アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[4337: 匿名さん]

>>4336

ホント当たればですね～
私は本当は別の物件に変えようと思っていましたが、あまりに人気なので､とりあえず申し込みだけはすることにしました｡
(80タイプ)

[4338: 匿名さん]

>>4337 匿名さん

８０を買う方って、参考にどんな年収の方なんですか？
普通のサラリーマン家庭に９０００は無理なんて無理です。

[4339: 匿名さん]

>>4338
うちは共稼ぎサラリーマン2馬力で
二人で2000万越えくらいです。
ボーナスにより、若干変動。

大企業役職者だと、年収1本越えるので
二人ともガッツリ働く共稼ぎだと
普通の年収かと思います。

[4340: 匿名さん]

一般職や技術者の2馬力で贅沢しなければ
毎年300-500万くらいは
貯めれる家庭も多いのでは。

[4341: 匿名さん]

>>4338

>4337です｡
私の場合､年収は全国平均より少し高いくらいですが､12､3年ほど前からマンションの購入､売却を数回繰り返していたら､このくらいの価格にまでなってしまいました｡
私みたいな人が最近は多く､空中族と呼ばれているのを先日知った次第です｡

[4342: 千代田区世帯年収]

千代田区世帯年収は全国2位で、848万4142円
（1位は港区で1023万2188円)
4-5家庭に一つは、1000万以上

世帯年収 世帯数 割合
300万円未満 3540世帯 13%(35%)
300万円〜500万円 5290世帯 19%(26%)
500万円〜700万円 5950世帯 22%(15%)
700万円〜1000万円 4910世帯 18%(10%)
1000万円以上 6170世帯 22%(6%)

[4343: 匿名さん]

4339ですが、そう言う意味ではうちも
プチ空中族です。
このご時世なので、過去の売却益ではなく
ローンで、買う予定ですが。

[4344: 匿名さん]

>4341です｡
私ももちろんローンです｡さすがに売却益では買えないです｡
ただ実際には買わないとは思うんですけど･･
申し込みだけして抽選に当たれば、もしかするとって感じです｡

[4345: 匿名さん]

>>4339 匿名さん

80の倍率が高いと営業から聞いたとき、あの値段で買える人ってそんなにいるのかと思いましたが、納得です。空中族も確かに買えますね。
一馬力でやっと65Aの私からすると羨ましい限りです。

また225万が叫ぶかもしれないが、この値段でもちゃんと需要があると見込んで、実際に当たった売り主は流石だね(笑)

[4346: 匿名さん]

>>4345
がっつり残業で仕事する共働きだと、
なにより求めるのは時間のロスがないこと。
閑静な住宅街まで帰る時間も惜しいですし
日々の交通利便性は重要事項です。
また、平日はほぼ外食なんで、最寄駅は
遅くまで飲食店がやってないと
困ります。
あと、終電逃してもタクシーで1000-2000で
帰れる距離。

[4347: マンション検討中さん]

まさに、ここのマンションポエム？どおりですね

[4348: 匿名さん]

>>4344 匿名さん
実際に買わないかも、と言うのは、なんとなくわかります。
私も当たらなければ、空いた部屋検討せず、他所にいきます。

そもそも、さったと決めたいのに待たされすぎです。
即断即決したいのに。
向こう都合でダラダラ販売時期待たされて、7/23-25は両日空けろとか書いた書面見て、「何事？」とおもいましたよ。

[4349: マンション検討中さん]

ここがターゲットにするアッパーミドル層は「時は金なり」で忙しいので、
ポエムどおり「スマート」な時間を過ごしたい。
その層相手に、何か月も販売予定時期を名言せず
抽選１か月前となった今、予定を知らせて来て、
「7/23-24は申込み＆重要事項説明なので両日空けてね！」
と言われたら、怒る人もいるでしょね。
ターゲット層に合わない販売の仕方ですね。

[4350: 匿名さん]

