アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[6121: 匿名さん]

交通利便性的には
山手線徒歩5分以内〉〉中央線沿線
と言うのが重要なんで
内とか外とかはどっちでもEわ！

[6122: 匿名さん]

千代田区アドレスって魅力なんですね。

[6123: 匿名さん]

当方契約者です。

千代田区アドレスは、待機児童0や児童手当等の厚さだったり児童医療費18歳まで無料といった他のブランド住所には無い、実利の部分があるのが大きな魅力かと。
千代田区だけど名ばかりの下町の旧神田区なんてネガは言うだろうけど、山手線二駅に徒歩五分の交通利便性と千代田区の福祉が取れるのであれば山手線内側の中途半端な住所よりはよっぽど価値はあると個人的には考えます。

千代田区の山手線駅は他には東京と有楽町しかなく、その両駅に徒歩五分の免震タワマン建ったとしたら千代田区の福利良くても消し飛ぶぐらいの価格帯の物件になるでしょうし。

[6124: 匿名さん]

ネガと釣りにはいちいち反応しなくて良いと思いますよ。
契約者にはどうでも良い内容ばかりです。

[6125: 匿名さん]

>>6123 匿名さん

ご丁寧にありがとうごさいました。
私も契約者です。
自分は台東区だったら買わなかったので、他の方のご意見を伺いたかったのです。

[6126: 匿名さん]

>>6121 匿名さん

>内とか外とかはどっちでもEわ！

私もそう思う。
内か外かなんて、どうでもEわ！

[6127: 匿名さん]

JRは昔、E電、とも呼ばれたことに掛けたジョークですか。

[6128: 住民板ユーザーさん]

同じ町会内にすんでいます。
神田区とか
ホームレスがいるとか
外側とか
下町とか
雑居ビルだらけとか。
たしかにそういうイメージ は比定しません。
私も嫁ぐ時はそういうイメージでした。
でも
住みやすいですよ。
みんなフレンドリーだし。
近所のおじいちゃんおばあちゃん達は町の子供を可愛がってくれます。

[6129: 匿名さん]

やっぱり気にしているんですね。

[6130: 匿名さん]

千代田区は待機児童0は数字のトリックに気をつけなといけません。
千代田区に来れば保育園に入れるというのは間違いで、
認可保育園に新規入園申請した人の入園決定率は66％と1/3は入れてないですね。

http://dual.nikkei.co.jp/article.aspx?id=4255

[6131: 住民板ユーザーさん]

>>6130 匿名さん

そう、待機児童0の罠あります。
入りたい保育園にはまず入れないと友達がボヤいていました。

[6132: 匿名さん]

数字のトリックだろうと何だろうと、周辺に比べて相対的に認可保育園に入り易い事は間違い無いですよ。他の自治体は本当に悲惨ですからね。

[6133: 匿名さん]

千代田区は認可外の認証保育所の定員が大きいため、入園決定率は低くなる。尚、認証には二割程度の補助が出る。

[6134: 匿名さん]

>>6126 匿名さん

そうそう。所有権でも定期借地権でもDでもAわ！

[6135: 匿名さん]

南西から2027に見える予定の三菱地所ビルが
映画シンゴジラで新幹線や在来線車両とともに
ド派手に壊されてた


武蔵小杉のタワー群も見え、タワーマニアには必見の映画

[6136: 住民板ユーザーさん]

>>6134 匿名さん

定借はどうでもよくないでしょ。
売る時は現金もってる老人探すしかないらしい。
でも、住み倒すなら安くてお得と知り合いの不動産屋が言ってました。

[6137: 匿名さん]

>>6136 住民板ユーザーさん
いや、不通にうれたし、
売れてるし

[6138: 匿名さん]

地主への承諾料もあるしね・・・

[6139: 住民板ユーザーさん]

>>6137 匿名さん

ここは管理費高いし、地代も高いし(これは千代田区だから仕方がないけど)
ローン以外に高い維持費払って買うかな〜。共用施設がほとんどない普通のマンションを。
今より確実に維持費は上がりますしね。

[6140: 住民板ユーザーさん]

賃貸あるし、賃貸で住んで飽きたら10年位で引っ越すのが一番リスク少なそう。
気に入ったら中古たたいて買えば良いし。定借だから安いだろうし。
今不動産高いし、金利が2年後に上がったりしたら微妙だもんね。

[6141: 匿名さん]

はいはーい、二期が始まるんで激化してきましたね
乙です

[6142: 匿名さん]

乙ですって日本語ですか？

[6143: 匿名さん]

