アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[474: 購入検討中さん]

総戸数277戸で駐輪場が227台って時点でもうちょっとオカシイよな
ファミリー対象じゃなかったの？いくら駅近とはいえ酷いよ。

[475: 匿名さん]

EVで自室にチャリを持ってく人が続出でしょうね。

[476: 匿名さん]

非分譲65戸を除けば１戸1台置けそうですけどね。
丸の内まで自転車通勤したいですが、
駐車場はいっぱいあっても
駐車場は無いんですよね～

新丸ビルのB1のバイク＆ランは
月極めの駐輪が16000円ぐらいかかるので
普通に電車かな(笑)

[477: 匿名さん]

このマンションの形って、凹んでる部分は住居通しが至近のお見合いにならないのかな？

[478: 匿名さん]

>>477
立ち退かなかった建物の開口部は道路側だとよいですね。
南向きの校庭側にベランダなどは作らないでしょうし。
現地を見るのが早いですかね。
Googleマップで確認できるかな？

[479: 匿名さん]

今時どんな物件でも駐輪場なんて各戸１台分は確保してるはずだけどな。なんだろこの謎仕様の物件
ファミリー物件なら最低なら1.5～2台は欲しいとこだよね。
ここだと0.8台分くらいでしょうかね。駐輪場借りたくても借りられない家庭続出では？

[480: 匿名さん]

自転車なんて乗ります？
乗って何処行くの？って感じですけど。

[481: 申し込み予定]

まあ色々あるけど値段が安めだからガマンします。
大型物件て格好いいですよね。
入居出来たら、サークルとか作って仲良くしましょうね。
図書室とか出来たらいいのに。

[482: 匿名さん]

自転車は普通に乗るな。うちは一人1台
別に今の自転車ブームとか関係なしに生活の足
駅近でもそれは多分変わらないかな。

[483: 匿名さん]

ドンドンメッキが剥がれていきますな・・

[484: 匿名さん]

お金持ちに混じって、
定借のとこの子、みたいな扱いを小学校で受けたりしないかな…

[485: 匿名さん]

駐輪場より駐車場が心配です。

[486: 匿名さん]

ムダなネガが多いな。倍率下げ工作早すぎです。坪240-250できたらネガの嵐になるだろうよ

[487: 匿名さん]

購買層は高齢者がかなり多いと思うよ
彼らは自転車乗らないでしょう
地権者もほとんどが高齢者だし

[488: 匿名さん]

マンションで埃被ってる自転車とかもよく見かけるけどここの駐輪場は流石に少ないね。
エレベーターで部屋に持ち込むとあちこち傷付くんだよね。マンション前の道路に置く人続出じゃないかな。

[489: 匿名さん]

自転車は普通につかう
建物に大型スーパーが入らないなら尚更
今、台東区住んでて主に三井記念病院近くのライフ行くのに利用
後は上野、秋葉原とか一駅なら自転車が最速なんで便利
うちのマンションは1戸1.5だけど溢れてる
子供用自転車とか裏手に勝手におくの黙認状態かな

[490: 匿名さん]

>>486
平均坪225万で出すっていってるのに坪250になったらそりゃネガりたくなるだろ笑。

[491: 匿名さん]

沖式新築時価は坪323万だそうな。

[492: 匿名]

自転車必要無いかな
子供いる世帯以外は一時的なブームだろ
周囲でもお年寄りと学生、たまにおばちゃんしか乗ってるの見たことないよ

[493: 匿名さん]

案内会のアンケにある最低価格帯は5000〜だぞ

[494: 匿名さん]

>>491

所有権で坪323万円が適正価格であれば、定期借地権のここは70％掛けの坪226万円が適正価格ですね。

千代田区が指定した坪単価はいい線行ってる。

[495: 匿名さん]

沖式新築時価って販売するならその価格が適正ってやつじゃなかったか。だから@323ならそれが借地権含めた適正価格で
そこから7掛けしたら意味ないと思うが。

[496: 匿名さん]

もし所有権なら沖式で＠４００前後くらいはいってますね
プロが＠３２３が適正って言ってるんだからそうなのでしょう。
否定するなら根拠ある論理でどうぞ。

[497: 購入検討中さん]

http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=89050776408647...


