アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[5721: 匿名さん]

>>5708 匿名さん

三菱の常盤橋ビルは凄いですね。南向きの価値が上がるかもって誰が書いてた根拠がこれですかね。

[5722: 匿名さん]

>>5719
それは、後でも変えられますよね。
うちも最初は18:00まででしたが、今は22:00までになりましたし。

[5723: 匿名さん]

>>5722 匿名さん

管理費はかえず時間削っていることを問題視してるのではないでしょうか。

[5724: 匿名さん]

数年前までの市況の良い条件で買えた人達が勝ち組の椅子に座るから
ここの購入者の座る椅子はおのずと決まってくるよなw
勝ち組がいれば必ず＊＊＊が発生するから。

今後更に悪い条件で購入する世代ができれば中間層になれるかもしれないけど
これ以上悪い条件では恐らく買う人がいないと思う。

[5725: 匿名さん]

どうでしょうね。
ねがさんのおっしゃることは、悉く外れますから。

[5726: 匿名さん]

伏せ字にされるような内容の文章、など読む価値無し。

[5727: 匿名さん]

>>5723
引き継ぎ後に管理費見直しは一度はやりますから。
管理費上げずに時間延長も可能です。

[5728: 匿名さん]

おそらく管理人さんはパートさん？になると思うので、
時間給はそれほど高くなく、むしろ時間を延長して欲しいです。
私の現在のマンション（Ｍ社）だと時給1500円計算です。
（実際に当人が貰うのは千円くらいのようです）。

管理委託費の明細が欲しいですね。
今まで私が住んだマンション２軒では、
管理費の見直しをして、防犯カメラ台数を増やすなど質を向上させながら、
管理業務委託費を３割以上削減しました。

[5729: 匿名さん]

管理規約はいくらでも変えられますから、今後皆さんと相談して使いやすいように変えましょう。個人的には、駅徒歩１分の立地でラウンジが１時間２０００円で借りられるのが助かります。勉強会とかやりたいので、使わせてもらいます。
ただ、規約に宗教系とか営利目的な勧誘系での使用はダメな旨を追記したいところですが。

[5730: 匿名さん]

ラウンジ2だけの占用＆有料利用を設定すべきだと考えます。

なぜ両方同時に借りなければならないのか？理解に苦しみます。

エントランス横のラウンジ１については、占用を認めずに
常時解放して欲しいと考えますが、皆様どう思いますか？

[5731: 匿名さん]

>>5729 匿名さん

スターツアメニティはちゃんと対応してくれるでしょうか。住人だけならいいのですが、心配です。

[5732: 匿名さん]

>>5729 ラウンジ全体を一体利用で１時間２０００円で利用できるのは助かる反面、
利用料金が安すぎて希望日時に使用できないことが心配です。

[5733: 匿名さん]

>>5730 匿名さん
占用使用はラウンジ2だけに賛成！

[5734: 匿名さん]

ラウンジを貸している間は、住民が１Fでソファーに座ったり待ち合わせしたりも出来なくなるのでしょうか。

[5735: 匿名さん]

今のままじゃできなくなるね。ラウンジ１と２は繋がってるから、別々に使うってことは想定してないんじゃない。
個人的には別料金は賛成。ラウンジ１、２を別々の料金にして、ラウンジ２を使っているときは１は開放とか柔軟に対応できるようにしてもらえると助かるんだけどね。今後、議題として取り上げましょう。

そろそろ住民版が出来てほしいのですが。

[5736: 匿名さん]

>>5734 そういうことです。困りますよね。

[5737: 匿名さん]

3-7Fの議決権をすべて持っているスターツの
スターツアメニティへの利益供与もどうにかしないといけませんね

[5738: 匿名さん]

パンフを見る限り、ソファはラウンジ内にあるのみでエントランス側には座る場所さえ無いですね。

[5739: 匿名さん]

説明会で知ったのですが、地代って3年毎に価格更新なんですね。
ドンドン上昇していく可能性大です。
あとオプション超、高い！
普通のタワマン仕様に持っていくには数百万円かかる…

[5740: 匿名さん]

重要事項説明会で、参加者全体での質疑応答をせずに、個別で対応って普通？
突っ込み処が沢山あるのに、質問もせずに帰る人ばかりで驚いた。

[5741: 匿名さん]

オプションは高いですよねえ。今住んでるマンションのオプション価格の方がマシでした。

[5742: 匿名さん]

〉〉5737さん
グループ会社あるようなとこにいたことないの？
利益供与なら、向き逆でしょ。
賃貸のスターツの子会社が管理費払う限り
暴利はできない。

賃貸担当は管理会社とはグループ内でも
別の会社である以上、まず大丈夫。

[5743: 匿名さん]

オプション説明会を頻繁に開催してくれれば良かったのに。

見学希望者が殺到したので仕方ない面もあるけれど、購入検討者へのフォローが手薄だったと思う。

[5744: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[5745: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[5746: 匿名さん]

今すんでるマンションのオプションは何年前の価格かな？
ここ数年で原価３割上がってるけどそれ以上に伊藤忠が値上げしてる？

[5747: 匿名さん]

>>5746 匿名さん

建築費だけでなく、オプションまで3割上がってるんですか。本当ですか?

