アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[6281: 匿名さん]

私も転売角部屋組です。空中族の仲間入り目指して今から楽しみです！

[6282: 匿名さん]

安さに釣られて買ったのだとしたら、将来これを売却するときも
「安さ」を武器にしなければならない (三井健太氏のスムログより)

[6283: 匿名さん]

近隣住民ですが、家にチラシが入っていました。
売れ残りを捌くのは大変そうですね

[6284: 匿名さん]

１回の販売で売らなかった物を売れ残りと称する印象操作。その言い方だと、麹町タワーは６割が売れ残りになる。

[6285: 匿名さん]

まあ、1期で出さなかった住戸って2種類あるよね。
1つは、要望書が出なかったから。この場合は次期以降で簡単に売れるとは限らない。
もう1つは、はじめから「この部分は次期以降」と決めている場合。

[6286: 匿名さん]

しかし前評判が嘘のように、すっかり過疎ってますな〜。

[6287: 匿名さん]

安い目ぼしい部屋は売れてしまいましたからね。
二期の売れ行きがどうか気になりますね。

[6288: 匿名さん]

チラシ攻撃が増えてきましたね。

[6289: 匿名さん]

>>6287 匿名さん
こなは相対的に安い部屋はあったが、お買い得な部屋は１つもなかったような。じゃなきゃここまで過疎らないよ。

ここは前評判の祭りで大量に集まった中で、冷静になって解散できなかった一部の人達に売れたのが1期。そのおこぼれもなくなった今となってはここから先は非常に厳しい真価が問われる時ですね。

[6290: 匿名さん]

もう買える部屋が184分の10しかなくて、概ね8000万オーバーなら掲示板も過疎るでしょ。

[6291: 匿名さん]

>>6289 匿名さん

前評判に関係ない実儒買いの人もいるけどね。

[6292: 匿名さん]

実需じゃない人います？
賃貸目的での購入は千代田区優先枠以外でもダメだったと記憶してますが

[6293: 匿名さん]

私は前評判なんか知らなくて、ヤフー不動産を見て千代田区駅近タワーだから興味持ちました。

[6294: 匿名さん]

8,000万超出せる人はそう多くないですからね。
普通は他の部屋で抽選外れた人が申し込みそうなもんですが、この物件はほぼ抽選にならなかったのでそれも望み薄ですからね

[6295: 匿名さん]

サラリーマンの限界は7000万までだからね。

[6296: 匿名さん]

ほぼ抽選にならなかった、事にしたい印象操作。

[6297: 購入経験者さん]

第一次一般分譲は最高倍率８倍、三分の一以上が抽選になっていました。

[6298: 匿名さん]

>>6294 匿名さん

いや、めちゃ抽選なってましたやん。当方落選してますし。

[6299: 匿名さん]

落選した人がそんなに沢山いるなら残り8戸を売り切るのにこんな苦労しないですよね

それとも抽選になったのは2LDKばっかり？

[6300: 匿名さん]

>>6299 匿名さん

60ｰ70の3LDKもです。80はほとんど抽選ではないです｡

[6301: 匿名さん]

60-70と80には越えられない壁があるわけです。
それを一色単に語るとは、少し相場感や金銭感覚がずれてませんかね？

[6302: 匿名さん]

もう5000万円前半から中盤の部屋って残ってないのでしょうか？
スーモに第2期って書いてあったもので。乗り遅れました。

[6303: 匿名さん]

80の高層階には4倍の部屋もありましたよ。私の申し込んだ80は2倍抽選でした。

[6304: マンコミュファンさん]

>>6303 匿名さん

最初は4倍だったんですけど、結局、1倍になったんですよ。最終的に。

[6305: 匿名さん]

普通は抽選で外れた人がキャンセルとか次期販売住戸を買うからなあ。
10戸ぐらい、以前誰か書いてたけど「争奪戦」になりそうだよね。
例えば6298さんはなんで買わないの？

[6306: 匿名さん]

全然ここの需要をわかってない人がいますね。
今後売り出される8,000万以上を買う層と、5,000～7,000万で一期で抽選になった層（たぶんほとんど割安と思って買った人たち）は全然違いますよ。
だから、抽選に外れたから8,000万の層に行くということはほぼ無いです。そもそも80は南側でそこまで割安感があるわけではないので。

[6307: 匿名さん]

>>6304 マンコミュファンさん

私の申し込んだ80は、最後の週になって2倍になりました。4倍の部屋から移動してきた可能性もあるってことですね。

[6308: 匿名さん]