>>6139 住民板ユーザーさん

モモレジさんが管理費安いと書いてるのに、高いことにしたいネガさんが相変わらずいる。

[6144: 匿名さん]

あと7戸の争奪戦が始まりましたか。急激に投稿内容が薄っぺらくなってきましたね。
わざわざ、検討板まできて投稿してるのは興味の表れでしょうし。

[6145: 匿名さん]

シティタワー品川は、定借中古だから安いんだろうと品川駅前の不動産屋に聞きに行って恥をかく客がいるそうだ。

[6146: 匿名さん]

乙

[6147: 匿名さん]

>>6143
ネガるつもりもないし何をもってして安いのか？って線引きも難しいけど、
例えばここはタワマン特有の共有施設も少ないし、
今風のコンシェルジュというより管理人って感じだし、
フルタイムの完全有人管理じゃなかったような気がするけど（違ってたらゴメン）、
そう考えると財閥系の至れり尽くせりに比べると単純に安いけど、
郊外型板マンよりはやっぱりというか当然高いって認識だったけど間違ってる？

[6148: 匿名さん]

>>6147 匿名さん
管理費については、
郊外やCT品川（コンシェ付で149円）と
比べるのはどうかと。

住民版でも出てるけど
むかう直しはかけますけどね。

[6149: 匿名さん]

>>6145 匿名さん
まあ、70平米5-6000万台なら周辺相場よりは安い
元は半額程度だけどね。

[6150: 匿名さん]

>>6149 匿名さん

CT品川は、外廊下、耐震構造、今時ガラスがペアガラスではない、食洗機無し、駅徒歩10分。周辺相場より安くて当然。

[6151: 匿名さん]

>>6150 匿名さん
そんなCT品川でも中古で6000万
ここと+1000弱しかかわらんわけで。
さて、ここは？安いの？高いの？

と言ったところ。

[6152: 匿名さん]

品川は飛行機が低空飛行する新ルートエリアだからなあ。騒音を気にせず安く買いたい人はあちらを暫く待ってれば。

[6153: 匿名さん]

既に築8年だけどね

[6154: 匿名さん]

公式HP物件概要によると、第2期は9月中旬

[6155: 匿名さん]

>>6151 匿名さん

ここはCT品川のリセールがどれぐらい約定してるかの実例を見てから、購入に当たれますね。定借タワマン購入の判断材料として活用できそうです。
まぁ、市況も仕様も立地も違うので、単純には語れませんけど。

[6156: 匿名さん]

ここと近いCONOE秋葉原って所有権で平米単価100万なのか…

[6157: 匿名さん]

小規模かつ既に築４年だけどね

[6158: 匿名さん]

>>6156 匿名さん

あそこは新築時に見に行きました。神田川の橋を渡る電車がうるさいし、南側に建ってるホテルから覗かれる感じになります。

[6159: 匿名さん]

また、非現実的な事を。

[6160: 匿名さん]

隣の区営、募集はじまりましたね

[6161: 匿名さん]

住戸面積：54.00平方メートル
使用料：1月当たり35,300円～52,600円　かあ。

免震なんでしょ。なんとも羨ましい。。。

[6162: 匿名さん]

東京五輪のマラソンコースってここの近くなんですね。自室から選手達を見られる部屋もありそう。

[6163: 匿名さん]

チザクラも岩本町駅沿いの靖国通りが、マラソンコースなので高層北東サイドの部屋からはマラソンの様子が見えますね。こんなに近いとは。

[6164: 匿名さん]

ウェリスタワー千代田岩本町て、ここより駅遠くて坪1.5万で賃貸だしてるんですね。

[6165: 匿名さん]

あそこも新築時に見に行きました。免震でも制振でもなく耐震でした。

[6166: 匿名さん]

管理費込みで３５．８万で出てる部屋ですね。
もう半年ぐらい入居が決まらないところを見ると、土地柄高額な賃料設定には厳しいかもしれませんね。

[6167: 匿名さん]

>>6166 匿名さん

それより、管理費込み１７万で出てる１LDKの方が割高ですね。

[6168: 匿名さん]

17万だと借り手には困らないけど、35万だとけっこう苦労するよ。ブランド立地なら問題ないけど。
だから賃貸は広いほど坪当たり賃料は低くなる（せざるを得ない）傾向がある。

[6169: 名無しさん]

>>6164 匿名さん

ウェリスはブランドですからね。
ブランド料じゃないですか？
外観も共用施設も豪華ですし…

[6170: 検討板ユーザーさん]

隣の区営がそんなに安いとは…

[6171: 匿名]

同じ立地で建物の築年数も同じ、グレードも極端な差がないのに、負担は何倍も違うというのは、世の中の矛盾を感じる。

[6172: 匿名さん]

