アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3851: マンション検討中さん]

自分が買えればいいかな。
80ほしー

[3852: 匿名さん]

>>3850 匿名さん
うん、遅すぎなんで、中古含めて他に決めるかも

[3853: 匿名さん]

一般枠に区民希望者が、いるので、
一般論の、実質倍率高くなりそう
特に65aあたり

[3854: 匿名さん]

80は9千万円前後なので、資金ぐりが苦しくなる人もいれば気が変わって他に行く人もいるでしょうね。

[3855: 匿名さん]

>>3853 匿名さん

実質倍率というより、計算上のとか名目上のとか見せかけのとかの倍率でしょう。

[3856: 匿名さん]

>>3854
私は親に反対をされて80タイプ買えなくなりそうです。
うぅ・・超悔しい！！

[3857: 匿名さん]

消費税増税延期によって、親からの住宅取得贈与枠って、どうなるの？

[3858: 購入検討中さん]

モモレジさんはざっくり８０％と見ているみたいだけど、私は、７０年という定借期間なら、、少なくとも８５％以上の値付けでおかしくないと思ってる。
７０年って、マンションの寿命ちょうどだもの。使い倒してきれいさっぱり、後腐れもない。たから地代を入れても割安に見える。
この評価が分かれるところで議論を呼んでるんでしょうね。
それぞれで判断するしかないですよね。

[3859: 匿名さん]

建物を７０年ももたせたいなら、維持費をドンドン注ぎ込んで頻繁な補修を続けなければいけなくなる。だから割安ではない。

[3860: 匿名さん]

特にタワマンは普通のマンションよりも修繕積立金が、鰻登りで高くなっていくと言われてますね。

[3861: 匿名さん]

>>3859
分譲も一緒じゃん。国交省の想定している目安が70年だよ。

[3862: 匿名さん]

いや、さっさと売るから
売るときに65-60年残ってれば十分
オリンピック後に日本橋から首都高地下化も決まったし
その頃は周辺もだいぶ整備計画かと

[3863: 匿名さん]

>>3861 匿名さん

想定じゃなく現実の問題。70年維持させたいなら金を掛けねばならない。定借だと何も残らない物に金を注ぎ込む。

[3864: 匿名さん]

日本橋から地下化じゃあ岩本町の高速はそのままだね。

[3865: 購入検討中さん]

>>3863
また同じ議論だね。
７０年後に残るわずかな土地のために、どれだけ金利や固定資産税を支払い続けるのかってってこととの比較でしょ。
どっちが得かはそれぞれが判断すればいいことだよ。材料は出尽くしてるんだから。

念押しだけど、絶対買わないでよね。私は買うから。

[3866: 匿名さん]

買え買えー！

[3867: 匿名さん]

先週末に聞いたらプレミアム住戸は、
６部屋中４部屋に要望があったらしい。
今なら残り２部屋がチャンス！

[3868: 匿名さん]

>>3865 購入検討中さん
いやいや、70年間土地を賃貸することによって分譲プラス1500万くらい割高だし。中古で5年で売るから関係ないっていうバカがいるけど、中古の価格にも織り込まれてるからね。定借はローンも組みにくいし高く売れない。シティタワー品川が何故未だに坪200前半で取引されてるのか考えたほうがいい。分譲なら軽く坪350はいってるはず。

[3869: 匿名さん]

>>3865

土地付き分譲ならば、７０年後限定の縛りはない。それより早くも遅くも住民たち次第。

[3870: 購入経験者さん]

>>3869
それが所有権の最大のリスク。70年後に意見がまとまるわけないじゃない。ぐちゃぐちゃになるよ。

[3871: 匿名さん]

所有権なら、定借よりも中古売却が簡単だから適当な時期に売却すれば良いだけ。

[3872: 匿名さん]

モモレジさんはアトラス千代田御茶ノ水のほうが好印象みたいだね。
それにしても、シティタワー品川はやっぱり所有権の2割安か。以前そういう印象だと書いたら「同じかせいぜい1割安」とかしつこく反論されて参ったが（笑）

[3873: 匿名さん]

シティタワー品川はしかも、周辺物件よりも築浅などの有利な点があるのにね。

[3874: 匿名さん]

>>3868 匿名さん
まあ、人を、あんた、とか、バカとか
平気でいえる人の予想が、論理的で冷静かどうかは疑問だけど。
仮に内容が真実味だとしても
聞く耳もたれなければ、意味ないことくらい、
バカでないあなたなら、わかりますよね？

[3875: 匿名さん]