>>4348
ふ～ん、マンションを買う為に、いろいろあるんですね。
でも「7/23-25は両日空けろ」って、一体どういうことなんでしょうね。
なんだか強気な感じもしますが、そのくらいの良い物件なんでしょうか。
だた強気なだけかな。

[4351: 匿名さん]

>>4350
人気ない南側中部屋も埋まりつつありますからね。
人気ある部屋は倍率高いですし。
ほんと、当たれば、です。

[4352: 匿名さん]

3流デベの売り方ってそういうのかな。面白いというか不可解というか。
良い物件かどうかは個人の価値観次第だけど、以前話題になってたように「ワクワクしない」物件だとは思う。

ちなみに自分は「アンケートは出したけど呼ばれなかった雑魚」ですが、このたびめでたく別物件(ここより平均坪単価で100万円高)を高倍率抽選でゲットできたのでワクワク。

[4353: 匿名さん]

明日オープンルームが再び開催されるみたいですね。
ＨＰが更新されて、値段と余っている部屋の間取り図が掲載されてますね。もう少しで全て要望書が入る見込みだから、デベは引き付けて一期で全部売るつもりなんでしょうね。倍率も高そうで外れても余ってる部屋に入れそうですから、結局人気物件で終了って感じでしょうか。

[4354: 匿名さん]

>>4352 匿名さん
おめ！上野ですか？

[4355: 匿名さん]

この物件、そんなに激安ってわけでもないのに、これだけ人気なのは皆さん立地に魅力を感じているからなんですね！
そんな気がしてきました。

[4356: 匿名さん]

マンションは立地で買え！て言葉があるくらいだからね。

[4357: 匿名さん]

激安ではあるんじゃない？
ここより安い物件ないでしょ。

[4358: 匿名さん]

週末オープンルーム行く人いる？

[4359: 匿名さん]

>>4358 匿名さん
行きますが、何かありますか？

[4360: 匿名さん]

>>4359 匿名さん

残りの部屋の状況とか全体的な倍率とか分かったら教えてもらえますか？
明日行くか迷ってるので。

[4361: 匿名さん]

>>4360 匿名さん

今しがたモデルルーム行ってきました。一番人気は65aで、最高倍率は5倍でした。あとは80Lも人気でここも最高は5倍でした。千代田区民で無いときついな〜と感じました。

[4362: 匿名さん]

>>4361 匿名さん

80Lってありませんが､70Lのことでしょうか?
それとも80Jでしょうか?

[4363: 匿名さん]

>>4361 匿名さん
80Jのことだと思います

希望してる高層が4-5倍で当たる気がしません

[4364: 匿名さん]

>>4360 匿名さん
南側中部屋は1倍の部屋多く
まだ入ってない部屋も数部屋ですがありましたよ。

[4365: 匿名さん]

>>4363 匿名さん

そうなんですか？？
80Jの高層階は坪390くらいで、そんなにおトク感はないと思うのですが、そんなに人気なんですね！
私は80Gの高層階に要望書を出していますけど、こりゃヤバいですね～

[4366: 投資家]

340～350の部屋は倍率4～5倍、360～380は1～2倍（80は除く）。
定借だと高いとか言われたけど、希望すれば買える相場は360程度なんだね。
340位の部屋当たれば、500～600万ぐらいは儲かりそうだね。

[4367: スターツさん（偽）]

>>4365 匿名さん
80Gは意外に穴場ですよ。
被ってる場合は23階の倍率聞いてみてください。

[4368: 匿名さん]

65a高層は2-3倍ですよ。

[4369: 匿名さん]

80Gって、10年後地所の超高層ビルが出来たら絶好の夜景が見える部屋なんだよね。高くて買えないけど、この物件で一番の目玉は65Aじゃなくて80Gだと思ってる。

[4370: 匿名さん]

>>4367 スターツさん（偽）さん

0倍！だったりして(笑)
でも、なんでここは人気というより、大人気なんですかね～
不思議でしょうがないなぁ。当初、1ｰ2倍くらいと言われていたのに！

[4371: 匿名さん]

