アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[45: 匿名さん]

「生鮮3品を取扱うスーパーをテナントに入れること」は千代田区の提示した条件のうちの一つだから、まったくなくなることはありえないと思う
まいばすけっとで約束を果たしたことになるのかは問題だけど
肉・野菜はともかく鮮魚の扱いがほとんどないし

[46: 匿名さん]

何か今のところ期待はずれな感じだな

資料も対したことないし価格決定まではまた同じ話のループになりそう

[47: 匿名さん]

千代田区アドレスで利便性抜群の免震マンションが安かったら人気にならない訳がない。
だからみんな期待してるってこと。

[49: 匿名さん]

頑張っても買えないお宝物件になりそうだからみんな必死になるんだよね

[51: 匿名さん]

>>50
あなた何さま？

[52: 匿名さん]

激安ではあるんじゃ無い？

[53: 匿名さん]

このスレって関係者の書き込み多過ぎだね。

少しでもネガティブな意見出ると頭の悪い買い煽りのレスが沢山飛んでくる。

まぁ世界同時株安で不動産にも影響出てくるし売り逃げしたい気持ちはわからないでもないが。

[54: 匿名さん]

まぁネガも必死になる物件だもんな。やっぱ人気出るのかもしれんね。

[55: 匿名さん]

株安は関係ないね。
坪３００なら実需で買いたい奴は山ほどいる。

[56: 匿名さん]

この場所なら地代考慮しても相場より安ければバカ売れ、相場並で人気物件
多少高くても早期に売れるって感じだろうから、宝くじマンションとまでいかなくても競争率は高いと思いますよ。
別に買い煽りとかではなく千代田区の駅1分スーパーゼネコン施工の免震タワマンならそのくらいの競争力は当然ありますね。
現状価格という部分だけが随分と一人歩きしてる印象ですが・・なにわともあれ、みなさん買えると良いですね。

[57: 匿名さん]

投資だと坪300は、迷うレベルだが確かに実需なら需要ありそう。

[58: 匿名さん]

坪３００とか冗談だろ

宝くじでも何でもねーわ

[59: 匿名さん]

宝くじではないので、貧乏人は早めに撤退してください。
平均３３０位だそうです。

[60: 匿名さん]

釣りは止めてください。

[61: 匿名さん]

株暴落が始まりました。
株価と不動産価格は完全に連動していますので（ただし時間差は１年程度ある）、もし株価下落が一時的でないのであれば確実に不動産価格は下降局面に入ります。

[62: 匿名さん]

株価連動不動産かよ（笑）

日経平均が6500万の時、豊洲は坪単価300万超えてたぞ（笑）。

連動すると、日経平均が13000円だと、坪単価600万になるのか？（笑）

[63: 匿名さん]

坪単価300万出すから、俺に優先的に売ってください。

[64: 匿名さん]

連動といっても比例するわけではない。

リーマンショック前後で株価は14000円→7000円と半減し、都内マンションは全く売れなくなったので1000万、2000万引きの叩き売りとなったのは周知の事実。それを買った自分が言うんだから間違いない。
その後しばらくはリーマン前のプチバブル価格よりはだいぶお安く出るようになった。仕様も落ちたけどね。
そしてここ1〜2年の相場高騰だったわけだが、さてどうなるかね。

[65: 匿名さん]

震災時にワテラスを買った俺は勝ち組ってことだな。
そしてアルファグランデも購入予定、千代田区民だから優先販売の権利もある。

[66: 匿名さん]

震災後にマンション買って含み益ある人なんてたくさんいる。徒歩組はたくさんいる。

[67: 匿名さん]

株価連動不動産かよ（笑）

[69: 匿名さん]

値崩れするなら5年後に買いたい

[70: 匿名さん]

想定通り坪225で抽選当たったら坪300で即効転売してやるから連絡くれｗ

[71: 匿名さん]

>>70
転売禁止なｗ

[72: 匿名さん]

転売禁止は正式に発表されてない。

[73: 匿名さん]

例えば坪400とかなったら、転売できないから、転売禁止は意味ない。

[74: 購入検討中さん]

転売禁止みたいになる価格設定ってことかな。

[75: 匿名さん]

>>69
シティタワー品川も暴落してから買おうと思ってたら、逆に値上がりしてた（笑）

[76: 匿名さん]

坪単価300なら激安やんけ。
俺一人で買うから、邪魔するなよな。

[77: 匿名さん]

>>56
まさにその通りですね。立地と免震ってだけでも一定の需要はあるでしょうし
そのうえ馬鹿安いんじゃないなんてあちこちで言われてるもんだから
あれやこれや言われてるだけで、普通に良いマンションになるだけのポテンシャルはありますよね
こんなこと書くと営業が予防線張ってるとか言われそうですが...