6306さんの言う通りですね。

2027に竣工の南側常盤橋の日本一高いビルを借景に出来る千代田区免震タワマンを借地8000万(所有権換算1億オーバー)で青田買いするか、しないかですから。

小池さんに変わって入居までに周辺電柱地中化してないか期待を持って待ってます。

[6309: 匿名さん]

結局スターツが80平米の価格ミスっただけってことですね

[6310: 匿名さん]

細かい事を言うようですが、偽スターツさんが買ったらしい高層階80は9000万です。

[6311: 匿名さん]

中層階が残ったので中層階80の価格ミスでしょう。

[6312: 匿名さん]

一方で、高層は安過ぎ。特にA B Lなど高層角部屋は もっと高い価格でも売れたと思う。

[6313: 匿名さん]

>>6312 匿名さん

結局、そういうコスパの高い部屋が抽選になる。2期で初登場の部屋は少し値段下げるのかな

[6314: 匿名さん]

北側、90度お見合い、を込みの価格ですから。

[6315: 匿名さん]

中層80も常盤橋の夜景が見えることに価値を見出だす人がいれば買い手はいるんじゃない？

[6316: 匿名さん]

常盤橋ビルの完成イメージを見ていたら、A棟を親指B棟を残りの指としてビッグハンドに見えてきました。
私の勝手な思い込みですが。
そして、あそこを大手町の大きな手のオブジェとして眺めるベストポジションは千桜ではないかな。

[6317: 匿名さん]

湾岸スレみると市場問題で炎上してますね。地歴考えて千代田区に買ってよかった。

[6318: 匿名]

でもこの辺って土地の伸び代が少ないのが気になります。定借も売るとき実際どうなんでしょう。
中古検索するときに定借って条件から外す人って多そう。
格安で買ったからその辺は格安で売ることを覚悟して買いましたが。。。

[6319: 匿名さん]

>>6318 匿名さん

中古サイトで検索するときの条件に定借除外はないですから。まずは駅徒歩分数と金額での条件検索でしょう。

[6320: 匿名さん]

売るときは所有権対比で安くせざるを得ないでしょうね。
ただ、3LDKで千代田区を検索すると築30年か1億以上しかない中で、駅近のタワーの稀少性でどこまで価格を上げられるかが勝負ですね。
湾岸のタワー村と違って、この稀少性は売るときかなり有利だと思いますが。

[6321: 匿名さん]

付近で免震タワーの希少性も加えてください。

[6322: 匿名さん]

周辺再開発しまくるんだから伸び代かなりあるでしょ。

[6323: 匿名さん]

三越前駅や東京駅付近の再開発なので、ここから通勤するのが便利ですよね。淡路町の再開発はよく知りませんが。

[6324: 匿名さん]

東京における目玉の再開発といえば、大手町～東京駅と浜松町～品川の再開発。
この恩恵を受けられる立地の物件で他と差別化できていれば、持っていても面白そうだよね。
この物件はその要件を十分満たしていると思うけど。

[6325: 匿名さん]

大手町とか遠いですよね。自転車エリアではありますが徒歩エリアではないので、山手線挟んでますし、別ゾーンと思った方がいいかと

[6326: 匿名さん]

大手町というか常盤橋と日本橋でしょ。十分徒歩圏内。

[6327: 匿名さん]

再開発はMRでくれたパンフに詳しく書かれていますが。常盤橋は山手線外側の大手町。

[6328: 匿名さん]

千代田区で山手線外側を代表するオフィスタワーが常盤橋ビル。千代田区で山手線外側を代表する住居用タワーがここ。

[6329: 匿名さん]

わかる人が買えばいいよ。わからない人は５年後に買えば良かったと思うだけ。買える額でなくなってるかもだけど。

[6330: 匿名さん]

チラシそろそろウザいんで入れるの辞めて貰えますか。

他の物件でもこんな短期間に何度も入れてくるところないですよ。

[6331: 匿名]

ここは神田とはいえ千代田区で中堅所得でも買える唯一の激安マンションですからね。
この値段で千代田区は無理です。
定借ということを考えても買っておいて損はない。

[6332: 名無しさん]

たしかに安い。
千代田区でこの値段はありません。
逆にどこか手を抜いてないか心配。
それくらいの割安感です。
住民層も他の千代田区物件とは違いそうですがね。

[6333: 匿名さん]

千代田区、港区の億越え物件とは住民層は違うでしょうね。
でも、千代田小の所得水準が750万程度とのこと千代田区でも、平均値取ればそんなもんなんです。

[6334: 名無しさん]

千代田区民の平均所得ってそんなに安くないでしょう。
750万とか東京だと平均的なサラリーマン。

[6335: 匿名さん]

