アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[4001: 匿名さん]

東松下町が「発展」ていうのになんか違和感がある。
昔はここに人が住んでいて小学校もあったけど、どんどん人が住まなくなって雑居ビルばかりになって焦った千代田区が考えた政策が区営住宅棟＋民間住宅棟です。
区営住宅棟は高齢者と母子世帯・障がい者世帯が多いと思う。
郊外の原っぱに宅地を造成するのとは全然状況が違います。
地価は上がりきっているので土地利用の高度化以外にはコミュニティを維持する方法がなかったということです。

[4002: 購入検討中さん]

なんつうか、出来上がった評価の高い
便利の良い街もよいですが
雑然とした未発達な街が変わっていくのを
見るのも良いもんですよ。

あと、特定の街のネガはそこで
生まれ育った人にはカチンとくるので
止めた方が良いですよ。

[4003: 匿名さん]

ライフから配達料払って届けてもらうのお。郊外の駅遠マンションみたい。

[4004: 匿名さん]

同じ千代田区でも利便性がそれほど良くはない番町が発展しこの辺りは利便性は良いけど発展していない
東京の人口ももうそれほど増えないしこれから発展ていうのはよほどのことがないと難しそう

[4005: 匿名さん]

小学校の跡地に建てたマンションの唯一の欠点は小学校が遠いことだと思います。
ワテラスも状況は同じですが、あちらは私立小に通う子が多いのでしょう。
こちらはどうでしょうかね。千代田小学区ですが和泉小に通う子もいるでしょうね。

[4006: 匿名さん]

それにしてもスレを繰越しなくなってからの4000レス越え物件は凄まじいですな。注目度ダントツでしょう。
ネガ、ポジ入り乱れてますが、凄いの一言

[4007: 匿名さん]

今郊外の原っぱに宅地つくっても
過疎化するんでないかな。

[4008: 匿名さん]

ここは未発達ではないでしょう。雑居ビルが、既にたくさん建っているのですから。

[4009: 匿名さん]

>>4003
ライフの配達料は安いんです。
米やら水やら毎日届けてもらっても1ヶ月216円です。

[4010: 匿名さん]

地価が安い地域に企業を誘致したり鉄道が通ったりして発展するような典型的な状況にはなりようがないですよね。
すでに雑居ビルに取り囲まれた地域ですから。
再開発がどこまでできるかですが、そう簡単ではないでしょうね。

[4011: 匿名さん]

練塀町の例もあるので今後の発展（というか再開発）がないとは言えないと思います。
ただ、練塀町でパークタワーが憂き目に遭っているのように、ここでも日照や眺望に影響する開発がないとはいえないということですね。

[4012: 匿名さん]

確かにタワーとしては低いですから。。

[4013: 匿名さん]

そう考えると、すでに眺望気にしなくてよい東低層は安くてお奨め
将来的に悪くなりようがない

[4014: 匿名さん]

将来の開発を気にする。
なんて贅沢な悩み。

[4015: 匿名さん]

練塀町の再開発エリアはビルですらなかったからね。ダイビルとかヨドバシとかの再開発のときに完全に取り残されちゃったエリアだから。

[4016: 匿名さん]

なんか最近レスの伸びが早くなりましたね。
今までは８割近くが２２５万信者かネガレスでしたが、今では半々ぐらいでしょうか。

[4017: 匿名さん]

贅沢な悩みっていうか、日照を気にする人は普通に南側の土地利用状況を確認しますよね。
駐車場が並んでいたりするといつ開発が始まるかわからないってことですから。
小伝馬町の物件みたいに南側が公園だと安心なのでかなり価値は高くなりますね。

[4018: 匿名さん]

まぁ市街地のマンションを買うっていうのは日照が遮られるリスクを取るってことですから仕方がないです。
永続的に日照が保証されるマンションなんて限られてますからね。

[4019: 匿名さん]

開発余地のある側の部屋を買うのは賭けですね

[4020: 購入検討中さん]

チラホラ、景気が悪いのになぜ都心マンションが下がらない？という疑問が出てますが、日本の財政事情が一番の理由でしょうね。皆さん、本能的にインフレヘッジに走ってるんだと思います。
さすがここまで財政が悪化すると、インフレにしてファイナンスする以外、解決策は思い浮かびませんもの。大きな声では言えないものの、政府関係者も皆分かってると思います。
三菱が国債入札資格返上というニュースが流れましたが、いよいよかの感が強いですね。国債が売れなくなったらベースマネーをさらに膨らませるしか予算を賄う方法はありません。
働いている人は給料も上がるから何とかなるでしょうが、年金生活者は悲惨なことになりかねない。
建築費高騰による価格上昇は収まるかもしれませんが、日本の財政事情からは、一部の希少な財に対してのみ資金が流入する状況は避けられないと思います。
都心物件のみが高騰するという構図が見えます。いよいよ本当に狼がやって来てしまいそうですね。

