アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[5981: 匿名さん]

当初優先的に呼ばれた見込み客600組で捌けたのに、坪225で買いたい客が殺到して、誠意を込めて全員待ったのです。販売チームは親切ですよね、私は待たされてとんだ迷惑でしたが。

[5982: 匿名さん]

>>5979 匿名さん
CT品川みたいな人気でない限り
要望入らなかった部屋や急なキャンセルはどうしても数室は出るので、それを売る必要あり
時期ずらすと新たな新規客や落選した客も再度申し込めるからね

[5983: 匿名]

>>5978 匿名さん

あの制度、共働きだとすぐ所得制限に達してしまいませんか？

このマンション買える方とかみんなこえちゃってる気がする。

[5984: 匿名さん]

>>5983 匿名さん
うおっと、所得制限ありましたか
今すんでるとこでは無かったので
よく見てみますね。

[5985: 検討板ユーザーさん]

きちんと、見積もりとって管理費をやすくして、修繕費に積み立てをまわしたいですね

[5986: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[5987: 匿名さん]

二期の部屋は売れずに先着順若しくは新価格になりそうですね

もう買える人はきちゃってるだろうし

[5988: 匿名さん]

駅徒歩1分と言ったってよく見ると周辺に何も無いような駅だから建てられる立地だし
秋葉原や神田を最寄駅と考えると特筆するほど近くないし
新価格でも検討しないわ。

[5989: 匿名さん]

新価格って値引いてるんですか？

[5990: 匿名さん]

単なる願望でしょ。山手線駅徒歩５分を近いと思えないなら、何処のマンションを検討するんでしょうね。

[5991: 匿名さん]

相変わらず願望のネガをぶち込んできますね（笑）
これほどの立地と規模の物件を貴重といわずに、当然と捉えて検討しないと言ってる時点で凄いです、たぶん相当の富裕層なんでしょうね。そもそも富裕層は検討しない物件ですがね。

過去も書きましたが、
4月上旬に坪300以上で一発目
5月に見込み客にも入れてもらえずに二発目
6月にまさかの株価暴落でカウンターと思いきや最高倍率20倍（要望）8倍？（申込）で三発目
8月、9割以上売れるが残り1割が売れずに値下げされると願望中　←今ここ

結果はいかに。

[5992: 匿名さん]

主に富裕層が買ってる港区は、飛行機が低空飛行することになりそうで騒音や落下物が大変ですね。千代田区は飛行ルートに関係ないけど。

[5993: 匿名さん]

千代田区は、何と言っても皇居がありますからね。日本最強です。

[5994: 匿名さん]

残ってるところは一期で要望書が出なかったところなので、相当売るのに苦労すると思いますが。

これだけ注目されるとこの物件に興味を持つ層はもう来てるはずなので一期で抽選落ちた人が買わないと相続対策とか投資目的で買えるようにしないともう売れないでしょ

[5995: 匿名さん]

当初この物件に興味を持った人は、単に安いというガセネタを掴まされた人だけ。どんな時でも、毎月マンションを検討しだす人は居るわけで、それを取り込めばいいだけ。
そんなこと言ったら、一期で売れ残ったマンションは全て売るのに苦労するという論理になるよ（笑）

[5996: 匿名さん]

>>5992 匿名さん


飛行機からの「落下物が大変」て、いつのまにそんな危険な話に。

[5997: 匿名さん]

１期で９割方売ったマンションなんて昨今無かったんじゃない。
そう考えるとここは相当な人気の物件だと思う。

[5998: 匿名さん]

1期で9割りといっても半分以上は1倍ですから。

千代田区以外のところの倍率も千代田区民は倍率2倍なので実際あまり大した倍率ではない。

人気というよりはスターツが225で注目を集め、
来た人たちをうまいことばらけさせられたというのが実際ではないでしょうか。

[5999: 匿名さん]

でも他の物件なんて１倍でも売れないから当然のごとく１期で９割も捌けないんだよね。
そう考えるとここの売れ行きは凄いこと。

[6000: 匿名さん]