>>3872
CT品川は、耐震だし仕様が最低限だから
WCTの王様部屋も入れて平均とれば、
２割違うのかもね
コンセプト真逆の最低と最高を同じ土俵で比べる
その統計に意味があるかは、謎だけど。
ここでいうと、ワテラスと較べて２割と言われても、でしょ？
同じタワーの同じような仕様レベルで換算できないからね。

[3876: 匿名さん]

>>3873
ただし、ディスポーザ以外は、高級仕様無し
耐震、共有施設が最低限

代わりに、体躯出来や管理が良いので、
管理費や修繕費用が安い

[3877: 匿名さん]

書き込みしているのは何人もいるので誰が誰やら、、、

[3878: 匿名さん]

>>3873
元値が元値だし、ここと較べても、だけど。

[3879: 匿名さん]

>>3876
CT品川は地代も安い。
管理費、修繕費用、地代含めて70平米で3万いかんのでは。

[3880: 匿名さん]

なぜだかよくわかりませんが感情的になっている方がいらっしゃいますね。
合理的な判断や冷静な議論ができない人と一緒に建物を区分所有して管理や修繕をしていくのは骨が折れますよ。
土地を共有しないだけまだマシともいえますが。

[3881: 匿名さん]

>>3876

シティタワー品川には、ゲストルーム、キッズルーム、集会室があるらしい。それらさえ無いここは、最低限以下。

[3882: 匿名さん]

まぁ要望書がでてない部屋が10〜20くらいはあるわけでしょ。
それがすべてを物語ってると思いますよ。
そんなに魅力的なら当然全戸要望書が出るでしょうし倍率も大変なことになるはずですが、結局は1倍の部屋もけっこうありますしね。
もちろん、実じゅなら気に入って買うのがなによりですから、「購入検討中」さんはどうぞ突っ走ってください。ご健勝をお祈りいたします。

[3883: 匿名さん]

立地にしろ仕様にしろこのマンションがそれほど悪いとは思わないけど、いまは市況がねぇ。数年前を知ってるとこの値段で買うのは相当リスクがあると思えますけれど、どうなんでしょうか。このまま上がり続けるとはとても思えないですけれどねぇ。

[3884: 匿名さん]

要望書の段階だから本当に1倍になるかはまだわからないけどね。
倍率が上がる部屋もあれば、購入希望者がいなくなる部屋もあるんじゃない？

[3885: 匿名さん]

>>3883 匿名さん

それは担当さん自身も言ってました。このまま上がり続けるとは思わないと。正直な方だなと思いました。

[3886: 匿名さん]

マンションて、一期で完売御礼するのが普通なの？
9割要望書でてて、部屋によっては3-5倍なら悪くないと
おもってたよ。

[3887: マンション検討中さん]

>>3886 匿名さん

そうだよ。

[3888: 購入検討中さん]

みんな、南向きが結構大きく下がったの知ってる？検討者どれだけいるの？

ここは、基本的に千代田区が値決めしてて部屋の有利不利による価格差のメリハリがあまりないから、どうしても要望が集中しちゃうんだよね。
そういったこと理解した上での議論なのかな？スターツが決めてるんじゃないんだよ。

[3889: 匿名さん]

>>3888
私は千代田区の担当課長さんと電話で話しましたがそんなことはありません。
値段はスターツが決めています。

[3890: 匿名さん]

部屋の向きによって坪単価はかなり違うと思いますが…
価格差があまりないってどういう意味ですか？

[3891: 匿名さん]

千代田区が値段を決めていいなら「平均4800万円」にするでしょ
何も知らない人かな？

[3892: 匿名さん]

要望書のでてない部屋ってどこなんだろう？広い部屋かな？あとは千代田区民枠の陽の当たらない部屋か？

[3893: 匿名さん]

>>3881
でも、免震ですよ
免震は、小規模でも建てるとき一割アップします
ここの人、賃貸計算にはうるさいですが
仕様に対する費用対効果は検証がぞんざいですね

いつから、マンションは投資ばかり気にするようになったのでしょう
住み心地は？
ここは、投資家対象外になったんですから
賃貸の話にばかりなるのは違和感ありますね

[3894: 匿名さん]

>>3888 南向きだけでなく、70Lも下がりましたよ！

[3895: 匿名さん]

>>3892 日の当たらない部屋は安いので人気

[3896: 匿名さん]

>>3880
そうですね。人をバカにする人とは、
一緒にやっていくのは無理ですものね❤

[3897: 匿名さん]

タワマンて特に角住戸ではダイレクトサッシのイメージがあったのですが、ここはそうではないのですね。
わりと落ち着いた雰囲気ですよね。

[3898: スターツさんw]

要望の入ってない部屋のあるタイプは、
下げました。
調整は、人気部屋の価格のでてない部屋で
行う予定です。

[3899: eマンションさん]

