アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
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[6351: 匿名さん]

小川町では、三越前の再開発エリアへの通勤が不便ですよ。

[6352: 匿名さん]

70平米3LDKで最低28万は固い。ほぼ同立地のサンテミリオン神田東は満室でそこの坪単位賃料から算出。

[6353: 匿名]

>>6351 匿名さん

小川町だと、お茶の水に塾に通うのに便利です。
市ヶ谷、お茶の水ですよね、
塾が多いのが。
小川町だと千代田小学校も近いし。

[6354: 匿名さん]

>>6353 匿名さん

この板で、小川町自慢されましても。。そっち方面も歩きでプラス5分見ときゃいいでしょ？チザクラから

[6355: 匿名さん]

田舎者の私から見たらどっちも便利で良い所ですよ！

[6356: 匿名さん]

賃料はスターツが決定権を持っているわけですが、分譲価格の値付けを考えると安くするとは到底思えませんよね。そういう意味では安心なんじゃないですかね？
しかも、賃貸部門のピタットハウスを持っていることや、コンシェルジュ付きの駅1分免震タワー、そして東京駅の再開発に伴う賃貸需要の拡大を考えると、安くする理由が見つからないのが怖いぐらい好条件が揃っている気がしますが、ポジティブに考えすぎでしょうかね（笑）

[6357: 口コミ知りたいさん]

>>6356 匿名さん

そうですね。
賃貸の場合は売却とちがい定借というのも関係ないですからね。

[6358: 匿名さん]

出口戦略は、ここは転売よりは賃貸がいいだろうね。スターツ賃貸物件は低層かつ賃貸仕様なので、勝負にならないし。
定借でグロスが抑えられてるから借入額もたいした額じゃないし。

[6359: 匿名さん]

交通利便性と千代田区でも2馬力ファミリーが無理なしに買える値段なので、市況に応じて転売や賃貸の両方を選べるのが大きいですね。
湾岸やタワマンが乱立する立地だと、市況が悪くて一時的に賃貸に出すというリスクヘッジが効きませんから、そういう意味でもここは安心かと。
まあ、市況が悪かろうがそれなりの値段で売れるポテンシャルはあると思いますがね。

[6360: 匿名さん]

先週公表された都道府県地価調査　23区 住宅地 値上り率
千代田区は番町を中心に値上がり1位

平成28年 1位 千代田区+10.0％、2位 目黒区+6.1％、3位 中央区+5.5％、4位 港区+4.3％

（平成27年 1位 中央区、2位 千代田区＆品川区、4位 港区）

[6361: 匿名さん]

連日の報道で湾岸地域が悲惨なので、相対的に価値が上がりますかね。

[6362: 匿名さん]

>>6361 匿名さん

湾岸地域は悲惨なんですか?豊洲のことですよね?
影響ありますかね?

[6363: 匿名さん]

湾岸は、市場の報道見ればわかりますが、今までのメッキが剥がれたというか風評被害というか、まともな消費者ならこのご時世では敬遠する状況ですね。

それはそうと、都心に住むに広告のりましたね。

[6364: 匿名さん]

品川区と港区を中心に、羽田への飛行機新ルート問題が控えていますし。

[6365: 匿名さん]

>>6364 匿名さん

それに関してはマン点さんがスムログで詳しく解説してくれていますね。
ただこちらのマンションはあまり関係がないと思います。

[6366: 匿名さん]

逆に山手線下側エリアに関係あると言いたかったのです。

[6367: 匿名さん]

大なり小なり新飛行ルートの下の地域は影響あるでしょう。
某大手さんが大崎複合再開発タワープロジェクトの販売を中止したのも
飛行ルートが影響しているかも？しれません。

[6368: 匿名さん]

値崩れしづらい都心3区でも、港区は別格だったけど相対的に千代田区、中央区との差が縮まるのかな。
港区でも影響薄な3ARは安泰ですな

[6369: 匿名さん]

>>6368 飛行ルートという点では、
安泰は赤坂。軽微は六本木。南青山や南麻布は影響あり。

[6370: 匿名さん]

都心の南西部は新飛行ルート問題、湾岸は先行き懸念、
ここは相対的に大丈夫そうですね。

[6371: 匿名さん]