ただのマンコミュ好きですが、ここのネガはベストオブ無理矢理ですね（笑）

[6001: 匿名さん]

アンチさんは売れた現実から目を背け、理由探しに必死ですね 笑

[6002: 匿名さん]

ポジですが、羽田の経路変更で港、渋谷、目黒区が騒音問題懸念となると、皇居に守られる千代田区物件の注目度もさらに上がるかもですね。

[6003: 匿名さん]

すみません。
所有権の物件って販売価格に＋αの費用がどの程度あるものなのでしょうか。
この物件は解体準備金などが高く、販売価格の7%程度費用がかかっています。

普通のマンションでもかかる修繕積立の一時金を引くと
所有権の20%引きでも解体準備金を考えると実際のところは15%くらいしか変わらない気がしています。

[6004: 匿名さん]

第1期が好調で、今週後半から長期の夏期休業なので、購入検討者は今週前半に。

[6005: 匿名さん]

水曜は休みなので、明日までですね。

[6006: 匿名さん]

夏期休業は8月25日まで。
激務で大変だった担当者さん、ゆっくりバカンス休養してくださいね。

[6007: 匿名さん]

>>5998 匿名さん

一期で9割うれても、ほぼ１倍だから不人気。
それ以外の高倍率部屋も実質千代田区勢の２倍が絡んでるから実質不人気。
ということですね。

すごい論理ですが。

[6008: 匿名さん]

第1期で9割以上売って２週間の夏期休業なんて羨ましい！
某大手は夏期休業なし（水曜定休のみ）で頑張っています。

[6009: 匿名さん]

2週間休みなんて2期も余裕なんでしょう。私は頭金のためにせっせとお盆返上で働きます(笑)

[6010: 匿名さん]

かなり雑居ビルだらけですが、千代田区が再開発するプロジェクトで、ファミリー層誘致するんだからある程度綺麗にしてほしいもんですね。周辺古ビルの解体工事看板掲げられてるみたいですし。

[6011: マンション検討中さん]

>>6010 匿名さん

雑居ビルはなくなりません。
地権者たちの合意形成がかなり難しい。
このあたりは町会の力がかなり強く、新しく住まれる方は馴染みにくいと思いますよ。
積極的に町会活動に参加して下さいね。

[6012: 匿名さん]

中規模以上のタワマンはそれ自体が街みたいな集合体なので、小規模マンション住民とは違ってあたりに馴染む必要なし。町会とのやり取りは管理人の仕事です。

[6013: マンション検討中さん]

>>6012 匿名さん

でも、このマンション、千代田区枠がありますよね。
オシャレな麹町地区の方が雑居ビルだらけの下町神田にわざわざマンションを買わないでしょうし、このマンション住民はもともと神田にお住まいの方がほとんどだと思います。

[6014: 匿名さん]

>>6013 マンション検討中さん

大体は、坪単価安い低層部屋が本当に欲しくて区外から千代田区のワンルーム借りて住民票移した人かもね。申し込み段階で、有効な住民票持ってさえいれば良かったので。

[6015: 匿名さん]

ウィークリーやマンスリーマンションでも住民票の移動を許可している物件があります。うちも移動して安いの買おうかと思った。

[6016: 匿名さん]

そこまでお得じゃなかったこの物件で、住民票移してまで買った人なんているの？
安い部屋って眺望ゼロの暗い部屋でしょ。

[6017: 匿名さん]

過去レスに何人か、住民票を移したと書いたのがいたね。

[6018: 匿名さん]

ご存知ですか？ そもそも麹町区と神田区だったのが戦後合併して千代田区になったんだよ。
この旧2区は異質だし、麹町方面からこっちに移るのは稀れでしょうね。

[6019: 匿名さん]

>>6016 匿名さん

そこまでのお得感はなかったけど
優良物件だから一期で九割売れたってだけだね。

[6020: 匿名さん]

>>6018 匿名さん

知ってるけど、今は同一区なんだし、それなりに区内移動する人もいるでしょう。千代田区の福利は受け続けたいから、番町の古アパートから神田の新築マンションに移る人もそりゃいるよ。麹町区のタワマンなんて億超えなんだから。

