アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[6151: 匿名さん]

>>6150 匿名さん
そんなCT品川でも中古で6000万
ここと+1000弱しかかわらんわけで。
さて、ここは？安いの？高いの？

と言ったところ。

[6152: 匿名さん]

品川は飛行機が低空飛行する新ルートエリアだからなあ。騒音を気にせず安く買いたい人はあちらを暫く待ってれば。

[6153: 匿名さん]

既に築8年だけどね

[6154: 匿名さん]

公式HP物件概要によると、第2期は9月中旬

[6155: 匿名さん]

>>6151 匿名さん

ここはCT品川のリセールがどれぐらい約定してるかの実例を見てから、購入に当たれますね。定借タワマン購入の判断材料として活用できそうです。
まぁ、市況も仕様も立地も違うので、単純には語れませんけど。

[6156: 匿名さん]

ここと近いCONOE秋葉原って所有権で平米単価100万なのか…

[6157: 匿名さん]

小規模かつ既に築４年だけどね

[6158: 匿名さん]

>>6156 匿名さん

あそこは新築時に見に行きました。神田川の橋を渡る電車がうるさいし、南側に建ってるホテルから覗かれる感じになります。

[6159: 匿名さん]

また、非現実的な事を。

[6160: 匿名さん]

隣の区営、募集はじまりましたね

[6161: 匿名さん]

住戸面積：54.00平方メートル
使用料：1月当たり35,300円～52,600円　かあ。

免震なんでしょ。なんとも羨ましい。。。

[6162: 匿名さん]

東京五輪のマラソンコースってここの近くなんですね。自室から選手達を見られる部屋もありそう。

[6163: 匿名さん]

チザクラも岩本町駅沿いの靖国通りが、マラソンコースなので高層北東サイドの部屋からはマラソンの様子が見えますね。こんなに近いとは。

[6164: 匿名さん]

ウェリスタワー千代田岩本町て、ここより駅遠くて坪1.5万で賃貸だしてるんですね。

[6165: 匿名さん]

あそこも新築時に見に行きました。免震でも制振でもなく耐震でした。

[6166: 匿名さん]

管理費込みで３５．８万で出てる部屋ですね。
もう半年ぐらい入居が決まらないところを見ると、土地柄高額な賃料設定には厳しいかもしれませんね。

[6167: 匿名さん]

>>6166 匿名さん

それより、管理費込み１７万で出てる１LDKの方が割高ですね。

[6168: 匿名さん]

17万だと借り手には困らないけど、35万だとけっこう苦労するよ。ブランド立地なら問題ないけど。
だから賃貸は広いほど坪当たり賃料は低くなる（せざるを得ない）傾向がある。

[6169: 名無しさん]

>>6164 匿名さん

ウェリスはブランドですからね。
ブランド料じゃないですか？
外観も共用施設も豪華ですし…

[6170: 検討板ユーザーさん]

隣の区営がそんなに安いとは…

[6171: 匿名]

同じ立地で建物の築年数も同じ、グレードも極端な差がないのに、負担は何倍も違うというのは、世の中の矛盾を感じる。

[6172: 匿名さん]

>>6169 名無しさん

よくいいますね。モモレジさんによると、あそこのウェリスは「コンシェルジュなし、共用施設は何もありません。」だそうです。

[6173: 匿名さん]

区営にはどうやったら住めるのでしょうか？
年収1000万の大手町勤務の正社員は無理ですよね。

[6174: 匿名さん]

シティタワー品川も隣に、築年数の大して違わない都営の高層が建ってますよ。

[6175: 匿名さん]

日経に大きな広告が出れましたね！
ベランダがガラス張りで意外と格好いいかもしれません。

[6176: 匿名さん]

日経の広告を拝見してないのですが、今までのイメージと違うんですか？
バルコニーの柵が色付きガラスのイメージ画像は公式にもともと出てると思うんですが

[6177: 検討板ユーザーさん]

>>6172 匿名さん

モモレジさんは
岩本町の名作マンションでウェリスをあげてますけど…
共用施設はエントランスラウンジがここより豪華ですが

[6178: 匿名さん]

日経の広告をＵＰしていただけませんか？

[6179: 匿名さん]

4年前ですがウェリスはここと同じ値段で所有権なのが良いですよね
モモレジさんによれば天カセじゃないし特段の共用設備も無いし仕様は大差ないかと、ただ耐震らしいけど

[6180: 匿名さん]

あそこの近くにある十思公園が昔の刑場

[6181: 匿名さん]

今日の新聞ですね

[6182: 匿名さん]

>>6181 ありがとう！　カッコいい広告ですね。

[6183: 匿名さん]

