アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[5321: 匿名さん]

文春砲に期待

[5322: 匿名さん]

>>5314
ありがとう。議事録待ってるけど出ませんね。
ルサンチマン的に発狂してる人もいるけど、大丈夫かな。
敵を想定して元気になっているだけなら良いけど。
ストレスで何かの病気になるのではないかど、本気で心配です。

[5323: 匿名さん]

引用元：http://chiyoda-no-koe.net/2016/06/22/post-529/
＞民間住宅棟の杭の長さは約２５メートルでございます。
＞民間住宅棟には地下階がないということでございますので、
＞地下の免震層や配管用のスペースの下から、杭となっております。
＞区営住宅棟は、杭の長さは約１９メートル、地下１階がございまして、
＞その下に免震層及び配管用のスペースがあり、その下から杭となっております。
＞いずれも、支持層まで到達をしております。

とりあえず、安心です。

＞中間免震構造及び建物中央部の吹き抜けにつきましては、
＞低層階での事務所需要がなくなったために、中間で用途を変える必要がなくなり、
＞免震装置や設備関係の処理を中間で行う理由がなくなったため、地下免震とし、形態の変更

これは、上階の分譲に住む人にとっては、エレベータの便利は良くなってるのでは？
地下免震だと、１階から最上階まで同じエレベータで乗換なしで移動できますから。

例）池袋にあるブリリアみたいに、下が区役所だかで上が分譲で、分譲のみ免震の場合、
　　一階にいくまでに免震と非免震の別れ目でエレベータを乗り換えが発生する。
　　　（理由：免震部とそれ以外では、通常エレベータホールを分ける必要があるので）

＞地元町会からの要望により、敷地南側の壁面を、当初計画より４．５メートル後退
これは知らなかった。建築面積狭くなって、まいばすけっとも狭くなったんですね。

　（価格については、思うところもあるので続きは後ほど）

[5324: 匿名さん]

＞価格についてですが、提案時の価格は住戸のみの価格であるのに対して、
＞実際の予定価格表に表示されているものは、住戸価格にいわゆる借地権設定に係る権利金、
＞借地料を加えた金額であるという違いは考慮する必要があろうというふうに思います。
＞また、長期に居住する方のことを考慮して、毎年の借地料の支払い額を抑えた事業プラン
これは、確かに苦しい言い訳みたいですね。実際には、借地料別取ですし。
シュリンクして部屋数増えた分も、あると思うのです。

ただ、借地料支払額についてはＣＴ品川の場合は固定資産同等の超低価格で、
その後も値上げなし。
土地の持ち主である都の利益は、考慮されていなかったと思います。
（だからこそ、住友にも「利益出すな」と堂々と言えたのか？）
これは固定資産の収め先である都だからできる業のかな、と。

仮に千代田区が自分の土地で固定資産分でだけの地代で貸出すると
手元には何も残らず、実質０円で土地を貸さないとならなくなるのでは？
そうなると区は民間住宅棟の住民や賃貸持ち主（スターツ）に
区の財産を使ってボランティアしてあげることになり、
民間住宅棟住民としては嬉しいですが、区全体としては微妙ですね。

[5325: マンション検討中さん]

なるほど。参考になりました。ありがとうございます。

[5326: 匿名さん]

登録が始まった今さらこの話題ですか。
ずいぶん前に議会の動画もアップされてますし、何に文句があるのか。買えない人の○○の遠吠えにしか聞こえません。

[5327: 匿名さん]

>>5323 匿名さん

以前の設計よりも階数や総戸数は増えているのに、エレベータ基数は増やさず３基のままで不便になりした。９人乗りは小さいし。

[5328: 匿名さん]

>>5324 匿名さん

スターツ自身も地主たちの一員ですよ。

[5329: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[5330: 匿名さん]

まず、杭の話を気にせず、価格の話発狂ってのは、購入者でないヤツばっかりということか

[5331: 匿名さん]

