アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[5461: 匿名さん]

・地代を含めると価格だけは数年前分譲されたかなり格上の素晴らしいマンションと同等
・それでいて内容は区営住宅も自動車整備場も敷地内に十把一絡げ

随分な条件で買うんだね
マンション購入を検討するのが数年間遅かったのってそんなに罪なことなのかな？

もちろん、個人個人の選択は自由なんだけど
焦らないでしばらく様子を見るという選択肢もあると思うんだけども。
安い安い(地代を含めないと)、高倍率高倍率(全体の何割の部屋が？) と
煽られて勢いで購入してしまって後で後悔しないといいね。

[5462: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[5463: 匿名さん]

散々悩んだあげく、撤退を決定。
やはりここは族向きの物件ではない。(階やタイプにもよるけど)
私の申し込んだとこなんて、結局1倍だった。
地代を考えると坪400万円近いのはやはり高い！

[5464: 匿名さん]

だよね。撤退だね。

[5465: 匿名さん]

このマーケット環境で、ここ以外で族向きの物件ってある？

[5466: 匿名さん]

もし本当に撤退の人は、部屋タイプを教えていただけませんか？

[5467: 匿名さん]

私も1倍。個人的には希少性ある物件という思いあり、撤退か否か悩む。

[5468: 匿名さん]

たぶんこの近辺で免震タワーは暫く出ないから、希少性があるので取り敢えず買っておいて、２年後考える的な余裕がないと買っちゃ駄目でしょ。
免震タワーの千代田区アドレスはそう簡単には手に入らないよ。

[5469: マンション検討中さん]

>>5463 匿名さん

地代含め坪400万の部屋を狙わなきゃ
いいだけなんだけど。

[5470: 匿名さん]

>>5465 匿名さん

族向けの物件はあるのですよ。タワーではないですけれども。
ズヴァリ、普通借地権の物件です！
価格は周辺相場より全然安く、地代はここの1/6以下、定期借地と違い実質所有権と変わらないのです。

[5471: 匿名さん]

>>5469 マンション検討中さん

そうなんですけど、もう遅いのです。
出しちゃったので。

[5472: 匿名]

70L、低層で考えたら、地代いれても、6600万くらいだよね、35年すんだとして。


同じような部屋、賃貸レベルで
いくらするか？ってかんじ。

[5473: 匿名さん]

>>5466 匿名さん

私が撤退するのは80です。
既に6戸、空きがあるので私が撤退してもあまり関係がないと思います。

[5474: マンション検討中さん]

千代田区免震の80の希少性は高いと思いますがね。

[5475: 匿名さん]

撤退の嵐。

スターツって千葉の房総とか九十九里とかにビミョーなビルたくさんもってるイメージ。

コンセプト負けだね。

個人的見解です。

[5476: 匿名さん]

撤退のあらしが、巧妙な倍率工作か
事実かは明日の公開抽選後1600過ぎれば確定するんで
わかるんでない。

今日になって分かりやすいパッタリあらしがやんで
撤退書きこみ増えたからね！

ちなみに倍率高いのはkだった
ここで話題のAやL高層は4-5倍が多かった

[5477: 検討板ユーザーさん]

>>5470 匿名さん

なんて物件ですか？何区の物件か教えてください。

[5478: 匿名さん]

北区。

[5479: 匿名さん]

>>5478 匿名さん
違いますよ。品川区です。
住友不動産渋谷館の帰り道、とっ捕まって無理やり連れて行かれたところだったんですけど、思いがけず良い物件でした。
こことは場所も規模も全然違うのであまり参考にならないかもです。
ただ地代は3LDKで月3500円ですので結構おトクでした。
最上階ルーバル付き68.81平米6198万円です。
現状、各戸倍率2-3倍とのことです。

[5480: 匿名さん]

80当選しましたと電話ありました。
やはり1倍から変化なしだったようです。
うーん。どうしよう

[5481: 検討板ユーザーさん]

ありがとうございます。オープンレジデンシア南品川ですか。京急線青物横丁3分。ちょっと都心から離れるのですね。

[5482: 匿名さん]

オペンハウゼは、やばいでしょう。
それだけで買わない人もいるくらいだから、売りにくいし。

[5483: 匿名さん]