売れ残り部屋は少しでも減りましたか？

[6372: 匿名さん]

こっから広告バンバンやって、年内に売り切れれば御の字でしょうねぇ。

[6373: 匿名さん]

また広告が来ましたね～
今どき起震車って誰でも体験したことある気がするんですが、宣伝効果があるんですかね～

[6374: 匿名さん]

某デベのようにバルクで業者に売って、完売にすれば良いと思うのだが

[6375: 匿名さん]

１期１次で買えなかった人の為の１期２次が明日抽選。２期とは別だから余裕だね。

[6376: 匿名さん]

>>6375 匿名さん
で、抽選でキャンセル住戸二つは売れたの？
公式見るとまだ、先着順みたいですが。

[6377: 匿名さん]

耐震マンションや制振マンションじゃ、起震車の体験宣伝はできないね。免震ならでは。

[6378: 口コミ知りたいさん]

私はここをキャンセルした身ですが、早く完売するといいですね。
広告をバンバン出しているようなのが気になりますが

[6379: 匿名さん]

公式を見てきましたが、1期2次は終って消したみたいですね。先着が増えなれば、2次は完売って事で。

[6380: 匿名さん]

先着2戸はそのまま残ってるのか。
2期は5戸ぐらい？で完売なのかな。
でもたったそれだけのために免震体験会（資料請求しただけのうちにも来た）なんてちょっとやりすぎでは？
自分は今免震マンションに住んでるので体験するまでもないけど。

[6381: 匿名さん]

他のマンションで、定期借地権で中古で出てますが、やっぱりきついな

[6382: 匿名さん]

定期借地も色々です。ここやシティタワー品川みたいな期間70年物と、50年物とでは価値が違うし。
三井のセミナーで以前、定借について聞いたら、地主は民間よりも自治体の方が良いと言ってました。

[6383: 匿名さん]

借地権のマンションはいろいろ疑問はあります。
将来はどうなっていくのか不安はありそうですが、土地が残らないので自分が高齢になって、子供たちに無駄な土地を残さなくて済むというのは良いのかもしれませんが、
定借期間が終わっていないときにリセールする場合は不利になってきてしまうのかな

マンションは所有権と一緒に購入するものだと考えている方にはまだまだ定着していないですね

[6384: 匿名さん]

70年というのはよく考えられてるのではないだろうか。
新築時に30才で購入した人が35年後に65才で定年、ここを売却して住み替え（通勤利便性や子育て支援を考える必要なく、たぶん同居家族も減っている）、新たなファミリーが購入してその35年後（70年め）に終了。

[6385: 匿名さん]

それだったら賃貸でええやんけの

[6386: 匿名さん]

>>6385
賃貸と分譲の中間みたいなもんだからね
良いとこ取りにできるか、悪いとこ取りになっちゃうかは本人次第だと思う

[6387: 匿名さん]

単なる賃貸では、自分の好きにリフォーム出来ませんから。

[6388: 住民板ユーザーさん7]

定借は中古になると二束三文になるから
質の良い賃貸感覚で住み倒すのが一番いいよね。
いずれ無くなるものだから。
子供とかに財産残さなくていい人にはいいんじゃない？

[6389: 名無しさん]

>>6388 住民板ユーザーさん7さん

ただ、こちらのマンションのほとんどの人は空中族を目指しているのですよ。

現在は新築マンションの価格も高止まりして、中古マンションの数も増えているみたいですので、含み益をあげるのは難しいかもしれないですね。
こちらのマンションの入居は2年後ですし。どうなりますやら。

[6390: 匿名さん]

で、売れ残りは減りましたか？

[6391: マンコミュファンさん]

ここの80を買える層は、上野池之端や浜離宮へ移動した模様

[6392: 匿名さん]

上野池之端にいって、まだ良いのは残っているのかな。浜離宮は高いそうだし。

[6393: 匿名さん]

先着順の5500万のは誰でも買えそうだね。抽選で落ちた人は買わないのかな。
2期は10月上旬予定だがいつなんだろう。もう中旬に入るけど。

[6394: 住民板ユーザーさん]

