アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[5701: 匿名さん]

>>5696 匿名さん

千代田区？に報告義務のある部屋は開示されますよね？

[5702: 匿名さん]

>>5697 匿名さん

わたしもです。何枚書いたっけ？つてくらい署名捺印しました笑

みんなサクサクやってました。

[5703: 匿名さん]

族すくないんかねえ。三菱の常盤橋、三井の日本橋、住友の電機大跡地の全て徒歩圏内の再開発目白押しで、割と価値上がりそうに見えるけどなあ

[5704: 匿名さん]

>>5703 匿名さん
三井の日本橋は知っていますが、三菱の常盤橋と住友の電機大跡の再開発を知らないので、概要を教えてくれませんか？

[5705: 匿名さん]

スターツさんは、購入資金シミュレーションのようなものを作成してくれますか？
購入諸費用や毎月の支払とか・・・

[5706: 買い替え検討中さん]

>>5698 匿名さん

なぜ修羅場とかすのですか？

[5707: 匿名さん]

貰いましたよ

[5708: 匿名さん]

>>5704 匿名さん

住友 http://ryutsuu.biz/store/h051304.html

三菱 http://www.mec.co.jp/j/news/archives/mec150831_tb_390.pdf

どちらも場所は徒歩圏。常盤橋は徒歩15分ぐらいかな、商業施設もオフィスも入るので何かと盛り上がるでしょう。個人的には代官山の蔦屋みたいなのが出来てほしいんですが。

[5709: 匿名さん]

族さんは少ないか。だろうね。撤退済みと思います。代官山のツタヤいいね。大崎のツタヤレベルでもいい。

[5710: 匿名さん]

撤退済みと考える理由を教えてください。

[5711: 匿名さん]

族が多いのであれば、重要事項説明会が普通で終わるはずが無いから。

[5712: 匿名さん]

代官山の蔦屋！
いいねえ
せめて、神谷町や六本木くらいの本屋とスタバ併用店でも良いから欲しい

[5713: 匿名さん]

族さんを呼びました？
空中族は暴走族ではありませんよ、クレーマーでも無いです。

族の仲間入りを目指したいなら、パークタワー新川崎がお薦めです、もう登録終わったかもしれませんが。
ここは値上がりするかと言われれば？ですが、大きく値下がりもしないと思いますので買っておいて損はないと思います。
含み益が沢山あるので、暫くは利便性重視です。

再開発の全貌が見えてきたら、次の物件に飛びます。オリンピック跡地のタワマンとか安く出たら良いですね。

[5714: 匿名さん]

族の方がいない≒資産性低い(価格高い)ということなんでしょうかね。分かりました。

[5715: 匿名さん]

>>5714 匿名さん

ようやく225万で買えない怒りが収まりましたか？それでは撤収ください。

[5716: 5704]

>>5708 匿名さん

ありがとう。もっと近くに店が増えると良いですね。

[5717: 匿名さん]

重要事項説明会が普通で終わるはずが無いっていう理由、知りたいです。よかったら、教えてください。
重要事項に、素人ではわかりづらい、何か突っ込みどころがあるのでしょうか。

[5718: 匿名さん]

>>5717 匿名さん

今回で3回目ですが、何事もなく終わるのが普通だと思います。借地権以外、至って普通だと思います。伊藤忠が大半は作った感じを受けましたが。
ネガさんが勝手に騒いでるだけです。
逆に、荒れる説明会ってどんなものか聞きたいです(笑)

[5719: 匿名さん]

管理人の勤務時間が、以前に貰ったパンフに書かれているより1時間短くなってる。朝刊の各戸玄関配達はないみたい。会を荒れさせる必要などないよ。

[5720: 匿名さん]

>>5718 匿名さん

あれっ、空中族さんですか？

[5721: 匿名さん]

>>5708 匿名さん

三菱の常盤橋ビルは凄いですね。南向きの価値が上がるかもって誰が書いてた根拠がこれですかね。

[5722: 匿名さん]

>>5719
それは、後でも変えられますよね。
うちも最初は18:00まででしたが、今は22:00までになりましたし。

[5723: 匿名さん]

>>5722 匿名さん

管理費はかえず時間削っていることを問題視してるのではないでしょうか。

[5724: 匿名さん]

数年前までの市況の良い条件で買えた人達が勝ち組の椅子に座るから
ここの購入者の座る椅子はおのずと決まってくるよなw
勝ち組がいれば必ず＊＊＊が発生するから。

今後更に悪い条件で購入する世代ができれば中間層になれるかもしれないけど
これ以上悪い条件では恐らく買う人がいないと思う。

[5725: 匿名さん]

どうでしょうね。
ねがさんのおっしゃることは、悉く外れますから。

[5726: 匿名さん]

伏せ字にされるような内容の文章、など読む価値無し。

[5727: 匿名さん]