[4021: 匿名さん]

ここの南側は？

[4022: 匿名さん]

>>4021 匿名さん
現地、見に行ってないですか?雑居ビルですョ

[4023: 匿名さん]

物価指数を２%上げることさえ出来ずにいるのに、インフレにしようなんて夢物語。

[4024: 匿名さん]

>>4021
開発の余地はあると思いますよ。
なにせこんな感じなので。

[4025: 匿名さん]

上から見ても雑居ビルだらけですね。当たり前ですが。

[4026: 匿名さん]

今回の再開発でも、小学校跡地の西側の雑居ビルすべてと、北側の雑居ビルのほとんどが組合に加入していますから、雑居ビルだから大丈夫ということにはならないですね。
練塀町も時間はかかりましたが南側の角を除くすべての土地所有者の合意を取り付けたわけですしね。
でもそんなことを気にしていたらどこのマンションも買えないですよ。この国の市街地はどこもそうやってマンションを建てて来たわけですから。

[4027: 匿名さん]

木造の二階建て住宅も見えますね。
すごいなぁ。お年寄りが住んでらっしゃるのかしら。
工事はうるさいだろうし日当たりも悪くなるしちょっとお気の毒です。

[4028: 購入検討中さん]

>>4023
財政再建を目指しながらのインフレ率コントロールと、それを諦めてしまったときの避けられないインフレ発生は、全く別のものです。

[4029: 匿名さん]

いえ、将来的な計画のことかと

[4030: 匿名さん]

>>4027 匿名さん
いや、今でも十分すぎるほど陽当たりが悪いので、文句なんて言わないでしょう

[4032: 匿名さん]

そりゃ財政破綻すれば自動的にハイパーインフレが起こるだろうけど、その時は日本の産業とかあらゆることが終焉を迎えて衰退しているときだから考えてもしょうがない。
年金暮らしか企業勤めかとかいう問題ではない。

[4033: 匿名さん]

完全に素人の考えなのですが、単純に、ワテラスに住むってなったらわくわくする気がします。
少し古くなっているとはいえタイムズタワーを買ったとなると嬉しさがこみ上げてくる気がする。
で、待ちに待った「アルファグランデ千桜タワー」なんだけど、なんかわくわくしない。なんでかよくわからないんだけど。
マンションの魅力って、立地とか共用施設とか眺望とか以外にもなにかあるような気がする。
独り言すみません。でも気になったので。
借地だからなのか、千代田区が「中堅所得者」をうたってるからなのか、なんなのかよくわからないんだけど。

[4034: 匿名さん]

>>4033

お隣に並んで建つのが区民住宅ではなくて普通のマンションなら、ワクワクできたのでは。

[4035: 匿名さん]

>>4033
なにか妥協しているからじゃない？
御茶ノ水のあたりがよかった、とか、まいばすけっとじゃなくて普通のスーパーのあるところに住みたい、とか。
あとは隣の芝生が青く見えているだけか。

妥協して結婚して幸せになるひともいるのでよく考えてください。

[4036: 匿名さん]

>>4034
「区営住宅」ね。
区民住宅は中堅所得者向け、区営住宅は低所得者向け。
（ちなみにこのアルファグランデも建前上は中堅所得者向け）

[4037: 匿名さん]

きっとマンションが立った後の環境が想像できないから。完成したらワクワクするようになる。

[4038: 匿名さん]

逆に妥協して結婚して直ぐに離婚する人たちもいますが。

[4039: 匿名さん]

つまり想像力がない。

[4040: 匿名さん]

>>4037
これはあると思う。
たしかに周辺は古い雑居ビルばかりで雰囲気がいいとはいえないけど、このマンションが建って広場も整備されたらずいぶん変わると思う。
完成したマンションを見たらわくわくくるのでは？

[4041: 匿名さん]

>>4038

妥協できなくて婚期を逃して後悔する人もいます。

[4042: 匿名さん]

マンション契約した後に、完成前からブルーになる人達もいるっていいますね。

[4043: 匿名さん]

区営住宅が隣にあってワクワクねぇ

[4044: 購入検討中さん]