発狂してる人なんてどこにいるのかね？
そうみえる（あるいはそう決めつける）人のほうがメンタル的に心配だ。

[5332: 匿名さん]

>>5331さん
擬音の多い発狂？されているの方(>>5316)は
既に削除されましたよ。

[5333: 匿名さん]

失礼いたしました。
上記　(>>5316)は (>>5317)の誤りです。
>>5316さん、ごめんなさい。
　

[5334: 匿名さん]

ここは株価連動不動産らしいですね。
株高で、倍率が凄いことになりそうですね。

[5335: 匿名さん]

>>5334 匿名さん
そうくるだろうと予想して、株価が下がったときに何も書かずにスルーしてました。

[5336: 匿名さん]

昼休みは盛況ですね

[5337: 匿名さん]

明日からMRは定休日に入りますが、前半でどれくらい登録が完了されたんですかね。

[5338: 匿名さん]

敷地内に商業施設ならわかりますが
ここは工業施設も併設ですか！
低所得者＊＊まで併設みたいですし、
地代を含めると超高額物件ですが、
それに見合うだけの資産価値はあると思いますよ！

[5339: 匿名]

千代田区優先枠だけど、いまのところ要望書時点から倍率上がったとの連絡会は来ていない。

[5340: 匿名さん]

一気に過疎ったな。金曜から始まる後半の登録戦に向けて様子見か(笑)

[5341: 匿名さん]

みんな地代を含めるとすごく高いことに気がついたんじゃない？

[5342: 匿名さん]

いまさらそんなことに気付く人いないでしょう。そのへん考慮しても価値があるから売れるのでしょうし。

[5343: 匿名さん]

チラシ撒いたし、お客増えるといいね。

[5344: 匿名さん]

>>5343 匿名さん
そうだね～

[5345: 匿名さん]

高いところは倍率12倍、低いところは1倍
平均すれば4-6倍くらいですかね。最後でまた上がるでしょうが..何だかんだで人気はある部類でしょうね。

[5346: 匿名さん]

>>5345 匿名さん
12倍とはスゴいですね！！
65Aでしょうかー？

[5347: 匿名さん]

円安株高で明日からは最後の追い込みが始まりそうですね。
それにしても、65Aってなんでそんなに魅力的なんですかね～

[5348: 匿名さん]

物件名のサクラってこういう意味だったのか

[5349: 匿名さん]

ふと、思うんだが、投資目線では任天堂の株買った方が、儲かるのでは？
日興證券アナリストによるとこの先25000円の株が40000円処越えまで行くらしい。

[5350: 匿名さん]

地代激高のここで投資？w
ここは積極的にスターツと区の養分になりたいと
志願する方向けの物件じゃないんですか？

[5351: 匿名さん]

確かに、うまいこと言った

[5352: 匿名さん]

今週のスーモ見たらひっそりと載ってましたね。派手な広告やアピールしなくても充分集まってるので、形だけ掲載って感じでしょうか。

[5353: 匿名さん]

何で今更、載せるのですかね。この影響で問い合わせ増えたと聞きました

[5354: 匿名さん]

今まではあくまで事前案内、発売されたらポスティングや広告で皆さんに知らせる義務があるんじゃなかったでしたっけ？
ただ、実際は事前案内でほぼ購入者は決まってる。不動産って売り方が結構特殊ですよね。

[5355: 匿名さん]

すごい警戒感w

[5356: 匿名さん]

株価が離脱前の水準に回復してしまいましたからね。
暴落で諦めた方ってどうするんですかね？それとも都市伝説だったとか(笑)

[5357: 匿名さん]

リーマンショックとの違いを説明して
下がらないと説明しても
「必ず暴落する」と根拠なく言い張っていた方々は
今どこへ。
日経平均、米株も共に上がってますよ。
荒らしはどんなネタでも荒らさずにはいられないのね。