[80: 匿名さん]

不自然はネガも多いですけどね。削除されてますが　笑
私は地代込みで設備含め相場並くらいまでだったら検討したいと思ってますよ。

[81: 購入検討中さん]

資料届きました。みなさんよろしくー

[82: 匿名さん]

>>72
いや発表されてるよね
しかも5年くらい前から

[83: 匿名さん]

>>82
だからさー、価格も変更になるかも分からないでしょ。坪400とか価格がなったら転売禁止は意味ない。
確かに坪225のままなら転売禁止は意味あると思う。

[84: 匿名さん]

価格云々抜きで、入居時期やスペック面で競合になりそうな新築はどのあたりでしょうか？

[85: 匿名さん]

>>83
だからさーの意味がわからないです
よく読んでから書き込んでください

[86: 匿名さん]

自分が資料請求したのは、ここと池之端ブリリア。
あと注目してるのは後楽園かな。

[87: 匿名さん]

価格は千代田区の条件があるから。

[88: 匿名さん]

価格は千代田区の条件で、当初予定通りの坪単価225万円なの？嬉しい！

[89: 購入検討中さん]

抽選あたったわけでもないのに...

[90: 匿名さん]

まさにお宝物件だね。

[91: 匿名さん]

今年入居のマンション買いましたが、こちらに目移りしてます。
坪250万切るようなら抽選に参加します！70m2で6000万円以内なら地代含めても住みたいマンションです。

早く憧れの千代田区民になりたいです。

[92: 匿名さん]

>>91
もしご購入の場合は現在のマンションはどうされるのですか？

[93: 匿名さん]

>>92
もちろん売却します。
1割位の値下がりは目をつむります。

[94: 匿名さん]

皆さん冷静に考えましょう。アンケートに１億までの欄がある背景を。
これが３０００万から始まって７０００万ぐらいで終わってれば期待もてたんですが。。。

[95: 匿名さん]

>>94
みんな冷静に価格発表待っているよ。

[96: 匿名さん]

アンケートの欄ってそんなに意味ないっすよ。当たり前だけどデベも、販社も、この物件だけ売って終わる訳じゃないから、潜在市場の動向を推し量る機会として利用してるだけ。
ここに限って言えば、夫婦共々、霞ヶ関で働くような人たちを想定してる気がする。大手町、丸の内ではなく。

[97: 匿名さん]

>>93
ありがとうございます。
我が家もマンション購入したところで
もし購入できたら賃貸に出そうか、売却しようか
悩むところです。

[98: 匿名さん]

1,2年ごとに引っ越ししてたら、お金がかかり、お金がもったいないと思いますが、そんなにこのマンションが魅力あるのですか？

[99: 匿名さん]

変なBlogにも取上げられてきてるから、プチバブルになってますね。
300以上にして、そういった層を排除して欲しいですね。
アンケートには、千代田区住民で300以上なら優先的に買いますとだけ書いておきました。
売る側も安くして抽選とか手間がかかるのは嫌でしょうからね。

[100: 匿名さん]

そりゃ売る側からしたらできる限り高く売りたいでしょうよ
営利企業なんだから、利益が最大になるように値段を決めるのは当然のことです
売れ残らない限度の最高値で売りたいところです

ただ、坪225万円で応札したのに千代田区に断りなく坪300で売り出していいのかという疑問はあります
それをやってのけるなら、今後、スターツはこういう公共事業は受注できなくなると考えるべきでしょう

[101: 匿名さん]

アンケートの項目みると、投資用やセカンドハウス用とかもあってなんか違和感があった。全く普通の分譲の感じ。
原則自己居住で５年は転売・賃貸禁止という条件かと思ってたんだが。
ＣＴ品川ってそういう条件がついてたよね、確か。

[102: 匿名さん]

千代田区って、売主に入ってなくないですか？？

[103: 匿名さん]

千代田区は土地の所有者(貸主)であり、売主でないから。

[104: 匿名さん]

CT品川は、そもそもアンケートなかった。

[105: 匿名さん]

>>104
だね、住不の時も似たようなスレの流れで金額の見直しあるかな？って考えてたけど、
「あの住不」がそのまま叩き売ったということは、
それなりの契約というか縛りというか行政への遠慮や義理があったんだろうね

