アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[441: 匿名さん]

ここよく見ると総戸数が当初の280戸から277戸に減ってますね。

[442: 匿名さん]

>>440
地代・管理費・修繕積立金が当初6万円ですよ。決して安くない額だと思います。

[443: 匿名さん]

>>427
保証金2億8000万円はすでに千代田区に納付されています。
権利金を取ることはないと千代田区が明確に答えていますよ。

[444: 匿名さん]

6万ってどこから出てきたの？管理費も修繕費もまだ決まってないと思うけど。

[445: 匿名さん]

スターツが立て替えた分をスターツに払うんだろう。だから権利金
スターツに千代田区から保証金が戻ってきても購入者に権利金は戻ってこない。
なかなか良くできたシステムだね。

[446: 匿名さん]

価格に権利金込みって書いてあるから権利金はあるのだろうけど、物件価格に含まれてるもんだし
気にするようなものでもない。それ込みで相応の坪単価になるんだろうから。微々たるもの。

[447: 匿名さん]

物件概要での記載は
＞借地権の種類／一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)※賃借権
とあります。

定期借地権は区の土地だとして、
転定期借地権は西側の一般地権者の土地分ではないでしょうか？区が間に入るんですかね。
これが権利金の対象なのでは？？

保証金については既に借地人であるスターツが納付済みで、
マンション購入者はその地位を承継するだけだから物件概要に記載がない、
ということではないでしょうか。

あと、賃借権ということは売却時に譲渡承諾料取られるんでしょうね。
地上権にしといてほしかった。

[448: 匿名さん]

>>445
過去スターツが千代田区に掲示してた額
過去レスくらい見ろ

[449: 匿名さん]

>>446
>>444の間違い

[450: 匿名さん]

入札時の金額は確かに6万円ぐらいですね。
また、入札時の千代田区の条件として、
時勢の相応の価格に照して改訂できると
ありました。
入札時よりも路線価は上がっていますので、
もう少し高くなるかもしれないですね。

[451: 匿名さん]

低所得者向け物件です
　
生活面でいろいろ問題出てきそうです　
　
見送ります

[452: 匿名さん]

すでに何度も出てきている資料だと思うのだけど、これの、63番ね。

https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/documents/d00119...

事業スキーム検討に際し、定借に権利金を設定することは可能でしょうか。

権利金を設定することはできません。

[453: 匿名さん]

千代田区の条件とスターツ提案の概要はこんな感じです

[454: 匿名さん]

>>451
さよなら。
あなたはもっと高級な物件のほうが似合ってますよ。
二度とここを検討しないで下さいね。

[455: 匿名さん]

管理修繕費は免震と考えると妥当から少し安いくらいのレベルだね。検討者にはありがたいもの。

[456: 匿名さん]

>>450
これを見ると、全ての戸数を区民に優先販売なんだね。
こりゃ千代田区民はパンダ部屋も含めて有利だね。

低所得の千代田区民の人もパンダ部屋買えそうでよかったね。
ただ、地代含めてローン+６万はきついかな？

[457: 匿名さん]

ローンが終わり、年金暮らしになっても、月額6万以上を払って住み続ける。
何とすばらしき罰ゲーム＾＾
もう少し安くなるように調整されると予想するが。

[458: 匿名さん]

ちなみにCT品川は、80m2 クラスの部屋が地代込みで月額４万円ちょっとです。

[459: 匿名さん]

これってこの後どうやって解決したのか気になる。
千代田区のサイトも情報が半端で…
https://kugikai.city.chiyoda.tokyo.jp/opinion/tinjyou/pdf/26-23.pdf

[460: 匿名さん]

普通の物件だってローン終わっても毎月3万はかかるだろ。

[461: 匿名さん]

80m2クラスで地代込みで月額4万円ちょっとなら納得できる価格だね。

[462: 匿名さん]

これから先の人口減社会で20～30年後、空き家だらけとなる世の中で、毎月6万払えば、ぼろアパートくらいは十分借りられるだろう。ボロくなったマンションでの生活と、ぼろアパートでの生活、どちも大差ないな。