>>4032
いや、円安でむしろ企業は生き返る。困るのは、年金生活者と低スキル労働者。
あらゆる産業が終焉なんて、何も考えてない情緒的発言としか言いようがない。

[4045: 匿名さん]

>>4041 匿名さん

その人がもし妥協して結婚してたとしても幸せになれた保証は無し。

[4046: 匿名さん]

賃貸アパートに引っ越ししたとき、かなり昔だが、新しい環境でウキウキしたよね。

[4047: 匿名さん]

区民住宅も区営住宅も縁がなかったけど、これからは区営住民さんと隣人同士か。

[4048: 匿名さん]

マンションでなくて結婚の話だが
妥協を納得して結婚したほうが
理想の相手と結婚するより
別れる率は低い。

期待値が高い方が、それが裏切られたときの
リカバリが難しいから。

あくまで、カップルの話。

[4049: 匿名さん]

理想の相手で思い出した最近おもろかった投資の話
さすが、CEO
http://s.ameblo.jp/keichasopp/entry-11072980612.html

[4050: 匿名さん]

結婚しない男女も増えている。

[4051: 匿名さん]

マンション購入に限っていえば、妥協しない方がいいと思う。ローンを組んで買うなら特に。
何か引っかかるところがあるなら慎重になった方がいい。
買わなくてする後悔なんてたいしたことないけど、買ってする後悔は逃げ場がないよ。

[4052: 匿名さん]

>>4050
賃貸もまた、選択のひとつ

[4053: 匿名さん]

個人的には、
どこかでは妥協しないと結婚も
マンション購入も
出来ないと感じてる

その妥協が納得できるかが重要

湾岸なんて興味ないけど
試しに申し込んだらシティタワー品川
当たった例もあるわけだし
妥協したから幸福になることもある

[4054: 匿名さん]

ところで年収450さんはまだ検討してるのかな？

[4056: 匿名さん]

>>4053 匿名さん

シティタワー品川は平均ばいりつ10倍だよ。試しに申し込んだレベルのひとは当たらない。

[4057: 匿名さん]

お、ラウンジで勉強させると言い放った450さん元気ですかね。贈与でも受けて買えるようになったかな？
そもそも見込み客600組には入ってなさそうだけど。

[4058: 匿名さん]

いや、10～20人に一人は確実に当たってる訳で

運に動機は関係ないですから
試しに申し込んでも当たる人には当たるんです

[4059: 匿名さん]

>>4033
わくわくしない理由を自己分析して
納得できないなら買わない方が方が良いかと。

[4060: 匿名さん]

シティタワー品川の頃はまだ、つみたて君20倍があった。だから倍率は計算上、大きくなった。

[4061: 匿名さん]

>>4060 匿名さん

で何がいいたいの？

[4062: 匿名さん]

>>4061 匿名さん

つみたて君がある頃は良かったね。

[4063: 匿名さん]

18歳ではじめて一人暮らしをしたとき、部屋を決めてすごくわくわくしたなぁ。
家賃7万円でキッチンが廊下についてるようなアパートだったけど、日当たりだけはすごいよかった。
わくわくするようなところに住みたいっていうのはなんかわかる気がする。

[4064: 匿名さん]

ワクワクするところに住みたいじゃあなく、引っ越しはワクワクする。

[4065: 匿名さん]

部屋が狭いとか駅からちょっと歩くとか仕様は妥協してもそのうち慣れるから構わないと思う
騒音と日照は慣れるということはない。むしろ鬱になりかねない。あと治安。
この3つだけは妥協しない方がいい

[4066: 匿名さん]

騒音も日当たりも慣れる。治安は悪くない。

[4067: 匿名さん]

>>4065
タワーで日当たり、と言うのが違和感あったので。
タワーの場合は良すぎて鬱になることもあるのでタワー初心者はご注意を。

[4068: 匿名さん]

南向きなんて暑くて地獄だよ。日当たり良かったら。

[4069: 匿名さん]

うん
ここはFix窓ないから、まだマシだろうけど、
ベランダあまり幅広くないからね

[4070: 匿名さん]

>>4066
どうぞ
http://komachi.yomiuri.co.jp/t/2011/0221/388648.htm

[4071: 匿名さん]

南側中部屋は風も通らないだろうから、要注意。

[4072: 匿名さん]

慣れる、慣れる、ってMじゃないので大金払って苦難の道を選びたくはありません。

[4073: 匿名さん]

東は日が当たらずにダメ、南は風通しがダメ、西は西日がダメ、北は日が当たらずにダメ、どこ買えばいいねん

[4074: 匿名さん]

