アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[6321: 匿名さん]

付近で免震タワーの希少性も加えてください。

[6322: 匿名さん]

周辺再開発しまくるんだから伸び代かなりあるでしょ。

[6323: 匿名さん]

三越前駅や東京駅付近の再開発なので、ここから通勤するのが便利ですよね。淡路町の再開発はよく知りませんが。

[6324: 匿名さん]

東京における目玉の再開発といえば、大手町～東京駅と浜松町～品川の再開発。
この恩恵を受けられる立地の物件で他と差別化できていれば、持っていても面白そうだよね。
この物件はその要件を十分満たしていると思うけど。

[6325: 匿名さん]

大手町とか遠いですよね。自転車エリアではありますが徒歩エリアではないので、山手線挟んでますし、別ゾーンと思った方がいいかと

[6326: 匿名さん]

大手町というか常盤橋と日本橋でしょ。十分徒歩圏内。

[6327: 匿名さん]

再開発はMRでくれたパンフに詳しく書かれていますが。常盤橋は山手線外側の大手町。

[6328: 匿名さん]

千代田区で山手線外側を代表するオフィスタワーが常盤橋ビル。千代田区で山手線外側を代表する住居用タワーがここ。

[6329: 匿名さん]

わかる人が買えばいいよ。わからない人は５年後に買えば良かったと思うだけ。買える額でなくなってるかもだけど。

[6330: 匿名さん]

チラシそろそろウザいんで入れるの辞めて貰えますか。

他の物件でもこんな短期間に何度も入れてくるところないですよ。

[6331: 匿名]

ここは神田とはいえ千代田区で中堅所得でも買える唯一の激安マンションですからね。
この値段で千代田区は無理です。
定借ということを考えても買っておいて損はない。

[6332: 名無しさん]

たしかに安い。
千代田区でこの値段はありません。
逆にどこか手を抜いてないか心配。
それくらいの割安感です。
住民層も他の千代田区物件とは違いそうですがね。

[6333: 匿名さん]

千代田区、港区の億越え物件とは住民層は違うでしょうね。
でも、千代田小の所得水準が750万程度とのこと千代田区でも、平均値取ればそんなもんなんです。

[6334: 名無しさん]

千代田区民の平均所得ってそんなに安くないでしょう。
750万とか東京だと平均的なサラリーマン。

[6335: 匿名さん]

>>6334 名無しさん

http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/12.html

いくら東京といっても平均値取ればこんなもんなんじゃないですか？それこそ、区営住宅の人もいるんだし

[6336: 匿名]

これから、ますます共働きが、増える中、
千代田区に住みたい人は増えるでしょう。
市ヶ谷、飯田橋周辺は賃貸も空きがないですからね。
子育て支援も手厚いし、私立に通わせるのも近いですし、ファミリーには、今後も増えるでしょうね。

[6337: 匿名さん]

飯田橋界隈の旧麹町区も考えてましたが、断層がある疑いから敬遠してます。

http://matome.naver.jp/m/odai/2146143690710093601

[6338: 名無しさん]

>>6337 匿名さん

飯田橋がアウトな時は神田もアウトなんじゃないかな。

[6339: 匿名さん]

直下型が叫ばれてる中、断層の真上に住むよりはマシかとの判断です。
ただし、周辺雑居ビルによる火災リスクがあることは否めません。

ここの防災上の利点は、都心千代田区の防災拠点指定で、早期の救助復旧が見込める事と免震構造である事、都心で帰宅難民になっても歩いて帰り易い場所である事かなあ。

あとは兼合いですか。

[6340: 匿名さん]

>>6332 名無しさん

千代田区が一部補助金出してるからね。ファミリー層誘致政策の一環です。だから、特に割安の千代田区民優先住居はゆる〜い５年転売規制があります。

[6341: 匿名さん]

結局80Gが売り切れないみたいですね
いい間取りだとおもうけどなんでだろう？
あの立地だとファミリー需要も微妙なのかな

[6342: 匿名さん]

>>6340
補助金もなにも、地主が千代田区だからね。
なのに相場よりも高い地代をとるっていう。

[6343: 匿名さん]

>>6341 匿名さん

高すぎるんだよ、中層の割に。

[6344: 匿名さん]

売れなきゃゲストルームにしてくれませんかね、スターツさん
今からでも間取り変更は間に合うでしょ、常盤橋の夜景を望めるゲストルームは素敵なんですけどね～駄目かな

[6345: 匿名さん]

ゲストルーム転用に一票。現実問題は難しいだろうけどね。スターツ賃貸か、社宅化か

[6346: 名無しさん]

>>6344 匿名さん

ゲストルームで使用料とるより、売れるまで待ってた方が利益あがるから
ゲストルームにすることはないでしょう。
金利も上がりそうなのにその上管理費あがるのも嫌ですし。

[6347: 口コミ知りたいさん]