>>5476 匿名さん

だから要望書倍率を書き込んでた人は、AだLだと間違った情報を何度も書いてたわけ。Bも要望書倍率高かったですよ。

[5484: 匿名さん]

恵比寿のオープンハウスは良かったよ。どうもいい話題でごめんなさいね。

[5485: 匿名さん]

>>5479 匿名さん
オープンハウスは見えるとこも見えないとこも仕様を限界以下に落として安くしてるんで、賃貸で貸して自分が住まないのでもなければオススメしない。。。

[5486: 匿名さん]

>>5481 検討板ユーザーさん

ソウです！よく分かりましたね！
全然ノーマークの場所でしたが、地代と管理費がすごく安いので、ここの80やめて3000万円の1LDKを投資で買おうか真剣に悩んでます。

[5487: 匿名さん]

>>5483 匿名さん
ALの倍率書き込んでたがあの時点では間違いではないよ
最高倍率だとも言った覚えもないし
なんか、拘ってるみたいなんで
今日の倍率書きこもうか？

[5488: 匿名さん]

>>5486 匿名さん
投資用賃貸なら、品川区と千代田区で人口推移の予想を確認してからのが良いよ
一番良いのは港区だけど

[5489: 匿名さん]

>>5479 匿名さん
気に入ったのなら良いが
オープンハウスでその価格だと、正直高いかな。
オープンレジデンシアで中古検索して
周辺相場と比較しどのくらいで出てるか確認してみ。

しかも中古で出たやつ、延々売れ残るという。

[5490: 匿名さん]

>>5480 匿名さん　おめでとうございます。1倍で無抽選の人には今夜連絡しているのですね。

[5491: 匿名さん]

18時で締めだからね。

[5492: 匿名さん]

ガーデン王子かな？北区は。こっちもいいね。

[5493: 匿名さん]

>>5488 匿名さん

港区は、都心上空飛行機通過でどうなるかですよ。地上450m位を飛ぶ予定だから。品川区もだけど。

[5494: 匿名さん]

それを言うなら、南品川はモロですね。

[5495: 匿名さん]

一時話題になった豊洲から買いに来てた人、当たったかな。

[5496: 匿名さん]

一般だと明日の昼前抽選後に確定ですよ。

[5497: 匿名さん]

>>5487 匿名さん
倍率かきこまれるの嫌がってる人が荒れるんで控えてたが
書き込まなくてもガタガタ言われるのなら
書き込んで良いのではないかと思う、本当。

[5498: 匿名さん]

オープンハウス･デベロップメントに厳しい評価の人、多いですね！
私、単身の族ですが、ここで80買うのと、3000万円の投資用＋6000万円の居住用買うのとでは、どちらが良いですかね？
手付金の支払い期日まで、あまり時間が無いので超悩んでます。

[5499: 匿名さん]

倍率より、ここの平均坪単価は結局幾らだったのかを知りたい。

[5500: 匿名さん]

正式価格を価格スレにでものっければ良い？

[5501: 匿名さん]

>>5498 匿名さん
難しいとこですね。
単身だと住居用は狭くても良いなら6000万でもかえるでしょうし、

[5502: 匿名さん]

私の手計算でもよければご参考に（除くプレミアム）
優先：３１４
一般：３５２
全体：３３３

[5503: 匿名さん]

>>5502 匿名さん
ありがとうございます。優先が安かったですね。

[5504: 匿名さん]

東側低層の低価格が効いてる

[5505: 匿名さん]

低層と上層、中部屋と角部屋でこれほど価格差が無い物件も珍しい気がします。
他のタワーの価格と見比べると、高層角部屋に申し込みたくなるのもわかる気がします。

[5506: 匿名さん]

最初の予定価格に比べて、中部屋の値下げ額は大きかったですね。

[5507: 匿名さん]

ありがとうございます。あと1週間、どうするか真剣に考えます。

[5508: 匿名さん]

実需用途で、一般抽選待ちです。中々の倍率ですが、何とか購入したいもんです。超都心なので職場アクセスも良し。再開発も放っておいてもされていく場所なのが魅力ですね。修理工場、区営住宅の住環境は10年内で判断して嫌なら転売します。

