アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[6201: 匿名さん]

売れなきゃスターツのリートが買って低層と同様に賃貸に出すだけだからね。売れ残るリスクなんてそもそもないでしょ。

[6202: 匿名さん]

弱気過ぎるなあ。
超都心の千代田区、地下鉄駅徒歩1分山手線2駅5分はじめ最強の交通利便性の免震タワーでしょ。
それが100平米超でたった1億3千万円台。あっという間に売れるでしょ。

[6203: 匿名さん]

麹町タワーの値段見ると激安感が半端ないよね。神田だし借地権と言われればそれまでだけどさ。

　[75.31m2]　15,990万円（12階）・ 17,150万円（15階）

[6204: 匿名さん]

一期を一次しかやらなかったここを売れ残りと言うなら、一期を何次もやりながら残ってる他エリアの新築はどうなる。

[6205: 匿名さん]

売り出し住戸が全て売れなければ売れ残り。
1期○次という売り方は、確かに売れ行きがよくない場合も多い（その場合はやはり売れ残りが出ているだろう）が、「1期1～○次連続完売」という物件の場合は、基本高倍率で抽選に漏れた人にチャンスを与えているという売り方の場合も多い。

1期でほとんどを売り出してしまったここのやり方がいいとは、客の立場からは思えないがね。
挙句に売れ残ってるとは、どういうことかよくわからん。

[6206: 匿名さん]

売れ残りって2戸でしょ、単にキャンセル住戸ってだけでよくあることじゃないの？

[6207: 匿名さん]

イギリスのＥＵ離脱・急激な円高で日本株が大暴落して、
日経平均株価は一時１万５千円を割れたけど、昨日は１万７千円の手前。
（昨夜は上昇して今朝の日経平均先物は17,120円）。
株の暴落で見送った人が戻ってくると思うよ。

[6208: 名無しさん]

営業さんから電話かかってきた
もしかして売れ残ってるの？

[6209: 匿名さん]

>6205

それ連続完売、ではなくて連続申込登録完売だね。契約前にドタキャンがあっても完売扱いにする売り方。つまり売れ残り隠し出来る。

[6210: 匿名さん]

一期で１７６分の２しか、キャンセル出ないて凄いね、逆に。

[6211: 匿名さん]

>つまり売れ残り隠し出来る。
いずれは先着順で出さざるを得ないから、売れ残ってるってバレるよね。

[6212: 匿名さん]

2期は9月中旬予定だったのが下旬になったのか。
マジでわずか7,8戸の集客に苦労してる？
ここけっこう高倍率で抽選落ちた人たくさんいるんじゃないの？買わないのかな。

[6213: 匿名さん]

>>6211 匿名さん

別なマンションで、先着順物件は広告には出さないで売ってたのがありましたよ。

[6214: 匿名さん]

なんとかして売り切ってくれないと不人気物件の烙印が押されてしまう。。。

[6215: 匿名さん]

ここって一期が７月の販売開始で、まだ2ヶ月しかたってなくて、残り10戸でしょ。再開発予定地に囲まれた立地だし、心配しなくても大丈夫じゃね。

[6216: 匿名さん]

>>6194 や >>6214 みたいに「。。。」の人はイメージ戦略のネガが上手ですね。

[6217: 匿名さん]

6194だが6214ではない。
ネガのつもりも全くない。単純に驚いてるだけ。

[6218: 匿名さん]

>>6217 匿名さん

意地悪なネガさんだね。2ヶ月の売り出しで登録後のキャンセルが数戸出ただけで、売れ残り判定し、それに驚く「。。。」

[6219: 匿名さん]

>>6218

繰り返す。ネガのつもりは全くない。
8000万以上、1億3000万でなかなか売れない？
千代田区の物件でありえないだろう。
不動産経済研究所が発表した７月の動向でもここは完売になっていないので、売れ残ったのは確実。

あたかもネガであるような印象操作こそ姑息だろう。いかなる意図があるのかわからないが。

[6220: 匿名さん]

契約者だが、この立地と仕様で高額部屋（80とプレミアム）を捌くのは70以下を捌いてたように簡単には捌けないと思う。そもそも8,000以上を買える層は極端に少なくなるし、千代田区だって神田や借地権を積極的に選ぶか？
最近の馬喰町や小伝馬町辺りの中小デベが建てた8,000万以上の売れ行きを見ていればわかる。

ただ、7,000万以下の部屋が瞬殺で売れたのは事実で、売れなかったら単にスターツが需要間違えたってだけでしょ。当初からこの立地と借地権が8,000万以上を買う層に刺さると思ってた人なんているのかね。
売れ残ったらゲストルームに一票（笑）