[6021: 匿名さん]

昔話の区割りなんて、興味ないなぁ。

[6022: 匿名さん]

神田の名前にこだわる人がいて神田○○町が多いけど、個人的には住居表示が長いので”神田”を削除して、東松下町だけの方が良い。元・日本橋区の日本橋○○町とかも長いと思う。

[6023: 匿名さん]

ワテラスと比較するなって過去レスもあったけど、あそこも昔は神田区なんだね。70年も昔だけど。

[6024: 匿名さん]

結局二期は夏休み明け販売開始という感じでしょうか

[6025: 住人]

麹町と神田では住んでいる層が全然違います。

[6026: 匿名さん]

番町にも区営住宅もあれば、神田にも億ションもありますけどね。

[6027: 匿名さん]

昔の区割りを気にしてるのは、麹町を自慢したいのだろ。このスレを見ている目的が謎。

[6028: 匿名さん]

8/8付けの見学記追加されてるね
上記の見学記タブから見れる

[6029: 匿名さん]

70Bって北西だし区営は見えないはずだけど。しかも肝心な優先分譲の記載もないし釣り？

[6030: 匿名さん]

>>6029 匿名さん

確かに78Bは区営側と正反対なので、壁すら見えないはず。

二期は千代田枠の優先分譲は無いですよね？キャンセル住戸が千代田枠で先着になった後に5年縛りがどうなるのかは不明ですが。

[6031: 匿名さん]

千代田枠がキャンセルになって区外の人が買ったとしても、5年縛りは変わらないと説明を受けました。

[6032: 匿名さん]

>>6031 匿名さん
そうですね。
五年しばりなどの千代田区枠ルールは、
部屋番号に紐付きます
重要事項説明でも、適用部屋番号が明記されてますよ

[6033: 匿名さん]

まあでも五年縛りもめちゃくちゃ緩い縛りだからあんまり気にする必要はないと思うけど。

[6034: 匿名さん]

結局ここは、転売/賃貸どちらに旨味があるんですかね？どっちもない？？

[6035: 匿名さん]

本当に70Bの低層が空いてるなら、眺望を気にしないなら角部屋だしお得なのでは？なかなかタワマンの角部屋はこの値段では買えませんからね。

[6036: 匿名さん]

>>6034 匿名さん

転売には旨味があるかもしれません。(坪単価の安い住戸)

[6037: 匿名さん]

眺望悪くて分譲価格が安い部屋だったのに、それを高く買ってくれる人の良い転売客がいれば、の話ですね。

[6038: 匿名さん]

>>6029 匿名さん

Jタイプの眺望シュミレーションも見て、そちらと勘違いしたのかも。

[6039: 匿名さん]

賃貸に出したらいくらになるか、営業の方から教えてもらった方はいらっしゃいますか？
お盆休みが明けたら、聞いてみようかな。普通は営業が用意してますよね。

[6040: 匿名さん]

部屋によると思いますが、20-30万くらいが妥当なところかと。
千代田区は保育園が充実しているので、借り手は付きやすだろうね。

[6041: 匿名さん]

参考までにここら辺の賃貸相場は平米単価4000円ほどです。

[6042: 匿名さん]

>>6039 抽選前に依頼しました。
口頭で教えてくれましたが、書面はＮＧでした。

[6043: 匿名さん]

以前住んでた中央区のタワマンも平米単価4000円でした。

[6044: 匿名さん]

岩本町のタワマン７５平米が３５万で賃貸に出てるけどなかなか借り手つかないのを見ると、高額は厳しい印象を受ける

[6045: 匿名さん]

平米4000円は最低ラインでしょうね。本物件同一所在地の築12年賃貸物件13階建が22.5平米で9.4万で一部屋しか空きがないですから。

タワマン築浅上層階なら、もっと相場は高いでしょう。まあ、低層のスターツ賃貸物件の賃料相場が凡その目安になるはずなので、資産価値維持の為にもスターツさんには賢明な値付けを期待します。
岩本町物件で限ってみれば、駅徒歩、スーパー備え付けを鑑みても最高クラスの物件ではありますので。