[5509: 匿名さん]

マンションなんて、その時欲しいと思ったら買えばよく、住んで気に入らなければ売ればいい話で。
欲しくもないマンションを資産性があるからとかで買っても人生楽しくないし、逆もしかり。

[5510: マンション掲示板さん]

>>5508 匿名さん
よくよく聞いてみたら、マンション内のラウンジも周辺住民に解放しなきゃいけないらしいです。
いくら小学校跡地でも高い地代が課され、ラウンジの修繕も課されるなんてなあ。。。

[5511: 匿名さん]

>>5509 匿名さん

良いこと言うね～
確かにその通り・・名言かも！

[5512: 匿名さん]

そのとおり

[5513: 匿名さん]

>>5509 匿名さん
好きなように使えるわけでなく、ラウンジ1のみを
毎回管理法人理事の許可制で利用。
修繕がいるような使い方されるなら、許可しなければよいだけだよ。

最初から管理組合が法人化されてるのは、正直助かる。
法人化面倒だけど、しないのも組合の負担が大きいから。

[5514: 匿名さん]

立地を買え、管理を買え、て視点では良いと思うので買うが
迷うなら止めるのも手だね。

[5515: 匿名さん]

私も当選連絡きました。70iです。第一希望はAタイプだったのですが、担当さんにAは一般募集が少なくて高倍率だからとGHIJをすすめられました。
私が聞いた話では、千代田枠は完売、GJはほぼ1倍でゼロのところもあるとのこと。
ここのほどの締切で、結局申込みなかった部屋はどのくらいあるのでしょう。ABCあたりで空いてる部屋はあるのかな…。
どなたか情報ありませんか？？

[5516: 匿名さん]

担当に聞いてみたら？
迷ってる気持ちも含め

[5517: 匿名さん]

ラウンジ２はキッズルーム的なものになると聞きました。楽しみです。ラウンジ１は有効活用できるなら使ってもらった方が使用料も修繕の足しにできるので良いと思います。

[5518: 匿名さん]

低倍率すぎて中古で売れるか不安。賃貸価格はスターツに左右されるし

[5519: 匿名さん]

低倍率だろと高倍率だろうと中古で売り時のマーケット次第。
利益至上主義のスターツが賃料を安くするとは思えない。

[5520: 匿名さん]

駅徒歩１分・千代田区・免震てだけでも、中古で売れないことはないんじゃないか？まあ値付け次第だが。
長く住むほど、地代がかさむから７０年を１５年毎ぐらいで売り回していけば悪くない買い物じゃない？最後の１０年を誰が買うのかは知りませんが。

[5521: 匿名さん]

重要事項の「平成100年」までに少し笑ってしまった
どんだけ長い在位やねん

[5522: 匿名さん]

一般抽選どうでした？

[5523: 匿名さん]

>>5515

>GJはほぼ1倍でゼロのところもあるとのこと。

GJって人気で要望書の段階では3～4倍と言っていたのに､その人達はどこへ行ってしまったのでしょうか?
結局、高倍率(とは言っても4～5倍)になったのはALだけで、ほとんど1～2倍だったのでは?
やはり大人気に見せかけるための盛られた倍率だったのですね！

[5524: 匿名さん]

だったら、何故に当たらぬ

[5525: 匿名さん]

外れたー

[5526: 匿名さん]

盛ってるか盛ってないかといえば、東建はコンプライアンス厳しく盛ってない。
盛ってるとか、名誉毀損レベル。
ウソ倍率はもちろん、見せかけもやってないし、倍率が見込みの場合はそう断って教えてくれる。

実倍率については、高層階角（AやG22階以上）は
倍率低いとこへの誘導もあり、
要望書より下がってて、3-4倍。
東側低層の坪単価安いところが高倍率。

実際の倍率しらない人が妄想で荒らすのは勘弁して欲しい。
はよ、住民版立てば良いのにね。

[5527: マンション検討中さん]

抽選会場いけてませんが、行ってない方で当たったと連絡来た方いらっしゃいます？？

[5528: 匿名さん]

>>5525 匿名さん
うちもー
当たった人、おめ

[5529: 匿名さん]

