アルファグランデ千桜タワー（スターツ・千代田区一体複合開発） パート2

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則とし
て中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：スターツデベロップメント株式会社、安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体


パート1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588984/


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[3851: マンション検討中さん]

自分が買えればいいかな。
80ほしー

[3852: 匿名さん]

>>3850 匿名さん
うん、遅すぎなんで、中古含めて他に決めるかも

[3853: 匿名さん]

一般枠に区民希望者が、いるので、
一般論の、実質倍率高くなりそう
特に65aあたり

[3854: 匿名さん]

80は9千万円前後なので、資金ぐりが苦しくなる人もいれば気が変わって他に行く人もいるでしょうね。

[3855: 匿名さん]

>>3853 匿名さん

実質倍率というより、計算上のとか名目上のとか見せかけのとかの倍率でしょう。

[3856: 匿名さん]

>>3854
私は親に反対をされて80タイプ買えなくなりそうです。
うぅ・・超悔しい！！

[3857: 匿名さん]

消費税増税延期によって、親からの住宅取得贈与枠って、どうなるの？

[3858: 購入検討中さん]

モモレジさんはざっくり８０％と見ているみたいだけど、私は、７０年という定借期間なら、、少なくとも８５％以上の値付けでおかしくないと思ってる。
７０年って、マンションの寿命ちょうどだもの。使い倒してきれいさっぱり、後腐れもない。たから地代を入れても割安に見える。
この評価が分かれるところで議論を呼んでるんでしょうね。
それぞれで判断するしかないですよね。

[3859: 匿名さん]

建物を７０年ももたせたいなら、維持費をドンドン注ぎ込んで頻繁な補修を続けなければいけなくなる。だから割安ではない。

[3860: 匿名さん]

特にタワマンは普通のマンションよりも修繕積立金が、鰻登りで高くなっていくと言われてますね。

[3861: 匿名さん]

>>3859
分譲も一緒じゃん。国交省の想定している目安が70年だよ。

[3862: 匿名さん]

いや、さっさと売るから
売るときに65-60年残ってれば十分
オリンピック後に日本橋から首都高地下化も決まったし
その頃は周辺もだいぶ整備計画かと

[3863: 匿名さん]

>>3861 匿名さん

想定じゃなく現実の問題。70年維持させたいなら金を掛けねばならない。定借だと何も残らない物に金を注ぎ込む。

[3864: 匿名さん]

日本橋から地下化じゃあ岩本町の高速はそのままだね。

[3865: 購入検討中さん]

>>3863
また同じ議論だね。
７０年後に残るわずかな土地のために、どれだけ金利や固定資産税を支払い続けるのかってってこととの比較でしょ。
どっちが得かはそれぞれが判断すればいいことだよ。材料は出尽くしてるんだから。

念押しだけど、絶対買わないでよね。私は買うから。

[3866: 匿名さん]

買え買えー！

[3867: 匿名さん]

先週末に聞いたらプレミアム住戸は、
６部屋中４部屋に要望があったらしい。
今なら残り２部屋がチャンス！

[3868: 匿名さん]

>>3865 購入検討中さん
いやいや、70年間土地を賃貸することによって分譲プラス1500万くらい割高だし。中古で5年で売るから関係ないっていうバカがいるけど、中古の価格にも織り込まれてるからね。定借はローンも組みにくいし高く売れない。シティタワー品川が何故未だに坪200前半で取引されてるのか考えたほうがいい。分譲なら軽く坪350はいってるはず。

[3869: 匿名さん]

>>3865

土地付き分譲ならば、７０年後限定の縛りはない。それより早くも遅くも住民たち次第。

[3870: 購入経験者さん]

>>3869
それが所有権の最大のリスク。70年後に意見がまとまるわけないじゃない。ぐちゃぐちゃになるよ。

[3871: 匿名さん]

所有権なら、定借よりも中古売却が簡単だから適当な時期に売却すれば良いだけ。

[3872: 匿名さん]

モモレジさんはアトラス千代田御茶ノ水のほうが好印象みたいだね。
それにしても、シティタワー品川はやっぱり所有権の2割安か。以前そういう印象だと書いたら「同じかせいぜい1割安」とかしつこく反論されて参ったが（笑）

[3873: 匿名さん]

シティタワー品川はしかも、周辺物件よりも築浅などの有利な点があるのにね。

[3874: 匿名さん]

>>3868 匿名さん
まあ、人を、あんた、とか、バカとか
平気でいえる人の予想が、論理的で冷静かどうかは疑問だけど。
仮に内容が真実味だとしても
聞く耳もたれなければ、意味ないことくらい、
バカでないあなたなら、わかりますよね？

[3875: 匿名さん]

>>3872
CT品川は、耐震だし仕様が最低限だから
WCTの王様部屋も入れて平均とれば、
２割違うのかもね
コンセプト真逆の最低と最高を同じ土俵で比べる
その統計に意味があるかは、謎だけど。
ここでいうと、ワテラスと較べて２割と言われても、でしょ？
同じタワーの同じような仕様レベルで換算できないからね。