[5748: 匿名さん]

>>5730 匿名さん

賛成

[5749: 匿名さん]

>>5739

地代は地価と連動するので、ドンドン上昇すると周辺マンションの価格はますます高くなって資産価値上昇して嬉しくないんですか？

数百万って、どれを付ければ普通のタワマンと同じ設備になるのでしょうか。オプションカタログで指摘してください。

[5750: 匿名さん]

地代の3年更新はどういうプロセスで行うの？
プロセスによっては、どんどん上げられちゃうんじゃない？
高くしたって建てちゃったマンション抱えて出ていくことはできないから足元見られて。
地代値上げすると低層階のスターツ所有の部屋から区へ払う地代が増えるけど、
それと同時に中高層階からスターツと区へ払う地代も増えるから。

[5751: 匿名さん]

説明会昨日の方、今日の方もお疲れ様でした〜(^o^)
2年後が待ち遠しいですね！

[5752: 匿名さん]

>>5749 匿名さん

廊下天然石、ミストサウナ、カセットエアコン、キッチンボード

今のマンションにはすべて標準で付いている。
昨年分譲のマンション

[5753: 匿名さん]

>5740
大規模なら普通。
そうでないとまわらない。

そして、落とし穴をちゃんと確認してから
署名・捺印する人と、何も気づけず署名・捺印する人にわかれる。

何も起きなければ前者でも問題ないが、
今回は売主が千代田区との約束も反故にしたスターツだけに、、、

少なくとも営業で説明された内容のうち、
契約書・重要事項説明書（およびその参照先の）書類に記載のないことは
一切保障されないと考えた方がいいでしょう
（例えば日当たりとか眺望とか）

[5754: 匿名さん]

>>5749

そうなんですか。
私はキッチンボード以外は要らないので、60万程度で収まりそうです。

[5755: 匿名さん]

>>5754 匿名さん

あと、ここはT-3の1重窓なので二重窓取り付け用に数十万円用意をしておいた方がいいです。
首都高と電車の音対策用で。(内覧会時に音を要確認)

[5756: 匿名さん]

日当たりや眺望を売り主が保証するマンションに合ったことがない。

[5757: 匿名さん]

キッチンボードは一般論で、オプションではなくリフォームで業者にやらせた方が安い、の代表ですよ。

[5758: 匿名さん]

>>5755 匿名さん

T-2では。T-3なら神経質な人以外は大丈夫です。

[5759: 匿名さん]

〉スターツ賃貸より分譲が多い
そのとおり
よくわかってるじゃん
つまり、66しか議決権持ってないスターツが
自分有利に決めようとしても
きまらない。
分譲のうち、80は味方にするやり方を
しないといけない。

あと、連結決算云々は投資家の
考え方。実際にはグループ内での
全体利益に反する競争は日常茶飯事。
グループ内ほどなかが悪い会社もあるが
そういうとこほどユルくなく
儲かってる場合もある。
理論どおりにいかないのが実際の会社。

[5760: 匿名さん]

>>5696
>よく平均倍率と最高倍率って記載されてますが、そういった発表って公式にされるものなのでしょうか？

売主企業のプレスリリースとして公表されてるね。
ここが公表するかどうかはわからないけど。

[5761: 匿名さん]

>>5753 そうなんだね。ありがとう！

管理規約（黒いファイル）の詳しい説明が無かったけど、重要事項説明の対象外なの？

[5762: 匿名さん]

>>5757

リフォーム業者にやらせるとキッチンの天板と柄が合わずに統一感が無いとかならないでしょうか？
外付けにするか、高いけどオプションにするか悩んでます。

[5763: 匿名さん]

よっぽど特殊なの使ってない限り大丈夫

[5764: 契約済みさん]

住民専用版を作っておきました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/604146/

[5765: 匿名さん]

全然関係ありませんが、最近、スターツ(偽物)さん消えちゃいましたね。
抽選に外れちゃったのかな？
それとも、名前を変えて活躍中かな？

[5766: 買い替え検討中さん]

>>5753 匿名さん

結局サインするのであれば、一緒でしょう？

[5767: 匿名さん]

初期に出現してたラウンジで勉強させると言ってた年収４００万の主婦もどうしたんですかね？
325万側で戦ってたあの頃が懐かしい(笑)

[5768: 匿名さん]

豊洲から買いに来た方とか、色んな人がいましたね。

[5769: 匿名さん]

そして、消えていった…
スターツ(ﾆｾﾓﾉ)さんは、あれだけ活躍していたので残念です。

[5770: 匿名さん]

投稿していた倍率vs実際の倍率について講評して欲しいです。