アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3902: 匿名さん]

安くなったというのは、ここ１～2週間の話でしょうか?
そうでないならば南側は安くなってないですよね。

[3903: eマンションさん]

ここ数日の話です。最新情報です。

[3904: 匿名さん]

南側中部屋は数百万単位で下がりましたよ

[3905: 匿名さん]

そうなんですか??
割引なんて話、全然知りませんでした

[3906: 匿名さん]

価格スレ情報はもう古いです。

[3907: 匿名さん]

対象住戸希望者にのみ、メール連絡いってるのかも。

[3908: 匿名さん]

ちなみに80は下がってないですよね??

[3909: スターツさんw]

角は下げてませんよ。
70iで300万程度ダウンですよ。

[3910: 匿名さん]

やはり連絡は無かったので80の値下げは無しですか・・
残念です

[3911: マンション検討中さん]

過去に再開発決まる前に
交通利便性の割りに
皆が避ける五反田や川崎かって、
何れも売るときは大幅アップしました。
ちなみに、買ったのはリーマン前ですがね。

ここも同じ匂い。

[3912: 匿名さん]

当初の価格レンジ対比ですが、南向き80は当初より上がってますね。南2Lと3Lが当初より下げた感じです。あと65Aが上がっていて、55K70Lが下がっている感じ。他はほぼ不変ですね。
2Lが千代田区も含めて要望が入っていないこと言ってました。もしかすると千代田区優先の部屋でも一般開放される可能性があるので、欲しい人は営業に言っておいたほうが良いかもしれません。

[3913: マンション検討中さん]

>>3864 匿名さん

物理的に論理的に考えて欲しいのですが
そこを地下に入れたら
そこと繋がる路線はどうする必要がありますか？
高架からリフトで地下にいれるわけないので
すくなくとも、数キロ先から傾斜つけて地下に向かう必要ありです。

[3914: 匿名さん]

定借の分析は、年数・地代に加えて、土地・建物割合も必要だよ。
土地が安い郊外なら、総額に占める土地部分の割合が小さいので、定借でも価格は小幅な下げ。
一方で土地代が高い都心では、その逆で価格が大きく下がる傾向にある。

[3915: 匿名さん]

逆に80は上がったのですか！！止めようかな・・
70Lは人気があるのに下げるなんて！

[3916: 匿名さん]

渋谷で地下にいれるために下北沢で電車を地下に入れる感じ

[3917: スターツさんw]

70iは要望のない部屋アルアルヨ

[3918: 匿名さん]

80は人気があるのかこの値段でも上がっているのにびっくりです、営業もここは抽選ですと言ってましたし。
70Lは上層だとスカイツリーが見えるのでお勧めですよね。ただ、65Aと斜め向かいになるのが少し気になりました。

[3919: 匿名さん]

70Iは間取り・価格的にみてそんなに魅力は無いですね。
たとえ300万円下がったとしても・・
それより80の値上げは超ショック！80の最上階である24階は1億近く？

[3921: 匿名さん]

>>3887
一期で完売、普通なんだ！
じゃあ、世の大半のマンションは、
普通に売れないマンションなんだね！

[3922: 匿名さん]

79I、しに部屋あるからなあ。。。

[3924: 買い替え検討中さん]

煽りには削除依頼で

[3925: 匿名さん]

よく考えて
ワテラスの２割安なら大歓迎

[3928: スターツさんと言われる前に言っておく]

ここは、新築でアトラスの二割引なのだから
別に高くはないのでは？
イメージや内装は御茶ノ水のが良いが中央線不便だし
交通利便性や免震はは明らかにこちらが上なので
あとは好みの問題かと。

[3929: 匿名さん]

高くないどころか、激安ですがね。。。

[3931: 匿名さん]

激安の格安です。
ここより安い土地付マンションなんてありません。
千代田区に納める地代がちょっと高いのが玉に瑕ですが、その価値はありますよ。
賃貸があるのもメリット、共用施設がないのもメリット、隣が区営住宅なのもメリットですし、ほとんどメリットしかありません。

[3932: 匿名さん]

何度も他の物件を紹介して欲しいと書き込む奴は一体なんなんだ？

[3933: 匿名さん]

