アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[4451: 通りがかりさん]

民泊参入観測で株価堅調ですね

[4452: 匿名さん]

株は紙くずになるから怖い。
不動産投資なら最悪でもモノは残る。しかも、住める。

[4453: 匿名さん]

>>4452 キャッシュ購入なら最悪でもモノは残るが、
年収の数倍の借入で購入した場合、
不動産が大きく下げたら何も残らないどころか
負の資産になる可能性もあるよ。

[4454: 匿名さん]

ここが大きく下がる確率が高いと思うなら、日本の不動産は買えない。

[4455: 匿名さん]

詳しい方、教えて頂きたいのですが、
空中族の出口(ゴール)ってどんな感じなんですかね？

前提としまして
実儒(自分が住む)物件しか持っていないローン持ちが、
実勢価格の高騰に乗じて購入時より高値で売却、
差額を元に、売却前より
・広い物件
・広さは同じだけど地位の高い物件
・狭くなるけど利便性の高い物件
など、
個人の価値観に準じて買い替えるのだと思うのですが、
死ぬまで住むところが必要であるという前提だと、
売り抜けて、現金を手にすることは出来ないですよね？

実勢価格が少なくともずっと横ばいの状態が維持されないと、
アセットリッチ、キャッシュプアすら
維持が難しいですよね？

最終的には、売却益を得て、
今より資産性の低い物件への買い換えなら納得できますが。

みなさんそういうことなんでしょうか？
あるいはどなたかが書いていた通り、
実家など、年取った際に住む場所が確保されている
恵まれた方が取りうる戦略なんでしょうか、
住宅双六というものは？

[4456: マンションマニアのはしくれ]

>>4452
自分のやり方は、自宅用、賃貸用、売却用を順次回してます。民間、機構、投資用のローンを少しづつずらして借りてます。頭金しか払ってませんので、それほど現金が要るわけではありません。
最後は、自宅用だけ残して売り払うつもりです。
自宅用１軒だけだ時間もかかりますし、売却タイミングが難しいですね。最低でもいちどきに２件持つことは必要と思います。そんなに高いもので無くてもいいのですが、ワンルームとかは絶対やめて、実需のある物件であることが必要かと。

[4457: マンション検討中さん]

>>4456 マンションマニアのはしくれさん

機構、投資用ローンはどうやって借りるのですか？住宅ローンより金利は高いのですか？

[4458: マンション検討中さん]

たかいです。

[4459: マンションマニアのはしくれさん]

>>4457
仮に年収1000万円のサラリーマンだとします。それと35年ローンが借りられる年齢であること（45歳以下）、貯金が1200万円あることを前提としてください。
どの銀行でも、年間返済額が年収の35％までは貸してくれると思いますが、今は金利が低いので単純計算では、年間返済可能額350万円、借入可能額ざっと9700万円ぐらいが上限になります。ただ、まず民間の銀行家普通の住宅ローンを借りるのですが、そのときは、審査金利というのが各銀行ごとにあって（4％ぐらいで計算することが多いですね）、おそらく上限8500万円ぐらいになると思います。
そこでは目いっぱい借りずに、5500万円の物件を頭金1000万円使って(諸費用200万円)、4500万円ぐらい借ります。月の返済は、10年固定でも14万円ぐらいです。最初はしばらくおとなしくして、3年ぐらいはせっせとまた頭金を貯めます。600万円貯めましょう。
次にアパートローンを使うのですが、仮に、都心の4500万円の１ＬＤＫとかにしましょう。賃貸用は、銀行にもよりますが、借入可能額に物件の担保能力や、今住んでいる家の担保余力、見込み賃料も見てくれることが多いので、都心物件であることが重要です。頭金450万円、諸費用150万円です。返済は月12万円ぐらい。管理費入れると15万ぐらいになるかもしれませんが、都心の１ＬＤＫなら少なくとも足は出ないはずです。定期借家3年で貸して、暫く放っておきましょう。
次にフラット３５を使うわけですが、実はフラットには融資金利という概念はありません。要するに、年間返済可能額の350万円から借りている住いの銀行ローン年間返済額170万円を引いた180万円分、そのまま、また借りられます。貸している家の返済額は一切見ませんので、丸々9700－4500≒5000万円、また借りられるのです。
その家の引き渡しを受けたら引っ越して、最初の家を賃貸に出しましょう。これも定期で。すでに4～5年たってますので、民間銀行も、正直に届ければ一切文句は言いません。貸してなんぼなんですから返済しろなんて野暮なことは言いません。調べればわかることですけど、他に借金を増やしているかなんて聞きもしませんのでご心配なく。ただ、正しく届ければ済むことです。
そうこうしているうちに、アパートローンで貸している部屋が退去になりますので、売り飛ばしましょう。ローン残債は数百万円は減っているはずですので、手元には1000万円以上残るはずです。また頭金が出来ましたね？この間の貯金もあるでしょうし、さらにいい物件が買えそうです。
これを、経済情勢、タイミングを見計らいながら少し周期を変えて繰り返していきます。