[6221: 匿名さん]

ここは共用部分が弱すぎるから、余った80がゲストルーム化して文句言う人は居ないだろう。

[6222: 匿名さん]

ゲストルーム化とかないでしょ。

スターツが8,000万円手放すわけない。

ゲストルームにするということはスターツから管理組合が買うなりして管理費が
毎戸数千円/月上がるのを許容できるならよいですが、
そこまで払ってまではいらないですよね

[6223: eマンションさん]

でも、なんで！？

[6224: eマンションさん]

実際には10戸より売れ残っているんですかね。
しかも1億円近い高い住戸ばっかが・・
でないと新聞1面広告なんて出さないですよね。
新聞1面広告って一体いくらするんだろう・・

[6225: 匿名さん]

>>6224 eマンションさん

それも、10戸より多いと思わせる印象操作だね。上手いね。

[6226: 匿名さん]

一期で出なかった8戸はまだ発売されてないので、売れ残りではない。
今出てる2戸もキャンセル物件、そもそも売れ残りの定義がよく分からない。

一期で売れなかったのが売れ残りなら、湾岸の物件とか大変なことになるぜ。
某大手不動産会社は、売れ残りではなく未販売資産です (￣∀+￣)ｷﾗｯ

[6227: 匿名さん]

プラウド千代田淡路町も検討しましたが、あちらのスレでも印象操作って言葉を使ってネガってる方がいました。言葉は使い様。

[6228: 匿名さん]

あと10戸なら鷹揚に構えてればいいものを、何をしゃかりきになっているのやら。
6220さんのコメントがこの物件の性格を表してるんだろうね。

[6229: 匿名さん]

のこり10戸に一面広告て贅沢だね。 年内完売に全力といったところか。

[6230: 匿名さん]

最近はゲストルームやパーティルームを又貸しして儲けようとする人もいるので、どうせ借り難いなら無い方が面倒にならないと思います。

[6231: 匿名さん]

>>6230 その通り。某タワマンでは営利目的で利用したり、仕事関係のパーティをしたり、利益を乗せて転貸したり、社員やその家族や友人に貸したり、歯止めが効かなくなっている。

>>6226 完売の定義って本当に怪しい。他のデベの場合、ＭＲ維持費や悪印象を避けるために、売れ残りを自社所有部屋に切り替えて完売。しばらく期間を置いて「キャンセル住戸」として再販売。売れ残りが多い場合は、他業者にバルクで（まとめて）大幅値引して完売とかある。

まぁそんなことをしなくても千桜は真に完売すると思う。

[6232: 匿名さん]

2027の常盤橋三菱再開発でエンパイアビルみたいなアイコニックなビルが建つと資産価値上がるのかなあ。上がっても南西側だけかな

[6233: 名無しさん]

また営業さんからメールきた。土日の客足がいまいちだったのかな。

[6234: 名無しさん]

80Gの間取りは悪くないと思うけど残ってるんだよね。
中層で8500万円＋月6万円だからね。購買層は限られるだろうね。

[6235: 匿名さん]

>>6232 匿名さん

常磐橋のタワーは東京のランドマークにしたいみたいですね。見えるのはG以外だと、南西側なのか南東側なのかビミョー。

[6236: 匿名さん]

神田地区で3LDKの需要があまりないのかもね。
プレミスト千代田神田佐久町なんて半年前に建ったのにまだ空いてるし。

[6237: 匿名さん]

せっかく子供に有利な千代田区なのに、子供を考えたら２LDKではきついですよ。

[6238: 匿名さん]

以前年収2000だが案内が来なかったと書いた者だが、相変わらずここからは何もこないなあ。
来れば検討してもよいのだが。世帯年収は2600ぐらいなので、それなりの部屋でも買えるとは思うが。

[6239: 匿名さん]

>>6237 匿名さん
うちは子供2人いるけど当分は2LDKでいいかなと思ってる。
子供の性別とか年齢差にもよるけど、子供にそれぞれ個室がいる期間てほんの数年だったりしない？

[6240: 匿名さん]

2LDKが良いならば、基本プランではなくてセレクトプランにすれば。

[6241: 匿名さん]

>>6238
片意地張ってねーで、欲しいんですけどまだ買えますか？って電話すりゃいーじゃんｗ
色んな意味でダセえよ、マジで・・・

[6242: 匿名さん]

>>6236 匿名さん

そのプレミスト、中古の10F3LDKなら売れたらしくて消えましたけど。

[6243: 匿名さん]

まだ残ってる南西側だと常盤橋のビルを借景にできるね。徒歩で１５分強の近さでしょ。
jpビルの建て替えで高層ホテルが近くに出来たりするけど、日本一高いみたいだから、分譲フロアなら隠れて見えなくなるて事もなさそうだし。