>>4369 匿名さん

10年もここに住みたくない(笑)

[4372: 匿名さん]

南側だと富士山も見える？

東側高層が人気なのは、スカイツリーが見え
隅田川側の風景が抜けてるからかと
花火も見えるね。

[4373: 匿名さん]

高層階は、千代田区民が抽選外れたら再度申し込み入れるから、今は２～３倍でも一気に上がると思うけどね。彼らは２倍の優遇あるしね。

[4374: スターツさん（偽）]

>>4370 匿名さん
0ではないてすが、詳しくはモデルルームで！

[4375: 匿名さん]

結局千代田区民は二回応募できるの？
新しいね！

[4376: 匿名さん]

>>4371 10年後は貸してるか売ってるのでその時有利

[4377: 匿名さん]

>>4371
住宅ローン控除使いきると丁度10年

[4378: 匿名さん]

>>4373
人気のA.Lは既に千代田区の人入ってるんで難関

[4379: 匿名さん]

>>4375 匿名さん

営業に確認してないけど、抽選日ずらしてるのってそういう意味じゃないの？

[4380: 匿名さん]

>>4378 匿名さん

65Aと70Lは千代田区民以外はほぼ無理そうな勢いですね！

[4381: 匿名さん]

>>4379 匿名さん
余った千代田区枠を一般枠にするのかと思ってました。

[4382: 匿名さん]

>>4381 匿名さん

その可能性もあるけど、限りなく無いんじゃない？
逆に抽選に外れて一般に応募する人の方が多い気がする。

[4383: 匿名さん]

予想以上に大人気なので、ここは縁がなさそうな気がしてきました。

[4384: 匿名さん]

あたれば、くらいで考えてます

[4385: マンション検討中さん]

80G狙いです。
当たるといいな。

[4386: 匿名さん]

>>4323 匿名さん
本当に自分で自分の投稿を削除依頼すると、
こうなるんですね。

そうでない削除対象
（訴える流れや中古一覧）は
何も表示されずにNo.ごと消されて
飛び番号になってるので参考になりました。

[4387: 匿名さん]

今週と来週MR行ってる人って、当初高いと思ってて見送ったけど、この倍率の祭り状況を見て、やっぱり安いんじゃないかと考え直して戻って来た人が多いのかな。
抽選、限定販売、ブランドに弱いお方？

[4388: 匿名さん]

日本人ですからね。限定、抽選とかに弱いです！

[4389: 匿名さん]

予想通りじゃないの？
自分は以前、まともな来場者600組、そのうち購入者は300〜400組、だから平均倍率は1〜2倍と予想した。
最高倍率が5倍程度であれば、平均倍率はおそらく2倍はいかない。

[4390: 匿名さん]

つまり、丁度良い値段設定だたと

[4391: 匿名さん]

流石スターツ、需要のある適正な価格で売ってこそ一流の証。某デベのように、無謀な価格で値引きせずに売ったり、約束だからと激安で売ったりするからマーケットが崩れるんだよね。

[4392: 匿名さん]

>>4391 某関西系みたいな？

[4393: 匿名さん]

>>4387 匿名さん

それともここに来て倍率が上がっているのは、投資家や空中族が大挙押し寄せて来ているのかな？

[4394: 匿名さん]

電話があり、希望する部屋は5倍と聞きました。違う間取りの部屋を勧められましたが(倍率はある)間取りまで変更してまでも、、そちらが倍率ナシなら分かりますが、低い倍率であっても、5倍であっても、運は運ですよね、、、。

ご縁かな。外れたら、買うところはここではなかったということかな。

[4395: 匿名さん]

なんだかんだ言って安いからねえ。

[4396: マンション検討中さん]