自分の希望の部屋は、先週末で要望の半分強、
今週末も順調に上がり続けて
なんか要望書以上の倍率になりそうで泣きそう。

[5358: 匿名さん]

>>5349 匿名さん
ポケモンgoは任天堂を支えてきて
最近だとスプラトゥーンも出した
急逝した彼の最後の置き土産。
むしろ、これからが勝負。
ジョブスのいないappleと同じようになる可能性も。

[5359: 匿名さん]

Goで儲かるのはイングレスとかも開発した開発元ナイアンティック社
任天堂にはここほど利益は入ってない
イメージ先行で株が上がってるだけなんで、今の株価予想はややバブル気味

というわけで、個人的見解ではゲームやったこともない人が今から流行りで任天堂株に参入するのは微妙
もちろん前から買ってた自分はそろそろ売り模索のタイミング
ここが当たれば2年後の支払いに向けた資金に当てる

[5360: 名無しさん]

抽選や募集修了後、契約の段階で坪単価225万円になったりしませんかね？

[5361: 匿名さん]

そうなったら嬉しいがあり得ない

[5362: 匿名さん]

>>5360
あるわけ無い

[5363: 匿名さん]

このマンションの敷地は、３分の１程度をスターツが所有して地主になっている。

千代田区は、６割程度の地主でしかないから、激安分譲や安い地代なんて最初から夢物語だったんでしょ。

[5364: 匿名さん]

今更ですが、ようやく議事録がアップされましたね。
免震の素晴らしさも語られてますよ、なんで区役所が制震なのに区営住宅が免震なんだというくだりは面白かったですがｗ

[5365: 匿名さん]

タワマンでは朝刊の各戸玄関配達サービスがよくありますが、24時間管理ではないここは無理ですかね。

[5366: 検討板ユーザーさん]

地代、物件価格ともに高く、ランニング負担が相当重い。中堅所得者じゃ買えない住戸が多い。。交通利便性は高いけど地味な場所。。

[5367: 匿名さん]

総支払額高いわりに高級感は無いよね

[5368: 匿名さん]

埋立にありがちなハリボテ高級感なんてものよりもこの立地に価値があるんだから問題なし。

[5369: 匿名さん]

倍率情報の書き込みも一気になくなり、抽選に向けた警戒感が凄いですね。
最高倍率は２０倍を超えてるようですが、真相はいかに。

[5370: マンション検討中さん]

地代確かに安くはないし、何とも言えないその抵抗感があるのは否めない。
しかし、子育て等の事情でこの周辺で本気で探しているとわかる。
周りの狭小地にある大手ディベマンションの
高騰価格に比較すると、明らかに安い。
地代シュミレーション加味しても。
最寄り馬喰町とか東日本橋であの価格出すのかとか、人形町駅で50戸数満たなくて
低層から億ションとか・・・。

あくまでも投資ではなくて実需での話ですが。

[5371: 匿名さん]

区も参画した事業とは思えない。スターツのスターツによるスターツのためのマンション。。

[5372: 匿名さん]

4月に最高倍率30倍を予想したんですが、結果は？ドキドキです。

[5373: 名無しさん]

>>1758 匿名さん

この予想は当たるかな？

[5374: 匿名]

今日明日駆け込みの方ってけっこういらっしゃるんでしょうか？

[5375: 匿名さん]

買えないとまったく意味を成さないですが、倍率が高ければ人気がある物件ってことですから今後の資産価値的にもプラスに働くので、一概に悪いことでは無いと思うんですがね。
あくまで買えればの話ですよ、この倍率で買えれば、、、

[5376: 匿名さん]

賃貸借りると思えば地代なんて安いもんだ。
ワンルルーム以下のお金でここに住める

[5377: 匿名さん]

今日の千代田区優先の抽選はどうなったんだろ？

[5378: 匿名]

千代田区枠、連絡きました。

[5379: 匿名さん]