じゃ千葉か埼玉へどうぞ。南向き選べるよ。タワーも幕張のほうはあるかな？

[4075: 匿名さん]

日照と通風はセットで考えたほうがいいです。風が通らないのに日が射すのは考えものですね。
ある程度庇が長いと、冬にはたくさん日が射して夏にはわずかになります。
ここはダイレクトサッシではなくてぐるっと庇があるので、タワマンにありがちな直射日光問題は起きないですよ。

[4076: 匿名さん]

ここはサッシにLOW-Eを使ってないから、暑さ寒さは余計に室内へ伝わる。

[4077: 匿名さん]

だからここ買うのやめなよ。

[4078: 匿名さん]

ベランダの日当たりがよくて室内が明るくただし西日は射さず風通しのいい部屋が理想
そんな部屋いくらでもありますよ

[4079: 購入検討中さん]

木造戸建てと都心マンションの部屋選びの基準は全く違う。こと陽当りに関しては、高層階では逆と考えるべきと言ってもいいくらい。
隙間風が吹く安普請の地べた界隈と比較されても・・・

[4080: 匿名さん]

>>4079
http://m.chiebukuro.yahoo.co.jp/detail/q1183304336
どうぞ

[4081: 匿名さん]

南側中部屋は風も通らないだろうから、要注意。

[4082: 匿名さん]

西側中住戸だって同じこと。

[4083: 匿名さん]

もとは「通風に配慮して」吹き抜けのある構造にするはずで、この点が評価されてスターツ案が選ばれたのにね。
今さら言っても仕方がないことだけど。
南側中住戸は夏は地獄かもね。

[4084: 匿名さん]

大通りや高速の排気ガスや、電車含めた騒音エリアなのに窓開けて風入れたいのか。

[4085: 匿名さん]

今住んでいる部屋が南東の角で、南北と東の3方向に窓があって風通しがとてもいい。
ここに住んではじめてマンションに風通しが重要だってことがわかった。

[4086: 匿名さん]

騒音があるのでとてもじゃないけど窓は開けららません。通気口頼りです。
その通気口についているフィルターはあっという間に真っ黒になりますよ。
都心の、幹線道路沿いに住むというのはそういうことです。

[4087: 匿名さん]

>>4080 匿名さん
地べたやんけ

[4088: 匿名さん]

湾岸高層階で風通しなんてスレで書いたら笑われるよ。風通しなんて書くのは低層住民。エアコン使えとレスされる。

[4089: 匿名さん]

だからさ、春も夏も秋も冬もまったく窓を開けられない環境に住むことに納得できるかどうかなんだよ。
共働きで忙しくて子どももそこそこ大きくて昼間は学校や習い事で家にいないっていう状態なら気にならないだろうし、専業主婦で赤ちゃんとのんびりしたいって人にはつらいかもね、ってだけのことだよ。

[4090: 匿名さん]

湾岸でないし

[4091: 匿名さん]

24時間換気だから窓開ける必要あるの？
ここら辺は夜と休日は意外と静かだよ、近くに住んだことあればわかるはず。

[4092: 匿名さん]

ネガが湧いてきた。騒音が我慢できないひとはここ検討しないでしょ。

[4093: 匿名さん]

モデルルームで休日しかいってませんが
騒音なかったので、平日そんなにうるさいの？
と思ってましたが
良く考えると、平日昼はうちに誰もいねーや

[4094: 匿名さん]

>>4092
日当たり、風通しかーらーの！
ネガティブキャンペーン

自分の一般論やググり知識で
待ってましたとばかり一般論総攻撃で
微笑ましいばかりです。

[4095: 匿名さん]

通風とか騒音とかが気になる人は買わなければいいし、気にならない人は買ったらいいのです。
ていうか窓閉めてれば騒音なんてないようなものでしょう。
それでも気になるような神経質な人は都心はどこも無理ですよ。

[4096: 匿名さん]

夕方から急にレス伸びてるね。

ネガ完全敗退か。

[4097: 匿名さん]

此の期に及んでネガとかポジとか意味あるのかな？倍率もたいしたことないのによっぽど暇なんだね。

[4098: 匿名さん]

窓を開けないと死んじゃうの？だったら郊外に住めば？

[4099: 匿名さん]

そうですね。ネガではなく、他人に敬意を払えない
単なる荒らしですね

[4100: 匿名さん]

千葉行こう。埼玉行けば。神奈川は新川崎とかオススメだが駅直結だから騒音がだめだ。やはり千葉か埼玉。

[4101: 匿名さん]