>>3932
スレ移行依頼を出しました｡

[3934: 匿名さん]

キッズルーム、ジム、共用施設がナイ、と言われてますが、あるのが高級マンションだとは言い切れなく、むしろナイ方がいい(今、あるマンションに住んでいます。シアタールームなんて最初だけ)

[3935: 匿名さん]

そういったものがない代わりに、あるものが自動車整備工場(笑)

[3936: 匿名さん]

自動車整備工場も1Fにあると普段何かと便利かも(笑)

[3937: 空中族さん]

>>3932
別に本気で他の物件探しているわけではないでしょ。
「グダグダ欠点あげつらうなら、ここよりも良い物件を言ってみ、ほらないだろ。」、そう言いたいだけだと思いますが。
要は、このマンションに対するネガは、一般論をループさせているだけで、リスクを正しく評価する能力がない（頭が悪い）か、度胸がないということでしかありませんので。

あっ、別にのらえもんさんの悪口言ってるわけではありませんからね。
彼は、いい分析も多いと思いますよ。ただ、やはり湾岸、中所得者向けが得意分野で、都心やその他高級物件等の少しマーケットの異なるものの評価は得意でないですね。
定借の評価は所有権の７割とかいきなり言っちゃってるところなどでもそう感じました。
経済評論家で、「新築マンションは買ったとたん業社の利益上乗せ分２割が下がる。」などと、したり顔で言ってる人も同様ですかね。

[3939: 匿名さん]

>>3935
すみません、自動車整備工場のために
管理費払うのですか？違いますよね？

[3940: 匿名さん]

定借の評価は所有権の６～７割という専門家もいれば、８割という専門家もいて、本当に判断が難しいです。

> 新築マンションは買ったとたん業社の利益上乗せ分２割が下がる
→　一般論では正しいと思いますよ。
ただ、この数年のように不動産が上昇するなら中古でも下がりません。
逆に1990年代以降の何度かの不動産大暴落時は、
竣工後に３割以上安くなった物件も珍しくありませんでした。

不動産市況次第ですね。まだまだ上昇するか？　

[3941: 匿名さん]

>>3914

〉土地が安い郊外なら、
〉総額に占める土地部分の割合が小さいので、
〉定借でも価格は小幅な下げ。

この部分だけ見るとごもっともなですが
土地の安い郊外は建物割り合い大きい分
買った瞬間に売っても土地つきも土地なしも
下げ幅が大きいです。
下がった同士で比較するので、
下げ幅が小さく感じるだけな気がします。

[3942: 匿名さん]

>>3940
いや、一般論としても完全に間違いですよ。
物の値段を決めるのは需給であって、原価率や業者の利益云々は一切関係ありません。
高騰し過ぎた物件が大きく下がるのは、まさに需給の問題。

平常時の中古マンションの値段は、普通に完売した物件で築後間もない場合は、仲介手数料分と若干のお得感を出す程度の値引をすれば決まってしまいます。減価償却や新築保証の有無は、修繕積立一時金と相殺でです。
もちろん、倍率が付いたような人気物件であれば、当然ながら、上がることすらあります。

その後は、基本的に築後10年で13.5％、築後15年で21その後は％、築後20年で31％、以後1年経過するごとに2.5％加算するというのがマニュアルです。
業者間転売や企業倒産時の買い叩きじゃないんですから、業者が、中古になった途端に2割3割下がるのが普通るなどといったら笑い者になります。

[3943: 口コミ知りたいさん]

>>3942 匿名さん

何のマニュアル？
千葉の柏とか、多摩のほうとか築10年で40から50%下がってるよ。築10年13.5%と記載は、どのエリアのことで何のマニュアルなのか知りたいです。

[3944: 購入検討中さん]

仲介業者の査定マニュアルでしょ。

[3945: 匿名さん]

平常時の、って既に下落基調とも言われる現時点でも、平常時なのだろうか。

[3946: 匿名さん]

だから、郊外は下がるんですよ。
そこに住みたい需要が都内より低いから
だから、土地も安いんですよ。

ここは都内物件なんで、欠陥でもない限り
10年で50%になることは考えて難いです。

[3947: マンション検討中さん]

