アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[4377: 匿名さん]

>>4371
住宅ローン控除使いきると丁度10年

[4378: 匿名さん]

>>4373
人気のA.Lは既に千代田区の人入ってるんで難関

[4379: 匿名さん]

>>4375 匿名さん

営業に確認してないけど、抽選日ずらしてるのってそういう意味じゃないの？

[4380: 匿名さん]

>>4378 匿名さん

65Aと70Lは千代田区民以外はほぼ無理そうな勢いですね！

[4381: 匿名さん]

>>4379 匿名さん
余った千代田区枠を一般枠にするのかと思ってました。

[4382: 匿名さん]

>>4381 匿名さん

その可能性もあるけど、限りなく無いんじゃない？
逆に抽選に外れて一般に応募する人の方が多い気がする。

[4383: 匿名さん]

予想以上に大人気なので、ここは縁がなさそうな気がしてきました。

[4384: 匿名さん]

あたれば、くらいで考えてます

[4385: マンション検討中さん]

80G狙いです。
当たるといいな。

[4386: 匿名さん]

>>4323 匿名さん
本当に自分で自分の投稿を削除依頼すると、
こうなるんですね。

そうでない削除対象
（訴える流れや中古一覧）は
何も表示されずにNo.ごと消されて
飛び番号になってるので参考になりました。

[4387: 匿名さん]

今週と来週MR行ってる人って、当初高いと思ってて見送ったけど、この倍率の祭り状況を見て、やっぱり安いんじゃないかと考え直して戻って来た人が多いのかな。
抽選、限定販売、ブランドに弱いお方？

[4388: 匿名さん]

日本人ですからね。限定、抽選とかに弱いです！

[4389: 匿名さん]

予想通りじゃないの？
自分は以前、まともな来場者600組、そのうち購入者は300〜400組、だから平均倍率は1〜2倍と予想した。
最高倍率が5倍程度であれば、平均倍率はおそらく2倍はいかない。

[4390: 匿名さん]

つまり、丁度良い値段設定だたと

[4391: 匿名さん]

流石スターツ、需要のある適正な価格で売ってこそ一流の証。某デベのように、無謀な価格で値引きせずに売ったり、約束だからと激安で売ったりするからマーケットが崩れるんだよね。

[4392: 匿名さん]

>>4391 某関西系みたいな？

[4393: 匿名さん]

>>4387 匿名さん

それともここに来て倍率が上がっているのは、投資家や空中族が大挙押し寄せて来ているのかな？

[4394: 匿名さん]

電話があり、希望する部屋は5倍と聞きました。違う間取りの部屋を勧められましたが(倍率はある)間取りまで変更してまでも、、そちらが倍率ナシなら分かりますが、低い倍率であっても、5倍であっても、運は運ですよね、、、。

ご縁かな。外れたら、買うところはここではなかったということかな。

[4395: 匿名さん]

なんだかんだ言って安いからねえ。

[4396: マンション検討中さん]

今日、モデルルーム見学してきました。
地代が高いように思いましたが、どうなんでしょうか？
70年はさすがに住みませんが（死んでいると思う）、地代70年分＋解体積立70年分＋解体保証金を販売価格にプラスすると
所有権のマンションを買えるくらいになりそうです。
やはり、何年か住んで売却するときに苦労しそうな気がしました。

[4397: 匿名さん]

>>4393
プチ空中族ですが先々週から5倍でしたよ。
高倍率といっても、デベ扱いかウソつき
呼ばわりされるみたいでしたので
書き込みしにくい雰囲気でした。

今は割りと書き込み易いです。

[4398: 検討板ユーザーさん]

上野の抽選が終わったんで不安なアンチが騒がなくなったからだと思う

[4399: 匿名さん]

>>4396
そう感じるなら止めた方が良いと思いますよ。

[4400: 匿名さん]

>>4391 CT品川はスミフは値上げ交渉したが
都が許さなかった。
まあ、舛添と違って、あの人だったからね。

[4401: 匿名さん]