[463: 匿名さん]

>>459
結果がどうなったのかとても気になります。こういうやり方をしている（あるいは、受け取られ方をしている）という点は心得ておくべきと思います。

[464: 匿名さん]

地権者が1人抜けたんだよ
だからマンションの北東部分には自動車の整備工場かなんかが残る
計画地がかなりいびつになってしまった

[465: 匿名さん]

こういうことね

[466: 申し込み予定]

うちでも買えそう (*^◯^*)
楽しみです。

[467: 匿名さん]

６万なんてワンルーム以下の金額じゃん。そんなに気になるかね。元々定借マンションってそういうもんだと思うが。
その負担で免震マンション住めるなら安いもんだよな。

[468: 匿名さん]

80m2クラスで地代込みで月額4万円ちょっとなら妥当。

[469: 匿名さん]

価格、抽選方法に次いで、倍率売れ行きを予想してみる。

色々といわれているが、結局価格が安ければ買い手は付く。特に家族向けの周辺物件の売れ行きを知っていれば。
２５０～２８０のパンダ部屋は、少なくとも数十倍の倍率は付くと予想。免震千代田区タワマンってことだけで買い手は山ほど居る、逆にこの条件以外で買う物件を見つけるほうが大変。
３００超の部屋も、数十倍にはならないにしてもほとんどが抽選と予想。

仮に千代田区民であっても、パンダ部屋はもちろん中高層階でも難しいかもしれない。
逆に千代田区民以外は高い部屋を狙っても買える確率はかなり低いと思われる。
直近の物件と照らし合わせても、これだけ注目されて価格が安い物件は近年では見たこと無い。

さて、そろそろ電話が来るかな？

[470: 匿名さん]

250〜280なんてパンダすらない
坪400と見積もっても7掛けで280が適正。
当初通り坪225でないと倍率10なんて付くわけがない。

スターツの願望はそうなんだろうけどね

[471: 匿名さん]

>>470だけど、パークコート千代田富士見の住人と周りの意見。

坪300買おうとしてる人なんてまずいないから。

[472: 匿名さん]

まぁそこそこのお祭り物件にはなるだろうな。全体はともかく低層は倍率高そうだよな

[473: 匿名]

>>466
いや、無理だよ

[474: 購入検討中さん]

総戸数277戸で駐輪場が227台って時点でもうちょっとオカシイよな
ファミリー対象じゃなかったの？いくら駅近とはいえ酷いよ。

[475: 匿名さん]

EVで自室にチャリを持ってく人が続出でしょうね。

[476: 匿名さん]

非分譲65戸を除けば１戸1台置けそうですけどね。
丸の内まで自転車通勤したいですが、
駐車場はいっぱいあっても
駐車場は無いんですよね～

新丸ビルのB1のバイク＆ランは
月極めの駐輪が16000円ぐらいかかるので
普通に電車かな(笑)

[477: 匿名さん]

このマンションの形って、凹んでる部分は住居通しが至近のお見合いにならないのかな？

[478: 匿名さん]

>>477
立ち退かなかった建物の開口部は道路側だとよいですね。
南向きの校庭側にベランダなどは作らないでしょうし。
現地を見るのが早いですかね。
Googleマップで確認できるかな？

[479: 匿名さん]

今時どんな物件でも駐輪場なんて各戸１台分は確保してるはずだけどな。なんだろこの謎仕様の物件
ファミリー物件なら最低なら1.5～2台は欲しいとこだよね。
ここだと0.8台分くらいでしょうかね。駐輪場借りたくても借りられない家庭続出では？

[480: 匿名さん]

自転車なんて乗ります？
乗って何処行くの？って感じですけど。

[481: 申し込み予定]

まあ色々あるけど値段が安めだからガマンします。
大型物件て格好いいですよね。
入居出来たら、サークルとか作って仲良くしましょうね。
図書室とか出来たらいいのに。

[482: 匿名さん]