[6244: 匿名さん]

千代田区の3Lは高額物件か築30年以上し出てこないから、駅近タワーで手の届く6～7000万の需要はかなりあると思うよ。
常盤橋の再開発でこれから需要もかなりあるだろうしね。

[6245: 匿名さん]

>>6241
単位がウォン<ヽ｀∀´>ﾆﾀﾞ

[6246: 匿名さん]

>>6244 匿名さん

再開発だけで言えば、三井の日本橋と住商の神田警察通りの再開発トライアングルに全て徒歩圏のエリアですからね。
トライアングルにつられての神田エリアの再開発にも大いに期待してます。

[6247: 匿名さん]

>>6241
いや、安いとは思うんだが、いまひとつどうしても欲しいとまでは思わん。
まあ浜離宮もあるしね。三井さんはちゃんと呼んでくれたし（笑）

[6248: マンコミュファンさん]

>>6247 匿名さん

浜離宮、良いですね！
ただ、電車の音がちょっと不安ですね。

[6249: 匿名さん]

浜離宮が視野にはいる人だと引いちゃうのもわかる。
8,000万以上の需要は今一つっぽいけど、この近辺でファミリーが住める部屋が5～7,000なら、需要は今後も凄まじいだろうね。

[6250: 匿名さん]

浜離宮の方が格上でしょう。
ただ、インビテーションが無駄にコストかかってそうなICカードなのが、売り主のセンス無さを感じるんだよなー。別のやり方で高級感出せばいいのに。

[6251: 匿名さん]

はぁ？浜離宮が格上だってぇ？





































まぁそうでしょう。

[6252: 匿名さん]

この物件の3LDKを坪300程度で買ったのですが、10年後も同じ値段で売れると思いますか？

[6253: 匿名さん]

10年後の市況なんて、誰にも予想できませんよ。常磐橋タワーが完成間近なのは予想できますが。

[6254: 匿名さん]

常磐橋でなく常盤橋でしたね。ってそこまでつつく人はいないか。

[6255: 匿名さん]

>>6252 匿名さん

最寄り１分で山手線2駅５分、千代田区アドレスの免震タワマンなので、少なくとも二束三文になって、売るに売れなくて次に移れない様な物件ではないでしょう。

[6256: 匿名さん]

浜離宮いいなあ
格が違うから比べても仕方がないけど

[6257: 匿名さん]

10年後なら借地権が60年以上残っているので大きく値崩れすることはないでしょうね。
もちろん市況次第ですが。

[6258: 匿名さん]

>>6242
いや、プレミストはまだ空室あるよ。
だいたい中古ではないしね。

[6259: 匿名さん]

浜離宮いいけど、都心タワマンライフ謳歌するならここで充分かと思ってしまう。億出すなら世田谷に戸建とベンツかなぁと思うのは、古い考えなのか。。

[6260: マンション検討中さん]

浜離宮は37階建てだもんなぁ。
最上階に住みたい(笑)
坪550くらいだっけ？高いなぁ。

[6261: 匿名さん]

常盤橋と日本橋エリアの再開発で、大量のオフィス供給がされることになります。供給過多とまで言われてます。
その事がこのマンションにはプラス要素だと思います。
東京駅や三越前駅に通勤する「金持ちではないけど高給取りの人たち」の新たな住まい需要が10年後も続くわけですから。

[6262: 匿名さん]

スターツからまた電話あったわ
どんだけ焦ってんの

[6263: 匿名さん]

営業してるだけでしょ（笑）
それが仕事なのよ（笑）

[6264: 匿名さん]

自分の個人情報を削除してくれ、って電話相手に言えばいいのに。

[6265: 匿名さん]

>>6264
言ったよ。それで今後は他のマンションも含めて案内はしないと言われてたのに、数ヶ月してまた電話があったの。

[6266: 匿名さん]

>>6265
だからなんでここに書くの？（笑）

[6267: 匿名さん]

>>6266 匿名さん

売れてない不人気物件とネガりたくて仕方ないからです

[6268: マンション掲示板さん]

売れてる売れてないの情報は買い手にとっては重要な情報だから書き込んでも良いのでは。

指標の一つになるわけだし。

[6269: 匿名さん]

そういえば以前、千代田区の高額物件は売れて当然みたいに書き込んだ人がいたけど、

麹町タワーは、１期で総戸数の４割しか売り出せなかったみたいね。あちらのスレにはいつネガを書き込むのかな。

[6270: 匿名さん]

それネガなの？
なんかネガ過敏症だね、ここは。

[6271: 匿名さん]