この感じ、リチャード・マイヤー作のパークハウス晴海に似てると言うと怒られるかな(笑)
実際に建つと色ガラスがいい感じに映えると思うんだけどね。

[6184: 口コミ知りたいさん]

なぜ今頃、広告なんて出したんでしょう？

[6185: 通りがかりさん]

広告出すのは当然売れてないからでしょう。笑

[6186: 匿名さん]

二期は９月下旬から8戸を売るらしいですね。このタイミングで、8戸の為に新聞一面広告打つのは広告費が余ってたのかな？

[6187: 匿名さん]

カラーでこれは凄い広告費ですよ。
相当ヤバいんですね

[6188: 検討板ユーザーさん]

>>6183 匿名さん

パークハウスと一緒にしたら怒られるでしょう 笑

[6189: 匿名さん]

お盆に帰郷して身内からそろそろ自分の城をと言われ、秋は住宅の売れる時期だからね。今時、宣伝して一気に売ろうとするのは不思議ではない。

[6190: 匿名さん]

>>6188 検討板ユーザーさん

そりゃそうだ。湾岸でもイチニを争う駅遠物件と駅前立地物件とを一緒にしてはいけないな。

[6191: 匿名さん]

残り8戸でしょ。もう購入希望者で完売決まってるのかと思ってたけどね。
新聞１面広告って意味わからん。

[6192: 匿名さん]

あれ？今HPみたら先着順2戸出てる。1期売れ残ったってことね。
つまり残り8戸じゃないってことか。

[6193: 匿名さん]

2戸はキャンセル住戸でしょ。プレミアムの1億オーバーは、なかなか売れないだろうね。最後まで売れなくて、ゲストハウスに転用してくれんもんかね。

[6194: 匿名さん]

それを売れ残りっていうんでしょ。
１億以上なんて千代田区なら当たり前でしょ。。。それが売れないって、ちょっとありえないね。

[6195: 匿名さん]

でも新聞広告打った理由がなんかわかった。
これまでの検討者では売れそうもないと判断したってことね。

[6196: 匿名さん]

一期がネット前評判で集客スタートダッシュ切れた分、二期はネット層は期待できずで紙媒体重視か。二期で終わるといいですね。

[6197: eマンションさん]

>>6195 匿名さん

大正解！！

[6198: 匿名さん]

残っている部屋が8000万以上だけだから、お得部屋を狙っているネット層には早々に見切りをつけて、相手を日経を読んでる世帯所得1500万程度の層を中心にマーケしないと駄目だよね。
当然といえる行動、今囲っている層では買えないと判断したんだろう。
庶民が読むスーモにも広告出てなかったから、これからはアッパー層中心の広告になるんじゃないか？

[6199: 匿名さん]

まあ、利便性重視の高所得層にも受けなくはない物件なんじゃないですかね。アクセスは誰も文句なさそうだし。千代田区とは名ばかりな場所ですが

[6200: 匿名さん]

まー、売れ残り部屋は割高だから買い手がつかないよ。

[6201: 匿名さん]

売れなきゃスターツのリートが買って低層と同様に賃貸に出すだけだからね。売れ残るリスクなんてそもそもないでしょ。

[6202: 匿名さん]

弱気過ぎるなあ。
超都心の千代田区、地下鉄駅徒歩1分山手線2駅5分はじめ最強の交通利便性の免震タワーでしょ。
それが100平米超でたった1億3千万円台。あっという間に売れるでしょ。

[6203: 匿名さん]

麹町タワーの値段見ると激安感が半端ないよね。神田だし借地権と言われればそれまでだけどさ。

　[75.31m2]　15,990万円（12階）・ 17,150万円（15階）

[6204: 匿名さん]

一期を一次しかやらなかったここを売れ残りと言うなら、一期を何次もやりながら残ってる他エリアの新築はどうなる。

[6205: 匿名さん]

売り出し住戸が全て売れなければ売れ残り。
1期○次という売り方は、確かに売れ行きがよくない場合も多い（その場合はやはり売れ残りが出ているだろう）が、「1期1～○次連続完売」という物件の場合は、基本高倍率で抽選に漏れた人にチャンスを与えているという売り方の場合も多い。

1期でほとんどを売り出してしまったここのやり方がいいとは、客の立場からは思えないがね。
挙句に売れ残ってるとは、どういうことかよくわからん。

[6206: 匿名さん]

売れ残りって2戸でしょ、単にキャンセル住戸ってだけでよくあることじゃないの？

[6207: 匿名さん]

