アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[4051: 匿名さん]

マンション購入に限っていえば、妥協しない方がいいと思う。ローンを組んで買うなら特に。
何か引っかかるところがあるなら慎重になった方がいい。
買わなくてする後悔なんてたいしたことないけど、買ってする後悔は逃げ場がないよ。

[4052: 匿名さん]

>>4050
賃貸もまた、選択のひとつ

[4053: 匿名さん]

個人的には、
どこかでは妥協しないと結婚も
マンション購入も
出来ないと感じてる

その妥協が納得できるかが重要

湾岸なんて興味ないけど
試しに申し込んだらシティタワー品川
当たった例もあるわけだし
妥協したから幸福になることもある

[4054: 匿名さん]

ところで年収450さんはまだ検討してるのかな？

[4056: 匿名さん]

>>4053 匿名さん

シティタワー品川は平均ばいりつ10倍だよ。試しに申し込んだレベルのひとは当たらない。

[4057: 匿名さん]

お、ラウンジで勉強させると言い放った450さん元気ですかね。贈与でも受けて買えるようになったかな？
そもそも見込み客600組には入ってなさそうだけど。

[4058: 匿名さん]

いや、10～20人に一人は確実に当たってる訳で

運に動機は関係ないですから
試しに申し込んでも当たる人には当たるんです

[4059: 匿名さん]

>>4033
わくわくしない理由を自己分析して
納得できないなら買わない方が方が良いかと。

[4060: 匿名さん]

シティタワー品川の頃はまだ、つみたて君20倍があった。だから倍率は計算上、大きくなった。

[4061: 匿名さん]

>>4060 匿名さん

で何がいいたいの？

[4062: 匿名さん]

>>4061 匿名さん

つみたて君がある頃は良かったね。

[4063: 匿名さん]

18歳ではじめて一人暮らしをしたとき、部屋を決めてすごくわくわくしたなぁ。
家賃7万円でキッチンが廊下についてるようなアパートだったけど、日当たりだけはすごいよかった。
わくわくするようなところに住みたいっていうのはなんかわかる気がする。

[4064: 匿名さん]

ワクワクするところに住みたいじゃあなく、引っ越しはワクワクする。

[4065: 匿名さん]

部屋が狭いとか駅からちょっと歩くとか仕様は妥協してもそのうち慣れるから構わないと思う
騒音と日照は慣れるということはない。むしろ鬱になりかねない。あと治安。
この3つだけは妥協しない方がいい

[4066: 匿名さん]

騒音も日当たりも慣れる。治安は悪くない。

[4067: 匿名さん]

>>4065
タワーで日当たり、と言うのが違和感あったので。
タワーの場合は良すぎて鬱になることもあるのでタワー初心者はご注意を。

[4068: 匿名さん]

南向きなんて暑くて地獄だよ。日当たり良かったら。

[4069: 匿名さん]

うん
ここはFix窓ないから、まだマシだろうけど、
ベランダあまり幅広くないからね

[4070: 匿名さん]

>>4066
どうぞ
http://komachi.yomiuri.co.jp/t/2011/0221/388648.htm

[4071: 匿名さん]

南側中部屋は風も通らないだろうから、要注意。

[4072: 匿名さん]

慣れる、慣れる、ってMじゃないので大金払って苦難の道を選びたくはありません。

[4073: 匿名さん]

東は日が当たらずにダメ、南は風通しがダメ、西は西日がダメ、北は日が当たらずにダメ、どこ買えばいいねん

[4074: 匿名さん]

じゃ千葉か埼玉へどうぞ。南向き選べるよ。タワーも幕張のほうはあるかな？

[4075: 匿名さん]

日照と通風はセットで考えたほうがいいです。風が通らないのに日が射すのは考えものですね。
ある程度庇が長いと、冬にはたくさん日が射して夏にはわずかになります。
ここはダイレクトサッシではなくてぐるっと庇があるので、タワマンにありがちな直射日光問題は起きないですよ。

[4076: 匿名さん]

ここはサッシにLOW-Eを使ってないから、暑さ寒さは余計に室内へ伝わる。

[4077: 匿名さん]

だからここ買うのやめなよ。

[4078: 匿名さん]

ベランダの日当たりがよくて室内が明るくただし西日は射さず風通しのいい部屋が理想
そんな部屋いくらでもありますよ

[4079: 購入検討中さん]