>>5723
引き継ぎ後に管理費見直しは一度はやりますから。
管理費上げずに時間延長も可能です。

[5728: 匿名さん]

おそらく管理人さんはパートさん？になると思うので、
時間給はそれほど高くなく、むしろ時間を延長して欲しいです。
私の現在のマンション（Ｍ社）だと時給1500円計算です。
（実際に当人が貰うのは千円くらいのようです）。

管理委託費の明細が欲しいですね。
今まで私が住んだマンション２軒では、
管理費の見直しをして、防犯カメラ台数を増やすなど質を向上させながら、
管理業務委託費を３割以上削減しました。

[5729: 匿名さん]

管理規約はいくらでも変えられますから、今後皆さんと相談して使いやすいように変えましょう。個人的には、駅徒歩１分の立地でラウンジが１時間２０００円で借りられるのが助かります。勉強会とかやりたいので、使わせてもらいます。
ただ、規約に宗教系とか営利目的な勧誘系での使用はダメな旨を追記したいところですが。

[5730: 匿名さん]

ラウンジ2だけの占用＆有料利用を設定すべきだと考えます。

なぜ両方同時に借りなければならないのか？理解に苦しみます。

エントランス横のラウンジ１については、占用を認めずに
常時解放して欲しいと考えますが、皆様どう思いますか？

[5731: 匿名さん]

>>5729 匿名さん

スターツアメニティはちゃんと対応してくれるでしょうか。住人だけならいいのですが、心配です。

[5732: 匿名さん]

>>5729 ラウンジ全体を一体利用で１時間２０００円で利用できるのは助かる反面、
利用料金が安すぎて希望日時に使用できないことが心配です。

[5733: 匿名さん]

>>5730 匿名さん
占用使用はラウンジ2だけに賛成！

[5734: 匿名さん]

ラウンジを貸している間は、住民が１Fでソファーに座ったり待ち合わせしたりも出来なくなるのでしょうか。

[5735: 匿名さん]

今のままじゃできなくなるね。ラウンジ１と２は繋がってるから、別々に使うってことは想定してないんじゃない。
個人的には別料金は賛成。ラウンジ１、２を別々の料金にして、ラウンジ２を使っているときは１は開放とか柔軟に対応できるようにしてもらえると助かるんだけどね。今後、議題として取り上げましょう。

そろそろ住民版が出来てほしいのですが。

[5736: 匿名さん]

>>5734 そういうことです。困りますよね。

[5737: 匿名さん]

3-7Fの議決権をすべて持っているスターツの
スターツアメニティへの利益供与もどうにかしないといけませんね

[5738: 匿名さん]

パンフを見る限り、ソファはラウンジ内にあるのみでエントランス側には座る場所さえ無いですね。

[5739: 匿名さん]

説明会で知ったのですが、地代って3年毎に価格更新なんですね。
ドンドン上昇していく可能性大です。
あとオプション超、高い！
普通のタワマン仕様に持っていくには数百万円かかる…

[5740: 匿名さん]

重要事項説明会で、参加者全体での質疑応答をせずに、個別で対応って普通？
突っ込み処が沢山あるのに、質問もせずに帰る人ばかりで驚いた。

[5741: 匿名さん]

オプションは高いですよねえ。今住んでるマンションのオプション価格の方がマシでした。

[5742: 匿名さん]

〉〉5737さん
グループ会社あるようなとこにいたことないの？
利益供与なら、向き逆でしょ。
賃貸のスターツの子会社が管理費払う限り
暴利はできない。

賃貸担当は管理会社とはグループ内でも
別の会社である以上、まず大丈夫。

[5743: 匿名さん]

オプション説明会を頻繁に開催してくれれば良かったのに。

見学希望者が殺到したので仕方ない面もあるけれど、購入検討者へのフォローが手薄だったと思う。

[5744: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[5745: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[5746: 匿名さん]

今すんでるマンションのオプションは何年前の価格かな？
ここ数年で原価３割上がってるけどそれ以上に伊藤忠が値上げしてる？

[5747: 匿名さん]

>>5746 匿名さん

建築費だけでなく、オプションまで3割上がってるんですか。本当ですか?