千代田区枠で最高倍率は何倍？やっぱり65A？

[5380: 匿名]

高層が倍率いっぱいついたみたいです。

[5381: 匿名さん]

最高35倍です。アンチさん残念でした。大人気です。

[5382: 匿名さん]

35倍？どの部屋？

[5383: 匿名さん]

色々な諸事情が重なって見送ったんだがやっぱ人気だったか。残念だ・・

[5384: マンション検討中さん]

事実じゃないこと言ってもいいのか。ここは。

[5385: 匿名さん]

高倍率ご当選！！
おめでとうございます！！

とかいって買わされるパターンかな？
抽選がどうやって実施されるかによるから何とも言えないけど。

[5386: 匿名さん]

抽選行った方いますか？

[5387: 匿名さん]

ネガさんの歯ぎしりが聞こえる

[5388: 匿名さん]

一般住戸、登録行ってきました。
そこで聞いた倍率があまりに衝撃的でした・・
要望書時の倍率は何だったの・・？？
80はGとJで時期以降販売が各3戸ずつあって、そんなに大人気ではないようです。
やはり9000円くらいする住戸だと買える人も限られて来るのかな・・？？

[5389: 匿名さん]

倍率は眉唾でしょ
1期販売が終わってどれくらいの部屋数が申込不可になってるのかが気になる。
それが本当の人気だから。

[5390: 匿名さん]

申込不可ってどういう状態？　

[5391: 匿名さん]

残り締め切りまで２日もあるからね。倍率書き込みが極端に減ったのは、やっぱりみんな警戒してるからじゃない？
いずれにしても倍率が高いのには間違いない。それが２倍だろうが２０倍だろうが関係ないでしょ、倍率が付く時点で人気物件なんだから。アンチは認めたくないのはわかるけどね。

[5392: マンション比較中さん]

坪単価が300万以下の住戸は高倍率の可能性ありだが、320万以上はかなり怪しいよね。
住戸の金額に解体準備一時金足して、毎月地代と解体準備金払って賃貸と同じマンションだったら、賃貸に気軽に住んだ方が絶対いいよ。
ここのマンションの一番の欠点は、賃貸と分譲が同じ建物で、定期借地権マンションの割に高価格販売になったことだね。

分譲マンションが高くても購入するのは、その立地、建物が良く、買わないと住めないから無理して買うのに、同じ建物に賃貸があり、同じ敷地に都営住宅があれば、安く無い定借マンションを買う意味全く無いでしょう。

どちらかと言えば、賃貸に希望者が殺到するマンションだね。

[5393: 匿名さん]

高倍率なのは高層階や角部屋であって、全てが倍率ついてるなんて今まで議論されてないけど、ネガが多いこの物件はそうならないと不人気物件にされてしまうのが辛いよね(笑)
賃貸に殺到するなら、買って住んでも良し、貸しても良し、いい物件では？借り手が殺到するなんて投資目線としても素晴らしいじゃん。

[5394: マンション検討中さん]

>>5386 匿名さん
抽選は公開ではありませんでした。

[5395: 匿名さん]

え、千代田区は本日１４時から、一般は火曜に公開抽選じゃないの？

[5396: 匿名さん]

次期以降の販売は何部屋でしょうか？

[5397: 匿名さん]

80が6部屋、50が1部屋、プレミアムが1部屋。

[5398: マンション検討中さん]

>>5393 匿名さん

かなり誤解されているようなんで、、、
賃貸マンションと変わらない実力に高い金額払って住む価値あるのかなと思いまして。わざわざローンや現金をそこで使わなくても賃貸で住めますよとの告知でした。

[5399: 匿名さん]

抽選対象の部屋の申込者のみ参加可とのことでした。

[5400: 匿名さん]

>>5398 マンション検討中さん

築後何十年も経ってからでも、高い金額で貸せるのかな。

[5401: マンション検討中さん]