>>6169 名無しさん

よくいいますね。モモレジさんによると、あそこのウェリスは「コンシェルジュなし、共用施設は何もありません。」だそうです。

[6173: 匿名さん]

区営にはどうやったら住めるのでしょうか？
年収1000万の大手町勤務の正社員は無理ですよね。

[6174: 匿名さん]

シティタワー品川も隣に、築年数の大して違わない都営の高層が建ってますよ。

[6175: 匿名さん]

日経に大きな広告が出れましたね！
ベランダがガラス張りで意外と格好いいかもしれません。

[6176: 匿名さん]

日経の広告を拝見してないのですが、今までのイメージと違うんですか？
バルコニーの柵が色付きガラスのイメージ画像は公式にもともと出てると思うんですが

[6177: 検討板ユーザーさん]

>>6172 匿名さん

モモレジさんは
岩本町の名作マンションでウェリスをあげてますけど…
共用施設はエントランスラウンジがここより豪華ですが

[6178: 匿名さん]

日経の広告をＵＰしていただけませんか？

[6179: 匿名さん]

4年前ですがウェリスはここと同じ値段で所有権なのが良いですよね
モモレジさんによれば天カセじゃないし特段の共用設備も無いし仕様は大差ないかと、ただ耐震らしいけど

[6180: 匿名さん]

あそこの近くにある十思公園が昔の刑場

[6181: 匿名さん]

今日の新聞ですね

[6182: 匿名さん]

>>6181 ありがとう！　カッコいい広告ですね。

[6183: 匿名さん]

この感じ、リチャード・マイヤー作のパークハウス晴海に似てると言うと怒られるかな(笑)
実際に建つと色ガラスがいい感じに映えると思うんだけどね。

[6184: 口コミ知りたいさん]

なぜ今頃、広告なんて出したんでしょう？

[6185: 通りがかりさん]

広告出すのは当然売れてないからでしょう。笑

[6186: 匿名さん]

二期は９月下旬から8戸を売るらしいですね。このタイミングで、8戸の為に新聞一面広告打つのは広告費が余ってたのかな？

[6187: 匿名さん]

カラーでこれは凄い広告費ですよ。
相当ヤバいんですね

[6188: 検討板ユーザーさん]

>>6183 匿名さん

パークハウスと一緒にしたら怒られるでしょう 笑

[6189: 匿名さん]

お盆に帰郷して身内からそろそろ自分の城をと言われ、秋は住宅の売れる時期だからね。今時、宣伝して一気に売ろうとするのは不思議ではない。

[6190: 匿名さん]

>>6188 検討板ユーザーさん

そりゃそうだ。湾岸でもイチニを争う駅遠物件と駅前立地物件とを一緒にしてはいけないな。

[6191: 匿名さん]

残り8戸でしょ。もう購入希望者で完売決まってるのかと思ってたけどね。
新聞１面広告って意味わからん。

[6192: 匿名さん]

あれ？今HPみたら先着順2戸出てる。1期売れ残ったってことね。
つまり残り8戸じゃないってことか。

[6193: 匿名さん]

2戸はキャンセル住戸でしょ。プレミアムの1億オーバーは、なかなか売れないだろうね。最後まで売れなくて、ゲストハウスに転用してくれんもんかね。

[6194: 匿名さん]

それを売れ残りっていうんでしょ。
１億以上なんて千代田区なら当たり前でしょ。。。それが売れないって、ちょっとありえないね。

[6195: 匿名さん]

でも新聞広告打った理由がなんかわかった。
これまでの検討者では売れそうもないと判断したってことね。

[6196: 匿名さん]

一期がネット前評判で集客スタートダッシュ切れた分、二期はネット層は期待できずで紙媒体重視か。二期で終わるといいですね。

[6197: eマンションさん]

>>6195 匿名さん

大正解！！

[6198: 匿名さん]

残っている部屋が8000万以上だけだから、お得部屋を狙っているネット層には早々に見切りをつけて、相手を日経を読んでる世帯所得1500万程度の層を中心にマーケしないと駄目だよね。
当然といえる行動、今囲っている層では買えないと判断したんだろう。
庶民が読むスーモにも広告出てなかったから、これからはアッパー層中心の広告になるんじゃないか？

[6199: 匿名さん]

まあ、利便性重視の高所得層にも受けなくはない物件なんじゃないですかね。アクセスは誰も文句なさそうだし。千代田区とは名ばかりな場所ですが

[6200: 匿名さん]

まー、売れ残り部屋は割高だから買い手がつかないよ。

[6201: 匿名さん]