告知広告ほとんど無しで、とにかく余計な手間暇やコストは一切掛けないで、
一日でも早く終わりにしたい、感じだったからね
アンケートについては坪150前後の客層の情報を集めても意味がない、って判断もあったかもねｗ
ここは中堅デベだし、坪200～300層の情報は涎が出るほど欲しいのかも？

[106: 匿名さん]

品川と関連づけて考える人が多いみたいだけど、ここと品川とはまったく違うスキームだよ

[107: 匿名さん]

>>106
内部関係者の方かと見受けられますが、どういったスキームになるのでしょうか。

[108: 匿名]

定期借地権マンションのデメリットはどう評価しますか。

仮に5年縛りが付いた場合、引き渡し後5年から20年くらいの間に売却が集中し、
所有権マンションに比べマイナスのバイアスがかかることはないのでしょうか。

また、住宅ローンを組む場合に、定借マンションだと制約があるのでしょうか。

[109: 購入検討中さん]

デベからしたら利益として事業協力者用の住戸を恐らく貰うのでしょうし、いくらで売ろうがあんまり関係ないのでは

[110: 匿名さん]

やり方によっては、千代田区にクレーム入れるもいるだろう。

[112: 匿名さん]

地代は月540万円ですでに千代田区と契約済み
下層階の65戸をスターツが賃貸に出す
スターツボロ儲けだよ
千代田区は騙されたとしか思えない

[113: 匿名さん]

高く売ったとこでスターツの利益が増えるわけじゃないなら幾らでも構わないってことかな。

[114: 匿名さん]

この物件も適正価格（今の相場）で販売するので良いと思う。
昔の計画時の価格で売り出して、今の実績より大幅に割安にするのは、
一部の抽選にあった人だけ得をさせることになります。
行政が関連する物件として、個人の資産形成に関与するのは良くない
と考えます。

[115: 匿名さん]

区有地の外縁部に一般地権者もいますね。
地権者の従前資産は住戸や事務所なんかに等価交換するんでしょうが、分譲区画に対応する土地持分は持たないという理解で良いんですかね。
底地人に千代田区以外のうるさ方が入ってきたら厄介ですね。

[116: 匿名さん]

まだ下げか。

[117: 匿名さん]

販売会社の知り合いが３００前半って言ってたけど、信じてもらえないかもしれないけどね。
高いってクレーム千代田区以外の人に言われる筋合いはないよね、千代田区民ならまだしも。

[118: 匿名さん]

高く売ったらそれは全部スターツの利益になるので、上物の価格について千代田区が個人の資産形成云々は的はずれですよ
千代田区が関与しているのは地代で、これは月540万円と決まっています
いまここで話題になっているのは建物の仕様と価格です

[119: 匿名さん]

入札で条件決めたのに高く売ってスターツが利益を得るってドコ情報か知りたいもんだわ。

[120: 匿名さん]

>>高く売ったらそれは全部スターツの利益になるので

これはどこから得た情報ですかね。ウソだったら営業妨害レベルですよね。

[122: 匿名さん]

>>117
そしたら千代田区民だけ坪225で笑。

[123: 匿名さん]

真偽は知りませんがとりあえずスターツに連絡しときました。

[124: 匿名さん]

ほんとに何も知らない人がこのスレにはいるんですね
スターツが千代田区から土地を借りて、上物を建てて売るんですよ
建物代に千代田区の取り分なんてありません
千代田区が得るのははじめに受け取る保証金と毎月の地代です

千代田区のウェブサイトで公表されていますのでぜひご覧になってくださいね

[125: 匿名さん]

＞＞高く売ったらそれは全部スターツの利益になるので

普通に考えてそんな内部情報がダダ漏れになるもんかね。という疑問、まぁ通報したのならスターツの対応を待とうかね。
削除なり程度で済めば良いですが。

[126: 購入検討中さん]

その千代田区が条件つけてスターツに建物作らせるんだから普通に考えて変更はないんじゃない。

[127: 匿名さん]

皆さん仲良く　笑
では、税金払っている千代田区民は優先販売で２２５万、それ以外は市場実勢の３００万でいかがでしょうか？
これなら利益は出ないはずです。

[128: 匿名さん]

>>108
自分は定期借地にデメリットがあることには
わりと懐疑的です。

本来、購入時に一括で支払う地代を、
分割で払っていると端的に考えます。
もちろん、その地代の分、
分譲価格が適正なことが大前提ですが。

おっしゃるように
売却、貸与縛りが解けた際に
棟内競合が多くでる懸念はあると思います。
しかし、それも、
入札時の坪225といった価格であったればこそで、
300を越えてくると
実儒を踏まえた購入者が多くなるのではと考えます。
豊洲でもどこでも、
竣工5年7年10年辺りに競合が多くでるのは普通でしょうけれど、
豊洲よりは周辺に競合が少ないのではと思います。