今日、モデルルーム見学してきました。
地代が高いように思いましたが、どうなんでしょうか？
70年はさすがに住みませんが（死んでいると思う）、地代70年分＋解体積立70年分＋解体保証金を販売価格にプラスすると
所有権のマンションを買えるくらいになりそうです。
やはり、何年か住んで売却するときに苦労しそうな気がしました。

[4397: 匿名さん]

>>4393
プチ空中族ですが先々週から5倍でしたよ。
高倍率といっても、デベ扱いかウソつき
呼ばわりされるみたいでしたので
書き込みしにくい雰囲気でした。

今は割りと書き込み易いです。

[4398: 検討板ユーザーさん]

上野の抽選が終わったんで不安なアンチが騒がなくなったからだと思う

[4399: 匿名さん]

>>4396
そう感じるなら止めた方が良いと思いますよ。

[4400: 匿名さん]

>>4391 CT品川はスミフは値上げ交渉したが
都が許さなかった。
まあ、舛添と違って、あの人だったからね。

[4401: 匿名さん]

空中族の方って、住宅ローン控除はどうされるんですか？

[4402: 匿名さん]

空中族は、住宅ローン控除よりもキャピタルゲイン狙いじゃない？

[4403: 匿名さん]

>>4396 マンション検討中さん
価値観は人それぞれですから、
そういう人は、所有権マンションにすれば
良いのではないかと思います。

私は、高い時期に買うなら総額が低い方が、
リスクが少ないと判断して買います。

[4404: 匿名さん]

>>4398 検討板ユーザーさん

上野池之端って抽選になるほど人気だったのですね・・
都心の物件はどこも大人気だなぁ
過去に売却で含み益を得て、いい思いを人たちが買いまくっているのですね。

[4405: 匿名さん]

プチ空中族さんは、売却益はどれぐらい得たんですか？もしかしたら複数回売却したのですか？

[4406: 匿名さん]

NHKに出てたGFTの人は、10年ぐらいで3600万ぐらい儲けてましたからね。しかも、その間の住居費はほぼゼロ。
一方で、同じ期間に仮に15万の賃貸に住んでるとコスト1800万。
同じ給料でも、両者はすでに5400万の資産の差が生まれてるってすごいですよね。

[4407: 匿名さん]

リスクを取った人だけが儲かるのはビジネスでも同じだよね。

[4408: 匿名さん]

>>4407 匿名さん
必要な的確なリスクならね。
リスクで儲かる可能性と同じくらい
損する可能性があるので。

[4409: 匿名さん]

>>4405 匿名さん

賃貸で貸してた元自宅と、前自宅の売却益で
1800+2300です。
今住んでいるところは、現時点で査定だと
+3000弱ですがまだ売ってはいません。
立地的に今後まだ開発されていく
場所なので。

[4410: 匿名さん]

>>4401 今は現金で買うよりローンで控除使った方が得ですよね？

[4411: マンション検討中さん]

>>4400 匿名さん
シティタワー品川の価格表。
http://tower-world.jpn.org/db/?p=4364

ここも確かに安いかもしれんが、スターツが千代田区をうまく丸め込んだ結果、シティタワー品川のような激安感は皆無ですね。

[4412: 匿名さん]

>>4409 匿名さん

うわ、プチじゃなく本物の空中族だ。NHKから出演交渉来なかったんですか(笑)

>>4411
ここの物件が高くて買えないからって、今さらCT品川の価格表なんて出して未練たらたら、目も当てられない。

[4413: 匿名さん]

>>4412 匿名さん
あ、いえ、
売った２件ともタワーと言うにはおこがましい
高さなのです。
今のとこだけ、タワーで。
管理関係はタワーのが楽でしたね。

[4414: 匿名さん]