>>3946 匿名さん
1992～3年頃、1998～9年頃は都心マンションも大きく下がったよ

[3948: 匿名さん]

団塊ジュニア世代が家を買った後なので、マンション需要は減少傾向。
いまのマンション高を支えているのは建築費の高騰だから、それが落ち着けば当然マンション価格も一服するでしょうね。
マンション価格はここ数年で最も高くなっていますが、同時に、販売戸数はここ数年中で最低を更新していますから。

[3949: 匿名さん]

みんなが上がると思えば上がるし、下がると思えば下がる。
チューリップの球根と同じ。

[3950: 匿名さん]

その「みんな」が外国人で、将来の居住者が外国人だらけにならないことを願う。

[3951: 口コミ知りたいさん]

どのエリアなんだろう？千代田や港区限定だつたら築10年で13.5%下落なんてないだろう。

[3952: 匿名さん]

>>3943
中古物件については、まず、「今ここで同じものを建てたらいくらで販売されるか」を出してから、そこからの下落率で計算・査定するんですよ。
例えば、１０年前に８０００万円で販売された物件が、もし現在同じように造られたら６０００万円だとしましょう。この場合、現在の相場を計算するベースは、８０００万円ではなくて６０００万円。
６０００万円から仲介手数料相当額２００万円を引いた５８００万円を基準にして考えるのが普通のやり方です。それが平常時という意味。逆に市況が上がっている場合も同じです。
現在の新築価格に引き直した後は、都心も郊外も、現在も将来も、計算は同じようにできます。

[3953: マンコミュファンさん]

>>3952 匿名さん

なんかよくわからんが、そんなんで正しく査定できるのかね？例がわるいのか？

[3954: 購入検討中さん]

結局、今現在新築だったらいくらなのかを評価する能力次第ってことですよね。あとはマニュアルどおりとしても。

[3955: 匿名さん]

中古市場は新築市場に連動しますからね。
都心なので新築市場が短期間に暴落することはないでしょうけれど、今高騰している建築費分が下落することは十分あるでしょう。
もともとうたっていた「平均4800万円」というのは、当時（6年くらい前）であれば特に違和感のない値付けだったわけです。

[3956: マンコミュファンさん]

なるほど良く分かりました。もやもやしてたから助かりました。

[3957: 匿名さん]

あのワテラスだって、2011年の売り出し当時は坪単価380万円〜だったんだよね
今後そのくらいの水準に戻ることは十分ありうるでしょうね

[3958: 匿名さん]

ここ数年の都心タワマンの価格推移まとめ
http://mansion-market.com/sapuri/market-report/price_increase_tower_ma...

[3959: 匿名さん]

うーん、
エリアによる下落率の違いは考慮しないの？
千代田区 下落率低い、むしろ場合によってはプラス
柏市 下落率高い

正しく査定出来ているのか？

[3960: 匿名さん]

相続税対策の需要は落ち着くでしょうね
国税庁が対応するようなので

[3961: 匿名さん]

いまのペースで都心のマンションが上がり続けると思っている人はまずいないと思うけど、いつがピークなのか、ピーク後は緩やかに下降するのかそれとも大幅な下落が待っているのかは誰にもわからないからね。

みんなピーク前後に売り抜けたいと考えれば結果的には暴落しますね。ここは投機向けではないから暴落はないと思いますよ。

[3962: 匿名さん]

>>3959
その理屈だと千代田区では中古が新築よりも高いということになってしまう。
元レスをよく読んでごらん。

[3963: 匿名さん]

前述の説明いただいた論理の場合は
「下落率が高い」が
今新築を立てたら？の仮定の値段に反映されるのでは
ないかと思いますよ

つまり、5年前に元値8000万の物件が
千葉某所だと、今新築で立てたら6000万
都内某所だと、今新築で立てたら9000万
みたいな変化になります。

千葉某所だと-2000万下落
東京某所だと+1000万上昇
結果、千葉のが下落率高いことになります。

[3964: 匿名さん]