>>5527 マンション検討中さん
外れたという連絡は来た
当たった人には購入意思確認済みだそう

[5530: 匿名さん]

結局このマンションはどのタイプの階数の部屋が買いだったんだ？

[5531: 匿名さん]

何度か投稿されているように最激戦のＡの高層でしょ。当選した人おめでとう！

[5532: 匿名さん]

Lの高層はAとどっちが人気？

[5533: 匿名さん]

Aが一番人気だったと聞いたよ。

[5534: 匿名さん]

盛るという表現が該当するかどうか知らんけど
一部の低価格部屋の高倍率をあたかも全体が高倍率であるかのように騒いでた感はあったね。
誰が騒いでたんだろう？ｗ

[5535: 匿名さん]

高層階AもLも低価格ではないよ
なにがなんでも陰謀説にしたい人って疲れるね

[5536: 匿名さん]

落ちました。。
残念すぎます。

[5537: 匿名さん]

>>5532 匿名さん
高層階に限れば（こうかかないと陰謀扱いされる）
Aだね。
とはいえ、1倍くらいしか変わらない。

[5538: 匿名さん]

>>5534 匿名さん
一番高倍率の東側中部屋が書き込みされてないので、盛ってると言えるのかわからぬ

[5539: 匿名さん]

AやLみたいに、90度でお見合いになる部屋は最初から興味無し。だから、AやLに誘導する書き込みをしてた方には感謝します。

[5540: 匿名さん]

湾岸の新豊洲や勝どきのタワーでは、120度のお見合いでも気にされてましたからね。

[5541: 匿名さん]

おつかれさん。今更ネガが頑張っても、もうすぐ完売…

[5542: 匿名さん]

Aの中層は激戦区じゃなかったの？

[5543: 匿名さん]

落ちました

[5544: 匿名さん]

6/24 Brexitで日経平均が1万5円割れと大暴落したので辞退するつもりでしたが、このスレッドで「当選してから考えればいい」旨のレスをいただき、様子見していました。おかげさまで当選。日経平均株価は大きく上昇してBrexit前の水準を上回っているので、契約日までに大暴落しない限り購入します。アドバイスしてくれた方、本当にありがとうございました。

[5545: 匿名さん]

↑　「千」が抜けていました。　日経平均が1万5千円割れ

[5546: 匿名さん]

A.Lのお見合いは同じく避けましたが、違う間取りで落選。。まあ、市況が落ち着いてから他の物件探そうと思います。

[5547: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[5548: 匿名さん]

そうですかね。みなさん、落選の事実を受け入れているだけでは。

傷口に塩をぬるのは、、、どうかと

[5549: 匿名さん]

陰謀説の人は何を見ても陰謀や悪意と解釈するのですから仕方ないです。

>>5544 匿名さん
おめ！よかったね

[5550: 5547]

ごめんなさい。配慮に欠けていました。深くお詫び致します。

[5551: 匿名さん]

どの部屋が1番倍率高かったのかね？

[5552: 匿名さん]

抽選に通っても浮かれず、重説をきちんと確認しないと危ないですね。
大きいのは売主理由の遅延損害金の設定が無い。
一時的な仮住まいが必要でも全て買主負担になります。

[5553: 坪単価比較中さん]

抽選に外れた人の書き込みは多いですが、当たった人の書き込みって少ないですね。

[5554: 匿名さん]

落選した人への配慮でしょう。

[5555: 匿名さん]

残りの住戸はいつ売るんでしょうか？落選者に案内して完売⁇

[5556: 匿名さん]

>>5539 匿名さんとか、当たった方かと。
倍率考えると落選者のが多いでしょうし。

[5557: 匿名さん]

で、どうだったの？
1期の何割売れそうなの？

[5558: 匿名さん]

明らかに検討外の方が売れ行きや倍率を気にするのはなぜ
倍率が低くて売れ残ることが楽しいんでしょうか

[5559: 購入経験者さん]

>>5551 匿名さん

20階の65Aが8倍､それより上の階が3～5倍でした｡
ほかにも8倍の部屋が有りましたがどのタイプかは確認していません｡
最大倍率は8倍でした｡

[5560: 匿名さん]

>>5559 購入経験者さん

ありがとうございます。ちなみに70Lはいかがでしたか？