スルーでいいでしょ。

そもそも、この相場で一期完全完売でキャンセル1戸も出ない物件じゃないと売れ残り認定とかいう書き込みなんて。

6262だってどうみたってネガなんだし

[6272: 匿名さん]

麹町タワーは坪650とかでしょ。

[6273: 匿名さん]

>>6272 匿名さん

言い訳にならないな、あそこは千代田区の中でも特に高くて当然の立地だから。

[6274: 匿名さん]

言い訳とかわけわからん。
坪単価が倍違う物件持ち出してどういう意味があるのかと思っただけなんだが。

[6275: 匿名さん]

以前にネガした人が、千代田区の高額物件、で売れ残りの話を書いたからですよ。代表的な高額物件、麹町タワー。

[6276: 匿名さん]

なるほどね。
ただ、麹町タワーの1期は小さい部屋しか売り出していない(75平米まで)。
上層階の広い部屋が全くないというのはいかにも不自然だね。次回に回しているのか、プラウド六本木(だったか)みたいに上客に水面下で売ってるのか。

[6277: 匿名さん]

庶民と富裕層が買うマンションは最近では売り方も違いますからね。

[6278: 匿名さん]

ここの最上階や南角も富裕層しか買えない価格だから売り方が違って普通ですね。

[6279: 匿名さん]

数年で転売して違うマンション買い換えようと考えると、今の相場の富裕層向けマンション手を出さずに、庶民でも買える額のチザクラ角部屋買っといてよかったわ。

[6280: 購入経験者さん]

>>6279 匿名さん

同感です。
ここの角部屋は他の部屋と比べて高くなくてよかったですね。

[6281: 匿名さん]

私も転売角部屋組です。空中族の仲間入り目指して今から楽しみです！

[6282: 匿名さん]

安さに釣られて買ったのだとしたら、将来これを売却するときも
「安さ」を武器にしなければならない (三井健太氏のスムログより)

[6283: 匿名さん]

近隣住民ですが、家にチラシが入っていました。
売れ残りを捌くのは大変そうですね

[6284: 匿名さん]

１回の販売で売らなかった物を売れ残りと称する印象操作。その言い方だと、麹町タワーは６割が売れ残りになる。

[6285: 匿名さん]

まあ、1期で出さなかった住戸って2種類あるよね。
1つは、要望書が出なかったから。この場合は次期以降で簡単に売れるとは限らない。
もう1つは、はじめから「この部分は次期以降」と決めている場合。

[6286: 匿名さん]

しかし前評判が嘘のように、すっかり過疎ってますな〜。

[6287: 匿名さん]

安い目ぼしい部屋は売れてしまいましたからね。
二期の売れ行きがどうか気になりますね。

[6288: 匿名さん]

チラシ攻撃が増えてきましたね。

[6289: 匿名さん]

>>6287 匿名さん
こなは相対的に安い部屋はあったが、お買い得な部屋は１つもなかったような。じゃなきゃここまで過疎らないよ。

ここは前評判の祭りで大量に集まった中で、冷静になって解散できなかった一部の人達に売れたのが1期。そのおこぼれもなくなった今となってはここから先は非常に厳しい真価が問われる時ですね。

[6290: 匿名さん]

もう買える部屋が184分の10しかなくて、概ね8000万オーバーなら掲示板も過疎るでしょ。

[6291: 匿名さん]

>>6289 匿名さん

前評判に関係ない実儒買いの人もいるけどね。

[6292: 匿名さん]

実需じゃない人います？
賃貸目的での購入は千代田区優先枠以外でもダメだったと記憶してますが

[6293: 匿名さん]

私は前評判なんか知らなくて、ヤフー不動産を見て千代田区駅近タワーだから興味持ちました。

[6294: 匿名さん]

8,000万超出せる人はそう多くないですからね。
普通は他の部屋で抽選外れた人が申し込みそうなもんですが、この物件はほぼ抽選にならなかったのでそれも望み薄ですからね

[6295: 匿名さん]

サラリーマンの限界は7000万までだからね。

[6296: 匿名さん]

ほぼ抽選にならなかった、事にしたい印象操作。

[6297: 購入経験者さん]

第一次一般分譲は最高倍率８倍、三分の一以上が抽選になっていました。

[6298: 匿名さん]

>>6294 匿名さん

いや、めちゃ抽選なってましたやん。当方落選してますし。

[6299: 匿名さん]

落選した人がそんなに沢山いるなら残り8戸を売り切るのにこんな苦労しないですよね

それとも抽選になったのは2LDKばっかり？

[6300: 匿名さん]

>>6299 匿名さん

60ｰ70の3LDKもです。80はほとんど抽選ではないです｡