>>3955
建築費高騰はオリンピックまで続くのですよね？
オリンピック明けには、オリンピック後再開発も控えてますし
今高くて買い控えしてる人の潜在需要が吹き出る気がします。
なのに、新築は増える見込みありません。
少なくとも、6-7年は今の状態かやや上がるのも
十分あり得ることを考えると、そんなに待ってられない、人もいるでしょう。

今、高い高いと先送りしても
5年前にも同じことを言って買う機会を逃した人と
同じになる可能性も十分です。

[3965: 匿名さん]

>>3952 匿名さん
つまり、条件の違う

ワテラスと千桜 や
WCTとCT品川
の、坪価格平均を比較して
２割安い！と論じることは、
出来ないと言うことですね。

[3966: 匿名さん]

>>3964
需給バランスによる価格上昇・下落についてはおっしゃるとおりだと思いますよ。
ただ、建築費の高騰は一過性のものではないかと申し上げたまでです。

[3967: 匿名さん]

バブルのピーク期に不動産を取得した人は皆泣いていますが、ピークがいつかは誰にもわからなかったのです。
今が底値でないことは確かですが、ピークが5年後なのか10年後なのかは誰にもわかりません。

[3968: 匿名さん]

>>3966
ご返答ありがとうございます。
正直、建築費高騰と、その後の便乗値上げの
一時的、がいつまでに続くのか迷ってます。
来年再来年に落ち着けば良いのですが
3964みたいに、オリンピック後までだと
ちょっと待てないので。

そのあたり、詳しいかたいらっしゃいますか？

[3969: 匿名さん]

手付け何%ですか？

[3970: 匿名さん]

素人予測になっちゃうけど、団塊Jr.の不動産取得時期が過ぎたっていうのは大きいと思う
団塊の世代の相続が始まったらますます不動産があまるよね
これって地方や郊外だけの問題と思われがちなんだけど、千代田区は細分化された土地が多いし高齢者世帯がかなりの割合になってて空き家率も高いというのは事実だよ

[3971: マンション検討中さん]

バブル、バブルというけど、
比較して今の価格はかわいいものだよ

百恵さんの話もあったけど
1億の物件が弾ける直前は13億になってた訳だから
リーマンショック前なんて、それに比べれば微高
今の高騰も、原因はっきりしてるから
バブルとは言えないと思う

[3972: 匿名さん]

>>3970
経済学的には、人口ピーク層が50代になるときが
一番消費が上向くらしいですよ。
段階世代で立証済み。

貯まった小金で、買う余裕あるし
子供が独立して生活変わるので。
自分は団塊ジュニアですが、今42です。
10年後にボリュームゾーンで消費行動がおきます。
団塊ほど裕福ではないと思いますがね

[3973: スターツさんw]

>>3969 10%です。まかりませんよ。

[3974: 匿名さん]

相続した家に住むのはむしろ少数派では
相続を元手に、新しい家買うと思う

[3975: 匿名さん]

オリンピック起因の高騰は、2018で落ち着く説
ただし、そこからの仕入でマンションが立つのは早くて3年後
つまり、少なくとも5年は高騰基調

あと、オリンピック以外でも円安などで上がる可能性はある

[3976: 匿名さん]

>>3963 匿名さん

5年前8000万円が
いま都内某所で9000万円はイメージできます。
でも
5年前8000万円が
いま千葉某所で6000万円はイメージできません。
いま一般的にマンション高騰してるから千葉でもそんなに下がらないのでは？

査定方法だから現実とは乖離するのかな？

[3977: 匿名さん]

建築費が下がる頃には、さすがに消費税は上がってる

[3978: 匿名さん]

消費税が上がれば、景気は落ちる

[3979: 匿名さん]

>>3976
そうですね。柏なんかで8000万高額物件だと
120平米ごえで資材使うので
そんなに下がらないかもですね。
でも、4000万くらいの物件は、
普通に1000万くらいは下がってるケースが
ゴロゴロです。

[3980: 匿名さん]

このご時世、川崎駅前のマンションでも坪300超えらしいですからね。
そう考えると、借地権なことを割り引いてもこの立地を300～350で買えるのはお得な気がしますが。
所有権だからと言って川崎を選ぶ人なんているんですかね？

[3981: 匿名さん]

景気は良くないのに、不動産は上昇とは
こは。いかに。

[3982: 匿名さん]