[6046: 匿名さん]

たしかにスターツの値付けが賃料の目安になりますね。
スターツが大量に賃貸に出すことが決まっていますが、それって、賃貸に出す時にマイナス要素になるんでしょうか。
当方西向き２ＬＤＫです。

[6047: 匿名さん]

大量賃貸でも、値崩れ起きるかどうかは空室多数となるかどうか。
都心駅近なので、スターツがよっぽど変な賃料設定しない限りは起きないんじゃないかな。ここは賃貸発祥のスターツの腕の見せ所。
4000強/平米ぐらいで賃貸が埋まるなら、分譲部屋は階層も仕様も上なのでもう少し高い価格設定となるでしょう。

[6048: 匿名さん]

東京駅の再開発で、賃貸需要はますます増えると思う。
賃貸はスターツの持ち分でもあるので、駅近コンシェルジュ付きタワマンを安売りする理由はないと思う。
個人的には、スターツがいることで賃貸相場が安定すると思ってる。

[6049: 匿名さん]

仲介業者は、スターツのピタットハウスにする人が多くなるんでしょうね。賃貸も転売も。

[6050: 匿名さん]

スターツの想定は平米単価3,800円ぐらいでしたよ
担当に安いですね？って聞いたら、このあたりの相場はそんなもんって言ってました

[6051: 匿名さん]

このあたり、に免震タワマンは存在しないので、周囲の相場は関係ないですよ。

[6052: 匿名さん]

結局、安い低層を全部押さえて、イケイケどんどん賃貸に出すスターツ。高層分譲階の我々は利回りで低層に勝てず、スターツ一人勝ちのシナリオ？

[6053: 匿名さん]

物件購入者はまず購入価格でスターツにやられ、入居後もスターツの賃貸とマンション管理に搾取されるというオチですね。

よほど住民が団結しないとスターツに好き勝手やられそうです

[6054: 匿名さん]

スターツは結構厄介かもしれません｡

[6055: 匿名さん]

スターツが1/3もってるのも策略ですね

[6056: 匿名さん]

好き勝手にやられるなら、売ればいいだけです。そもそもなぜ賃貸前提なのか、この物件は実需中心では？
この物件が注目されたように、低価格に釣られて買う人は世の中たくさんいますからね。

[6057: 匿名さん]

そもそも、契約者にとってスターツ＝悪では無いですからね。
そんな恨めしいなら契約なんてしませんから。
いまの相場で考えると、地代借地考えても十分お得。一期の売れ行きが物語ってます。

未だに恨めしくて、板で煽ってるのは勝手に坪225とネットに煽られて夢破れた、元々千代田区タワマン購入なんて不可能な層だけではないでしょうか。

[6058: 匿名さん]

スターツは悪ではないが仲間でもない

[6059: 匿名さん]

私は妥当な価格として契約しましたが、スターツは約束を破るというイメージは持ちました

口約束は書面化かつ罰則規定をつくらないと反故にされると思います

[6060: 匿名さん]

くだらないからこの話の流れやめません。
スターツも一部上場企業なので約束(=契約)は守ると思いますよ。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一契約者より

[6061: 匿名さん]

俺は不当な価格として契約しなかったし
(特にこの価格で区営住宅と自動車工場を押し付けられてる点に嫌気)
スターツは約束を破る上に、
ネット上の火消しには凄く力を入れる企業だというイメージを持ったよ。
その労力とコストを良い方向に回せばいいのにそういう企業姿勢ではないみたいだね。

約束を書面化かつ罰則規定をつくっても
こっそり抜け道を用意してるような企業じゃないかと思う。
煽りじゃなくてマジで。

[6062: 住人]

千代田区との合同計画で、同じ敷地内に区営住宅をつくるのに、こちらのエントランスロビーが町会のお祭り等の為に使われる意味がわかりません。どうして区営の方にお祭りだなんだの会合の場を作らなかったのか…。自動車整備工場は地権者だから仕方がないですが…。

