アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[4101: 匿名さん]

そうですね。ネガではなく、他人に敬意を払えない
単なる荒らしですね

[4102: 匿名さん]

パッシブデザインが流行っているのは冷房代の節約ということだけじゃなくて、その方が健康にいいとされているからだよ。
でも普通のオフィスで窓を開けられるところはまだ少ないから、家だけパッシブデザインでもあまり意味がないんじゃないかと思う。

[4103: 匿名さん]

今は24時間換気システムが義務化されているので通風がまったく得られなくて困る（クロスの内側に黒カビが出るとか）ということはないです。

[4104: 匿名さん]

まずは、汐留どうにかして、かつ
どのビルも冷房止めないと
夏の都内は灼熱なので
パッシブとか難しいなあ

[4105: 匿名さん]

換気と、人体に心地良い通気は、似て非なるものかも

[4106: 匿名さん]

このスレ面白いですね。もはやアルファグランデの評価を越えて、マンションの立地、間取り、事業スキームに関する意見交換の場になってますね。

[4107: 匿名さん]

一般論に反応すると
壮大な展開になるなあ

[4108: 匿名さん]

>>4104
「トーキョー・ウォール」っていうらしいですね。
あれがなければヒートアイランドも多少軽減されるはずなのに。

[4109: 匿名さん]

結論でた？
都内はダメなの？

[4110: 匿名さん]

都内でも採光と通風にすぐれたマンションはたくさんありますからね。
逆に、利便性重視のマンションもたくさんありますね。投資向けの物件なんてほとんどそうでしょう。

あとはそれぞれが何を求めるかです。議論して答えがでるような話じゃありません。

[4111: 匿名さん]

じゃ都内の採光と通風に優れたマンションを検討しなよ。さようなら、

[4112: 匿名さん]

ここを対象にする時点で何を重視するか自明

[4113: 匿名さん]

なんのための掲示板なんだか…

[4115: 匿名さん]

クラッシィハウスはまだ売れないんだね。何か理由があるのだろう。

[4116: 匿名]

ここの南側2LDKがほしかったら地代込みで8000万円くらいはかかりますからね
6500万円では同等以下のものしかないのは当然でしょう

[4117: 匿名さん]

上げていただいた３つのマンションは外観がパッとしなくてイマイチですよね

[4118: 匿名]

このあたりのマンションの外観でいうとパークタワーが一番好きだな。すっきりしているし、いかにも立派な建物って感じもする。
CGでしかわからないけど、ここも結構よさそうですよね。
お隣の区営住宅は完成予想図のとおりになるとしたら色が変だと思うけど。

[4119: 匿名]

>>4118
これね。
ほんとにこんなカラフルな感じにしちゃうんだろうか。

[4120: 匿名さん]

詳しい方々が沢山いらしゃるようなので教えて下さい。売れ残り１件の新築の部屋、入居前(まだ建設中)でも値引き交渉は可能ですか？１つの部屋の為に、MRや人件費、広告費、を考えると売主も早く売ってしまいたくはないですかね。

[4121: 購入検討中さん]

>>4120
物件にもよりますが、大手デベのものであれば１００％無理ですね。竣工後十の単位で売れ残ってでもいない限り。

[4122: 匿名さん]

野村は値引きしてパッと売ってしますようです。

[4123: 匿名さん]

>>4120
素人に値引きして売ると
その前に正規で買った人から文句がでます。
なので、値引きして処分する場合は
プロ業者に売ります

[4124: 匿名さん]

>>4116
地代こみ8000の意味がわかりません
70年分先払いされますか？

[4125: 匿名さん]

>>4120
スレチだけども・・・
言うのはタダ、応じるかどうかは相手次第
値引く際の最低限のマナーってほどでもないけど、
「幾らだったら即決します」って伝え方のほうが相手もノリやすい
もちろん条件が出たら約束は守るようにね！

[4126: 匿名さん]

>>4119
周りが灰色基調なんで、街が
明るくなるね。

[4127: 匿名]

分割払いを一括払いに換算するときには利率に応じたライプニッツ係数などを用います。
この換算さえ正しければ、分割払いだろうと一括払いだろうと経済的には同じことです。
もちろん、数年後に転売するときにも転売価格に反映されることになります。

[4128: 匿名さん]

>>4120 です
スレチですが、みなさまご回答下さりありがとうございました。勉強になります

[4129: 匿名]

賃料がこなれてきたら賃貸で住みたいな
7年後が狙い目でしょうか？

[4131: 匿名さん]

また日当たりですか。好きですね。売れ残りはやめたほうがいいよ。

[4132: 匿名さん]