自転車は普通に乗るな。うちは一人1台
別に今の自転車ブームとか関係なしに生活の足
駅近でもそれは多分変わらないかな。

[483: 匿名さん]

ドンドンメッキが剥がれていきますな・・

[484: 匿名さん]

お金持ちに混じって、
定借のとこの子、みたいな扱いを小学校で受けたりしないかな…

[485: 匿名さん]

駐輪場より駐車場が心配です。

[486: 匿名さん]

ムダなネガが多いな。倍率下げ工作早すぎです。坪240-250できたらネガの嵐になるだろうよ

[487: 匿名さん]

購買層は高齢者がかなり多いと思うよ
彼らは自転車乗らないでしょう
地権者もほとんどが高齢者だし

[488: 匿名さん]

マンションで埃被ってる自転車とかもよく見かけるけどここの駐輪場は流石に少ないね。
エレベーターで部屋に持ち込むとあちこち傷付くんだよね。マンション前の道路に置く人続出じゃないかな。

[489: 匿名さん]

自転車は普通につかう
建物に大型スーパーが入らないなら尚更
今、台東区住んでて主に三井記念病院近くのライフ行くのに利用
後は上野、秋葉原とか一駅なら自転車が最速なんで便利
うちのマンションは1戸1.5だけど溢れてる
子供用自転車とか裏手に勝手におくの黙認状態かな

[490: 匿名さん]

>>486
平均坪225万で出すっていってるのに坪250になったらそりゃネガりたくなるだろ笑。

[491: 匿名さん]

沖式新築時価は坪323万だそうな。

[492: 匿名]

自転車必要無いかな
子供いる世帯以外は一時的なブームだろ
周囲でもお年寄りと学生、たまにおばちゃんしか乗ってるの見たことないよ

[493: 匿名さん]

案内会のアンケにある最低価格帯は5000〜だぞ

[494: 匿名さん]

>>491

所有権で坪323万円が適正価格であれば、定期借地権のここは70％掛けの坪226万円が適正価格ですね。

千代田区が指定した坪単価はいい線行ってる。

[495: 匿名さん]

沖式新築時価って販売するならその価格が適正ってやつじゃなかったか。だから@323ならそれが借地権含めた適正価格で
そこから7掛けしたら意味ないと思うが。

[496: 匿名さん]

もし所有権なら沖式で＠４００前後くらいはいってますね
プロが＠３２３が適正って言ってるんだからそうなのでしょう。
否定するなら根拠ある論理でどうぞ。

[497: 購入検討中さん]

http://www.contract.reins.or.jp/search/waa01-04DSP.do?r=89050776408647...


山手線 神田 徒歩10分以内
千代田区岩本町 117万円 40～60m² 2LDK
2012年から2013年
2015年6月～2015年8月 商業

このサイトで調べましたが周辺の築浅マンションが平米117万で成約してます。
50平米の物件として坪に換算すると坪386万くらいでしょうかね。

ということを踏まえると新築で免震タワマンのここが所有権なら@400というのも妥当か安いくらいのライン。
借地権という点を考慮すると売値は@300前半が適正な価格でしょうかね。

あくまで価値的な話ですので参考までに。
千代田区やスターツが取り決めを破っていいといっているわけではありませんのであしからず。

[498: 匿名さん]

>>464
ありがとう。残る場所を勘違いしてた。
配置図とストリートビューで見た感じだと、整備工場の隣が抜けた人の土地っぽいですね。

ということは、あの陳情書の後は何も解決しないで計画は進んでいったって感じか。

[499: 匿名さん]

>>497
レインズは、専任媒介物件は載せるのが義務ですが一般なら任意です。一般の方が多いので全く参考にしかなりません。

[500: 周辺住民さん]

まあ否定するだけの人よりは参考になるな。
相場的にはそんなもんだろうし。

[501: 匿名さん]

ここらが坪400程度なんて誰でも分かってるよ。

[502: 匿名さん]