山手線 神田 徒歩10分以内
千代田区岩本町 117万円 40～60m² 2LDK
2012年から2013年
2015年6月～2015年8月 商業

このサイトで調べましたが周辺の築浅マンションが平米117万で成約してます。
50平米の物件として坪に換算すると坪386万くらいでしょうかね。

ということを踏まえると新築で免震タワマンのここが所有権なら@400というのも妥当か安いくらいのライン。
借地権という点を考慮すると売値は@300前半が適正な価格でしょうかね。

あくまで価値的な話ですので参考までに。
千代田区やスターツが取り決めを破っていいといっているわけではありませんのであしからず。

[498: 匿名さん]

>>464
ありがとう。残る場所を勘違いしてた。
配置図とストリートビューで見た感じだと、整備工場の隣が抜けた人の土地っぽいですね。

ということは、あの陳情書の後は何も解決しないで計画は進んでいったって感じか。

[499: 匿名さん]

>>497
レインズは、専任媒介物件は載せるのが義務ですが一般なら任意です。一般の方が多いので全く参考にしかなりません。

[500: 周辺住民さん]

まあ否定するだけの人よりは参考になるな。
相場的にはそんなもんだろうし。

[501: 匿名さん]

ここらが坪400程度なんて誰でも分かってるよ。

[502: 匿名さん]

所有権ならそんなもんだろうな。
借地なら@330くらいが妥当

[503: 匿名さん]

330じゃ、誰も申し込まねーよ。

[504: 匿名さん]

330なら安い方では？
私なら2戸買います。

[505: 匿名さん]

私は330なら見送ります。だけど見送りの選択に数年後後悔する可能性もあるなと思ってます。

[506: 匿名さん]

楽勝で2戸買える人がいつもいる。笑

[507: 匿名さん]

可能性なら、見送りしなかった選択に将来後悔する可能性もあるな。

[508: 匿名さん]

年収１０００万以上だけど、地代のことを考えると出して坪３００が限度かな。
年収低い人も検討してるみたいだけど、良くその年収で４、５０００万の物件を買おうと思うわ。

[509: 匿名さん]

あくまで価値が＠３３０くらいって話してるだけでそれより高ければ売れないし
安ければ売れるってだけでしょう。

仮に＠２８０～３００くらいならそこそこ安いので高倍率
＠２５０以下ならもう買えない位の倍率と諦めましょう。

[510: 匿名さん]

280程度が限度。それ以上だったら、近隣で築浅中古の300程度の所有権物件を買う。

[511: 匿名さん]

沖式だっけ？そういう会社が言うのならそれくらいの価値はあるのでしょうね。
@323より安いなら買いでしょうね

[512: 購入検討中さん]

@280でも買えない位の倍率付くでしょうね

[513: 匿名さん]

ちなみにアトラス千代田御茶ノ水は沖式で坪426万。

[514: 匿名さん]

497さんの意見大変参考になりました。資産価値的には所有権なら@400程度（借地権なら@320）の価値があるエリアなのですね。
それが安いという話なのでこの物件は盛り上がっているということでしょうかね。

[515: 匿名さん]

優先販売ってことだけど、千代田区民だけで完売ってことはないよね？
金持ち区民なら坪300なら区民だけで即売な気がするが

[516: 匿名さん]

>>515
完売します。残念。

[517: 匿名さん]

千代田区の借上型区民住宅が、ちょうど平成30年で満期になるんだよね。
千代田区の人口が落ち込んでいた平成10年に20年の定期借家契約をしてるから。
区民住宅はまさに「中堅所得者向け」をうたっているわけだから、ここに移る人も多いんじゃないかな。

[518: 匿名さん]

価格が安いことに期待しているが、割安なら高倍率になるというのは誰もが承知しているだろう。
割高で倍率が低ければ購買層の民度が高そうで期待できる、とかいう意見は胡散臭い。

[519: 匿名さん]

割高で民度が高くなるなら、割高売れ残りマンションに住む人たちは民度が高い、って事になる。

[520: 匿名さん]

タワーマンションに住んでいるが、タワーの民度はバラバラ。
毎朝ＥＶに乗ってくる層を見ると、低層はいかにも所得低いと思われる人だが、高層は医者や役員っぽいオーラの人が多い気がする。

正直、タワーはどこもそんなものだと思う。

[521: 匿名さん]

掲示板を見る限り、民度は･･･

[522: 匿名さん]

気にするな、そこそこの規模以上の物件は大体色んな立場の人間が年中喧嘩してる。そんなこと気にしたらどこも買えん。
ここなんてまだ大人しいもんだ。

[523: 匿名さん]

>>522
これからでしょ。登録申込の頃から激しくなると予想します。