>>6389 名無しさん

空中族目指してる方が多いのですか？
わたしのまわりでは東の方のいわゆる荒れた学区のひとが子供を千代田区の小学校に入学させたくて無理して買った人がいます。
安かったので、そういう方も多そうですよね。

[6395: ご近所さん]

説明会の初日に行ったものの、結局見送って、ここも読まなくなって久しいのですが、このマンション、即完売じゃなかったのでしょうか。
スレを遡って読んでないのですが、結局不人気だったのでしょうか。

[6396: 匿名さん]

あと残り８戸のようですが。今時、即完売なんて大規模マンションでは聞きませんねえ。

[6397: 匿名さん]

7月の1期1次が終わった時点でやはり残り1桁だった気がするんだけど、それからほとんど減ってないというのが気になるというか不思議というか。

[6398: 匿名さん]

1次のあとで営業さんたちがノンビリと夏休みを取ったのがいけないんじゃないかな。

[6399: マンション掲示板さん]

>>6394 住民板ユーザーさん

この掲示板を見る限り多いと思います。
ただ予算が1億円くらいある人は、上野池之端、浜離宮、目黒といった山手線沿線の別のタワーマンションに移っているようです。
上記マンションのモデルルームで営業さんが言っていました。
定借なので敬遠しているようです。
私もその一人です。(80の上層をキャンセル)

[6400: 匿名さん]

80の上層は1次で全部売れてたから、残りとは関係ないんじゃない。

[6401: 匿名さん]

残ってるのは80の割安でもなく、富裕層も買わないなと言う中途半端な部屋が残ってしまった感じがあるよね。まあ完全にマーケティングミスじゃない？

[6402: 匿名さん]

割安な部屋は勿論全部埋まってしまって、残ってるのは割高な部屋と、一部の広さが中途半端な部屋。

[6403: マンション検討中さん]

うちも定借が気になっています。ここは格安なので定借でもいいかなと思ってましたが、
どこの不動産会社にきいても、定借は住み倒す以外はオススメしないと。
中古になると売れないようです。たしかに、中古物件探すときに自分も定借はチェックを外すからそうなのかもしれません。
大手が作った共用施設が豪華で周りの環境も良い高級仕様のシティタワー品川ですら中古で売れないのを見ると、やはり躊躇します。

[6404: 匿名さん]

仮に売れないなら、貸し倒せば良いのでは？

[6405: 匿名さん]

>>6403 マンション検討中さん
へ？高級仕様のシティタワー品川？あんたテキトーやな。

[6406: 匿名さん]

ただ、ここもあまり高級感はないですよね。残念ながら。
浜離宮や目黒に行くと違いが嫌と言うほどわかります｡
デベがスターツになってしまったのが本当に残念ですね。
野村とかだったら全然違うものができたんでしょうけど。

[6407: 匿名さん]

>>6403
散々語り尽くされた話だからねぇ・・・
引っ掛かるんだったら、こういう特殊物件を無理して検討することもないと思う

[6408: 匿名さん]

定借の出口戦略は、売らずに賃貸て解答が出てるはず。目一杯の借り入れで購入してる層は別として、駅徒歩1分、千代田区、免震タワーなら借り手は困らないはず。

[6409: 匿名さん]

それって出口になるの？
インフレにも備えられないし投資金額を上回る賃貸収入が得られるの？

[6410: マンション検討中さん]

しかも、下にはたくさんの賃貸ありです。ここは下が賃貸なのもデメリット。

[6411: 匿名]

>>6405 匿名さん
ここよりは高級なんじゃない？

[6412: 匿名さん]

>>6411 匿名さん
シティタワー品川所有してたけど2000万のキャピタルゲインで売却した。ちなみに仕様はこっちの方がぜんぜんいい。建物グレードとエリアの希少性もこっち。

[6413: 匿名さん]

下は賃貸専用物件なので、仕様も眺望も広さも落ちるでしょ。

[6414: 匿名さん]

定借でも、残り50年とか残存あれば普通に売れるんじゃない？
さんざん議論されてるけど、ココのメリットは売ってもよし、貸してもよし、住んでもよしと、物件と立地の稀少性からバランスよくリスク分散されてることだと思うけど。
今のように所有権を高値で買うと、売るとき困るからね。