所有権ならそんなもんだろうな。
借地なら@330くらいが妥当

[503: 匿名さん]

330じゃ、誰も申し込まねーよ。

[504: 匿名さん]

330なら安い方では？
私なら2戸買います。

[505: 匿名さん]

私は330なら見送ります。だけど見送りの選択に数年後後悔する可能性もあるなと思ってます。

[506: 匿名さん]

楽勝で2戸買える人がいつもいる。笑

[507: 匿名さん]

可能性なら、見送りしなかった選択に将来後悔する可能性もあるな。

[508: 匿名さん]

年収１０００万以上だけど、地代のことを考えると出して坪３００が限度かな。
年収低い人も検討してるみたいだけど、良くその年収で４、５０００万の物件を買おうと思うわ。

[509: 匿名さん]

あくまで価値が＠３３０くらいって話してるだけでそれより高ければ売れないし
安ければ売れるってだけでしょう。

仮に＠２８０～３００くらいならそこそこ安いので高倍率
＠２５０以下ならもう買えない位の倍率と諦めましょう。

[510: 匿名さん]

280程度が限度。それ以上だったら、近隣で築浅中古の300程度の所有権物件を買う。

[511: 匿名さん]

沖式だっけ？そういう会社が言うのならそれくらいの価値はあるのでしょうね。
@323より安いなら買いでしょうね

[512: 購入検討中さん]

@280でも買えない位の倍率付くでしょうね

[513: 匿名さん]

ちなみにアトラス千代田御茶ノ水は沖式で坪426万。

[514: 匿名さん]

497さんの意見大変参考になりました。資産価値的には所有権なら@400程度（借地権なら@320）の価値があるエリアなのですね。
それが安いという話なのでこの物件は盛り上がっているということでしょうかね。

[515: 匿名さん]

優先販売ってことだけど、千代田区民だけで完売ってことはないよね？
金持ち区民なら坪300なら区民だけで即売な気がするが

[516: 匿名さん]

>>515
完売します。残念。

[517: 匿名さん]

千代田区の借上型区民住宅が、ちょうど平成30年で満期になるんだよね。
千代田区の人口が落ち込んでいた平成10年に20年の定期借家契約をしてるから。
区民住宅はまさに「中堅所得者向け」をうたっているわけだから、ここに移る人も多いんじゃないかな。

[518: 匿名さん]

価格が安いことに期待しているが、割安なら高倍率になるというのは誰もが承知しているだろう。
割高で倍率が低ければ購買層の民度が高そうで期待できる、とかいう意見は胡散臭い。

[519: 匿名さん]

割高で民度が高くなるなら、割高売れ残りマンションに住む人たちは民度が高い、って事になる。

[520: 匿名さん]

タワーマンションに住んでいるが、タワーの民度はバラバラ。
毎朝ＥＶに乗ってくる層を見ると、低層はいかにも所得低いと思われる人だが、高層は医者や役員っぽいオーラの人が多い気がする。

正直、タワーはどこもそんなものだと思う。

[521: 匿名さん]

掲示板を見る限り、民度は･･･

[522: 匿名さん]

気にするな、そこそこの規模以上の物件は大体色んな立場の人間が年中喧嘩してる。そんなこと気にしたらどこも買えん。
ここなんてまだ大人しいもんだ。

[523: 匿名さん]

>>522
これからでしょ。登録申込の頃から激しくなると予想します。

[524: 匿名さん]

>>521
掲示板書き込みをしてる人で、実際に入居するのは1割以下だと思います。

[525: 申し込み予定]

千代田区に住んでないとキビしそう。
うちは今、千代田区内の会社の借り上げアパートに住んでます。
名義が法人なんですが大丈夫かな？^^;
家賃14万ちゃんと払ってます。

[526: 匿名さん]

住民票が全て。
賃貸契約者名など何の意味もない。当たり前すぎる話なので、釣りなのだろうな。

[527: 匿名さん]