単純化して言いましたが、自分がやってきたのは、おおむねこんなやり方です。
ただ、もちろんですが、大幅に値下がりするような割高物件を買ってしまうとアウトなのですが、まままあの物件なら十分いけますよ。経験的に。あとはそれぞれの事情に応じて工夫してみてください。

長文失礼。

[4460: 匿名さん]

空中族の話題が、いつの間にかアパロンを使った住み替えの話題になってる(笑)

[4461: 匿名さん]

>>4459 マンションマニアのはしくれさん

詳しい解説ありがとうごさいます。
売却の諸費用を考慮すると売却せず、賃貸を続け、アパートローンで、所有物件を増やしていく方法もあるとおもいます。三軒、4軒、、
単純に諸費用がもったいないと思うのですが。

[4462: マンションマニアのはしくれさん]

>>4459
経済状況を見ながらでしょうね。。。
自分は、長期の見通しには自信がないので、確信が持てている間に利益確定してしまいますが、人それぞれだと思います。

なお、民間ローンとフラット、あるいはフラットのファーストとセカンドの繰り返しだけでも、結構なところまでは行けると思いますよ。少しスピードは落ちますが。

[4463: 匿名さん]

そういえば、ここって手付金10％が必須ですよね｡
引き渡しまでの2年間で転勤や病気等で購入ができなくなった場合､手付金が戻らなくなりますから､ちょっと怖い面があります｡
80だと手付金は1000万円近くになりますし｡
今までいくつもマンションギャラリーを回りましたが10％必須というのは今回が初めてでした｡
3大デベだったら10％必須なんてありえないですよね｡

[4464: 購入検討中さん]

>>4463
公共が絡んでるから、公平を期すという趣旨なんでしょうね。
元々、大手デベでも本来であれば10%が原則なんですから、仕方ないかな。

[4465: 匿名さん]

>>4464

通常の物件では5％くらい購入できずにキャンセルがあるといいます｡
大手デベだと5％以上の手付金を払えば､住宅ローンが下りなかった場合に限り､手付金を戻すという保証がありますが､ここの物件がどうなのか気になります｡
抽選に当たった場合､その辺はしっかり確認をした方が良いですね｡

[4466: 匿名さん]

>>4463 匿名さん
原則10%ですよ？
5000万以下なら供かき
御値段それなりだと10%必須は割りと普通です。
価格の高いこのご時世なんで
キャンセルリスクが高ければ
10%になるかと。

[4467: 匿名さん]

娘が小さいうちは区営住宅と同じ敷地には住めないなぁ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[4468: 匿名さん]

>>4467 匿名さん
なら、お止めあそばせ

[4469: 匿名さん]

>>4467
区営の側でなくとも、
世の中の女性はかなりの確率で
同じような体験します。
親に言わないだけです。

それが浮浪者のような低所得者か
金持ちの変態か、通学中の男子中高生か
親戚のおじさんか
の差でしかありません。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[4470: 匿名さん]

ここの区営住宅に住む方は所得制限があるんですか？条件等を探しましたが、見つけられませんでした。

[4471: 購入検討中さん]

>>4470
区営住宅の募集は、まとめて５月頃やりますから、その頃にパンフレット貰わないと、詳しいことは分かりませんよね。
ここは新築だから少しずれるかもしれませんが、完成の半年以上前に募集することは無いと思います。

[4472: 匿名さん]

>>4470 匿名さん

区営住宅は所得が250万円以下の世帯に限ることが多いです。

[4473: 匿名さん]

ここの住民が区営住宅民に被害を被る可能性より、区営住宅民がここの住民に不愉快な思いをさせられる可能性のほうが心配なような気がしてきた。。。ここみてると。
お子さんが一緒に遊んだりするよね、普通。

[4474: マンション検討中さん]

貧富の差がすごいですよね。隣同士で、、、、、

[4475: 匿名さん]

>>4473 匿名さん
こういう人たちをスノッブと言う
小金もってるだけで、上流と思う層にはへつらい
自分たちより低層と思う人を見下す
品性下劣な人のこと

[4476: 匿名さん]

海外なんかだと、道挟んで高級住宅街とスラムがあるのが普通なんだけどね。

[4477: 匿名さん]

暴行や窃盗は低所得者のが率が高いが
、性犯罪はそんなこともない。

収入もある高所得者層が犯罪を犯す率は低所得者層よりは低い。
しかし、犯罪者の質としては高所得者層の方が、はるかにたちが悪い。

児童買春の常連は高所得者や社会的地位の高い人ばかり。

[4478: 購入検討中さん]