そうですね。ネガではなく、他人に敬意を払えない
単なる荒らしですね

[4102: 匿名さん]

パッシブデザインが流行っているのは冷房代の節約ということだけじゃなくて、その方が健康にいいとされているからだよ。
でも普通のオフィスで窓を開けられるところはまだ少ないから、家だけパッシブデザインでもあまり意味がないんじゃないかと思う。

[4103: 匿名さん]

今は24時間換気システムが義務化されているので通風がまったく得られなくて困る（クロスの内側に黒カビが出るとか）ということはないです。

[4104: 匿名さん]

まずは、汐留どうにかして、かつ
どのビルも冷房止めないと
夏の都内は灼熱なので
パッシブとか難しいなあ

[4105: 匿名さん]

換気と、人体に心地良い通気は、似て非なるものかも

[4106: 匿名さん]

このスレ面白いですね。もはやアルファグランデの評価を越えて、マンションの立地、間取り、事業スキームに関する意見交換の場になってますね。

[4107: 匿名さん]

一般論に反応すると
壮大な展開になるなあ

[4108: 匿名さん]

>>4104
「トーキョー・ウォール」っていうらしいですね。
あれがなければヒートアイランドも多少軽減されるはずなのに。

[4109: 匿名さん]

結論でた？
都内はダメなの？

[4110: 匿名さん]

都内でも採光と通風にすぐれたマンションはたくさんありますからね。
逆に、利便性重視のマンションもたくさんありますね。投資向けの物件なんてほとんどそうでしょう。

あとはそれぞれが何を求めるかです。議論して答えがでるような話じゃありません。

[4111: 匿名さん]

じゃ都内の採光と通風に優れたマンションを検討しなよ。さようなら、

[4112: 匿名さん]

ここを対象にする時点で何を重視するか自明

[4113: 匿名さん]

なんのための掲示板なんだか…

[4115: 匿名さん]

クラッシィハウスはまだ売れないんだね。何か理由があるのだろう。

[4116: 匿名]

ここの南側2LDKがほしかったら地代込みで8000万円くらいはかかりますからね
6500万円では同等以下のものしかないのは当然でしょう

[4117: 匿名さん]

上げていただいた３つのマンションは外観がパッとしなくてイマイチですよね

[4118: 匿名]

このあたりのマンションの外観でいうとパークタワーが一番好きだな。すっきりしているし、いかにも立派な建物って感じもする。
CGでしかわからないけど、ここも結構よさそうですよね。
お隣の区営住宅は完成予想図のとおりになるとしたら色が変だと思うけど。

[4119: 匿名]

>>4118
これね。
ほんとにこんなカラフルな感じにしちゃうんだろうか。

[4120: 匿名さん]

詳しい方々が沢山いらしゃるようなので教えて下さい。売れ残り１件の新築の部屋、入居前(まだ建設中)でも値引き交渉は可能ですか？１つの部屋の為に、MRや人件費、広告費、を考えると売主も早く売ってしまいたくはないですかね。

[4121: 購入検討中さん]

>>4120
物件にもよりますが、大手デベのものであれば１００％無理ですね。竣工後十の単位で売れ残ってでもいない限り。

[4122: 匿名さん]

野村は値引きしてパッと売ってしますようです。

[4123: 匿名さん]

>>4120
素人に値引きして売ると
その前に正規で買った人から文句がでます。
なので、値引きして処分する場合は
プロ業者に売ります

[4124: 匿名さん]

>>4116
地代こみ8000の意味がわかりません
70年分先払いされますか？

[4125: 匿名さん]

>>4120
スレチだけども・・・
言うのはタダ、応じるかどうかは相手次第
値引く際の最低限のマナーってほどでもないけど、
「幾らだったら即決します」って伝え方のほうが相手もノリやすい
もちろん条件が出たら約束は守るようにね！

[4126: 匿名さん]

>>4119
周りが灰色基調なんで、街が
明るくなるね。

[4127: 匿名]

分割払いを一括払いに換算するときには利率に応じたライプニッツ係数などを用います。
この換算さえ正しければ、分割払いだろうと一括払いだろうと経済的には同じことです。
もちろん、数年後に転売するときにも転売価格に反映されることになります。

[4128: 匿名さん]

>>4120 です
スレチですが、みなさまご回答下さりありがとうございました。勉強になります

[4129: 匿名]

賃料がこなれてきたら賃貸で住みたいな
7年後が狙い目でしょうか？

[4131: 匿名さん]

また日当たりですか。好きですね。売れ残りはやめたほうがいいよ。

[4132: 匿名さん]