木造戸建てと都心マンションの部屋選びの基準は全く違う。こと陽当りに関しては、高層階では逆と考えるべきと言ってもいいくらい。
隙間風が吹く安普請の地べた界隈と比較されても・・・

[4080: 匿名さん]

>>4079
http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q1183304336
どうぞ

[4081: 匿名さん]

南側中部屋は風も通らないだろうから、要注意。

[4082: 匿名さん]

西側中住戸だって同じこと。

[4083: 匿名さん]

もとは「通風に配慮して」吹き抜けのある構造にするはずで、この点が評価されてスターツ案が選ばれたのにね。
今さら言っても仕方がないことだけど。
南側中住戸は夏は地獄かもね。

[4084: 匿名さん]

大通りや高速の排気ガスや、電車含めた騒音エリアなのに窓開けて風入れたいのか。

[4085: 匿名さん]

今住んでいる部屋が南東の角で、南北と東の3方向に窓があって風通しがとてもいい。
ここに住んではじめてマンションに風通しが重要だってことがわかった。

[4086: 匿名さん]

騒音があるのでとてもじゃないけど窓は開けららません。通気口頼りです。
その通気口についているフィルターはあっという間に真っ黒になりますよ。
都心の、幹線道路沿いに住むというのはそういうことです。

[4087: 匿名さん]

>>4080 匿名さん
地べたやんけ

[4088: 匿名さん]

湾岸高層階で風通しなんてスレで書いたら笑われるよ。風通しなんて書くのは低層住民。エアコン使えとレスされる。

[4089: 匿名さん]

だからさ、春も夏も秋も冬もまったく窓を開けられない環境に住むことに納得できるかどうかなんだよ。
共働きで忙しくて子どももそこそこ大きくて昼間は学校や習い事で家にいないっていう状態なら気にならないだろうし、専業主婦で赤ちゃんとのんびりしたいって人にはつらいかもね、ってだけのことだよ。

[4090: 匿名さん]

湾岸でないし

[4091: 匿名さん]

24時間換気だから窓開ける必要あるの？
ここら辺は夜と休日は意外と静かだよ、近くに住んだことあればわかるはず。

[4092: 匿名さん]

ネガが湧いてきた。騒音が我慢できないひとはここ検討しないでしょ。

[4093: 匿名さん]

モデルルームで休日しかいってませんが
騒音なかったので、平日そんなにうるさいの？
と思ってましたが
良く考えると、平日昼はうちに誰もいねーや

[4094: 匿名さん]

>>4092
日当たり、風通しかーらーの！
ネガティブキャンペーン

自分の一般論やググり知識で
待ってましたとばかり一般論総攻撃で
微笑ましいばかりです。

[4095: 匿名さん]

通風とか騒音とかが気になる人は買わなければいいし、気にならない人は買ったらいいのです。
ていうか窓閉めてれば騒音なんてないようなものでしょう。
それでも気になるような神経質な人は都心はどこも無理ですよ。

[4096: 匿名さん]

夕方から急にレス伸びてるね。

ネガ完全敗退か。

[4097: 匿名さん]

此の期に及んでネガとかポジとか意味あるのかな？倍率もたいしたことないのによっぽど暇なんだね。

[4098: 匿名さん]

窓を開けないと死んじゃうの？だったら郊外に住めば？

[4099: 匿名さん]

そうですね。ネガではなく、他人に敬意を払えない
単なる荒らしですね

[4100: 匿名さん]

千葉行こう。埼玉行けば。神奈川は新川崎とかオススメだが駅直結だから騒音がだめだ。やはり千葉か埼玉。

[4101: 匿名さん]

そうですね。ネガではなく、他人に敬意を払えない
単なる荒らしですね

[4102: 匿名さん]

パッシブデザインが流行っているのは冷房代の節約ということだけじゃなくて、その方が健康にいいとされているからだよ。
でも普通のオフィスで窓を開けられるところはまだ少ないから、家だけパッシブデザインでもあまり意味がないんじゃないかと思う。

[4103: 匿名さん]

今は24時間換気システムが義務化されているので通風がまったく得られなくて困る（クロスの内側に黒カビが出るとか）ということはないです。

[4104: 匿名さん]