売れなきゃスターツのリートが買って低層と同様に賃貸に出すだけだからね。売れ残るリスクなんてそもそもないでしょ。

[6202: 匿名さん]

弱気過ぎるなあ。
超都心の千代田区、地下鉄駅徒歩1分山手線2駅5分はじめ最強の交通利便性の免震タワーでしょ。
それが100平米超でたった1億3千万円台。あっという間に売れるでしょ。

[6203: 匿名さん]

麹町タワーの値段見ると激安感が半端ないよね。神田だし借地権と言われればそれまでだけどさ。

　[75.31m2]　15,990万円（12階）・ 17,150万円（15階）

[6204: 匿名さん]

一期を一次しかやらなかったここを売れ残りと言うなら、一期を何次もやりながら残ってる他エリアの新築はどうなる。

[6205: 匿名さん]

売り出し住戸が全て売れなければ売れ残り。
1期○次という売り方は、確かに売れ行きがよくない場合も多い（その場合はやはり売れ残りが出ているだろう）が、「1期1～○次連続完売」という物件の場合は、基本高倍率で抽選に漏れた人にチャンスを与えているという売り方の場合も多い。

1期でほとんどを売り出してしまったここのやり方がいいとは、客の立場からは思えないがね。
挙句に売れ残ってるとは、どういうことかよくわからん。

[6206: 匿名さん]

売れ残りって2戸でしょ、単にキャンセル住戸ってだけでよくあることじゃないの？

[6207: 匿名さん]

イギリスのＥＵ離脱・急激な円高で日本株が大暴落して、
日経平均株価は一時１万５千円を割れたけど、昨日は１万７千円の手前。
（昨夜は上昇して今朝の日経平均先物は17,120円）。
株の暴落で見送った人が戻ってくると思うよ。

[6208: 名無しさん]

営業さんから電話かかってきた
もしかして売れ残ってるの？

[6209: 匿名さん]

>6205

それ連続完売、ではなくて連続申込登録完売だね。契約前にドタキャンがあっても完売扱いにする売り方。つまり売れ残り隠し出来る。

[6210: 匿名さん]

一期で１７６分の２しか、キャンセル出ないて凄いね、逆に。

[6211: 匿名さん]

>つまり売れ残り隠し出来る。
いずれは先着順で出さざるを得ないから、売れ残ってるってバレるよね。

[6212: 匿名さん]

2期は9月中旬予定だったのが下旬になったのか。
マジでわずか7,8戸の集客に苦労してる？
ここけっこう高倍率で抽選落ちた人たくさんいるんじゃないの？買わないのかな。

[6213: 匿名さん]

>>6211 匿名さん

別なマンションで、先着順物件は広告には出さないで売ってたのがありましたよ。

[6214: 匿名さん]

なんとかして売り切ってくれないと不人気物件の烙印が押されてしまう。。。

[6215: 匿名さん]

ここって一期が７月の販売開始で、まだ2ヶ月しかたってなくて、残り10戸でしょ。再開発予定地に囲まれた立地だし、心配しなくても大丈夫じゃね。

[6216: 匿名さん]

>>6194 や >>6214 みたいに「。。。」の人はイメージ戦略のネガが上手ですね。

[6217: 匿名さん]

6194だが6214ではない。
ネガのつもりも全くない。単純に驚いてるだけ。

[6218: 匿名さん]

>>6217 匿名さん

意地悪なネガさんだね。2ヶ月の売り出しで登録後のキャンセルが数戸出ただけで、売れ残り判定し、それに驚く「。。。」

[6219: 匿名さん]

>>6218

繰り返す。ネガのつもりは全くない。
8000万以上、1億3000万でなかなか売れない？
千代田区の物件でありえないだろう。
不動産経済研究所が発表した７月の動向でもここは完売になっていないので、売れ残ったのは確実。

あたかもネガであるような印象操作こそ姑息だろう。いかなる意図があるのかわからないが。

[6220: 匿名さん]

契約者だが、この立地と仕様で高額部屋（80とプレミアム）を捌くのは70以下を捌いてたように簡単には捌けないと思う。そもそも8,000以上を買える層は極端に少なくなるし、千代田区だって神田や借地権を積極的に選ぶか？
最近の馬喰町や小伝馬町辺りの中小デベが建てた8,000万以上の売れ行きを見ていればわかる。

ただ、7,000万以下の部屋が瞬殺で売れたのは事実で、売れなかったら単にスターツが需要間違えたってだけでしょ。当初からこの立地と借地権が8,000万以上を買う層に刺さると思ってた人なんているのかね。
売れ残ったらゲストルームに一票（笑）