>>4127 匿名さん
得意になって数学ひけらかすのはよいけど
分割払いでなく
借地だよ。賃料。
ランニングコスト。

そうでないと、以下おかしなことに。

月17万のフル賃貸の人は6000万の物件に分割払いで、すんでることになる

土地つきでもローン借りて買った時点で
7000万の物件が利率により7000-8000万の物件になる

管理費が高い6000万の物件は、7000万扱いになる

土地がないから二割引、のが、まだ納得できる。

[4133: 匿名さん]

>>4127
CT品川など、テイシャク物件の実際の
地代や売値つかって、その論理が証明されれば、
信じますよ

実際には、そうなってないですから。
座学は値段つけの参考にはなりますが
実際の売値や買値や値ごろ感には
まったく関係ありません。
あなたは、経済学的ではありますが
商業的ではないので実際には儲からなそうですね。

[4135: 匿名]

>>4132
千代田区の土地は利回り約2%で貸付け、民間の土地は権利金方式、というのがこの物件です。利回り2%で70年も借りたら総支払額は当然土地代よりも高くなりますが、それを現在価値に引き直す（利息分を割引く）必要があると言っているだけです。全然特別な話ではありません。

もしもわかりにくいようでしたら、前スレをはじめから読んでみることをオススメします。定借が土地付の7掛けとか8掛けとか言われているのは、この計算によるもので、割合の違いは土地代と建物代の割合や借地権の存続期間の違いによるものです。

[4136: 匿名さん]

今含み益があるマンションに住んでいて、こちらは２年後に入居らしいのですが、売って賃貸で行くか２年後に売るか迷ってます。
こちらのマンション、同じような境遇の方が多そうな気がするのですが、皆さんはどうされますか？

[4137: 匿名]

千代田区所有地も民有地と同じように権利金方式にしたらすっきりするのに。
はじめは「中堅所得者が購入可能な限度の額」ってことだったから分譲時の支払額を引き下げるために分割払いにしたんだろうけど、わかりにくくなっただけのような気がする。

[4138: 匿名さん]

>>4136 匿名さん

売って賃貸がいいと思います。
理由は今は高く売れる。
二年後は高く売れるか不明
二年後だと入居時期と売却時期を合わせるのが難しい
売却時期が指定だと安く買い叩かれる

[4139: 通りがかりさん]

>>4136 匿名さん

>>4136
今の所有物件を売らなくてもここを購入できるのなら、慌てて売る必要は全くないと思います。
今後弱含みだけど、大きく値下がりする要素はないし、その間の賃貸の費用もバカになりません。住み続けて残債減らした方が、結局得するでしょう。
売らなきゃ買えないのなら、4138さんが言うように、余裕を持って早めに売り始めた方がいいでしょうね。

[4140: 匿名さん]

>>4139 通りがかりさん

住宅ローンのダブルローンは、高収入ならくめるの？

[4141: 匿名さん]

>>4136 匿名さん
場所による
新駅近くなんで２年後でも問題なしかな

[4142: 匿名さん]

>>4135
つまり、売価は今の基準に直したのに

地代はいったいいつの時代の利率だ！

みたいな？

[4143: 匿名さん]

>>4140 ダブルローンは公式には組めません
銀行により、今を売って完済する約束で
次を組めるだけです

ただし、銀行により、実際に売ったかの
追跡調査はしません。

つまり、実際に、売れるまでダブルローンに
なります。
もちろん、両方支払いが発生するんで、
注意。

[4144: 匿名さん]

>>4143
もちろん、今の物件と違う銀行でローンを
組む必要があります。

[4145: 購入検討中さん]

>>4143
返済能力の範囲内なら少なくともセカンドローンなら組めますよ。金利も同じ。
みずほやりそななら、人により、一時的なファーストのダブりも相談に乗ってくれます。
もちろん返済能力次第ですが。
フラットなら、売却対象物件の媒介契約を示せば全く問題なし。１年以内に売る約束で。

[4147: 匿名さん]

>>4146 匿名さん

クラッシィハウス神田美土代は築2年の築浅中古物件ですよ。売りあればすぐに入居できるかと。

[4148: 匿名さん]

築2年の所有権マンションの値付けがその程度で、それでも簡単には売れない。
このあたりの相場（というか大手町5分だからここよりは相場的に高そうだが）がその程度だと認識されてる、ということを示しているだけだと思うけどね。市況的に高騰してると言われる今ですら。

[4149: 匿名さん]

>>4148
コーポラティブにも、かかわらず
瞬間蒸発してる部屋もあります。

[4150: 匿名さん]