ここの賃貸って結局いくらくらいになるんですかね？
余り安くはして欲しくないですね。
安いと安いなりの層しか入って来ず、共用施設とかの管理とかが大変になりそうです。
売るときも賃貸が安いと高く売れないし。

[6348: 匿名]

>>6347 口コミ知りたいさん

小川町など
ここらへんにマンションはバンバン建ち始めてるので、そんな高くは無理でしょうね。

賃貸でわざわざ高い金払う人は、番町、九段、飯田橋に行きますから。

[6349: 口コミ知りたいさん]

たしかに
番町、九段にはどうあがいても勝てませんし。住民層も違いますし。
安く買っておいて贅沢なと言われそうですが、スターツさん、家賃はそれなりに高くお願いします。せめて購入者が35年ローンを抱えても後悔しない程度に。

[6350: 匿名さん]

マンションはマンションでも、外廊下の耐震マンションには住みたくない人もいますから。

[6351: 匿名さん]

小川町では、三越前の再開発エリアへの通勤が不便ですよ。

[6352: 匿名さん]

70平米3LDKで最低28万は固い。ほぼ同立地のサンテミリオン神田東は満室でそこの坪単位賃料から算出。

[6353: 匿名]

>>6351 匿名さん

小川町だと、お茶の水に塾に通うのに便利です。
市ヶ谷、お茶の水ですよね、
塾が多いのが。
小川町だと千代田小学校も近いし。

[6354: 匿名さん]

>>6353 匿名さん

この板で、小川町自慢されましても。。そっち方面も歩きでプラス5分見ときゃいいでしょ？チザクラから

[6355: 匿名さん]

田舎者の私から見たらどっちも便利で良い所ですよ！

[6356: 匿名さん]

賃料はスターツが決定権を持っているわけですが、分譲価格の値付けを考えると安くするとは到底思えませんよね。そういう意味では安心なんじゃないですかね？
しかも、賃貸部門のピタットハウスを持っていることや、コンシェルジュ付きの駅1分免震タワー、そして東京駅の再開発に伴う賃貸需要の拡大を考えると、安くする理由が見つからないのが怖いぐらい好条件が揃っている気がしますが、ポジティブに考えすぎでしょうかね（笑）

[6357: 口コミ知りたいさん]

>>6356 匿名さん

そうですね。
賃貸の場合は売却とちがい定借というのも関係ないですからね。

[6358: 匿名さん]

出口戦略は、ここは転売よりは賃貸がいいだろうね。スターツ賃貸物件は低層かつ賃貸仕様なので、勝負にならないし。
定借でグロスが抑えられてるから借入額もたいした額じゃないし。

[6359: 匿名さん]

交通利便性と千代田区でも2馬力ファミリーが無理なしに買える値段なので、市況に応じて転売や賃貸の両方を選べるのが大きいですね。
湾岸やタワマンが乱立する立地だと、市況が悪くて一時的に賃貸に出すというリスクヘッジが効きませんから、そういう意味でもここは安心かと。
まあ、市況が悪かろうがそれなりの値段で売れるポテンシャルはあると思いますがね。

[6360: 匿名さん]

先週公表された都道府県地価調査　23区 住宅地 値上り率
千代田区は番町を中心に値上がり1位

平成28年 1位 千代田区+10.0％、2位 目黒区+6.1％、3位 中央区+5.5％、4位 港区+4.3％

（平成27年 1位 中央区、2位 千代田区＆品川区、4位 港区）

[6361: 匿名さん]

連日の報道で湾岸地域が悲惨なので、相対的に価値が上がりますかね。

[6362: 匿名さん]

>>6361 匿名さん

湾岸地域は悲惨なんですか?豊洲のことですよね?
影響ありますかね?

[6363: 匿名さん]

湾岸は、市場の報道見ればわかりますが、今までのメッキが剥がれたというか風評被害というか、まともな消費者ならこのご時世では敬遠する状況ですね。

それはそうと、都心に住むに広告のりましたね。

[6364: 匿名さん]

品川区と港区を中心に、羽田への飛行機新ルート問題が控えていますし。

[6365: 匿名さん]

>>6364 匿名さん

それに関してはマン点さんがスムログで詳しく解説してくれていますね。
ただこちらのマンションはあまり関係がないと思います。

[6366: 匿名さん]

逆に山手線下側エリアに関係あると言いたかったのです。

[6367: 匿名さん]

大なり小なり新飛行ルートの下の地域は影響あるでしょう。
某大手さんが大崎複合再開発タワープロジェクトの販売を中止したのも
飛行ルートが影響しているかも？しれません。

[6368: 匿名さん]

値崩れしづらい都心3区でも、港区は別格だったけど相対的に千代田区、中央区との差が縮まるのかな。
港区でも影響薄な3ARは安泰ですな

[6369: 匿名さん]

>>6368 飛行ルートという点では、
安泰は赤坂。軽微は六本木。南青山や南麻布は影響あり。

[6370: 匿名さん]

都心の南西部は新飛行ルート問題、湾岸は先行き懸念、
ここは相対的に大丈夫そうですね。