[6415: 匿名さん]

>>6414

今の所有権物件は本当に高くて嫌になります｡
私が買おうとしているのは65㎡で1億2000万円とかですから・・
やっぱりここキャンセルしなければと少しだけ思ってしまいました｡

[6416: 匿名]

>>6412 匿名さん

シティタワー品川は安すぎたからね。
利益でるのは当然、
でも、ここは定借、仕様の割に値段高いよね。

[6417: 匿名さん]

>>6416 匿名さん
今残ってる部屋はね。
当初は200後半からあったし、眺望抜けてて角部屋でも300程度で買えた人もいるので、一概には高いとは思わないけどね。だから一瞬で売れたわけだけど。
南が高いのは確か。

[6418: 匿名さん]

平均340はまあ割安感はないかな。
初期費用としては同等所有権物件よりは安いので、限られた予算だが千代田区に住みたいという人が飛びついた、というのは理解するけど。

[6419: マンション検討中さん]

資金に余裕がある人はここは買わないだろうね。
場所的にお世辞にも素敵な場所とは言えない。駅近ではあるけどね。
雑居ビルの狭間の区営と同じ敷地にわざわざすまなくても２割ちょい高く積めばもっと良いところ所有権で買えるでしょ。
安いだけあって、平均的なサラリーマンだけど、千代田区に住みたい人とか、
私立に行かせる金はないけど無理して千代田区の学区に子供通わせたい人とか多そう。

[6420: 匿名さん]

そりゃ1億以上の物件を買える人であればこの物件は検討しないよ。。。
ただ、千代田区駅近タワーは2割増しじゃ買えないけどね（笑）
当初のコンセプトにあった通り、ここを買うのは中堅サラリーマンですよ、勘違いしないように。冷静に考えると、中堅サラリーマンの定義を疑うような価格だけどねｗ

[6421: 匿名さん]

岩本町駅近タワーなら所有権でもここの2割増し(坪410万)程度ではないだろうか。
だから多くの人がここを「特に割安ではない」と判断したんだと思うけど。

[6422: 匿名さん]

>>6421 匿名さん
所有権の岩本町駅前タワーがあればの仮説ですが、ない現状では希少性が有るのも認めざるを得ないでしょう

[6423: 匿名さん]

>>6413
まぁ上も土地は賃貸なんだけどね

[6424: eマンションさん]

結局賃貸と同じか

[6425: 匿名さん]

定借の最大のメリットは初期費用の安さだけど、長く住めば住むほどメリットは薄れる
死ぬまでは住みたいとか、70年だし孫は無理でも子供世代には引き継げるだろう等、
所有し続ける予定なら断然所有権のほうがいいと思う

10年か20年かは分からないけど現役の間、子供が成人するまでの間は教育や利便性最優先で都心で生活したい
ただその後はその時の相場で叩き売って、郊外か地方か老人ホームか・・・買い替えできるところで暮らす、
っていう割り切った考え方ができる人には適してると思う

[6426: マンション比較中さん]

財産としては残らないし、売るときも叩き売るとなると、結局賃貸と同じか
でも賃貸の仕様とは違うのでその分定借のほうが良いのかな。

[6427: マンション掲示板さん]

マンション価格の上昇が止まった今、80は売却で含み益をあげるのは難しそうでね。

[6428: 匿名さん]

賃貸で70年住んだ場合と買って住んだ場合とでは、圧倒的に後者の方が安上がりじゃないのかな？

[6429: 住民板ユーザーさん1]

リスクはありますが、賃貸と同じくらいの金額でコンシェルジュ付マンションに住めるのですから。きれいなマンションのほうが仕事もやる気になります。

[6430: マンション比較中さん]

物件価格が安いのでいいなーと思いましたが、地代、修繕積立、管理費、解体積立、で約５５０００円！もするらしく、駐車場も借りるとすると１０万弱が毎月かかり
１０年後の見直しの時は上がる可能性を考えるといったい維持費にいくらかかるんだ？と思います。
その値段出すなら東京駅にも日本橋にも銀座にも近い中央湊とかの方が所有権だし良いのかな。建物のランクも共用施設も比較にならないし