しかし、
馴染みのない定期借地権物件に
あからさまな拒否反応を示し、
検討の爼上にすら上げない検討者もいるかもしれませんね。

銀行ローンは
定期借地権でも所有権でも、
返済余力の計算時に、地代も含めて勘案されるだけかと。
抵当の設定も、上物だけですので、
債務不履行に陥った際には、
地代のかかる抵当は面倒に思うでしょう。
その点においては、頭金が多く借り入れの少ない、
支払い資力の確かな貸付先を選ぶ、
審査が厳しくなる、かもしれませんね。

[129: 匿名さん]

>>高く売ったらそれは全部スターツの利益になるので、上物の価格について千代田区が個人の資産形成云々は的はずれですよ

こんな事書いちゃって大丈夫なの(笑)

[130: 匿名さん]

>>126
千代田区がつけた条件は、「中堅所得者が購入可能な限度の額」にすることです
坪225万円と明示したのは千代田区ではなくスターツです
ただし、これは事業者を選定する手続きの中でのことで、事業案を選定する入札をしたわけではありません
だからこそ、当時とは戸数も間取りもまるきり変更されていますよね
吹抜けもなくなり、タワーパークの位置も変わり、戸数は大幅に増えています

[131: 匿名さん]

千代田区は土地の貸主でしかないから高く売ったらスターツの利益になるのは当たり前のことなのに、そんなことも知らずにこの物件を検討しているの？

[132: 匿名さん]

>>128です

続きです。
大事なことを書き忘れました。
千代田区の入札時の要件に
時勢相応の土地価格(路線価など各種指標)を鑑み、
千代田区の発意でもって、
地代の改定が可能であること。
みたいな文言が入札デベロッパに対して
提示されていましたね。
資料がでてます。前スレをみてください。

ということで、
住宅ローン金利、管理費、修繕以外の
固定費変動要素がありますね。
もちろん下がる場合も上がる場合もあります。

自分としては、立地と上物の価値だけを意識しますけどね。

[133: 匿名さん]

要は条件無視して中堅所得者が買えない価格以上にすることはないってことかな。

[134: 匿名さん]

入札条件のQAに、
中堅所得者は年収いくらと考えますか？
というデベロッパの問いに
700万円の世帯収入と回答していますが、
千代田区が地代を改訂する余地を残すのと同様、
デベロッパにもその余地を残すのはフェアな条件といえますが、
回答になっていますでしょうか？

入札時はリーマンショックから１年後位でしたからね。

[135: 匿名さん]

＞＞高く売ったらそれは全部スターツの利益になるので

そもそも高く売って利益を得ることが認められてるかもわからないのにこんなこと書いちゃっていいのかね。

[136: 購入検討中さん]

これじゃスターツが悪いことしてるみたいだね。事実は知らんけど　笑

[137: 匿名さん]

>>134
ちなみに物件の路線価は
24年796
25年890
26年960
ですね。

[138: 匿名さん]

>>137です

千代田区の2015年の平均年収は788ですね。
ソースが怪しいですが…

中堅所得者層「も」買える物件として、
55平米5000万円弱が、最安値の関の山でしょうか。
水掛け論ですが。

[139: 匿名さん]

>>135
おっしゃる意味がわかりません
高く売ればそれは千代田区ではなくスターツの利益になるのですよ
坪225万円の当初案を無視してよいかどうかとはまったく別の話です

[140: 匿名さん]

高く売ってそこから利益をえることが良しとされてるかも分からんのにあれこれ言っても無駄では。
スターツに連絡したならそれはそれでいいじゃないですか。

[141: 匿名さん]

建設コストを圧縮して利益を増やすとかならわかるけど更に高く売ってそこから利益を増やすのが認められてるのかどうかだね。
事業協力者住戸も頂くのにね。

[142: 匿名さん]

事業者を募集する際の千代田区の示した条件と、事業者の選定過程、それにスターツの示した当時の計画案、現在の計画はすべて千代田区のウェブサイトで公表されていますので一読をお勧めします

あまりに話の噛み合わない方がいらっしゃるようなので

[143: 購入検討中さん]

まとめると必要以上には高くは売れないってことでしょうかね。

[144: 匿名さん]

スターツが売るにしても当初の案からかけ離れた額では売れないでしょね。
都の土地ですし持分住戸もあるうえでそれ以上の利益を得ようとすれば反感買いそう。