イギリスのＥＵ離脱・急激な円高で日本株が大暴落して、
日経平均株価は一時１万５千円を割れたけど、昨日は１万７千円の手前。
（昨夜は上昇して今朝の日経平均先物は17,120円）。
株の暴落で見送った人が戻ってくると思うよ。

[6208: 名無しさん]

営業さんから電話かかってきた
もしかして売れ残ってるの？

[6209: 匿名さん]

>6205

それ連続完売、ではなくて連続申込登録完売だね。契約前にドタキャンがあっても完売扱いにする売り方。つまり売れ残り隠し出来る。

[6210: 匿名さん]

一期で１７６分の２しか、キャンセル出ないて凄いね、逆に。

[6211: 匿名さん]

>つまり売れ残り隠し出来る。
いずれは先着順で出さざるを得ないから、売れ残ってるってバレるよね。

[6212: 匿名さん]

2期は9月中旬予定だったのが下旬になったのか。
マジでわずか7,8戸の集客に苦労してる？
ここけっこう高倍率で抽選落ちた人たくさんいるんじゃないの？買わないのかな。

[6213: 匿名さん]

>>6211 匿名さん

別なマンションで、先着順物件は広告には出さないで売ってたのがありましたよ。

[6214: 匿名さん]

なんとかして売り切ってくれないと不人気物件の烙印が押されてしまう。。。

[6215: 匿名さん]

ここって一期が７月の販売開始で、まだ2ヶ月しかたってなくて、残り10戸でしょ。再開発予定地に囲まれた立地だし、心配しなくても大丈夫じゃね。

[6216: 匿名さん]

>>6194 や >>6214 みたいに「。。。」の人はイメージ戦略のネガが上手ですね。

[6217: 匿名さん]

6194だが6214ではない。
ネガのつもりも全くない。単純に驚いてるだけ。

[6218: 匿名さん]

>>6217 匿名さん

意地悪なネガさんだね。2ヶ月の売り出しで登録後のキャンセルが数戸出ただけで、売れ残り判定し、それに驚く「。。。」

[6219: 匿名さん]

>>6218

繰り返す。ネガのつもりは全くない。
8000万以上、1億3000万でなかなか売れない？
千代田区の物件でありえないだろう。
不動産経済研究所が発表した７月の動向でもここは完売になっていないので、売れ残ったのは確実。

あたかもネガであるような印象操作こそ姑息だろう。いかなる意図があるのかわからないが。

[6220: 匿名さん]

契約者だが、この立地と仕様で高額部屋（80とプレミアム）を捌くのは70以下を捌いてたように簡単には捌けないと思う。そもそも8,000以上を買える層は極端に少なくなるし、千代田区だって神田や借地権を積極的に選ぶか？
最近の馬喰町や小伝馬町辺りの中小デベが建てた8,000万以上の売れ行きを見ていればわかる。

ただ、7,000万以下の部屋が瞬殺で売れたのは事実で、売れなかったら単にスターツが需要間違えたってだけでしょ。当初からこの立地と借地権が8,000万以上を買う層に刺さると思ってた人なんているのかね。
売れ残ったらゲストルームに一票（笑）

[6221: 匿名さん]

ここは共用部分が弱すぎるから、余った80がゲストルーム化して文句言う人は居ないだろう。

[6222: 匿名さん]

ゲストルーム化とかないでしょ。

スターツが8,000万円手放すわけない。

ゲストルームにするということはスターツから管理組合が買うなりして管理費が
毎戸数千円/月上がるのを許容できるならよいですが、
そこまで払ってまではいらないですよね

[6223: eマンションさん]

でも、なんで！？

[6224: eマンションさん]

実際には10戸より売れ残っているんですかね。
しかも1億円近い高い住戸ばっかが・・
でないと新聞1面広告なんて出さないですよね。
新聞1面広告って一体いくらするんだろう・・

[6225: 匿名さん]

>>6224 eマンションさん

それも、10戸より多いと思わせる印象操作だね。上手いね。

[6226: 匿名さん]

一期で出なかった8戸はまだ発売されてないので、売れ残りではない。
今出てる2戸もキャンセル物件、そもそも売れ残りの定義がよく分からない。

一期で売れなかったのが売れ残りなら、湾岸の物件とか大変なことになるぜ。
某大手不動産会社は、売れ残りではなく未販売資産です (￣∀+￣)ｷﾗｯ

[6227: 匿名さん]

プラウド千代田淡路町も検討しましたが、あちらのスレでも印象操作って言葉を使ってネガってる方がいました。言葉は使い様。

[6228: 匿名さん]

あと10戸なら鷹揚に構えてればいいものを、何をしゃかりきになっているのやら。
6220さんのコメントがこの物件の性格を表してるんだろうね。

[6229: 匿名さん]