>>4406
私も結構売買を繰り返してますが、マンションの売却益って、そうそう出るもんじゃありません。新築時価格と売却価格の差が即利益ってわけではないですから。まず、購入時の諸費用が150～200万円かかってますし、売却手数料も250～300万ぐらい必要です。差し引くと短期では1000万円ぐらい残れば上出来です。それも、結局、自分でローンを返済して残債減らした分も大きいですし。
番組に出ていた空中族さんは、番組作りのために、単純に差額を言ってるだけだと思います。もし、今あのＧＦＴを売ると、実質的には利益は800万円ぐらいのはずです。対象の部屋の成約価格は17％程度の上昇と見込まれますので。
意外と大したことないでしょ？売り出し価格を見ちゃだめですよ。
売っちゃったら次の住いにも困ってしまいますし。結局、自宅のほかにいつでも売れる物件を持ってないと、なかなか利益を上げ続けるのは難しいんですよ。

>>4410
空中族は、積極的に居住用不動産の3000万円特別控除を使いますので、住宅ローン控除は使えません。二重取りはできない仕組みです。
そういった面でも、なかなか今は儲けるのが難しい時代です。特に、これからの購入は、再開発云々での儲けを期待するよりも、生活の実益重視のディフェンシブ物件の方が良いと思います。

ただ、ここは、加えて多少の値上がりも期待できるいい物件だと思いますけどね。だから人気なんでしょうね。

[4415: 匿名さん]

>>4414 匿名さん
年末に売って、荷物は業者に預けて
そのまま海外旅行年明けに引っ越し。

居住用不動産の3000万円は売買契約時点
住宅ローン控除は、転入日適用です。

[4416: 匿名さん]

>>4415 匿名さん
これは、無理ですね。
一時賃貸にして3年目に買えば
併用は可能ですが。

次の物件の買値が、
売った物件の売値以上なら
3000万円特例使わなくても
税金は取られないです。
わらしべ長者方式。
だから売却益出た人は
同じかより高い物件を買い替えする。

[4417: 匿名さん]

>>4416 特定のマイホームを買い換えたときの特例のこと？
それなら非課税ではなく、税金繰り延べ。
3000万円特例が併用できないとか1億円未満とか条件がいろいろ厳しいよ。

[4418: 購入検討中さん]

>>4415 匿名さん
それできませんよ。
4416さんの言うとおり、住宅ローン控除は、前年と前々年に特別控除使っていないことが条件です。
これ大事な知識だと思いますから、本気で考えている人は、必ず税務署で確認してくださいね。
繰り延べ方式も永遠には続かないですしね。なかなか上手い話はありません。
営業の人も、必ずしも詳しくないですし、ましてや、こんな言いっ放しの掲示板の書き込みなんて、安易に鵜呑みにしちゃ駄目です。

[4419: 匿名さん]

プチさん、凄い。
1800＋2300で合計4100万円ですか。
千桜タワーは何年ぐらい住む予定ですか？

[4420: 匿名さん]

>>4414
確かに、普通の家族が買えそうな6,000～7,000万ぐらいのマンションで、1,500万以上の利益ってなかなか難しいと思うんですけど、これってローン返済も込みでなんですかね？
私も4,5年前に買おうと思った晴海と東雲のマンションも、1,000万ぐらいしか値上がりしてないですしそんなに空中族って多いのか疑問ではあります。
ＣＴ品川やワテラスを転がしているとかなら2,000万や3,000万の益なら楽勝だと思いますが。

ここも値上がりよりは、値が下がらないので次の空中族物件への繋ぎで買う人が多いんでしょうか？

[4421: 購入検討中さん]

>>4420 匿名さん
あとは、Wコンフォート、ザトーキョータワーズ、豊洲シエル、タワーレジデンストーキョー、ザコスギタワー、ナビューレ横浜ぐらいですかね。

[4422: 匿名]

>>4415 匿名さん

スレ違いの話ですみませんが、住宅ローン減税との併用不可期間は売却前後２年ずつ計５年と聞いたのですが、どうして翌年で適用できたのでしょうか？

[4423: 購入検討中さん]

>>4422 匿名さん
4415は適当なこと言ってるだけだから無視して。

[4424: 匿名さん]