正直、タワマンのダイレクトサッシは暑いので苦手。
サッシの仕様がよくても、暑いのは暑い。
カーテン閉めっぱなしになる。

[3900: eマンションさん]

>>3888
まあ、ここの9割りはモデルルームから情報こない
否定論者なので
割り引き情報も知らないかと。

55H、70Iかなり安くなりましたね。

[3902: 匿名さん]

安くなったというのは、ここ１～2週間の話でしょうか?
そうでないならば南側は安くなってないですよね。

[3903: eマンションさん]

ここ数日の話です。最新情報です。

[3904: 匿名さん]

南側中部屋は数百万単位で下がりましたよ

[3905: 匿名さん]

そうなんですか??
割引なんて話、全然知りませんでした

[3906: 匿名さん]

価格スレ情報はもう古いです。

[3907: 匿名さん]

対象住戸希望者にのみ、メール連絡いってるのかも。

[3908: 匿名さん]

ちなみに80は下がってないですよね??

[3909: スターツさんw]

角は下げてませんよ。
70iで300万程度ダウンですよ。

[3910: 匿名さん]

やはり連絡は無かったので80の値下げは無しですか・・
残念です

[3911: マンション検討中さん]

過去に再開発決まる前に
交通利便性の割りに
皆が避ける五反田や川崎かって、
何れも売るときは大幅アップしました。
ちなみに、買ったのはリーマン前ですがね。

ここも同じ匂い。

[3912: 匿名さん]

当初の価格レンジ対比ですが、南向き80は当初より上がってますね。南2Lと3Lが当初より下げた感じです。あと65Aが上がっていて、55K70Lが下がっている感じ。他はほぼ不変ですね。
2Lが千代田区も含めて要望が入っていないこと言ってました。もしかすると千代田区優先の部屋でも一般開放される可能性があるので、欲しい人は営業に言っておいたほうが良いかもしれません。

[3913: マンション検討中さん]

>>3864 匿名さん

物理的に論理的に考えて欲しいのですが
そこを地下に入れたら
そこと繋がる路線はどうする必要がありますか？
高架からリフトで地下にいれるわけないので
すくなくとも、数キロ先から傾斜つけて地下に向かう必要ありです。

[3914: 匿名さん]

定借の分析は、年数・地代に加えて、土地・建物割合も必要だよ。
土地が安い郊外なら、総額に占める土地部分の割合が小さいので、定借でも価格は小幅な下げ。
一方で土地代が高い都心では、その逆で価格が大きく下がる傾向にある。

[3915: 匿名さん]

逆に80は上がったのですか！！止めようかな・・
70Lは人気があるのに下げるなんて！

[3916: 匿名さん]

渋谷で地下にいれるために下北沢で電車を地下に入れる感じ

[3917: スターツさんw]

70iは要望のない部屋アルアルヨ

[3918: 匿名さん]

80は人気があるのかこの値段でも上がっているのにびっくりです、営業もここは抽選ですと言ってましたし。
70Lは上層だとスカイツリーが見えるのでお勧めですよね。ただ、65Aと斜め向かいになるのが少し気になりました。

[3919: 匿名さん]

70Iは間取り・価格的にみてそんなに魅力は無いですね。
たとえ300万円下がったとしても・・
それより80の値上げは超ショック！80の最上階である24階は1億近く？

[3921: 匿名さん]

>>3887
一期で完売、普通なんだ！
じゃあ、世の大半のマンションは、
普通に売れないマンションなんだね！

[3922: 匿名さん]

79I、しに部屋あるからなあ。。。

[3924: 買い替え検討中さん]

煽りには削除依頼で

[3925: 匿名さん]

よく考えて
ワテラスの２割安なら大歓迎

[3928: スターツさんと言われる前に言っておく]

ここは、新築でアトラスの二割引なのだから
別に高くはないのでは？
イメージや内装は御茶ノ水のが良いが中央線不便だし
交通利便性や免震はは明らかにこちらが上なので
あとは好みの問題かと。

[3929: 匿名さん]

高くないどころか、激安ですがね。。。

[3931: 匿名さん]

激安の格安です。
ここより安い土地付マンションなんてありません。
千代田区に納める地代がちょっと高いのが玉に瑕ですが、その価値はありますよ。
賃貸があるのもメリット、共用施設がないのもメリット、隣が区営住宅なのもメリットですし、ほとんどメリットしかありません。

[3932: 匿名さん]

何度も他の物件を紹介して欲しいと書き込む奴は一体なんなんだ？

[3933: 匿名さん]

>>3932
スレ移行依頼を出しました｡

[3934: 匿名さん]