[5748: 匿名さん]

>>5730 匿名さん

賛成

[5749: 匿名さん]

>>5739

地代は地価と連動するので、ドンドン上昇すると周辺マンションの価格はますます高くなって資産価値上昇して嬉しくないんですか？

数百万って、どれを付ければ普通のタワマンと同じ設備になるのでしょうか。オプションカタログで指摘してください。

[5750: 匿名さん]

地代の3年更新はどういうプロセスで行うの？
プロセスによっては、どんどん上げられちゃうんじゃない？
高くしたって建てちゃったマンション抱えて出ていくことはできないから足元見られて。
地代値上げすると低層階のスターツ所有の部屋から区へ払う地代が増えるけど、
それと同時に中高層階からスターツと区へ払う地代も増えるから。

[5751: 匿名さん]

説明会昨日の方、今日の方もお疲れ様でした〜(^o^)
2年後が待ち遠しいですね！

[5752: 匿名さん]

>>5749 匿名さん

廊下天然石、ミストサウナ、カセットエアコン、キッチンボード

今のマンションにはすべて標準で付いている。
昨年分譲のマンション

[5753: 匿名さん]

>5740
大規模なら普通。
そうでないとまわらない。

そして、落とし穴をちゃんと確認してから
署名・捺印する人と、何も気づけず署名・捺印する人にわかれる。

何も起きなければ前者でも問題ないが、
今回は売主が千代田区との約束も反故にしたスターツだけに、、、

少なくとも営業で説明された内容のうち、
契約書・重要事項説明書（およびその参照先の）書類に記載のないことは
一切保障されないと考えた方がいいでしょう
（例えば日当たりとか眺望とか）

[5754: 匿名さん]

>>5749

そうなんですか。
私はキッチンボード以外は要らないので、60万程度で収まりそうです。

[5755: 匿名さん]

>>5754 匿名さん

あと、ここはT-3の1重窓なので二重窓取り付け用に数十万円用意をしておいた方がいいです。
首都高と電車の音対策用で。(内覧会時に音を要確認)

[5756: 匿名さん]

日当たりや眺望を売り主が保証するマンションに合ったことがない。

[5757: 匿名さん]

キッチンボードは一般論で、オプションではなくリフォームで業者にやらせた方が安い、の代表ですよ。

[5758: 匿名さん]

>>5755 匿名さん

T-2では。T-3なら神経質な人以外は大丈夫です。

[5759: 匿名さん]

〉スターツ賃貸より分譲が多い
そのとおり
よくわかってるじゃん
つまり、66しか議決権持ってないスターツが
自分有利に決めようとしても
きまらない。
分譲のうち、80は味方にするやり方を
しないといけない。

あと、連結決算云々は投資家の
考え方。実際にはグループ内での
全体利益に反する競争は日常茶飯事。
グループ内ほどなかが悪い会社もあるが
そういうとこほどユルくなく
儲かってる場合もある。
理論どおりにいかないのが実際の会社。

[5760: 匿名さん]

>>5696
>よく平均倍率と最高倍率って記載されてますが、そういった発表って公式にされるものなのでしょうか？

売主企業のプレスリリースとして公表されてるね。
ここが公表するかどうかはわからないけど。

[5761: 匿名さん]

>>5753 そうなんだね。ありがとう！

管理規約（黒いファイル）の詳しい説明が無かったけど、重要事項説明の対象外なの？

[5762: 匿名さん]

>>5757

リフォーム業者にやらせるとキッチンの天板と柄が合わずに統一感が無いとかならないでしょうか？
外付けにするか、高いけどオプションにするか悩んでます。

[5763: 匿名さん]

よっぽど特殊なの使ってない限り大丈夫

[5764: 契約済みさん]

住民専用版を作っておきました。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/604146/

[5765: 匿名さん]

全然関係ありませんが、最近、スターツ(偽物)さん消えちゃいましたね。
抽選に外れちゃったのかな？
それとも、名前を変えて活躍中かな？

[5766: 買い替え検討中さん]

>>5753 匿名さん

結局サインするのであれば、一緒でしょう？

[5767: 匿名さん]

初期に出現してたラウンジで勉強させると言ってた年収４００万の主婦もどうしたんですかね？
325万側で戦ってたあの頃が懐かしい(笑)

[5768: 匿名さん]

豊洲から買いに来た方とか、色んな人がいましたね。

[5769: 匿名さん]

そして、消えていった…
スターツ(ﾆｾﾓﾉ)さんは、あれだけ活躍していたので残念です。

[5770: 匿名さん]

投稿していた倍率vs実際の倍率について講評して欲しいです。

[5771: 匿名さん]

今日、説明会に行ってきたけど、私もそろそろこの掲示板からは撤退しようかな…

[5772: 匿名さん]

>>5771
そうですね〜。変なのばっかだし^^;

[5773: 年収４５０万]

久しぶりに来ました。
自分にはやはり毎月のランニングコストが払えないので
タワーマンションは諦めました。
当たった方おめでとうございます。
今は馬喰町エリアのコンパクトマンションを物色してます。
中古だと予算内の3500万でありそうです。

[5774: 匿名さん]

>5761
管理規約は「重要事項」ではないので説明対象外
※仮に管理規約に問題があったところで管理組合の決議により変更可能

民泊NGとか、ペットは共用部分を歩かせちゃいけない（抱える）等、
トラブルになりやすい内容もあるが、法律と同じで「説明されていない」
というのは通じないので確認しておいた方がいい