>>3974
そりゃそうでしょう
その結果家があまるのですよ

[3983: 匿名さん]

>>3972 匿名さん

消費、がくせ者でね。住宅購入を50代でやろうとした人が少ないのは、団塊世代で立証済み。

[3984: 匿名さん]

>>3973 スターツさんwさん

まからんのかい

[3985: 匿名さん]

>>3980 匿名さん
それは、川崎五反田で一儲けした私に対する挑戦かw
川崎駅前は、ラゾーナ高騰後は下がりませんね。
交通、生活（買い物多様、物価安い）、
その他の利便性の割りに
イメージが悪かっただけなんで
本来のポテンシャルの評価となっただけですよ。
羽田空港アクセス考えれば
今後もそんなに下がらないでしょう。

[3986: 匿名さん]

>>3980
坪300で買えるのは陽の当たらない部屋だけどね

[3987: 匿名さん]

私はいわゆる団塊ジュニアよりも少し若い世代ですが、同世代の友人はすでに住宅を取得している人の方が多数派ですね。買う気がある人はという意味ですが。

[3988: 匿名さん]

>>3985 匿名さん

五反田も池田山とかの邸宅街はすごいけどね
美智子皇后の生家があったり。もうないのか。

[3989: 匿名さん]

家って10年は極端でも、25年もすれば買い換えるもんだと
思ってたなり。

[3990: 匿名さん]

>>3980 匿名さん

他エリアネガしても意味なし。

[3991: 匿名さん]

>>3985
昔の話ではなく、今入るとするとどっちかという話です。
パークタワー新川崎をはじめとするまだ価格がお手頃な川崎とこの物件を比較している人が多い気がします。
どちらもお得だという理由だと思いますが、どちらが将来性と住んだ時の満足度が上かといえばこっちかな。

[3992: 匿名さん]

>>3988
うちは、大崎よりでしたから。
池田山は、ぼぼ高輪台一画ですからね。

[3993: 匿名さん]

>>3991
川崎五反田立った自分も、今後を考えると、
都内が良いからここに、したわけで。
都内でまだ雑然としてて、
利便性や可能性の割りに評価低いとこが良いのです。

買い物そのほかはあとで発展すれば増えますが
線路や区はなかなかどうしょうもないもんで。

[3994: 匿名さん]

>>3991

お手頃、とお得とは別だから。土地無しで地代の高いここは、お得ではありません。

[3995: 匿名さん]

川崎とここを比べる？
ちょっと言ってる意味がわかりません

[3996: 匿名さん]

うん、特にお得ではない。
地代が分割払いだからその分が差し引かれているだけ。
本当にお得だったらもっと要望書殺到してますよ。

[3997: 匿名さん]

>>3993 匿名さん

発展すれば増えますがって、マクドは最近閉店したし、昔はピンクベアって安いスーパーがあったんですよ。

[3998: 匿名さん]

>>3992 匿名さん

確かに池田山は全く雰囲気違いますね。。

[3999: 匿名さん]

そういえばマックがなくなってドラッグストアになりましたね。
マックよりもドラッグストアの方が使うので別に構わないのですが。
秋葉原のマックがすぐ近くですし。

大型スーパーは見込めないでしょうね。
でも和泉町のライフの配達地域なのでまったく不便はないですよ。朝9時までに注文すれば、同じ日の12時30分から15時までの間に持ってきてくれます。肉も野菜もアイスクリームもなんでも。

[4000: 購入検討中さん]

マクドは今どこでも閉店気味ですな。
このタワーが立って、他の再開発被れば
需要が再発しますから、何か増える見込みありますよ。

[4001: 匿名さん]

東松下町が「発展」ていうのになんか違和感がある。
昔はここに人が住んでいて小学校もあったけど、どんどん人が住まなくなって雑居ビルばかりになって焦った千代田区が考えた政策が区営住宅棟＋民間住宅棟です。
区営住宅棟は高齢者と母子世帯・障がい者世帯が多いと思う。
郊外の原っぱに宅地を造成するのとは全然状況が違います。
地価は上がりきっているので土地利用の高度化以外にはコミュニティを維持する方法がなかったということです。