キッズルーム、ジム、共用施設がナイ、と言われてますが、あるのが高級マンションだとは言い切れなく、むしろナイ方がいい(今、あるマンションに住んでいます。シアタールームなんて最初だけ)

[3935: 匿名さん]

そういったものがない代わりに、あるものが自動車整備工場(笑)

[3936: 匿名さん]

自動車整備工場も1Fにあると普段何かと便利かも(笑)

[3937: 空中族さん]

>>3932
別に本気で他の物件探しているわけではないでしょ。
「グダグダ欠点あげつらうなら、ここよりも良い物件を言ってみ、ほらないだろ。」、そう言いたいだけだと思いますが。
要は、このマンションに対するネガは、一般論をループさせているだけで、リスクを正しく評価する能力がない（頭が悪い）か、度胸がないということでしかありませんので。

あっ、別にのらえもんさんの悪口言ってるわけではありませんからね。
彼は、いい分析も多いと思いますよ。ただ、やはり湾岸、中所得者向けが得意分野で、都心やその他高級物件等の少しマーケットの異なるものの評価は得意でないですね。
定借の評価は所有権の７割とかいきなり言っちゃってるところなどでもそう感じました。
経済評論家で、「新築マンションは買ったとたん業社の利益上乗せ分２割が下がる。」などと、したり顔で言ってる人も同様ですかね。

[3939: 匿名さん]

>>3935
すみません、自動車整備工場のために
管理費払うのですか？違いますよね？

[3940: 匿名さん]

定借の評価は所有権の６～７割という専門家もいれば、８割という専門家もいて、本当に判断が難しいです。

> 新築マンションは買ったとたん業社の利益上乗せ分２割が下がる
→　一般論では正しいと思いますよ。
ただ、この数年のように不動産が上昇するなら中古でも下がりません。
逆に1990年代以降の何度かの不動産大暴落時は、
竣工後に３割以上安くなった物件も珍しくありませんでした。

不動産市況次第ですね。まだまだ上昇するか？　

[3941: 匿名さん]

>>3914

〉土地が安い郊外なら、
〉総額に占める土地部分の割合が小さいので、
〉定借でも価格は小幅な下げ。

この部分だけ見るとごもっともなですが
土地の安い郊外は建物割り合い大きい分
買った瞬間に売っても土地つきも土地なしも
下げ幅が大きいです。
下がった同士で比較するので、
下げ幅が小さく感じるだけな気がします。

[3942: 匿名さん]

>>3940
いや、一般論としても完全に間違いですよ。
物の値段を決めるのは需給であって、原価率や業者の利益云々は一切関係ありません。
高騰し過ぎた物件が大きく下がるのは、まさに需給の問題。

平常時の中古マンションの値段は、普通に完売した物件で築後間もない場合は、仲介手数料分と若干のお得感を出す程度の値引をすれば決まってしまいます。減価償却や新築保証の有無は、修繕積立一時金と相殺でです。
もちろん、倍率が付いたような人気物件であれば、当然ながら、上がることすらあります。

その後は、基本的に築後10年で13.5％、築後15年で21その後は％、築後20年で31％、以後1年経過するごとに2.5％加算するというのがマニュアルです。
業者間転売や企業倒産時の買い叩きじゃないんですから、業者が、中古になった途端に2割3割下がるのが普通るなどといったら笑い者になります。

[3943: 口コミ知りたいさん]

>>3942 匿名さん

何のマニュアル？
千葉の柏とか、多摩のほうとか築10年で40から50%下がってるよ。築10年13.5%と記載は、どのエリアのことで何のマニュアルなのか知りたいです。

[3944: 購入検討中さん]

仲介業者の査定マニュアルでしょ。

[3945: 匿名さん]

平常時の、って既に下落基調とも言われる現時点でも、平常時なのだろうか。

[3946: 匿名さん]

だから、郊外は下がるんですよ。
そこに住みたい需要が都内より低いから
だから、土地も安いんですよ。

ここは都内物件なんで、欠陥でもない限り
10年で50%になることは考えて難いです。

[3947: マンション検討中さん]

>>3946 匿名さん
1992～3年頃、1998～9年頃は都心マンションも大きく下がったよ

[3948: 匿名さん]

団塊ジュニア世代が家を買った後なので、マンション需要は減少傾向。
いまのマンション高を支えているのは建築費の高騰だから、それが落ち着けば当然マンション価格も一服するでしょうね。
マンション価格はここ数年で最も高くなっていますが、同時に、販売戸数はここ数年中で最低を更新していますから。

[3949: 匿名さん]

みんなが上がると思えば上がるし、下がると思えば下がる。
チューリップの球根と同じ。

[3950: 匿名さん]

その「みんな」が外国人で、将来の居住者が外国人だらけにならないことを願う。