[6431: 匿名さん]

これで全部かな？

第2期登録概要
販売戸数 6戸
販売価格 5,830万円（1戸）～9,370万円（1戸）※権利金含む
抽選日時 平成28年11月5日（土）午後13：00より

[6432: 匿名さん]

定期借地権の物件なので、取得条件が厳しいようです。
★一部の住戸における分譲購入者の資格は、自ら居住するため住宅を必要とする方、または親族の居住の用に供するため自ら居住する住宅以外に住宅を必要とする方
★お引渡から5年を経過する日まで、第三者へ譲渡・賃貸することなく、ご本人又はその親族が住む為に購入される方（一部住戸）
これによれば、賃貸としての使用は不可、5年間はリセール不可なのですね。

[6433: ななし]

>>6432 匿名さん

それは千代田区優先住戸に関してで、既に完売していますよ。

[6434: 匿名さん]

残ってる部屋を見ると、結局千代田区優先はお得だったってこと？
千代田区民は坪300位で手に入ったんだっけ。

[6435: 匿名さん]

>>6434 匿名さん

そうですね。千代田区優先はやすかったですね。

[6436: 住民板ユーザーさん1]

ただ、千代田区優先の安い部屋は
前に区民住宅あり、マンションありで売る時も大変なのではないでしょうか。
区民住宅出来上がりつつありますが、かなりの圧迫感ありますよね。
しかも、ベージュ一色のコンクリート壁！
あれが、ベランダから目の前にみえるなら21階以上の高層階か南や西を高くても買った方が後がちがうと思います。

[6437: 匿名さん]

当方、西側契約者ですが、区営住宅は承知の上で皆さん買われてますし、昼間はほとんどマンションにいない様な人なら気にもならないでしょうし、その分、安いので売却に苦労すると思いませんが。

[6438: 匿名]

>>6437 匿名さん
安いので、その分安く売却すれば、苦労はしないのでは。
眺望や区民住宅やタワーパーキングの圧迫感を気にしない人は買ってくれると思います。

[6439: 匿名さん]

6437ですが、私も苦労しないと思っていますよ。

[6440: 匿名さん]

東側も17m？かそれくらい離れてますから、人によってはそもそも圧迫感は無いかもしれません。

でも、結局のところ不動産相場と金利がどうなるかにつきますね。運だと思います

[6441: 匿名さん]

金利はさすがに今よりは上がりそうですね。

[6442: 匿名さん]

やっぱり金利は上がってしまうんですかね～。
でもそんなに驚くほどは上がらないんじゃないでしょか。
仮に１％も上昇したら、大変厳しい状況になってしまいますから、
出来る限り、そんなことは阻止したいものです。
阻止出来ればイイですが。

[6443: 匿名さん]

>>6442
10年前も底値と言われてて10年固定2パーで組んだｗ
1パー以下はねーよｗ銀行どうやって儲けんだよｗ
って言ってたらまさかのマイナス金利ｗ

まあ将来のことは分からないけど、
政治経済の情勢を考えると金利はほぼ上げられないから心配し過ぎることはない
不安は尽きないと思うけど、最悪手付放棄がリスクの上限と割り切って、
目標に向かって節約して頭金や家具代貯めることだけ考えてればいい

[6444: 匿名さん]

11/5(土)までが最終分譲の登録期間という事で、
モデルルームには商談している方がちらほらと居ましたね。

[6445: 匿名さん]

先着順の売れ残りはもう無くなりましたか？

[6446: 住民板ユーザー]

ネガはやっぱり千代田区に住民票移したピエロなのかな？

[6447: 匿名さん]

不動産バブルが弾けようとしている今、下手に立地の悪い高額物件を買うよりは、借地権でも立地が良く値段が抑えられてる物件のほうが、相対的には損する確率は低くなるのではとも思うが？

[6448: 匿名さん]

最悪、ここなら賃金に回しても良いかと。千代田区アドレスで都内屈指の行政サービスと利便性を兼ね備えているのが強みですね

[6449: 匿名さん]

二期って抽選になりました？

そもそも登録ありました？

[6450: 匿名さん]

身バレするようなことは書き込まないでしょう