空中族の方って、住宅ローン控除はどうされるんですか？

[4402: 匿名さん]

空中族は、住宅ローン控除よりもキャピタルゲイン狙いじゃない？

[4403: 匿名さん]

>>4396 マンション検討中さん
価値観は人それぞれですから、
そういう人は、所有権マンションにすれば
良いのではないかと思います。

私は、高い時期に買うなら総額が低い方が、
リスクが少ないと判断して買います。

[4404: 匿名さん]

>>4398 検討板ユーザーさん

上野池之端って抽選になるほど人気だったのですね・・
都心の物件はどこも大人気だなぁ
過去に売却で含み益を得て、いい思いを人たちが買いまくっているのですね。

[4405: 匿名さん]

プチ空中族さんは、売却益はどれぐらい得たんですか？もしかしたら複数回売却したのですか？

[4406: 匿名さん]

NHKに出てたGFTの人は、10年ぐらいで3600万ぐらい儲けてましたからね。しかも、その間の住居費はほぼゼロ。
一方で、同じ期間に仮に15万の賃貸に住んでるとコスト1800万。
同じ給料でも、両者はすでに5400万の資産の差が生まれてるってすごいですよね。

[4407: 匿名さん]

リスクを取った人だけが儲かるのはビジネスでも同じだよね。

[4408: 匿名さん]

>>4407 匿名さん
必要な的確なリスクならね。
リスクで儲かる可能性と同じくらい
損する可能性があるので。

[4409: 匿名さん]

>>4405 匿名さん

賃貸で貸してた元自宅と、前自宅の売却益で
1800+2300です。
今住んでいるところは、現時点で査定だと
+3000弱ですがまだ売ってはいません。
立地的に今後まだ開発されていく
場所なので。

[4410: 匿名さん]

>>4401 今は現金で買うよりローンで控除使った方が得ですよね？

[4411: マンション検討中さん]

>>4400 匿名さん
シティタワー品川の価格表。
http://tower-world.jpn.org/db/?p=4364

ここも確かに安いかもしれんが、スターツが千代田区をうまく丸め込んだ結果、シティタワー品川のような激安感は皆無ですね。

[4412: 匿名さん]

>>4409 匿名さん

うわ、プチじゃなく本物の空中族だ。NHKから出演交渉来なかったんですか(笑)

>>4411
ここの物件が高くて買えないからって、今さらCT品川の価格表なんて出して未練たらたら、目も当てられない。

[4413: 匿名さん]

>>4412 匿名さん
あ、いえ、
売った２件ともタワーと言うにはおこがましい
高さなのです。
今のとこだけ、タワーで。
管理関係はタワーのが楽でしたね。

[4414: 匿名さん]

>>4406
私も結構売買を繰り返してますが、マンションの売却益って、そうそう出るもんじゃありません。新築時価格と売却価格の差が即利益ってわけではないですから。まず、購入時の諸費用が150～200万円かかってますし、売却手数料も250～300万ぐらい必要です。差し引くと短期では1000万円ぐらい残れば上出来です。それも、結局、自分でローンを返済して残債減らした分も大きいですし。
番組に出ていた空中族さんは、番組作りのために、単純に差額を言ってるだけだと思います。もし、今あのＧＦＴを売ると、実質的には利益は800万円ぐらいのはずです。対象の部屋の成約価格は17％程度の上昇と見込まれますので。
意外と大したことないでしょ？売り出し価格を見ちゃだめですよ。
売っちゃったら次の住いにも困ってしまいますし。結局、自宅のほかにいつでも売れる物件を持ってないと、なかなか利益を上げ続けるのは難しいんですよ。

>>4410
空中族は、積極的に居住用不動産の3000万円特別控除を使いますので、住宅ローン控除は使えません。二重取りはできない仕組みです。
そういった面でも、なかなか今は儲けるのが難しい時代です。特に、これからの購入は、再開発云々での儲けを期待するよりも、生活の実益重視のディフェンシブ物件の方が良いと思います。

ただ、ここは、加えて多少の値上がりも期待できるいい物件だと思いますけどね。だから人気なんでしょうね。

[4415: 匿名さん]

