アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3964: 匿名さん]

>>3955
建築費高騰はオリンピックまで続くのですよね？
オリンピック明けには、オリンピック後再開発も控えてますし
今高くて買い控えしてる人の潜在需要が吹き出る気がします。
なのに、新築は増える見込みありません。
少なくとも、6-7年は今の状態かやや上がるのも
十分あり得ることを考えると、そんなに待ってられない、人もいるでしょう。

今、高い高いと先送りしても
5年前にも同じことを言って買う機会を逃した人と
同じになる可能性も十分です。

[3965: 匿名さん]

>>3952 匿名さん
つまり、条件の違う

ワテラスと千桜 や
WCTとCT品川
の、坪価格平均を比較して
２割安い！と論じることは、
出来ないと言うことですね。

[3966: 匿名さん]

>>3964
需給バランスによる価格上昇・下落についてはおっしゃるとおりだと思いますよ。
ただ、建築費の高騰は一過性のものではないかと申し上げたまでです。

[3967: 匿名さん]

バブルのピーク期に不動産を取得した人は皆泣いていますが、ピークがいつかは誰にもわからなかったのです。
今が底値でないことは確かですが、ピークが5年後なのか10年後なのかは誰にもわかりません。

[3968: 匿名さん]

>>3966
ご返答ありがとうございます。
正直、建築費高騰と、その後の便乗値上げの
一時的、がいつまでに続くのか迷ってます。
来年再来年に落ち着けば良いのですが
3964みたいに、オリンピック後までだと
ちょっと待てないので。

そのあたり、詳しいかたいらっしゃいますか？

[3969: 匿名さん]

手付け何%ですか？

[3970: 匿名さん]

素人予測になっちゃうけど、団塊Jr.の不動産取得時期が過ぎたっていうのは大きいと思う
団塊の世代の相続が始まったらますます不動産があまるよね
これって地方や郊外だけの問題と思われがちなんだけど、千代田区は細分化された土地が多いし高齢者世帯がかなりの割合になってて空き家率も高いというのは事実だよ

[3971: マンション検討中さん]

バブル、バブルというけど、
比較して今の価格はかわいいものだよ

百恵さんの話もあったけど
1億の物件が弾ける直前は13億になってた訳だから
リーマンショック前なんて、それに比べれば微高
今の高騰も、原因はっきりしてるから
バブルとは言えないと思う

[3972: 匿名さん]

>>3970
経済学的には、人口ピーク層が50代になるときが
一番消費が上向くらしいですよ。
段階世代で立証済み。

貯まった小金で、買う余裕あるし
子供が独立して生活変わるので。
自分は団塊ジュニアですが、今42です。
10年後にボリュームゾーンで消費行動がおきます。
団塊ほど裕福ではないと思いますがね

[3973: スターツさんw]

>>3969 10%です。まかりませんよ。

[3974: 匿名さん]

相続した家に住むのはむしろ少数派では
相続を元手に、新しい家買うと思う

[3975: 匿名さん]

オリンピック起因の高騰は、2018で落ち着く説
ただし、そこからの仕入でマンションが立つのは早くて3年後
つまり、少なくとも5年は高騰基調

あと、オリンピック以外でも円安などで上がる可能性はある

[3976: 匿名さん]

>>3963 匿名さん

5年前8000万円が
いま都内某所で9000万円はイメージできます。
でも
5年前8000万円が
いま千葉某所で6000万円はイメージできません。
いま一般的にマンション高騰してるから千葉でもそんなに下がらないのでは？

査定方法だから現実とは乖離するのかな？

[3977: 匿名さん]

建築費が下がる頃には、さすがに消費税は上がってる

[3978: 匿名さん]

消費税が上がれば、景気は落ちる

[3979: 匿名さん]

>>3976
そうですね。柏なんかで8000万高額物件だと
120平米ごえで資材使うので
そんなに下がらないかもですね。
でも、4000万くらいの物件は、
普通に1000万くらいは下がってるケースが
ゴロゴロです。

[3980: 匿名さん]

このご時世、川崎駅前のマンションでも坪300超えらしいですからね。
そう考えると、借地権なことを割り引いてもこの立地を300～350で買えるのはお得な気がしますが。
所有権だからと言って川崎を選ぶ人なんているんですかね？

[3981: 匿名さん]

景気は良くないのに、不動産は上昇とは
こは。いかに。

[3982: 匿名さん]

>>3974
そりゃそうでしょう
その結果家があまるのですよ

[3983: 匿名さん]

>>3972 匿名さん

消費、がくせ者でね。住宅購入を50代でやろうとした人が少ないのは、団塊世代で立証済み。

[3984: 匿名さん]

>>3973 スターツさんwさん

まからんのかい

[3985: 匿名さん]

>>3980 匿名さん
それは、川崎五反田で一儲けした私に対する挑戦かw
川崎駅前は、ラゾーナ高騰後は下がりませんね。
交通、生活（買い物多様、物価安い）、
その他の利便性の割りに
イメージが悪かっただけなんで
本来のポテンシャルの評価となっただけですよ。
羽田空港アクセス考えれば
今後もそんなに下がらないでしょう。

[3986: 匿名さん]

>>3980
坪300で買えるのは陽の当たらない部屋だけどね

[3987: 匿名さん]

私はいわゆる団塊ジュニアよりも少し若い世代ですが、同世代の友人はすでに住宅を取得している人の方が多数派ですね。買う気がある人はという意味ですが。

[3988: 匿名さん]