[3876: 匿名さん]

>>3873
ただし、ディスポーザ以外は、高級仕様無し
耐震、共有施設が最低限

代わりに、体躯出来や管理が良いので、
管理費や修繕費用が安い

[3877: 匿名さん]

書き込みしているのは何人もいるので誰が誰やら、、、

[3878: 匿名さん]

>>3873
元値が元値だし、ここと較べても、だけど。

[3879: 匿名さん]

>>3876
CT品川は地代も安い。
管理費、修繕費用、地代含めて70平米で3万いかんのでは。

[3880: 匿名さん]

なぜだかよくわかりませんが感情的になっている方がいらっしゃいますね。
合理的な判断や冷静な議論ができない人と一緒に建物を区分所有して管理や修繕をしていくのは骨が折れますよ。
土地を共有しないだけまだマシともいえますが。

[3881: 匿名さん]

>>3876

シティタワー品川には、ゲストルーム、キッズルーム、集会室があるらしい。それらさえ無いここは、最低限以下。

[3882: 匿名さん]

まぁ要望書がでてない部屋が10〜20くらいはあるわけでしょ。
それがすべてを物語ってると思いますよ。
そんなに魅力的なら当然全戸要望書が出るでしょうし倍率も大変なことになるはずですが、結局は1倍の部屋もけっこうありますしね。
もちろん、実じゅなら気に入って買うのがなによりですから、「購入検討中」さんはどうぞ突っ走ってください。ご健勝をお祈りいたします。

[3883: 匿名さん]

立地にしろ仕様にしろこのマンションがそれほど悪いとは思わないけど、いまは市況がねぇ。数年前を知ってるとこの値段で買うのは相当リスクがあると思えますけれど、どうなんでしょうか。このまま上がり続けるとはとても思えないですけれどねぇ。

[3884: 匿名さん]

要望書の段階だから本当に1倍になるかはまだわからないけどね。
倍率が上がる部屋もあれば、購入希望者がいなくなる部屋もあるんじゃない？

[3885: 匿名さん]

>>3883 匿名さん

それは担当さん自身も言ってました。このまま上がり続けるとは思わないと。正直な方だなと思いました。

[3886: 匿名さん]

マンションて、一期で完売御礼するのが普通なの？
9割要望書でてて、部屋によっては3-5倍なら悪くないと
おもってたよ。

[3887: マンション検討中さん]

>>3886 匿名さん

そうだよ。

[3888: 購入検討中さん]

みんな、南向きが結構大きく下がったの知ってる？検討者どれだけいるの？

ここは、基本的に千代田区が値決めしてて部屋の有利不利による価格差のメリハリがあまりないから、どうしても要望が集中しちゃうんだよね。
そういったこと理解した上での議論なのかな？スターツが決めてるんじゃないんだよ。

[3889: 匿名さん]

>>3888
私は千代田区の担当課長さんと電話で話しましたがそんなことはありません。
値段はスターツが決めています。

[3890: 匿名さん]

部屋の向きによって坪単価はかなり違うと思いますが…
価格差があまりないってどういう意味ですか？

[3891: 匿名さん]

千代田区が値段を決めていいなら「平均4800万円」にするでしょ
何も知らない人かな？

[3892: 匿名さん]

要望書のでてない部屋ってどこなんだろう？広い部屋かな？あとは千代田区民枠の陽の当たらない部屋か？

[3893: 匿名さん]

>>3881
でも、免震ですよ
免震は、小規模でも建てるとき一割アップします
ここの人、賃貸計算にはうるさいですが
仕様に対する費用対効果は検証がぞんざいですね

いつから、マンションは投資ばかり気にするようになったのでしょう
住み心地は？
ここは、投資家対象外になったんですから
賃貸の話にばかりなるのは違和感ありますね

[3894: 匿名さん]

>>3888 南向きだけでなく、70Lも下がりましたよ！

[3895: 匿名さん]

>>3892 日の当たらない部屋は安いので人気

[3896: 匿名さん]

>>3880
そうですね。人をバカにする人とは、
一緒にやっていくのは無理ですものね❤

[3897: 匿名さん]

タワマンて特に角住戸ではダイレクトサッシのイメージがあったのですが、ここはそうではないのですね。
わりと落ち着いた雰囲気ですよね。

[3898: スターツさんw]

要望の入ってない部屋のあるタイプは、
下げました。
調整は、人気部屋の価格のでてない部屋で
行う予定です。

[3899: eマンションさん]

正直、タワマンのダイレクトサッシは暑いので苦手。
サッシの仕様がよくても、暑いのは暑い。
カーテン閉めっぱなしになる。

[3900: eマンションさん]

>>3888
まあ、ここの9割りはモデルルームから情報こない
否定論者なので
割り引き情報も知らないかと。

55H、70Iかなり安くなりましたね。