きっとWコンフォートとか、10年ぐらい前から動いてたんでしょう。10年前は安かつた。

[4425: 匿名さん]

>>4419 匿名さん
ローン使いますので、3年は住むつもりです。
（情勢により、
永住や２年以内に完済して引っ越しもあり）

>>4420、4421 匿名さん
利息、ローン控除、各種手数料は、込みのつもりです。

1件目は10年以上前にを私名義のローンで買ってます。
都内てはないターミナル駅駅近の非タワー棟。
割安3000万くらいだったんで、
頭金と繰り上げで4年待たずに完済。
そのあとは賃貸に出し、三件目買うときに売却。
この駅は割安でない周辺物件でも
今は2000万以上値上がりしてます。

２件目は都内のいわゆる閑静な高台系
マンション（こちらも非タワー）。
妻名義でローン組んで5000万弱。
繰り上げ返済はしなかったのですが、
このご時世でみるみる上がりました。
場所の割に安めではありましたが
正直、ここまで上がると思いませんでした。

両方とも、湾岸タワーではないので、
空中族名乗るにはおこがましいです。

[4426: 匿名さん]

最初の非タワーが正解だったようですね。素晴らしい！

[4427: 匿名さん]

>>4426 匿名さん
そうですね。
元々コスパの良い場所を探して
都内から引っ越ししたので。
引っ越し後に桜井氏など評論家の方が
この場所の将来性をpushされてたので
これは「当り」だと分かりました。

[4428: 購入検討中さん]

>>4425 匿名さん
じっくり構えて焦っていないのが、正解ですね。
私は気が短く、短期で利益確定してしまいますので、大して儲かりません。数で稼いでます。
性格はなかなか改まりません。
ここは、短期で売るか、１５年持つか、どちらかのような気がしてます。

[4429: 匿名さん]

この物件って、あわよくば私も空中族の仲間入りと夢見てた方が当初多かったと思うんですよね。
価格発表されて、激安ではないですがこの立地と免振ならお手頃な価格。ただ、夢見てた方には高すぎて買えず、今更CT品川の価格表なんて作って＊＊＊の遠吠え状態（笑）

空中族や昔から転売を繰り返してる方は、この値段でも購入して更なる高値を目指すのか、ゆとりを手に入れるのか。
買えなかった人はこの倍率や値段を見て悔しくてたまらないんでしょうね、最近は書き込みも減りましたがリスクとらないと空中族には仲間入りできませんよね。

[4430: 匿名さん]

>>4428 購入検討中さん
そうですね。
元々、売却益出すのが目的とは
思ってないのですよ。
便利な場所に賃貸より安くすめればいいかな、
みたいな。
なので、益がでなくても同じ値段か下がり
過ぎずに売れれば、十分だと考えています。
ただ、選択肢は多く用意しときたいですね。

[4431: 匿名さん]

住める方なら、空中移動の初手としてわりと良いと思いますね当物件は

[4432: 匿名さん]

個人的には、パークタワー新川崎のほうが空中族の仲間入りとしては良いのではないでしょうか？
もしくは、再開発が始まるプライムパークス品川シーサイドとか。

[4433: 匿名さん]

街の変化率期待という点では、プライムパークス品川シーサイドとか
東品川四丁目計画とか良いかもですね。

[4434: 匿名さん]

新川崎も品川シーサイドも結構開発されているから、どれだけ期待できるか。
二俣川グレーシア駅直結とかはどう？

[4435: 匿名さん]

>>4433 匿名さん

両物件とも、もう工事が始まってますね。
バンダイナムコ跡地に建つ方はかなり安いとの噂もあります。
ただ個人的にはりんかい線沿いというのが気になるところです。
モノレールの品川シーサイド駅ができたら、かなり便利にはなるんだけどな。

[4436: 匿名さん]

>>4435 両方とも京急の青物横丁駅から徒歩10分以内。昔ながらの商店街がある。
西山手ルート構想で近くに駅ができるか？素通りか？