[6063: 住人]

端から見れば、区営と同じ扱い、自動車整備工場もあるマンション
価格は決して安くないのに価格を知らない周りからの評価が低すぎる
残念

[6064: ゴマピー]

ここウケル
住む前から売主と喧嘩かよ（笑）

[6065: 匿名さん]

住む前からって、住む気もない6061みたいのが書き込みしているわけだが。「住人」も端から見ればと書いてるから部外者でしょ。

[6066: 匿名さん]

ネガが何と言おうと、この立地と規模をこの値段で買える機会はこの先しばらく無いですからね。
この機会を活かして取り敢えず持っておくという余裕がないと。

10年住んで、東京駅の再開発が終わったときにまた考えればいいじゃないですか、マンションは買ったら終わりじゃないですよ。

[6067: 匿名さん]

スターツ云々と騒いでいる輩は住人でないと信じたい。。。
というか、同じ日本人でないと信じたい。。。

[6068: 匿名さん]

スターツが約束を破るって何の話なんですか？

[6069: 匿名さん]

ビジネスにおいて約束＝契約。
スターツは契約違反をしていないよ。

[6070: 匿名さん]

何回も書くけど、この周辺の所有権物件が300万以下で売られていた4～5年前、計画当初物件価格が225万と計画されてた。それを彼らは勝手に約束と解釈して、自分たちだけ美味しい思いが出来ると妄想が膨らんでいた。
そもそも225万は物件価格であって権利金は別。誰も225万で売るなんて約束してないけど、勝手に約束と信じてしまってアンケートで5,000万以下に○付けて、あとはご想像にお任せ（笑）

[6071: 匿名さん]

↑
スターツ火消しの例
しかも検討者をバカにしている

[6072: マンション検討中さん]

↑
貧乏人の粘着ネガを馬鹿にしているだけでしょ。
検討者一括りにしないでいただきたい。

[6073: 匿名さん]

>>6071
購入者ですよ、何を火消するのかわかりませんがｗ
そりゃこのご時世、いくら借地権とはいえ千代田区のタワマンを225万でまじめに検討してる人を見ると・・・

[6074: 匿名さん]

っていうより、ブログで225の話を広めた人が問題だったね。更にそれを転写して広めた人もいたが。

[6075: 匿名さん]

結局、スターツと区の契約は何がどこまで決まってたんですか？

分譲価格とか、スーパーの面積は契約範囲外だったということですよね？

契約の対象外だとすると、提案内容を守らなかっただけでこの物件を売るときにもやってるであろうセールストークの範疇ですよね

[6076: 匿名さん]

分譲価格については、千代田区と協議して合意して今の価格になってる。
スーパー誘致も区の意見は入っているでしょう。
今更、騒いでも無理だから、お引き取り下さい。

[6077: 匿名さん]

数年前は225が相場だったことは事実。
要するに、この短期間に相場が1.5倍になってしまった…
この現在の相場が崩れるのが怖い。すでに兆候が出始めてるし…

[6078: 匿名さん]

で、その兆候の具体例は何処。かなり前からの売れ残りマンションではないよね。

[6079: 匿名さん]

価格は妥当だという話と、スターツが信頼できるかという話がまじってるからややこしい。

価格は1期の販売からして現時点では妥当でしょう。スターツと信頼できるかというと、このスレからも、契約書にきちんと書いてる内容は守られるという当たり前のことでしかない。
逆に言えば、契約書に書いてないところはスターツも自分に有利にしようとするのは企業として当然。その行為を責めることはできないので、スターツとwinwinになるところは協力して、搾取される可能性もあるので、そこは住民が団結しようというのじゃダメなんですかね？
225の話もあるし、スターツが住民のために損をしてくれるなんて思っている人はいませんよね？

[6080: 匿名さん]

スターツが信用できないと言ってるのは、225万で買えなかった奴だけ。そもそも、誰がお前と約束したんだって(笑)

市場原理の中で公平に運用されれば良いわけで、管理組合を分裂させるような運営したら割り食うのは自分な訳だからね