うけどね。
周辺相場に合わせてるだけだろう。
おそらく「車持つ人にたくさん負担してもらう」という考えかな。その分管理費は抑えてあるのかもしれない。
自分は車好きなんでシティインデックスに惹かれるなあ。ちょっと狭いけど。