まずは、汐留どうにかして、かつ
どのビルも冷房止めないと
夏の都内は灼熱なので
パッシブとか難しいなあ

[4105: 匿名さん]

換気と、人体に心地良い通気は、似て非なるものかも

[4106: 匿名さん]

このスレ面白いですね。もはやアルファグランデの評価を越えて、マンションの立地、間取り、事業スキームに関する意見交換の場になってますね。

[4107: 匿名さん]

一般論に反応すると
壮大な展開になるなあ

[4108: 匿名さん]

>>4104
「トーキョー・ウォール」っていうらしいですね。
あれがなければヒートアイランドも多少軽減されるはずなのに。

[4109: 匿名さん]

結論でた？
都内はダメなの？

[4110: 匿名さん]

都内でも採光と通風にすぐれたマンションはたくさんありますからね。
逆に、利便性重視のマンションもたくさんありますね。投資向けの物件なんてほとんどそうでしょう。

あとはそれぞれが何を求めるかです。議論して答えがでるような話じゃありません。

[4111: 匿名さん]

じゃ都内の採光と通風に優れたマンションを検討しなよ。さようなら、

[4112: 匿名さん]

ここを対象にする時点で何を重視するか自明

[4113: 匿名さん]

なんのための掲示板なんだか…

[4115: 匿名さん]

クラッシィハウスはまだ売れないんだね。何か理由があるのだろう。

[4116: 匿名]

ここの南側2LDKがほしかったら地代込みで8000万円くらいはかかりますからね
6500万円では同等以下のものしかないのは当然でしょう

[4117: 匿名さん]

上げていただいた３つのマンションは外観がパッとしなくてイマイチですよね

[4118: 匿名]

このあたりのマンションの外観でいうとパークタワーが一番好きだな。すっきりしているし、いかにも立派な建物って感じもする。
CGでしかわからないけど、ここも結構よさそうですよね。
お隣の区営住宅は完成予想図のとおりになるとしたら色が変だと思うけど。

[4119: 匿名]

>>4118
これね。
ほんとにこんなカラフルな感じにしちゃうんだろうか。

[4120: 匿名さん]

詳しい方々が沢山いらしゃるようなので教えて下さい。売れ残り１件の新築の部屋、入居前(まだ建設中)でも値引き交渉は可能ですか？１つの部屋の為に、MRや人件費、広告費、を考えると売主も早く売ってしまいたくはないですかね。

[4121: 購入検討中さん]

>>4120
物件にもよりますが、大手デベのものであれば１００％無理ですね。竣工後十の単位で売れ残ってでもいない限り。

[4122: 匿名さん]

野村は値引きしてパッと売ってしますようです。

[4123: 匿名さん]

>>4120
素人に値引きして売ると
その前に正規で買った人から文句がでます。
なので、値引きして処分する場合は
プロ業者に売ります

[4124: 匿名さん]

>>4116
地代こみ8000の意味がわかりません
70年分先払いされますか？

[4125: 匿名さん]

>>4120
スレチだけども・・・
言うのはタダ、応じるかどうかは相手次第
値引く際の最低限のマナーってほどでもないけど、
「幾らだったら即決します」って伝え方のほうが相手もノリやすい
もちろん条件が出たら約束は守るようにね！

[4126: 匿名さん]

>>4119
周りが灰色基調なんで、街が
明るくなるね。

[4127: 匿名]

分割払いを一括払いに換算するときには利率に応じたライプニッツ係数などを用います。
この換算さえ正しければ、分割払いだろうと一括払いだろうと経済的には同じことです。
もちろん、数年後に転売するときにも転売価格に反映されることになります。

[4128: 匿名さん]

>>4120 です
スレチですが、みなさまご回答下さりありがとうございました。勉強になります

[4129: 匿名]

賃料がこなれてきたら賃貸で住みたいな
7年後が狙い目でしょうか？

[4131: 匿名さん]

また日当たりですか。好きですね。売れ残りはやめたほうがいいよ。

[4132: 匿名さん]

>>4127 匿名さん
得意になって数学ひけらかすのはよいけど
分割払いでなく
借地だよ。賃料。
ランニングコスト。

そうでないと、以下おかしなことに。

月17万のフル賃貸の人は6000万の物件に分割払いで、すんでることになる

土地つきでもローン借りて買った時点で
7000万の物件が利率により7000-8000万の物件になる

管理費が高い6000万の物件は、7000万扱いになる

土地がないから二割引、のが、まだ納得できる。

[4133: 匿名さん]