>>3985 匿名さん

五反田も池田山とかの邸宅街はすごいけどね
美智子皇后の生家があったり。もうないのか。

[3989: 匿名さん]

家って10年は極端でも、25年もすれば買い換えるもんだと
思ってたなり。

[3990: 匿名さん]

>>3980 匿名さん

他エリアネガしても意味なし。

[3991: 匿名さん]

>>3985
昔の話ではなく、今入るとするとどっちかという話です。
パークタワー新川崎をはじめとするまだ価格がお手頃な川崎とこの物件を比較している人が多い気がします。
どちらもお得だという理由だと思いますが、どちらが将来性と住んだ時の満足度が上かといえばこっちかな。

[3992: 匿名さん]

>>3988
うちは、大崎よりでしたから。
池田山は、ぼぼ高輪台一画ですからね。

[3993: 匿名さん]

>>3991
川崎五反田立った自分も、今後を考えると、
都内が良いからここに、したわけで。
都内でまだ雑然としてて、
利便性や可能性の割りに評価低いとこが良いのです。

買い物そのほかはあとで発展すれば増えますが
線路や区はなかなかどうしょうもないもんで。

[3994: 匿名さん]

>>3991

お手頃、とお得とは別だから。土地無しで地代の高いここは、お得ではありません。

[3995: 匿名さん]

川崎とここを比べる？
ちょっと言ってる意味がわかりません

[3996: 匿名さん]

うん、特にお得ではない。
地代が分割払いだからその分が差し引かれているだけ。
本当にお得だったらもっと要望書殺到してますよ。

[3997: 匿名さん]

>>3993 匿名さん

発展すれば増えますがって、マクドは最近閉店したし、昔はピンクベアって安いスーパーがあったんですよ。

[3998: 匿名さん]

>>3992 匿名さん

確かに池田山は全く雰囲気違いますね。。

[3999: 匿名さん]

そういえばマックがなくなってドラッグストアになりましたね。
マックよりもドラッグストアの方が使うので別に構わないのですが。
秋葉原のマックがすぐ近くですし。

大型スーパーは見込めないでしょうね。
でも和泉町のライフの配達地域なのでまったく不便はないですよ。朝9時までに注文すれば、同じ日の12時30分から15時までの間に持ってきてくれます。肉も野菜もアイスクリームもなんでも。

[4000: 購入検討中さん]

マクドは今どこでも閉店気味ですな。
このタワーが立って、他の再開発被れば
需要が再発しますから、何か増える見込みありますよ。

[4001: 匿名さん]

東松下町が「発展」ていうのになんか違和感がある。
昔はここに人が住んでいて小学校もあったけど、どんどん人が住まなくなって雑居ビルばかりになって焦った千代田区が考えた政策が区営住宅棟＋民間住宅棟です。
区営住宅棟は高齢者と母子世帯・障がい者世帯が多いと思う。
郊外の原っぱに宅地を造成するのとは全然状況が違います。
地価は上がりきっているので土地利用の高度化以外にはコミュニティを維持する方法がなかったということです。

[4002: 購入検討中さん]

なんつうか、出来上がった評価の高い
便利の良い街もよいですが
雑然とした未発達な街が変わっていくのを
見るのも良いもんですよ。

あと、特定の街のネガはそこで
生まれ育った人にはカチンとくるので
止めた方が良いですよ。

[4003: 匿名さん]

ライフから配達料払って届けてもらうのお。郊外の駅遠マンションみたい。

[4004: 匿名さん]

同じ千代田区でも利便性がそれほど良くはない番町が発展しこの辺りは利便性は良いけど発展していない
東京の人口ももうそれほど増えないしこれから発展ていうのはよほどのことがないと難しそう

[4005: 匿名さん]

小学校の跡地に建てたマンションの唯一の欠点は小学校が遠いことだと思います。
ワテラスも状況は同じですが、あちらは私立小に通う子が多いのでしょう。
こちらはどうでしょうかね。千代田小学区ですが和泉小に通う子もいるでしょうね。

[4006: 匿名さん]

それにしてもスレを繰越しなくなってからの4000レス越え物件は凄まじいですな。注目度ダントツでしょう。
ネガ、ポジ入り乱れてますが、凄いの一言

[4007: 匿名さん]

今郊外の原っぱに宅地つくっても
過疎化するんでないかな。

[4008: 匿名さん]

ここは未発達ではないでしょう。雑居ビルが、既にたくさん建っているのですから。

[4009: 匿名さん]

>>4003
ライフの配達料は安いんです。
米やら水やら毎日届けてもらっても1ヶ月216円です。

[4010: 匿名さん]

地価が安い地域に企業を誘致したり鉄道が通ったりして発展するような典型的な状況にはなりようがないですよね。
すでに雑居ビルに取り囲まれた地域ですから。
再開発がどこまでできるかですが、そう簡単ではないでしょうね。

[4011: 匿名さん]

練塀町の例もあるので今後の発展（というか再開発）がないとは言えないと思います。
ただ、練塀町でパークタワーが憂き目に遭っているのように、ここでも日照や眺望に影響する開発がないとはいえないということですね。

[4012: 匿名さん]

確かにタワーとしては低いですから。。

[4013: 匿名さん]

そう考えると、すでに眺望気にしなくてよい東低層は安くてお奨め
将来的に悪くなりようがない