個人経営者は、自分の給与を調整して低く抑え、区営住宅の入居資格を得ながらベンツ乗り回してますよ。自分の家さえ持ってなければ他の資産を審査されることはないから。
何かおかしいと思いますけどね。

[4480: 匿名さん]

周辺を散策しましたが、何にもないのね。。。
しかも土日は人が全然歩いていない。。
大阪王将しかないよー（笑）

これでも千代田区ブランドはあるのだろうか。

モデルルームはまぁまぁ良かったが、
さすがにこれは立地が微妙だなと思いました。。

申込もあんまり入ってないんだね。
うーん。

[4481: 匿名さん]

担当のS（女性）

対応ふざけすぎ。客への言葉づかいが酷い。
年下のくせして、タメ口。

東建、こんなにレベル低かったっけ？

[4482: 匿名さん]

>>4480

近くになか卯もありますよ(笑)

[4483: 匿名さん]

>>4481

まあ、世の中いろんな人がいますからね・・
嫌であれば担当を変えてもらえば良いのではないでしょうか。

[4484: 匿名さん]

>>4480 匿名さん

申し込み入ってない部屋どこがありました？

[4485: マンション検討中さん]

60a.70lの激安ですが、低層階はまだ申し込みないようですよ。
上層階は倍率高そうです。

[4486: 匿名さん]

上層は倍率調整されたようで
2-3倍で落ち着いた感じ。高くて4倍。
人気なかった中部屋Lも、上の方は埋まってて
２倍の部屋も多かった。

[4487: 匿名さん]

>>4485 マンション検討中さん
60aは激安ではないよ。
55平米のが、単価↓

65aも70Lも高層は先週末で3-4倍だった。

[4488: 匿名さん]

>>4480 匿名さん
千代田区ブランドてどんなものなんてしょ？
イメージわかなくて。
交通や商業施設で便利なイメージはないので
閑静で環境の良い住宅街イメージでしょうか？

一番町とかも、商業施設や便利さはないですよね？

とはいえ、御茶ノ水とかも病院や繁華街、幹線道や線路でごちゃごちゃしてて閑静ではないし。

千代田区のイメージはやはり前者？

[4489: 匿名さん]

自分の千代田区「ブランド」は千鳥が淵あたりだな。
パークマンションとかほんと憧れ。
だからどうしてもこのあたりは「こんなとこ千代田区じゃな〜い」となってしまう。
行政区としての千代田区がいい人にとっては安くていいところだとは思う。

[4490: 匿名さん]

区民はいいな。無抽選の部屋が多い。
区民の基準を7月1日にしてくれるなら、今から住所変更したいよ。

[4491: 匿名さん]

千代田区にうつせるなら今からでも間に合うのでは？

[4492: 匿名さん]

麹町地区ならともかく、神田地区はただの下町ですからね。近くの幼稚園の園歌に「ここは元気なビルの街」とあるのだけどまさにそんな感じ。
それが気に入って暮らしています。暮らしやすい街だと思いますよ。
あつーまれ、あつーまれ、集まれ江戸っ子神田っ子♪

[4493: 匿名さん]

>>4492 匿名さん

麹町地区とは全く雰囲気違いますね。麹町小校歌には「ここは高台、麹町」とありました。

[4494: マンション検討中さん]

低層は
あまり人気ないんですね。
タワーに昔住んでいた時に地震でエレベーターが止まって以来、免震といえども低層派です。

倍率低いままだと嬉しい。
調整で下に移ってこないでいいですからね（笑）

[4495: 匿名さん]

>>4471 購入検討中さん
>>4472 匿名さん
教えていただき、ありがとうございました！

[4496: 匿名さん]

>>4494 マンション検討中さん
前にURのタワーなど行政がらみの物件
だったけど、行政がからむと復旧最優先だよ。
大きな地震でも1時間以内に復旧してたし、
311でも帰ったとき（22時頃）には普通に動いてた。
条件同じだと高さで優先されるんで
まわりにタワーない地区なら復旧早いよ。

[4497: 匿名さん]

エレベーター復旧優先度は

1閉じ込めの救出
2公的建築物の復旧
3その他一般建築物の復旧

です。

[4498: マンション検討中さん]

>>4496 匿名さん
なるほどー。
うちは低層で要望書出してしまったので今更変えると嫌がらますよね。
このまま倍率1倍で購入出来ればラッキー。

[4499: 匿名さん]

>>4497 匿名さん
つまり。千代田区の土地に都営と同じ場所にあると優先されるかと。

[4500: 匿名さん]

>>4498 マンション検討中さん

低層の倍率と価格は魅了ですね。