>>4414 匿名さん
年末に売って、荷物は業者に預けて
そのまま海外旅行年明けに引っ越し。

居住用不動産の3000万円は売買契約時点
住宅ローン控除は、転入日適用です。

[4416: 匿名さん]

>>4415 匿名さん
これは、無理ですね。
一時賃貸にして3年目に買えば
併用は可能ですが。

次の物件の買値が、
売った物件の売値以上なら
3000万円特例使わなくても
税金は取られないです。
わらしべ長者方式。
だから売却益出た人は
同じかより高い物件を買い替えする。

[4417: 匿名さん]

>>4416 特定のマイホームを買い換えたときの特例のこと？
それなら非課税ではなく、税金繰り延べ。
3000万円特例が併用できないとか1億円未満とか条件がいろいろ厳しいよ。

[4418: 購入検討中さん]

>>4415 匿名さん
それできませんよ。
4416さんの言うとおり、住宅ローン控除は、前年と前々年に特別控除使っていないことが条件です。
これ大事な知識だと思いますから、本気で考えている人は、必ず税務署で確認してくださいね。
繰り延べ方式も永遠には続かないですしね。なかなか上手い話はありません。
営業の人も、必ずしも詳しくないですし、ましてや、こんな言いっ放しの掲示板の書き込みなんて、安易に鵜呑みにしちゃ駄目です。

[4419: 匿名さん]

プチさん、凄い。
1800＋2300で合計4100万円ですか。
千桜タワーは何年ぐらい住む予定ですか？

[4420: 匿名さん]

>>4414
確かに、普通の家族が買えそうな6,000～7,000万ぐらいのマンションで、1,500万以上の利益ってなかなか難しいと思うんですけど、これってローン返済も込みでなんですかね？
私も4,5年前に買おうと思った晴海と東雲のマンションも、1,000万ぐらいしか値上がりしてないですしそんなに空中族って多いのか疑問ではあります。
ＣＴ品川やワテラスを転がしているとかなら2,000万や3,000万の益なら楽勝だと思いますが。

ここも値上がりよりは、値が下がらないので次の空中族物件への繋ぎで買う人が多いんでしょうか？

[4421: 購入検討中さん]

>>4420 匿名さん
あとは、Wコンフォート、ザトーキョータワーズ、豊洲シエル、タワーレジデンストーキョー、ザコスギタワー、ナビューレ横浜ぐらいですかね。

[4422: 匿名]

>>4415 匿名さん

スレ違いの話ですみませんが、住宅ローン減税との併用不可期間は売却前後２年ずつ計５年と聞いたのですが、どうして翌年で適用できたのでしょうか？

[4423: 購入検討中さん]

>>4422 匿名さん
4415は適当なこと言ってるだけだから無視して。

[4424: 匿名さん]

きっとWコンフォートとか、10年ぐらい前から動いてたんでしょう。10年前は安かつた。

[4425: 匿名さん]

>>4419 匿名さん
ローン使いますので、3年は住むつもりです。
（情勢により、
永住や２年以内に完済して引っ越しもあり）

>>4420、4421 匿名さん
利息、ローン控除、各種手数料は、込みのつもりです。

1件目は10年以上前にを私名義のローンで買ってます。
都内てはないターミナル駅駅近の非タワー棟。
割安3000万くらいだったんで、
頭金と繰り上げで4年待たずに完済。
そのあとは賃貸に出し、三件目買うときに売却。
この駅は割安でない周辺物件でも
今は2000万以上値上がりしてます。

２件目は都内のいわゆる閑静な高台系
マンション（こちらも非タワー）。
妻名義でローン組んで5000万弱。
繰り上げ返済はしなかったのですが、
このご時世でみるみる上がりました。
場所の割に安めではありましたが
正直、ここまで上がると思いませんでした。

両方とも、湾岸タワーではないので、
空中族名乗るにはおこがましいです。

[4426: 匿名さん]

最初の非タワーが正解だったようですね。素晴らしい！