アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[6421: 匿名さん]

岩本町駅近タワーなら所有権でもここの2割増し(坪410万)程度ではないだろうか。
だから多くの人がここを「特に割安ではない」と判断したんだと思うけど。

[6422: 匿名さん]

>>6421 匿名さん
所有権の岩本町駅前タワーがあればの仮説ですが、ない現状では希少性が有るのも認めざるを得ないでしょう

[6423: 匿名さん]

>>6413
まぁ上も土地は賃貸なんだけどね

[6424: eマンションさん]

結局賃貸と同じか

[6425: 匿名さん]

定借の最大のメリットは初期費用の安さだけど、長く住めば住むほどメリットは薄れる
死ぬまでは住みたいとか、70年だし孫は無理でも子供世代には引き継げるだろう等、
所有し続ける予定なら断然所有権のほうがいいと思う

10年か20年かは分からないけど現役の間、子供が成人するまでの間は教育や利便性最優先で都心で生活したい
ただその後はその時の相場で叩き売って、郊外か地方か老人ホームか・・・買い替えできるところで暮らす、
っていう割り切った考え方ができる人には適してると思う

[6426: マンション比較中さん]

財産としては残らないし、売るときも叩き売るとなると、結局賃貸と同じか
でも賃貸の仕様とは違うのでその分定借のほうが良いのかな。

[6427: マンション掲示板さん]

マンション価格の上昇が止まった今、80は売却で含み益をあげるのは難しそうでね。

[6428: 匿名さん]

賃貸で70年住んだ場合と買って住んだ場合とでは、圧倒的に後者の方が安上がりじゃないのかな？

[6429: 住民板ユーザーさん1]

リスクはありますが、賃貸と同じくらいの金額でコンシェルジュ付マンションに住めるのですから。きれいなマンションのほうが仕事もやる気になります。

[6430: マンション比較中さん]

物件価格が安いのでいいなーと思いましたが、地代、修繕積立、管理費、解体積立、で約５５０００円！もするらしく、駐車場も借りるとすると１０万弱が毎月かかり
１０年後の見直しの時は上がる可能性を考えるといったい維持費にいくらかかるんだ？と思います。
その値段出すなら東京駅にも日本橋にも銀座にも近い中央湊とかの方が所有権だし良いのかな。建物のランクも共用施設も比較にならないし

[6431: 匿名さん]

これで全部かな？

第2期登録概要
販売戸数 6戸
販売価格 5,830万円（1戸）～9,370万円（1戸）※権利金含む
抽選日時 平成28年11月5日（土）午後13：00より

[6432: 匿名さん]

定期借地権の物件なので、取得条件が厳しいようです。
★一部の住戸における分譲購入者の資格は、自ら居住するため住宅を必要とする方、または親族の居住の用に供するため自ら居住する住宅以外に住宅を必要とする方
★お引渡から5年を経過する日まで、第三者へ譲渡・賃貸することなく、ご本人又はその親族が住む為に購入される方（一部住戸）
これによれば、賃貸としての使用は不可、5年間はリセール不可なのですね。

[6433: ななし]

>>6432 匿名さん

それは千代田区優先住戸に関してで、既に完売していますよ。

[6434: 匿名さん]

残ってる部屋を見ると、結局千代田区優先はお得だったってこと？
千代田区民は坪300位で手に入ったんだっけ。

[6435: 匿名さん]

>>6434 匿名さん

そうですね。千代田区優先はやすかったですね。

[6436: 住民板ユーザーさん1]

ただ、千代田区優先の安い部屋は
前に区民住宅あり、マンションありで売る時も大変なのではないでしょうか。
区民住宅出来上がりつつありますが、かなりの圧迫感ありますよね。
しかも、ベージュ一色のコンクリート壁！
あれが、ベランダから目の前にみえるなら21階以上の高層階か南や西を高くても買った方が後がちがうと思います。

[6437: 匿名さん]

当方、西側契約者ですが、区営住宅は承知の上で皆さん買われてますし、昼間はほとんどマンションにいない様な人なら気にもならないでしょうし、その分、安いので売却に苦労すると思いませんが。

[6438: 匿名]

>>6437 匿名さん
安いので、その分安く売却すれば、苦労はしないのでは。
眺望や区民住宅やタワーパーキングの圧迫感を気にしない人は買ってくれると思います。

[6439: 匿名さん]

6437ですが、私も苦労しないと思っていますよ。

[6440: 匿名さん]

東側も17m？かそれくらい離れてますから、人によってはそもそも圧迫感は無いかもしれません。

でも、結局のところ不動産相場と金利がどうなるかにつきますね。運だと思います

[6441: 匿名さん]

金利はさすがに今よりは上がりそうですね。

[6442: 匿名さん]

やっぱり金利は上がってしまうんですかね～。
でもそんなに驚くほどは上がらないんじゃないでしょか。
仮に１％も上昇したら、大変厳しい状況になってしまいますから、
出来る限り、そんなことは阻止したいものです。
阻止出来ればイイですが。

[6443: 匿名さん]