>>6334 名無しさん

http://www.a-lab.co.jp/research/setai-nenshu/12.html

いくら東京といっても平均値取ればこんなもんなんじゃないですか？それこそ、区営住宅の人もいるんだし

[6336: 匿名]

これから、ますます共働きが、増える中、
千代田区に住みたい人は増えるでしょう。
市ヶ谷、飯田橋周辺は賃貸も空きがないですからね。
子育て支援も手厚いし、私立に通わせるのも近いですし、ファミリーには、今後も増えるでしょうね。

[6337: 匿名さん]

飯田橋界隈の旧麹町区も考えてましたが、断層がある疑いから敬遠してます。

http://matome.naver.jp/m/odai/2146143690710093601

[6338: 名無しさん]

>>6337 匿名さん

飯田橋がアウトな時は神田もアウトなんじゃないかな。

[6339: 匿名さん]

直下型が叫ばれてる中、断層の真上に住むよりはマシかとの判断です。
ただし、周辺雑居ビルによる火災リスクがあることは否めません。

ここの防災上の利点は、都心千代田区の防災拠点指定で、早期の救助復旧が見込める事と免震構造である事、都心で帰宅難民になっても歩いて帰り易い場所である事かなあ。

あとは兼合いですか。

[6340: 匿名さん]

>>6332 名無しさん

千代田区が一部補助金出してるからね。ファミリー層誘致政策の一環です。だから、特に割安の千代田区民優先住居はゆる〜い５年転売規制があります。

[6341: 匿名さん]

結局80Gが売り切れないみたいですね
いい間取りだとおもうけどなんでだろう？
あの立地だとファミリー需要も微妙なのかな

[6342: 匿名さん]

>>6340
補助金もなにも、地主が千代田区だからね。
なのに相場よりも高い地代をとるっていう。

[6343: 匿名さん]

>>6341 匿名さん

高すぎるんだよ、中層の割に。

[6344: 匿名さん]

売れなきゃゲストルームにしてくれませんかね、スターツさん
今からでも間取り変更は間に合うでしょ、常盤橋の夜景を望めるゲストルームは素敵なんですけどね～駄目かな

[6345: 匿名さん]

ゲストルーム転用に一票。現実問題は難しいだろうけどね。スターツ賃貸か、社宅化か

[6346: 名無しさん]

>>6344 匿名さん

ゲストルームで使用料とるより、売れるまで待ってた方が利益あがるから
ゲストルームにすることはないでしょう。
金利も上がりそうなのにその上管理費あがるのも嫌ですし。

[6347: 口コミ知りたいさん]

ここの賃貸って結局いくらくらいになるんですかね？
余り安くはして欲しくないですね。
安いと安いなりの層しか入って来ず、共用施設とかの管理とかが大変になりそうです。
売るときも賃貸が安いと高く売れないし。

[6348: 匿名]

>>6347 口コミ知りたいさん

小川町など
ここらへんにマンションはバンバン建ち始めてるので、そんな高くは無理でしょうね。

賃貸でわざわざ高い金払う人は、番町、九段、飯田橋に行きますから。

[6349: 口コミ知りたいさん]

たしかに
番町、九段にはどうあがいても勝てませんし。住民層も違いますし。
安く買っておいて贅沢なと言われそうですが、スターツさん、家賃はそれなりに高くお願いします。せめて購入者が35年ローンを抱えても後悔しない程度に。

[6350: 匿名さん]

マンションはマンションでも、外廊下の耐震マンションには住みたくない人もいますから。

[6351: 匿名さん]

小川町では、三越前の再開発エリアへの通勤が不便ですよ。

[6352: 匿名さん]

70平米3LDKで最低28万は固い。ほぼ同立地のサンテミリオン神田東は満室でそこの坪単位賃料から算出。

[6353: 匿名]

>>6351 匿名さん

小川町だと、お茶の水に塾に通うのに便利です。
市ヶ谷、お茶の水ですよね、
塾が多いのが。
小川町だと千代田小学校も近いし。

[6354: 匿名さん]

>>6353 匿名さん

この板で、小川町自慢されましても。。そっち方面も歩きでプラス5分見ときゃいいでしょ？チザクラから

[6355: 匿名さん]

田舎者の私から見たらどっちも便利で良い所ですよ！

[6356: 匿名さん]

賃料はスターツが決定権を持っているわけですが、分譲価格の値付けを考えると安くするとは到底思えませんよね。そういう意味では安心なんじゃないですかね？
しかも、賃貸部門のピタットハウスを持っていることや、コンシェルジュ付きの駅1分免震タワー、そして東京駅の再開発に伴う賃貸需要の拡大を考えると、安くする理由が見つからないのが怖いぐらい好条件が揃っている気がしますが、ポジティブに考えすぎでしょうかね（笑）