[5775: 匿名さん]

ニセモノさんは本物のスターツだったのかな？いやなキャラだった。

[5776: 匿名さん]

>>5775 匿名さん

私は結構、好きだったんですけどね！
面白いことを言うので。
ホント、こつ然と姿を消しましたね。

[5777: 検討板ユーザーさん]

>>1087 匿名さん

数年でここまで変わるか。。2年後契約通りにできあがるかな。。。

[5778: 物件比較中さん]

液状化は？

[5779: 匿名さん]

>>5722 匿名さん

変更できるんですね！時間延長したことで管理費上がりました？？

新聞は戸配してほしいなー。管理人さんが朝いないと無理なのかな？

このマンションは、有人管理は日中のみで夜は無人ですよね？？

[5780: 匿名さん]

>>5777 懐かしい～　その価格で買いたかったけど、
もう９割以上売れたことを考えればスターツの勝利です。

[5781: 匿名さん]

>>5780 匿名さん

9割以上売れても、残っているのが値段の高い80なんですよね。
残りを売るのは結構、苦労しそうな感じがするんですケド…
モデルルーム9月撤収、大丈夫なんでしょうか！？

[5782: 匿名さん]

80を買える人といえば、族か、年収が超高い人のどちらかになりますし、、

[5783: 匿名さん]

もし80が残ったとしても、
価格を大幅に引き上げて9割以上を販売した現時点で、
大きな利益が確定です。

[5784: 匿名さん]

5779さん、他も見直してますので
管理費自体は変わらずです。
新聞の配達は、24管理で配達時に
管理人いる時間帯でないと難しいかもですね。

[5785: 匿名さん]

9割売れたってどこの情報？

[5786: 匿名さん]

営業担当から聞いたけど、正確には９割以上「登録」だね。訂正する。

[5787: 匿名さん]

8割りでも9割りでも、安くないこの値段でもこれだけの売れ行きと言うことです。それだけこの立地とタワーは希少なのですよ。

[5788: 匿名さん]

>>5786 匿名さん
残りは未販売8戸＋若干数らしいよ
キャンセル部屋は落選者に案内して残り少ないらしい
直接電話で聞いてみて

[5789: 匿名]

床暖房は、オプションなのですか？

[5790: 匿名さん]

>>5774 何度もご丁寧にありがとう！

もう1つ追加でお願いします。
ご契約までの予定スケジュールでは、
「お申込み・重要事項説明会」→「ご契約金のお振込み」→「売買契約締結」
となっていたけれど、
重要事項説明会で売買契約書に署名・押印って、一般的なの？

[5791: 匿名さん]

>>5790
中古、大規模（数百以上）だと一般的でしたよ。

[5792: 匿名さん]

>>5789
床暖はLD標準です。
80㎡でプラン変更でLDを20畳以上に拡張した場合の追加分や
キッチンに床暖を追加する場合はオプションです。
スーペリア（最上階以外）の場合、オプションでも洋室に床暖追加はできないようです。

[5793: マンション検討中さん]

ここって坪単価300ちょいで買えたなら10年以内に含み益で転売できる？

[5794: 検討板ユーザーさん]

>>5792 匿名さん

ありがとうございます!!

安心しました。

[5795: 匿名さん]

>>5788

第一期で登録のなかった住戸は、80が6戸、プレミア住戸が1戸、その他1戸となるので価格の高い住戸ばかりです。
当初、大人気で来場者数も多かった状態でも余った住戸ですから、これからの販売でそんなにすぐには売れないと思います。
9月にモデルルームはクローズという話も前にありましたが、それは無理なのではないかと思っています。
さすがに9000万円以上の物件では買える人もかなり限られてくるので、これからの販売は営業の人も苦労するのではないでしょうか？

[5796: 匿名さん]

オプション相談会が10月末まで開催されるので、その前にMRクローズは無いですよ。憶測で書いてる方かな？
売れなければスターツの持ち分にして賃貸に出せば良いだけ。

[5797: 匿名さん]

>売れなければスターツの持ち分にして賃貸に出せば良いだけ。

売主はあくまで完売を目指していると思いますよ｡
それをひしひしと感じています｡
9月モデルルームクローズというのは前に誰かが予想していました｡

[5798: 匿名さん]

残った80は大半がJの中低層ですか。

[5799: 匿名さん]

5790さん

少し前、新築マンションを買いましたが、営業マンから重要事項説明があり、それから別の日に売買契約書に署名・押印でした。別の日にする理由として、重要事項に納得してから、購入するかしないか決断できると説明されましたよ。

[5800: 匿名さん]

ここも最初はその予定だったんじゃないのかな。初期の書類読むと。結局、デベ側と客の手間省きでしょう。