>>6442
10年前も底値と言われてて10年固定2パーで組んだｗ
1パー以下はねーよｗ銀行どうやって儲けんだよｗ
って言ってたらまさかのマイナス金利ｗ

まあ将来のことは分からないけど、
政治経済の情勢を考えると金利はほぼ上げられないから心配し過ぎることはない
不安は尽きないと思うけど、最悪手付放棄がリスクの上限と割り切って、
目標に向かって節約して頭金や家具代貯めることだけ考えてればいい

[6444: 匿名さん]

11/5(土)までが最終分譲の登録期間という事で、
モデルルームには商談している方がちらほらと居ましたね。

[6445: 匿名さん]

先着順の売れ残りはもう無くなりましたか？

[6446: 住民板ユーザー]

ネガはやっぱり千代田区に住民票移したピエロなのかな？

[6447: 匿名さん]

不動産バブルが弾けようとしている今、下手に立地の悪い高額物件を買うよりは、借地権でも立地が良く値段が抑えられてる物件のほうが、相対的には損する確率は低くなるのではとも思うが？

[6448: 匿名さん]

最悪、ここなら賃金に回しても良いかと。千代田区アドレスで都内屈指の行政サービスと利便性を兼ね備えているのが強みですね

[6449: 匿名さん]

二期って抽選になりました？

そもそも登録ありました？

[6450: 匿名さん]

身バレするようなことは書き込まないでしょう

[6451: 匿名さん]

この掲示板の過疎具合からそれなりに売れ残ってるでしょう

[6452: 匿名さん]

>>6447

本当に不動産バブルが弾けようとしていますね!
中古マンションの在庫がどんどん増えているので、値下げしないと売れない状態になっています｡
新築マンションでも予定価格より下げるマンションが増えてきました｡
ここは、場所が希少ということで、安泰説が漂っていますが大丈夫でしょうか?

[6453: 匿名さん]

過去にも何度か不動産価格の下落局面がありましたが、都心3区の駅近物件の下落率は限りなく0に近かった様に思います。ここが、そうかは分かりませんが3ARの物件は今や堅気では中々手が出ない価格ですが、下落局面当時もやっぱり手が出ない価格でしたからね。
再開発予定地の近くかどうかも関係あるかもですね。

[6454: 匿名さん]

上がった分は下がる。それ以上は下がりにくいだろうけど。
また上がるときもあるので、売るならそのタイミングで売ればいいだけだけどね。
しかしここのHP更新されないね。

[6455: 匿名さん]

ここ数年はマンション価格が異常に上昇しすぎたせいで、都心3区いえども下落は逃れられないと思っています｡
特に豊洲、晴海、勝どき等の湾岸地域は大型物件が多く、戸数も多いので、下落幅も大きくなると予想されています｡
湾岸地域以外でも田町のグローバルフロントタワーなんかは、ここ数ヶ月で5％ほど販売価格が下がりました｡
少し不安です｡

[6456: 匿名さん]

GFTって売り主が強気すぎて全然成約してないと聞くけど。5%下げたところで買い手は付かないでしょ。
湾岸はこれからも新築出てくるし、ここと違って稀少性無いから焦って買わなくてもいい。しかも賃貸に出したとき競合多すぎて空室リスク高くて投資としては割りに合わない。

[6457: 匿名さん]

あそこは入居前がピークだったね。今は幻想が解けてしまった状態で誰も買わない。

[6458: 匿名さん]

田町は港区と言っても微妙だからね。浜松町も同格だったけど、再開発で希望ありだけど。田町〜品川間の新駅に期待と言ったところでしょうか。

[6459: 匿名さん]

新駅は第２品川駅と言っていいくらい品川駅に近く、田町とは殆ど関係がない。

[6460: 匿名さん]

都内は横ばいか、若干上昇してると思う。
高輪台白金台あたりを定点観測してると半年ー３か月前より
今のが確実に値上がりしてる。
大統領選契機に活気つくとさらに上がるかも。

[6461: 匿名さん]

2期全然売れてないw

[6462: 検討板ユーザーさん]

>>6461 匿名さん

売れてないんですか？

[6463: マンション検討中さん]

>>6461 匿名さん

本当ですか！？　1戸も？？
もし、そうだとすると、完売するのは大変そうですね。
偽スターツさんとかに、もう1戸くらい買ってもらうしかないかも、です(笑)

[6464: 匿名さん]

単にHPの更新サボってるだけなんじゃない？
二期は６戸、先着３戸、果たしてどうなったのか。

[6465: 匿名さん]

次回更新予定が10月21日だからね（笑）
まあ、すんなり2期完売したのならさっさとHPに表示すべきだとは思う。

[6466: 匿名さん]

完売したの？

[6467: 匿名さん]

>>6460 匿名さん

白金や高輪は、都心飛行機通過ルートの下になる予定ですよ。山手線南側は需要が減るのでは。

[6468: 匿名さん]

したよ

[6469: 匿名さん]

再登録2戸だそうだ。
先着順と合わせて残り5戸か。

[6470: 匿名さん]

再登録って申込がなかった部屋を先着順でなく抽選にするってことですよね？

先着順にすればいいのにw