[6357: 口コミ知りたいさん]

>>6356 匿名さん

そうですね。
賃貸の場合は売却とちがい定借というのも関係ないですからね。

[6358: 匿名さん]

出口戦略は、ここは転売よりは賃貸がいいだろうね。スターツ賃貸物件は低層かつ賃貸仕様なので、勝負にならないし。
定借でグロスが抑えられてるから借入額もたいした額じゃないし。

[6359: 匿名さん]

交通利便性と千代田区でも2馬力ファミリーが無理なしに買える値段なので、市況に応じて転売や賃貸の両方を選べるのが大きいですね。
湾岸やタワマンが乱立する立地だと、市況が悪くて一時的に賃貸に出すというリスクヘッジが効きませんから、そういう意味でもここは安心かと。
まあ、市況が悪かろうがそれなりの値段で売れるポテンシャルはあると思いますがね。

[6360: 匿名さん]

先週公表された都道府県地価調査　23区 住宅地 値上り率
千代田区は番町を中心に値上がり1位

平成28年 1位 千代田区+10.0％、2位 目黒区+6.1％、3位 中央区+5.5％、4位 港区+4.3％

（平成27年 1位 中央区、2位 千代田区＆品川区、4位 港区）

[6361: 匿名さん]

連日の報道で湾岸地域が悲惨なので、相対的に価値が上がりますかね。

[6362: 匿名さん]

>>6361 匿名さん

湾岸地域は悲惨なんですか?豊洲のことですよね?
影響ありますかね?

[6363: 匿名さん]

湾岸は、市場の報道見ればわかりますが、今までのメッキが剥がれたというか風評被害というか、まともな消費者ならこのご時世では敬遠する状況ですね。

それはそうと、都心に住むに広告のりましたね。

[6364: 匿名さん]

品川区と港区を中心に、羽田への飛行機新ルート問題が控えていますし。

[6365: 匿名さん]

>>6364 匿名さん

それに関してはマン点さんがスムログで詳しく解説してくれていますね。
ただこちらのマンションはあまり関係がないと思います。

[6366: 匿名さん]

逆に山手線下側エリアに関係あると言いたかったのです。

[6367: 匿名さん]

大なり小なり新飛行ルートの下の地域は影響あるでしょう。
某大手さんが大崎複合再開発タワープロジェクトの販売を中止したのも
飛行ルートが影響しているかも？しれません。

[6368: 匿名さん]

値崩れしづらい都心3区でも、港区は別格だったけど相対的に千代田区、中央区との差が縮まるのかな。
港区でも影響薄な3ARは安泰ですな

[6369: 匿名さん]

>>6368 飛行ルートという点では、
安泰は赤坂。軽微は六本木。南青山や南麻布は影響あり。

[6370: 匿名さん]

都心の南西部は新飛行ルート問題、湾岸は先行き懸念、
ここは相対的に大丈夫そうですね。

[6371: 匿名さん]

売れ残り部屋は少しでも減りましたか？

[6372: 匿名さん]

こっから広告バンバンやって、年内に売り切れれば御の字でしょうねぇ。

[6373: 匿名さん]

また広告が来ましたね～
今どき起震車って誰でも体験したことある気がするんですが、宣伝効果があるんですかね～

[6374: 匿名さん]

某デベのようにバルクで業者に売って、完売にすれば良いと思うのだが

[6375: 匿名さん]

１期１次で買えなかった人の為の１期２次が明日抽選。２期とは別だから余裕だね。

[6376: 匿名さん]

>>6375 匿名さん
で、抽選でキャンセル住戸二つは売れたの？
公式見るとまだ、先着順みたいですが。

[6377: 匿名さん]

耐震マンションや制振マンションじゃ、起震車の体験宣伝はできないね。免震ならでは。

[6378: 口コミ知りたいさん]

私はここをキャンセルした身ですが、早く完売するといいですね。
広告をバンバン出しているようなのが気になりますが

[6379: 匿名さん]

公式を見てきましたが、1期2次は終って消したみたいですね。先着が増えなれば、2次は完売って事で。

[6380: 匿名さん]

先着2戸はそのまま残ってるのか。
2期は5戸ぐらい？で完売なのかな。
でもたったそれだけのために免震体験会（資料請求しただけのうちにも来た）なんてちょっとやりすぎでは？
自分は今免震マンションに住んでるので体験するまでもないけど。