>>515
全体の2、3割ぐらいって話だったと思う

ここからは想像だけど、
優先期で要望聞いて売り出す部屋決めて千代田区民で抽選
一期以降は区民も含めた全体に販売って感じじゃないかな？

まあ値段も決まってない？んだから何とも言えないけどね
それこそ坪300超えたら優先どころか「お前買えよｗ」ってなっちゃう

[528: 匿名さん]

スターツは区民優先枠は全戸対象って言ってるよ
それがどういう意味なのかは知らないけど

[529: 匿名さん]

区民は、全部の中から選んでいいってことじゃない？
余った残りが区民以外ととらえられるけど。

[530: 匿名さん]

ＨＰ更新されてる。
そして、一言目が「百貨店のデパ地下が我が家のキッチンとワインセラー」と来たか（笑）

購入層の生活スタイルが丸の内勤務のどう考えても年収1000万以上だろって感じなんだが。
中小企業で、家が狭いので子供はラウンジで勉強なんて想定して無いだろ（笑）
坪300以下ならこんな売り方しない気がするんだが、大丈夫かこの物件。。。

[531: マンション投資家さん [男性 50代]]

ここが定期借地権物件としていくらなら適正価格かという点に関しては、
７年前に売り出された港南４丁目のシティータワー品川が築７年となって、
売却禁止期間を経過したためにすでにかなりの物件数が売りに出ているので
その価格が、所有権物件と比較してどのくらい差があるかを検討すれば
この物件の将来も大体見当がつきそうです。
ざっと見たところでは、シティータワー品川が坪単価で240前後なのに対し
近隣の似たような物件は坪単価300くらいのようです。ざっと見て差は2割くらいのようですね。

[532: 匿名さん]

>>531
私はCT品川の転売者ですが、あちらの分譲価格は坪120位でした。適正価格の参考なら分譲価格の方では。

[533: 匿名さん]

>>530
的を得てると思うけどな
実際、現地は少しさびれた雑居ビル街って雰囲気だけど
東京駅、日本橋勤務のサラリーマンで近い割に安いから住んでる人は多い
賃貸と同じで、多少安くてアクセスの良い立地に魅力があると思う
購入検討層もそんな人が多いんじゃない？
デパ地下楽しいですよ、それこそワインの試飲とかもよくやってるし

[534: 匿名さん]

神田駅周辺って、これだけ東京駅近いのにこのままとは思えん。再開発ラッシュくるんじゃね？

2030年頃辺り…

[535: 匿名さん]

まぁ丸の内、大手町勤務の若年層をターゲットって感じだね。
30台くらいが多いんじゃない。

[536: 匿名さん]

現地ロケしましたが 、周辺は木密地域の低層ビル版といった趣で、用地獲得が難しかったのか、あのあたりの敷地面積にしては道路に面してるとこが少なく、ランドマークになれるかどうかは判断しかねました。周辺の賃料相場を見てなかったので、調べなきゃと思ってます。

[537: 申込予定さん]

住民票は千代田区です。 良かった^o^
何でしつこく釣りだと言うのか意味わかりません。
このあたり見てもらえるとわかるけど、零細企業、良くて二部上場の企業がほとんどです。 でもうちの主人の会社は地場で長くやってて安定してます。
大手町とか丸の内に勤めるエリートばかりが狙ってるわけではないと思います。
うちは借り上げアパートだから敷金と礼金は会社持ち。
家賃は14.5千円で会社の家賃補助が5千円です。

[538: 申込予定さん]

HPのキャッチコピー通りにデパ地下でお惣菜、ワイン
おせち料理買いますよ。 (もちろん割引品のみ)
そういう便利な暮らしって都心じゃないと出来ないでしょ。
皆さんはどのあたりにお住まいなんですか。
台東区とか墨田区あたり？

[539: 申込予定さん]

ラウンジって綺麗で静かだし勉強、読書、編み物に最適でしょ。
利用料金払うんですから使います
飲み物って持ち込み可ですか？

[540: 匿名さん]

ロケーションコンテンツとかいらないから、早く事前案内会（という名の価格発表会）に呼んでほしい