>>4127 匿名さん
得意になって数学ひけらかすのはよいけど
分割払いでなく
借地だよ。賃料。
ランニングコスト。

そうでないと、以下おかしなことに。

月17万のフル賃貸の人は6000万の物件に分割払いで、すんでることになる

土地つきでもローン借りて買った時点で
7000万の物件が利率により7000-8000万の物件になる

管理費が高い6000万の物件は、7000万扱いになる

土地がないから二割引、のが、まだ納得できる。

[4133: 匿名さん]

>>4127
CT品川など、テイシャク物件の実際の
地代や売値つかって、その論理が証明されれば、
信じますよ

実際には、そうなってないですから。
座学は値段つけの参考にはなりますが
実際の売値や買値や値ごろ感には
まったく関係ありません。
あなたは、経済学的ではありますが
商業的ではないので実際には儲からなそうですね。

[4135: 匿名]

>>4132
千代田区の土地は利回り約2%で貸付け、民間の土地は権利金方式、というのがこの物件です。利回り2%で70年も借りたら総支払額は当然土地代よりも高くなりますが、それを現在価値に引き直す（利息分を割引く）必要があると言っているだけです。全然特別な話ではありません。

もしもわかりにくいようでしたら、前スレをはじめから読んでみることをオススメします。定借が土地付の7掛けとか8掛けとか言われているのは、この計算によるもので、割合の違いは土地代と建物代の割合や借地権の存続期間の違いによるものです。

[4136: 匿名さん]

今含み益があるマンションに住んでいて、こちらは２年後に入居らしいのですが、売って賃貸で行くか２年後に売るか迷ってます。
こちらのマンション、同じような境遇の方が多そうな気がするのですが、皆さんはどうされますか？

[4137: 匿名]

千代田区所有地も民有地と同じように権利金方式にしたらすっきりするのに。
はじめは「中堅所得者が購入可能な限度の額」ってことだったから分譲時の支払額を引き下げるために分割払いにしたんだろうけど、わかりにくくなっただけのような気がする。

[4138: 匿名さん]

>>4136 匿名さん

売って賃貸がいいと思います。
理由は今は高く売れる。
二年後は高く売れるか不明
二年後だと入居時期と売却時期を合わせるのが難しい
売却時期が指定だと安く買い叩かれる

[4139: 通りがかりさん]

>>4136 匿名さん

>>4136
今の所有物件を売らなくてもここを購入できるのなら、慌てて売る必要は全くないと思います。
今後弱含みだけど、大きく値下がりする要素はないし、その間の賃貸の費用もバカになりません。住み続けて残債減らした方が、結局得するでしょう。
売らなきゃ買えないのなら、4138さんが言うように、余裕を持って早めに売り始めた方がいいでしょうね。

[4140: 匿名さん]

>>4139 通りがかりさん

住宅ローンのダブルローンは、高収入ならくめるの？

[4141: 匿名さん]

>>4136 匿名さん
場所による
新駅近くなんで２年後でも問題なしかな

[4142: 匿名さん]

>>4135
つまり、売価は今の基準に直したのに

地代はいったいいつの時代の利率だ！

みたいな？

[4143: 匿名さん]

>>4140 ダブルローンは公式には組めません
銀行により、今を売って完済する約束で
次を組めるだけです

ただし、銀行により、実際に売ったかの
追跡調査はしません。

つまり、実際に、売れるまでダブルローンに
なります。
もちろん、両方支払いが発生するんで、
注意。

[4144: 匿名さん]

>>4143
もちろん、今の物件と違う銀行でローンを
組む必要があります。

[4145: 購入検討中さん]

>>4143
返済能力の範囲内なら少なくともセカンドローンなら組めますよ。金利も同じ。
みずほやりそななら、人により、一時的なファーストのダブりも相談に乗ってくれます。
もちろん返済能力次第ですが。
フラットなら、売却対象物件の媒介契約を示せば全く問題なし。１年以内に売る約束で。

[4147: 匿名さん]

>>4146 匿名さん

クラッシィハウス神田美土代は築2年の築浅中古物件ですよ。売りあればすぐに入居できるかと。

[4148: 匿名さん]

築2年の所有権マンションの値付けがその程度で、それでも簡単には売れない。
このあたりの相場（というか大手町5分だからここよりは相場的に高そうだが）がその程度だと認識されてる、ということを示しているだけだと思うけどね。市況的に高騰してると言われる今ですら。

[4149: 匿名さん]

>>4148
コーポラティブにも、かかわらず
瞬間蒸発してる部屋もあります。

[4150: 匿名さん]

>>4148
ここと比較したいわやわだけど
どれがタワー、もしくは、大規模物件？