>>4148
ここと比較したいわやわだけど
どれがタワー、もしくは、大規模物件？

[4151: 匿名さん]

>.4150
タワーだけどたったの25階。
大規模だけど区営住宅と一体（家賃は？収入制限があるんだっけ？）。
そして定借。
ここが将来的にそれほどのプレミアムで取引されるとは私には思えない。
もちろんそう思うのは自由だが。

[4152: 匿名さん]

>>4151 いや、プレミアムかどうかは
ど～でもよくって、どれが200-300戸の
免震採用の駅近類似案件ですか？て
聞いているです。
話題のすり替えて
自分がいいたいことだけ言い捨てる
主義ですか？


なら、質問して申し訳なかったです。

[4153: 匿名さん]

>>4152
意味不明。
>話題のすり替えて
いつからそんな「話題」になった？（笑）

[4154: 匿名さん]

え～と、私が質問して、あなたが答えました。
たた、あなたは、
ここで、検討したいわけでなく
1、この物件は定期借地で区営住宅なのに、高すぎる！

というのを言いたいだけだと分かりました。
貴重なご意見、ありがとうございます！

[4155: スターツさんw]

こことの比較検討のために参考値で周辺中古情報を
書き込みするならわかりますが
ここではなく中古を買うこと、買わせること目的で
中古情報書き込むのは止めませんか？

スレ違いは荒れるもとです。

[4156: マンコミュファンさん]

スムログの内容が割りとこことリンクした内容で
興味深くオモロイので読むべし

[4157: 匿名さん]

スムログのどれ？リンクした内容のやつ見たいが沢山あるからどれかわからない。

[4158: マンコミュファンさん]

今は買い時か？バブル？
それでも買うとしたら？
https://www.sumu-log.com/archives/1955

比較？されてた川崎のマンションに関する記事
https://www.sumu-log.com/archives/1638

岩本町の名作マンション
https://www.sumu-log.com/archives/1888

も少し過去記事にもあったけど
取り敢えず目についたものを

[4159: 匿名]

このグラフがすべてだと思う
（スムログの「今は買い時か？」から引用）

それでも買いたい人は買ったらいいと思いますよ。

[4160: マンコミュファンさん]

>>4159
それ、この物件に限らずですよ。

それに、今「買う」必要のある人もいるのです。
そのための検討板ですよ。

[4161: 匿名さん]

>>4159 匿名さん

このグラフ意味ないですね。

[4162: 匿名さん]

>>4159 検討スレ全てに張り付ける必要あるかと。

[4163: 匿名さん]

>>4147 匿名さん
売り主さんの要望で、来年引き渡しになってますよ。
物件情報の詳細欄にかいてあります。

引き渡し時期からみで、近くにできるプラウドに住み替えなのかなって思ってます。

[4164: 匿名さん]

>>4158 マンコミュファンさん

川崎と千代田区比較されては、千代田区に失礼ですよw
同じ値段でも、住んだときの優越感と周りからの目線が全然違います。

[4165: 匿名]

千代田区に住んでいますが、優越感とかはないです。
行政サービスも申し分ないし、子どもの教育環境もとてもいいです。
総じて暮らしやすい街だと思いますよ。

[4166: 匿名]

>>4159
同じスムログから

[4167: 匿名さん]

マンションの値段そのものの推移も気になりますが、
ここは借地なので土地の価格推移も気になります。

リーマン以降、公示地価は横ばい傾向ですが、
これから上がってくれば、
当然千代田区への支払い地代も高くなりますよね？

[4168: 匿名]

一階の自動車整備工場は4t車の取扱いもあるのですね。別の地権者も「トラックからの搬出入を伴う商売」をすると書かれてますね。
地権者の数からいって、地権者住戸の多くは賃貸になるんでしょうね。

[4169: 匿名さん]

周りの目とか気にせんので優越感は求めないが
便利さは川崎のが上かな。

[4170: 匿名さん]

このﾈﾝｲﾘなネガティブは寧ろ関心するが
ポジもネガも新たなネタが欲しいとこ

スターツさん、販売まだぁ？

[4171: 匿名さん]

2%利率の地代が上がるときって
相当なバブルですねえ

[4172: 匿名さん]

>>4164 匿名さん
そうですね！
でも、港区のが千代田区より
周りの視線はもっと違いません？
スノッブ的には、白金台とか？
そのあたりと比較してみます？

[4173: 匿名さん]

>>4168 匿名さん
大きなトラックはお子さんには危ないですね
8階以上なんで音は心配なさそうですが

[4174: 匿名さん]