のこり10戸に一面広告て贅沢だね。 年内完売に全力といったところか。

[6230: 匿名さん]

最近はゲストルームやパーティルームを又貸しして儲けようとする人もいるので、どうせ借り難いなら無い方が面倒にならないと思います。

[6231: 匿名さん]

>>6230 その通り。某タワマンでは営利目的で利用したり、仕事関係のパーティをしたり、利益を乗せて転貸したり、社員やその家族や友人に貸したり、歯止めが効かなくなっている。

>>6226 完売の定義って本当に怪しい。他のデベの場合、ＭＲ維持費や悪印象を避けるために、売れ残りを自社所有部屋に切り替えて完売。しばらく期間を置いて「キャンセル住戸」として再販売。売れ残りが多い場合は、他業者にバルクで（まとめて）大幅値引して完売とかある。

まぁそんなことをしなくても千桜は真に完売すると思う。

[6232: 匿名さん]

2027の常盤橋三菱再開発でエンパイアビルみたいなアイコニックなビルが建つと資産価値上がるのかなあ。上がっても南西側だけかな

[6233: 名無しさん]

また営業さんからメールきた。土日の客足がいまいちだったのかな。

[6234: 名無しさん]

80Gの間取りは悪くないと思うけど残ってるんだよね。
中層で8500万円＋月6万円だからね。購買層は限られるだろうね。

[6235: 匿名さん]

>>6232 匿名さん

常磐橋のタワーは東京のランドマークにしたいみたいですね。見えるのはG以外だと、南西側なのか南東側なのかビミョー。

[6236: 匿名さん]

神田地区で3LDKの需要があまりないのかもね。
プレミスト千代田神田佐久町なんて半年前に建ったのにまだ空いてるし。

[6237: 匿名さん]

せっかく子供に有利な千代田区なのに、子供を考えたら２LDKではきついですよ。

[6238: 匿名さん]

以前年収2000だが案内が来なかったと書いた者だが、相変わらずここからは何もこないなあ。
来れば検討してもよいのだが。世帯年収は2600ぐらいなので、それなりの部屋でも買えるとは思うが。

[6239: 匿名さん]

>>6237 匿名さん
うちは子供2人いるけど当分は2LDKでいいかなと思ってる。
子供の性別とか年齢差にもよるけど、子供にそれぞれ個室がいる期間てほんの数年だったりしない？

[6240: 匿名さん]

2LDKが良いならば、基本プランではなくてセレクトプランにすれば。

[6241: 匿名さん]

>>6238
片意地張ってねーで、欲しいんですけどまだ買えますか？って電話すりゃいーじゃんｗ
色んな意味でダセえよ、マジで・・・

[6242: 匿名さん]

>>6236 匿名さん

そのプレミスト、中古の10F3LDKなら売れたらしくて消えましたけど。

[6243: 匿名さん]

まだ残ってる南西側だと常盤橋のビルを借景にできるね。徒歩で１５分強の近さでしょ。
jpビルの建て替えで高層ホテルが近くに出来たりするけど、日本一高いみたいだから、分譲フロアなら隠れて見えなくなるて事もなさそうだし。

[6244: 匿名さん]

千代田区の3Lは高額物件か築30年以上し出てこないから、駅近タワーで手の届く6～7000万の需要はかなりあると思うよ。
常盤橋の再開発でこれから需要もかなりあるだろうしね。

[6245: 匿名さん]

>>6241
単位がウォン<ヽ｀∀´>ﾆﾀﾞ

[6246: 匿名さん]

>>6244 匿名さん

再開発だけで言えば、三井の日本橋と住商の神田警察通りの再開発トライアングルに全て徒歩圏のエリアですからね。
トライアングルにつられての神田エリアの再開発にも大いに期待してます。

[6247: 匿名さん]

>>6241
いや、安いとは思うんだが、いまひとつどうしても欲しいとまでは思わん。
まあ浜離宮もあるしね。三井さんはちゃんと呼んでくれたし（笑）

[6248: マンコミュファンさん]

>>6247 匿名さん

浜離宮、良いですね！
ただ、電車の音がちょっと不安ですね。

[6249: 匿名さん]

浜離宮が視野にはいる人だと引いちゃうのもわかる。
8,000万以上の需要は今一つっぽいけど、この近辺でファミリーが住める部屋が5～7,000なら、需要は今後も凄まじいだろうね。

[6250: 匿名さん]

浜離宮の方が格上でしょう。
ただ、インビテーションが無駄にコストかかってそうなICカードなのが、売り主のセンス無さを感じるんだよなー。別のやり方で高級感出せばいいのに。