>>5400 匿名さん

？？全く見当違いと言うか、かなり頭の回転が良過ぎる方が、この中にいるようで。

定借マンション、高い金額払って住む価値ないけどね〜ここに住みたいならば、賃貸で借りた方がライフバランス良いよーー。
誰も買って賃貸で回すなんて考えも、書いてもいないわーー
買って永住する気で無ければ、高い定借マンション買わないよ。まして、周り賃貸マンションだらけならば、賃貸ニーズ拾えないし、賃貸での資産価値無し。マンションの資産価値も定期。誰がこんなマンション買うのか不思議。計画通りの金額ならば、検討価値あったね〜〜

[5402: 匿名さん]

賃貸なら隣に強敵。みんな定住じゃないですか？

[5403: 匿名さん]

ここは工業施設併設だから資産価値が段違いですね。
リストラされても敷地内に就職できる可能性すらありますし
とっても羨ましいです。

地代含めると高額すぎて私にはとても手が出せませんので
自分では商業施設併設だとか駅直結の物件を購入することにしますね！

[5404: 匿名さん]

>>5402 匿名さん　下にも　だろ

[5405: 匿名さん]

今さら賃貸と購入どっちが得の話題だされてもね(笑)
書いてることが意味不明ですが、どうぞ賃貸で住んでください。安く住めると良いですね。

[5406: 匿名さん]

理解できてないのかもしれないが、賃貸だと、大家さんの利益も払わされるんだぜ？

[5407: 匿名さん]

この物件、400万の住宅ローン控除を受けつつ東京駅の再開発が終わる10年後に、定借だけど周辺のタワーよりは安いよね、という人に幾らで売り抜けるかという物件。

賃貸がお得と思うなら、眺望が無い低層の部屋に２５万の家賃を１０年間払い続けたらどうでしょうか。

[5408: 匿名さん]

今更賃貸購入議論？賃貸も良いんだけど、どの物件買おうかと物色するのが楽しい。賃貸だと真剣に選ばない。

[5409: マンション検討中さん]

>>5407 匿名さん

ここが、ポイントですよね。
10年後幾らで売り抜けるか、、、

坪単価400万円ならば、買いだけど、、、

[5410: 評判気になるさん]

実需で70年住み続ける人の物件。あとは相続対策。今は金融緩和によって都心不動産価格が高騰しているから、他と比べると目に優しくみえるが、東京都心でも人口の減りだしている10年後を見越すと定期借地権なのに物件価格が高過ぎる。地代設定も高い。山手線徒歩5分以内のタワーマンションだから、何かあったときの貸しやすさはあると思うが、利幅は小さい。リスクを定期借地権購入者に寄せた感があって、千代田区や開発業者に旨味が大きく、行政が関わったプロジェクトの感じがしない。

[5411: 匿名さん]

CT品川は購入者が笑う物件で
ここはデベが笑う物件に見えるね。
区も丸め込まれた様子だし、養分になるのはゴメンだわ。

以上、個人的見解です。

[5412: マンション検討中さん]

やっぱり、やーめた！

[5413: 匿名さん]

賃貸物件批判なんて意味無いでしょ。定借物件だって土地賃料を大家に払うんだから、五十歩百歩。

[5414: 匿名さん]

購入者はこの週末倍率にドキドキしながら登録してるのに、買えない人はのんきに今更賃貸購入、ＣＴ品川比較、行政批判を繰り返すとは（笑）

[5415: 匿名さん]

千代田区優先で当選しました！やったー！

[5416: 匿名さん]

買えないのか、買わないのか。

[5417: 匿名さん]

ここはキャピタルでもインカムでも狙えるマンションでしょう

[5418: マンション検討中さん]

千代田区民の住戸が全部抽選なの？

[5419: 匿名さん]

お買い得物件かは、倍率で判断できる。割安だったのだろう。

[5420: 匿名さん]

ワテラスを坪400万以下で買えた人達は最高の勝ち組だったね。


それに比べてここはww