自動車工場なんだからトラックも整備できて当たり前でしょ。
でも、この立地で日常的にトラックを整備する人はいないと思うけどね(笑)
スーパーあるから搬入の作業は日常的にあるけど、それ心配してたら幹線道路沿いのマンションなんて住めないよ～

[4175: 匿名さん]

早く販売してほしい

[4176: 匿名さん]

手付金が払えるか微妙ですけど！

[4177: 匿名]

>>4171
利回り自体を変えるという意味ではなくて、土地価格が上がれば利回り2％で計算される地代額も当然に上がるということでしょうね。

[4178: 匿名さん]

住んでるところで優越感って人もいるんだろうが、そういう人ならなおさら気をつけた方がいい。
「千代田区に住んでる」で終わらない可能性もあることをね。

[4179: 匿名さん]

千代田区といっても番町と違って神田ですからね、港区の白金等とは比べられませんが、芝や港南位でしょうかw
ただ、大半は立地なんて詳しく知らないので、千代田区に住んで子育てが出来るステータスだけで買う価値は個人的にはあります。加えて駅近、免震、タワー、スーパー付きは完璧です。

[4181: 匿名さん]

派遣でも買えますか？

[4182: 匿名さん]

事務系なら難しいでしょうが
エンジニア系高技術者で年収900万とかだと
余裕で買えます

[4183: 匿名]

千代田区っていっても神田地区はほんとうにただの下町ですよ。
ステータスなんて思っている人はまずいないです。
お母さん方も気取った方は少なくてむしろ庶民的な方が多いです。
先代から永く住んでいる方と新しく越してきた方と両方いてバランスがよいかんじがするのが好きです。

[4184: 匿名さん]

現地に行き渋谷区民にはムリと思いしらされました。街も歩いてる人もおしゃれ度ゼロ。二度と近寄らないわ。

[4185: 匿名さん]

>>4184 匿名さん

街を歩いている人は、ほとんどがサラリーマンとか作業員とかなのでは？

[4186: 匿名さん]

>>4185 匿名さん
休日しかいってないんで、歩いてる人は皆無

[4187: 匿名さん]

>>4184
スノッブ系な方は、原宿とか麻布とか白金台とか
新興で高級住宅地を名乗る、
でも、値段が高いだけで決して品は良くないが
オサレで自意識の高い街が良いかと思います

[4188: 匿名さん]

東京カレンダー読んでそうな読者にはこの地域は合わないよ(笑)
そう言えば、渋谷区役所にもテイシャクのタワマン出来るらしいからそちらはどう？

[4189: 匿名さん]

>>4184
神田だから、おしゃれ感ゼロで済むけど
５分歩いてアキバいくと
おしゃれ感マイナスどころでない
清潔感どうにかして、て言う、
色々すごい方々が大勢
いらっしゃいますので、
是非ともお辞めくだされ、姫。

二度とここに近づかないのが身のためですぞ。

[4190: マンション検討中さん]

なんか色々噂はあったものの結局、中流層では買えない価格で販売開始となりそうですね。

[4191: 匿名さん]

大手町や丸の内に勤める千代田区の中流層はちゃんと買える値段になってますよ。

[4192: 匿名さん]

区営住宅隣接ということは、そこに入っている低所得者層がご近所となると考えると、そこそこの金出して住むに値する住環境とは言えないかもしれませんね。

[4193: マンション検討中さん]

要望書提出済みですが、営業さんから今後のスケジュールはまだ決まっていないと言われています。申込書提出やオプション説明会など情報お持ちの方いらっしゃいましたら教えていただけますか。

[4194: 匿名さん]

そういえば、年収300万世帯のおばさんどうしてるんだろ？
流石に諦めたかな？

[4195: 匿名さん]

普通タワマンてセキュリティがしっかりしていて、DMどかも入らないイメージなんだけど、ここはどうなんだろう？
今住んでるマンションが、毎日DM入りまくりで嫌になるんだけど

[4196: 匿名さん]

どうやってDM止めるの？無理じゃない？

[4197: 購入検討中さん]

>>4192
だったら、青山にも高輪にも住むべきでないことになる。

[4198: 匿名さん]

そりゃそうだよ。住むならビバリーヒルズ。

[4199: 匿名さん]

7月上旬に千代田区から申し込み開始と聞いてますよ。それ以上情報は要りますか？

[4200: 匿名さん]

販売開始が9月くらいに延びてくれたら嬉しいな～
迷っている物件のモデルルーム開始が9月なので！
どうしよう・・