>>4127
CT品川など、テイシャク物件の実際の
地代や売値つかって、その論理が証明されれば、
信じますよ

実際には、そうなってないですから。
座学は値段つけの参考にはなりますが
実際の売値や買値や値ごろ感には
まったく関係ありません。
あなたは、経済学的ではありますが
商業的ではないので実際には儲からなそうですね。

[4135: 匿名]

>>4132
千代田区の土地は利回り約2%で貸付け、民間の土地は権利金方式、というのがこの物件です。利回り2%で70年も借りたら総支払額は当然土地代よりも高くなりますが、それを現在価値に引き直す（利息分を割引く）必要があると言っているだけです。全然特別な話ではありません。

もしもわかりにくいようでしたら、前スレをはじめから読んでみることをオススメします。定借が土地付の7掛けとか8掛けとか言われているのは、この計算によるもので、割合の違いは土地代と建物代の割合や借地権の存続期間の違いによるものです。

[4136: 匿名さん]

今含み益があるマンションに住んでいて、こちらは２年後に入居らしいのですが、売って賃貸で行くか２年後に売るか迷ってます。
こちらのマンション、同じような境遇の方が多そうな気がするのですが、皆さんはどうされますか？

[4137: 匿名]

千代田区所有地も民有地と同じように権利金方式にしたらすっきりするのに。
はじめは「中堅所得者が購入可能な限度の額」ってことだったから分譲時の支払額を引き下げるために分割払いにしたんだろうけど、わかりにくくなっただけのような気がする。

[4138: 匿名さん]

>>4136 匿名さん

売って賃貸がいいと思います。
理由は今は高く売れる。
二年後は高く売れるか不明
二年後だと入居時期と売却時期を合わせるのが難しい
売却時期が指定だと安く買い叩かれる

[4139: 通りがかりさん]

>>4136 匿名さん

>>4136
今の所有物件を売らなくてもここを購入できるのなら、慌てて売る必要は全くないと思います。
今後弱含みだけど、大きく値下がりする要素はないし、その間の賃貸の費用もバカになりません。住み続けて残債減らした方が、結局得するでしょう。
売らなきゃ買えないのなら、4138さんが言うように、余裕を持って早めに売り始めた方がいいでしょうね。

[4140: 匿名さん]

>>4139 通りがかりさん

住宅ローンのダブルローンは、高収入ならくめるの？

[4141: 匿名さん]

>>4136 匿名さん
場所による
新駅近くなんで２年後でも問題なしかな

[4142: 匿名さん]

>>4135
つまり、売価は今の基準に直したのに

地代はいったいいつの時代の利率だ！

みたいな？

[4143: 匿名さん]

>>4140 ダブルローンは公式には組めません
銀行により、今を売って完済する約束で
次を組めるだけです

ただし、銀行により、実際に売ったかの
追跡調査はしません。

つまり、実際に、売れるまでダブルローンに
なります。
もちろん、両方支払いが発生するんで、
注意。

[4144: 匿名さん]

>>4143
もちろん、今の物件と違う銀行でローンを
組む必要があります。

[4145: 購入検討中さん]

>>4143
返済能力の範囲内なら少なくともセカンドローンなら組めますよ。金利も同じ。
みずほやりそななら、人により、一時的なファーストのダブりも相談に乗ってくれます。
もちろん返済能力次第ですが。
フラットなら、売却対象物件の媒介契約を示せば全く問題なし。１年以内に売る約束で。

[4147: 匿名さん]

>>4146 匿名さん

クラッシィハウス神田美土代は築2年の築浅中古物件ですよ。売りあればすぐに入居できるかと。

[4148: 匿名さん]

築2年の所有権マンションの値付けがその程度で、それでも簡単には売れない。
このあたりの相場（というか大手町5分だからここよりは相場的に高そうだが）がその程度だと認識されてる、ということを示しているだけだと思うけどね。市況的に高騰してると言われる今ですら。

[4149: 匿名さん]

>>4148
コーポラティブにも、かかわらず
瞬間蒸発してる部屋もあります。

[4150: 匿名さん]

>>4148
ここと比較したいわやわだけど
どれがタワー、もしくは、大規模物件？